Что меняет закон

Закон разрешает ДОМ.РФ совершать сделку по продаже объекта культурного наследия одновременно с продажей или предоставлением в аренду земельного участка под ним. Речь идет о памятниках истории и культуры в федеральной собственности, которые находятся в неудовлетворительном состоянии.

Решение о такой продаже принимает межведомственный коллегиальный орган. Памятники религиозного назначения в этот механизм не попадают, закон прямо исключает их из перечня.

Как устроены торги

Торги проходят путем последовательного снижения начальной цены на шаг понижения до цены отсечения. Цену отсечения устанавливает продавец, но она не может составлять менее 70% начальной стоимости.

В состав лота включают сам объект культурного наследия и земельный участок под ним. Если участок передают в аренду, размер арендной платы составляет один рубль в год на весь срок выполнения условий договора, но не более семи лет. Оплатить покупку можно единовременно или в рассрочку сроком до одного года.

Какие обязательства берет покупатель

Покупатель обязан разработать проектную документацию, провести работы по сохранению объекта и выдержать график с промежуточными и окончательными сроками. За неисполнение обязательств закон предусматривает неустойку в размере стоимости работ по сохранению объекта. Эту сумму институт развития (то есть, ДОМ.РФ) перечисляет в федеральный бюджет.

До завершения работ по сохранению памятника закон ограничивает его оборот. Заключать договоры купли-продажи, дарения, аренды и другие сделки с переходом прав без согласия института нельзя. Сделку, совершенную с нарушением этих ограничений, закон признает ничтожной.

Покупатель вправе предоставить независимую гарантию как обеспечение своих обязательств по сохранению объекта. Денежную сумму по гарантии определяют исходя из сметной стоимости работ по сохранению памятника.

Можно строить жилье с дольщиками

На участке с памятником закон разрешает жилую застройку, в том числе с привлечением средств дольщиков по правилам о долевом строительстве. Деньги участников долевого строительства защищены залогом прав по счету, куда их перечисляют после ввода дома в эксплуатацию.

Если памятник возвращают государству, выручку от продажи объектов распределяют по очередности. Банк-залогодержатель получает 70% выручки, но не более суммы долга по целевому кредиту. Дальше деньги идут в Дом.РФ на покрытие расходов и непогашенной неустойки, затем — покупателю в пределах уплаченной им цены. А остаток поступает в федеральный бюджет.

Что происходит при нарушении условий

При одностороннем отказе ДОМ.РФ от договора памятник и участок возвращают в собственность государства без возмещения их стоимости. Не возместят и стоимость неотделимых улучшений и расходы, связанные с исполнением договора.

Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования. То есть, в начале сентября.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 183-ФЗ

Сообщение ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ ПРОДАДУТ ВМЕСТЕ С ЗЕМЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Ранее ВС неоднократно вставал на сторону арендатора в подобных спорах. Например, в деле № А46-1071/2022 компания смогла взыскать убытки при трехкратной разнице между предложенной и итоговой ценой объекта.

Но в этот раз обстоятельства дела такие, что ВС может дать дополнительные разъяснения о том, как рассматривать подобные споры.

О чем спорили стороны

В суд обратился арендатор нежилого помещения площадью 307 кв. м в центре Москвы. Компания арендовала объект у города и в июне 2023 года заявила о намерении его выкупить — по преимущественному праву для малого и среднего бизнеса.

ДГИ направил проект договора с ценой более 30,8 млн руб. Арендатор счел стоимость завышенной и предложил свою — около 8,1 млн руб. Стороны не договорились, и компания пошла в суд за урегулированием разногласий. Три инстанции установили выкупную цену в 21,4 млн руб.

Пока шел спор о цене, арендатор продолжал платить за помещение. Эти платежи на 2,3 млн руб. за десять месяцев компания и потребовала взыскать с города.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора (дело № А40-46058/2025). Департамент намеренно завысил цену в проекте договора, уклонялся от его заключения и тем самым искусственно затянул арендные отношения. Внесенную за это время плату суды признали убытками и взыскали с города.

На что жалуется город

Чиновники ДГИ обратились в Верховный суд.

Ведомство настаивает, что действовало строго по закону. Оно вовремя направило арендатору проект договора с ценой по отчету об оценке. А течение срока на выкуп приостановилось как раз потому, что арендатор сам решил оспорить рыночную стоимость. Значит, компания заранее знала: спор о цене сдвинет дату выкупа и продлит обязанность платить аренду.

Департамент обращает внимание и на природу оценки. Рыночная стоимость носит вероятностный характер, поэтому разные оценщики вправе прийти к разным цифрам. Само по себе расхождение в цене не означает, что ведомство нарушило закон или действовало недобросовестно.

Кроме того, итоговая выкупная стоимость почти втрое превысила ту, что арендатор предлагал в протоколе разногласий. По мнению Департамента, это лишь подтверждает: продать объект по заниженной цене он не мог.

Заседание по жалобе назначено на 24 июня — обязательно расскажем о его итогах.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕШИТ, ПЛАТИТ ЛИ АРЕНДАТОР ЗА ВРЕМЯ СПОРА О ЦЕНЕ ВЫКУПА появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Спор начался в 1995 году, когда предприниматель купила у частной компании незавершенный объект во Владивостоке. Она достроила его и впоследствии через суд оформила право собственности. Это произошло в 2007 году.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила это решение. Проверка архивов показала, что власти не выдавали разрешение на строительство на муниципальной земле. Апелляция встала на сторону администрации и отменила решение 2007 года. Но кассация отказала муниципалитету в праве на жалобу.

Верховный суд с кассацией не согласился и оставил в силе решение апелляции. Администрация распоряжается участками и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение, легализующее самострой. Без согласия собственника земли приобрести право собственности на постройку нельзя, иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Права на землю и постройку неразрывны

Софья обратила внимание читателей на ключевой вывод экономколлегии о неразрывной связи права на земельный участок и права на возведенный на нем объект. Если публичный собственник участка не давал согласия на строительство, это исключает саму возможность возникновения права частной собственности на постройку.

Коллегия прямо назвала стороны, которые инициируют подобные иски, недобросовестными. Таким образом ВС пресек попытку использовать судебные механизмы, чтобы искусственно придать незаконному объекту правомерный вид, поясняет юрист.

«Верховный суд и нижестоящие инстанции последовательно исходят из того, что добиваться признания права собственности через судебные механизмы нельзя. Они не подменяют собой административный порядок получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особенно если затронута публичная земля», — говорит Бабушкина.

По ее оценке, риски существенно возрастают для объектов, чей правовой статус основан на старых судебных решениях начала 2000-х. Если объект изначально построили или ввели в оборот с нарушениями, многолетний стаж записи в ЕГРН больше не служит гарантией стабильности права.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ВС ПРЕСЕК ЛЕГАЛИЗАЦИЮ САМОСТРОЯ НА ПУБЛИЧНОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.

Первый блок мер касается расширения перечней объектов торгово-офисной недвижимости, по которым налог считают от кадастровой стоимости, а не от остаточной. Сейчас регионы обязаны ежегодно формировать такие перечни, но делают это, по оценке ФНС, недостаточно полно. В перечни могут попасть торговые и офисные центры, складские и производственные здания, пункты выдачи заказов с маркетплейсов.

Разрыв между остаточной и кадастровой стоимостью бывает кратным — налоговая нагрузка для владельцев таких объектов вырастет существенно. В таких условиях оспаривание кадастровой стоимости в сторону понижения может стать еще более популярным.

Второй блок — пересмотр пониженных ставок и отмена льгот по налогу на имущество организаций. Регионам предписали оценить потенциал исходя из возможного применения максимальных ставок.

Третий блок затрагивает объекты физических лиц: жилые помещения, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, хозяйственные постройки на участках под ИЖС, садоводство и личное подсобное хозяйство. ФНС предписала проинвентаризировать всю эту недвижимость, уточнить характеристики объектов в ЕГРН и включить в перечни для налогообложения по кадастру тех, кого там еще нет. А если по объекту не установлена кадастровая стоимость — установить ее.

Еще регионам и муниципалитетам рекомендовали ежеквартально выявлять и передавать в налоговые органы сведения о нецелевом использовании участков: сельхозземель, которые не обрабатывают, и участков под ИЖС или садоводство, где фактически ведут бизнес. По таким объектам налоговая ставка может вырасти до максимума.

Кроме того, ФНС предложила наладить электронный обмен данными о разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию. Сейчас налоговики узнают о новых объектах только после их регистрации в ЕГРН. Новый порядок позволит начислять налог сразу с момента готовности объекта к использованию.

Сообщение ФНС ПОРУЧИЛА РЕГИОНАМ СОБРАТЬ БОЛЬШЕ НАЛОГОВ С НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Литвинов выделил пять событий.

Июль 1991 года. Рождение законодательного регулирования рынка — закон о приватизации жилья. Это отправная точка. До нее не было ни объектов, ни самого рынка, только государственный жилфонд. Закон запустил бесплатную передачу жилья в собственность граждан. К 2025 году граждане приватизировали почти 90% фонда. Без приватизации рынка попросту не существовало бы — нечего было бы продавать, дарить и закладывать.

Январь 1995 года. Первая законодательная систематизация оборота недвижимости. Гражданский кодекс создал фундамент для сделок: определил само понятие недвижимости, виды сделок, их формы и правила. Следующим шагом стал закон о государственной регистрации прав 1997 года. Он решил ключевую для рынка проблему — публичную достоверность прав. Недвижимость стала полноценным объектом оборота, а сделки получили юридическую определенность.

Июль 1998 года. Начало финансово-правового регулирования рынка — старт ипотеки и зарождение современного девелопмента. Это один из самых принципиальных сдвигов. Именно в этот момент недвижимость перестала быть просто объектом купли-продажи и стала частью кредитной и инвестиционной системы.

Декабрь 2004 года. Принятие закона о долевом строительстве — начало решения проблем раннего девелопмента. К этому моменту на практике сложился хаос договорных схем. Разрыв между обещанием построить и передачей готового объекта порождал двойные продажи, недострои, банкротства застройщиков и армию обманутых дольщиков. Закон ввел единственно допустимую модель привлечения средств граждан.

Апрель 2020 года. Окончательное превращение рынка в сложную финансово-государственную систему. Государство в административном порядке запустило новую модель спроса на жилье. Фактически оно заменило правовое регулирование административным управлением. Ключевыми для рынка стали параметры государственной ипотечной политики.

Свой путь в профессии Литвинов описал коротко: «За 35 лет рынок недвижимости пережил много эпохальных переворотов. Мой главный навык за это время — научиться сохранять спокойствие и держаться в седле, на чем бы ни приходилось ехать».

Сообщение CRE: КАК МЕНЯЛСЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ С 1991 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд разобрался в таких спорах:

• Арендатор давно съехал из помещения и звал подписать акт возврата, но арендодатель уклонился от приемки — и все равно продолжил требовать арендную плату.
• Собственник помещений годами не возражал против вывесок соседа на общем фасаде здания, а потом передумал и потребовал их снять.
• Водное ведомство добивается отмены приватизации участка, на котором когда-то был засыпанный пруд, и хочет вернуть землю государству.
• Автоцентр включили в перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости, посчитав его объектом бытового обслуживания.

Скачать обзор практики за апрель в формате PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АПРЕЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Составители рейтинга отметили вклад Дениса в развитие российского правового поля: его правовые позиции уже четверть века формируют судебную практику в сфере земли и недвижимости.

За отчетный период команда под его руководством сопроводила свыше 180 проектов общей стоимостью более 700 млрд рублей. Land Law Firm — единственная в стране бутиковая фирма в сфере недвижимости и строительства, она объединяет 12 практик и работает в 68 регионах.

О рейтинге CRE 100

Рейтинг CRE 100 — один из самых престижных ежегодных отраслевых рейтингов в России. С его помощью редакция журнала CRE оценивает вклад претендентов в развитие рынка. Рейтинг 2025 года юбилейный, 20-ый по счету: первое издание CRE100+ вышло в 2007 году.

В CRE 100 включают собственников или генеральных директоров компаний. Исключения допускают в случаях, когда номинант формально не является ни тем, ни другим, но де-факто осуществляет руководство бизнесом. Места или попадание в рейтинг основаны на конкретных достижениях в рассматриваемый период (введённые объекты, сделки, контракты на  управление и так далее).

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ УКРЕПИЛ ПОЗИЦИИ В РЕЙТИНГЕ ЮРИСТОВ CRE 100 появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас на беспилотниках для контроля летают в основном Росреестр и Россельхознадзор — на них приходится 95% таких мероприятий. Дроны фиксируют нецелевое использование участков, самозахваты, незаконные свалки, нарушения в содержании скота и очаги болезней растений. У одного только Росреестра в распоряжении 178 аппаратов.

До конца июня семь ведомств, в том числе и Росреестр, должны закрепить право на такой контроль в своих положениях и утвердить перечень признаков нарушений, которые можно выявлять с воздуха.

Минэкономики вместе с коллегами определило три сценария применения дронов:

• Первый и приоритетный — выявление признаков нарушений с последующей проверкой.
• Второй — выдача предписания об устранении нарушения, если данных с беспилотника «достаточно».
• Третий, самый сложный, — вынесение постановления об административном нарушении только на основании материалов БПЛА, без контрольных мероприятий.

Именно третий сценарий — главная развилка. В аппарате вице-премьера Дмитрия Григоренко поясняют: сейчас данные с дронов уже используют для выявления нарушений с административной ответственностью, но механизма «автоматических» штрафов пока нет. Чтобы он появился, придется доработать законодательство, технику и алгоритмы ИИ, которые обрабатывают снимки с беспилотников. И сами ведомства должны быть готовы соблюдать баланс между интересами бизнеса и тотальным контролем.

Напомним, еще в конце прошлого года Росреестр предложил поправки к КоАП, чтобы возбуждать дела о земельных нарушениях исключительно на основании данных с беспилотников, пилотируемой авиации и космических снимков, без обязательного взаимодействия с собственниками участков.

Сообщение БЕСПИЛОТНИКАМ МОГУТ ДАТЬ ПРАВО НАЗНАЧАТЬ ШТРАФЫ БЕЗ ДОППРОВЕРОК появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова и ведущий юрист Софья Бабушкина помогли редакции разобраться в самых важных вопросах. Наши эксперты разобрали возможный возврат публичных слушаний в градостроительную политику, новые гарантии при изъятии земли для госнужд, ужесточение правил льготного выкупа участков, пересмотр «старых» актов о самострое и поворот практики по сделкам под влиянием мошенников.

Публичные слушания хотят вернуть в градостроительство

Законопроект № 1212357-8 предлагает отменить правило, действующее с 2022 года. Сейчас оно позволяет утверждать генпланы, ПЗЗ и документацию по планировке без публичных слушаний. Авторы считают, что антикризисная мера устарела и провоцирует конфликты с жителями.

Русскова смотрит на перспективы законопроекта сдержанно. Она напоминает: регионы активно пользуются механизмом. Слушания нередко исключают далеко за пределами действительно срочных решений, а суды такие акты поддерживают.

В пример приводит эксперт приводит дело из Башкортостана. Там суды трех инстанций признали законным постановление, полностью убравшее слушания при изменении градостроительной документации на 2022–2023 годы (№ 88а-17451/2025). Схожую позицию заняла КС в пользу Правительства Новосибирской области по изменениям документации ради ООПТ (определение № 2566-О).

Русскова обращает внимание: изначально временную меру с 1 января 2025 года закрепили на постоянной основе — изменения внесли прямо в ГрК.

«Несмотря на обоснованные и справедливые комментарии авторов законопроекта о необходимости восстановления общего принципа утверждения и изменения градостроительной документации, повышения прозрачности градостроительной политики и снижения числа конфликтов, преждевременно делать однозначные прогнозы о скором возвращении прежней роли граждан в процедуре принятия градостроительных решений. Будем надеяться, что законодатель все же найдет баланс интересов строительной отрасли и граждан», — говорит Анастасия Русскова.

КС усилил гарантии при изъятии земли для госнужд

В апреле Конституционный суд допустил разрыв во времени между изъятием участка и окончательным расчетом. Но только в исключительных случаях и с дополнительными гарантиями (постановление № 22-П; рассказывали о нем здесь и здесь).

Русскова выделяет в позиции КС расширительное толкование равноценного возмещения. Собственник вправе претендовать не только на доплату разницы между предварительной выплатой и итоговой компенсацией. Он может требовать и возмещения убытков из-за отсрочки расчета. КС подчеркнул: несвоевременное изъятие нельзя поощрять. Поэтому бремя доказывания убытков с правообладателя сняли, а на положительную разницу между суммами начисляют проценты.

При этом закон уже допускает изъятие до завершения спора о размере возмещения, напоминает Анастасия. Так бывает при столичной реновации и при размещении транспортной и инфраструктурной застройки в Москве и области. Русскова предупреждает: толкование этих случаев как специальных правил способно лишить собственников гарантий из постановления. Но общие гарантии возмещения убытков закреплены в Конституции, ГК и ЗК. Поэтому и здесь правообладатель сохраняет право на предварительное и равноценное возмещение.

Пересмотр старого решения о самострое спустя 18 лет

Тем временем экономколлегия ВС допустила пересмотр решения о праве собственности на самовольную постройку спустя 18 лет (дело № А51-12610/2007). Условие — объект возвели на чужом участке без согласия собственника.

История тянется с 1995 года. Тогда предприниматель купила объект незавершенного строительства, достроила его и открыла кафе. В 2007 году суд признал за ней право собственности. А в 2024 году администрация Владивостока узнала из Росреестра о регистрации права на основании того решения. Выяснилось, что объект стоит на муниципальной и неразграниченной земле, разрешений на строительство и ввод нет.

Софья Бабушкина считает это дело одним из самых показательных примеров пересмотра «старых» актов. В 1990-е и 2000-е такими решениями нередко легализовали объекты с признаками самостроя.

Если судебный акт легализует объект на публичной земле без разрешений и без участия уполномоченного органа, он затрагивает права публичного собственника, объясняет решение Софья. И неважно, был ли орган формально стороной спора. ВС подчеркнул: администрация распоряжается землей и выдает разрешения, а значит вправе оспорить такой акт.

Бабушкина обращает внимание и на материально-правовой вывод. Без согласия собственника земли право собственности на постройку не возникает. Иначе самострой легализовали бы через суд в обход градостроительных требований. Сам ВС квалифицировал спор резко — как рассмотренный «между недобросовестными сторонами» и направленный на «ввод в гражданский оборот объекта самовольной постройки».

По словам эксперта, практическое значение дела шире спора о кафе. Многолетняя запись в ЕГРН больше не гарантирует устойчивость титула. Это особенно верно, когда объект создали с нарушением публично-правовых процедур, а первоначальный спор прошел без органов власти.

Сделки под влиянием мошенников

Верховный суд поддержал признание недействительной сделки, заключенной под влиянием мошенников (дело № 84-КГ26-1-К3). Суд учел недобросовестность покупателя — заниженную цену и его профессиональный статус.

Фабула типичная для последних лет. Пожилая женщина под влиянием мошенников продала квартиру, а деньги передала третьим лицам. Первая инстанция в иске отказала. Апелляция опиралась на психолого-психиатрическую экспертизу, признала существенное заблуждение и иск удовлетворила. ВС оставил эти акты без изменения.

Бабушкина объясняет суть поворота практики. Раньше по ст. 178 и 179 ГК она складывалась иначе. Если действия продавца выглядели последовательно, а покупатель не знал о влиянии мошенников, сделку оставляли в силе. Передачу денег мошенникам не считали пороком воли на саму сделку. Как правило, суды вставали на сторону покупателей. Бабушкина приводит примеры — дело № 33-11404/2025 из Мосгорсуда и определение Седьмой кассации по делу № 88-20433/2024.

«Суды начали налагать повышенные стандарты проверки и на покупателей недвижимости. Особенно строго суды стали относиться к риэлторам и агентствам по недвижимости. Даже если продавец при сделке обманул контрагента, указав, что продает квартиру, например, из-за переезда, а на самом деле находился под влиянием мошенников, риэлтор или агент, как профессиональные участники рынка, должны были усомниться в воле продавца, например, при срочности продажи или заниженной цене», — комментирует Софья.

При этом единой позиции пока нет, подчеркивает Бабушкина. Наряду с новым подходом сохраняются решения по традиционной модели. Поэтому речь идет скорее о стадии формирования практики, чем о ее закреплении.

Льготный выкуп земли: кассация подняла планку

АС Московского округа признал незаконным выкуп участка без торгов. Речь о выкупе под вспомогательный объект в отсутствие основного. Суд также указал, что срок давности считается с момента, когда нарушение выявили (дело № А41-97561/2024).

Сам по себе вывод о вспомогательном объекте Русскова новым не считает, его ВС закрепил в обзоре практики еще в 2021 году. Но кассация сформулировала повышенный стандарт добросовестности для последующих покупателей. По мнению суда, приобретатель не может полагаться лишь на запись в ЕГРН. Он обязан сам проверить, законно ли прежний собственник получил участок в упрощенном порядке.

Русскова отмечает: это заметно усложняет и без того нестабильную ситуацию на рынке. Участникам сделок такой риск нужно учитывать.

Эксперт фиксирует и второй важный вывод суда. При очевидном публичном интересе суд не связан квалификацией истца и сам определяет надлежащий способ защиты. А сделку по отчуждению публичной земли без торгов могут признать ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК.

Сообщение ПРАВО.RU: ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ, ВОЗВРАТЕ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ И ПЕРЕСМОТРЕ СТАРЫХ РЕШЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство ответило на четыре практических вопроса: о смене ВРИ арендованных участков, о порядке внесения сведений в ЕГРН, об изменении ВРИ садовых и огородных земель, а также о ситуации с ликвидированными товариществами.

Арендатор госземли не может выбрать ВРИ за рамками договора

По общему правилу правообладатель сам выбирает основной или вспомогательный ВРИ из регламентов — без разрешений и согласований. Но для арендаторов и пользователей государственной или муниципальной земли действует ограничение. Они не вправе выбирать ВРИ, отличный от указанного в договоре аренды или безвозмездного пользования.

Исключение — арендаторы, которые работают по договору о комплексном развитии территории либо обеспечивают реализацию решения о КРТ.

Новый закон не дает арендодателю права менять ВРИ в одностороннем порядке. Изменение условий договора аренды о ВРИ также не должно нарушать публичные нормы о предоставлении земельных участков.

Росреестр напомнил позиции Верховного суда по этому вопросу, на которые он ориентируется:

• Арендодатель не вправе односторонне менять ВРИ переданного в аренду участка (дело № А45-16663/2021);

• Публичный собственник не может произвольно менять ВРИ участка без учета назначения здания в частной собственности (дело № 49-КАД21-9-К6).

• Арендодатель не вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части ВРИ (дело № А73-915/2020).

Как вносить новый ВРИ в ЕГРН

Если правообладатель выбирает основной ВРИ из регламента, он направляет заявление в Росреестр. Заявление не нужно, когда собственник уже использует участок по ВРИ, сведения о котором есть в ЕГРН.

Сведения о ВРИ относятся к дополнительным характеристикам объекта. Кадастровый учет в связи с выбором ВРИ проводится без одновременной регистрации прав. Заявитель платит госпошлину за изменение сведений об объекте.

В остальных случаях сведения о ВРИ меняют через межведомственное взаимодействие — без госпошлины. Этот порядок работает, когда инициатива исходит не от правообладателя, а от госорганов на основании их решений.

Росреестр напомнил, что с 1 марта больше не вносит в ЕГРН сведения о ВРИ объектов капитального строительства — соответствующая норма Градостроительного кодекса утратила силу. Теперь ВРИ привязан только к земельному участку.

Садовые и огородные участки: жесткий запрет с исключениями

Закон № 295-ФЗ ввел запрет на изменение ВРИ отдельных садовых и огородных участков на территории садоводства. Из правила три исключения:

1. перевод участков под ИЖС для реорганизации товарищества в ТСЖ;
2. изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;
3. включение участка в границы территории комплексного развития.

Сначала общее собрание членов товарищества принимает решение об изменении ВРИ. Только после этого можно вносить изменения в устав и менять организационно-правовую форму. В ЕГРН такие изменения вносят при одновременном обращении всех собственников участков, образованных из исходного участка товарищества.

Ликвидация товарищества снимает запрет на смену ВРИ

Запрет на изменение ВРИ не действует, если товарищество ликвидировали или исключили из ЕГРЮЛ как недействующее. Логика Росреестра простая: при ликвидации территория садоводства фактически прекращает существование, граждане продолжают вести садоводство уже без ее образования. А запрет был привязан именно к территории действующего товарищества.

В этом случае ВРИ участков меняют по общим правилам земельного законодательства и градостроительных норм.

Письмо Росреестра от 15 апреля 2026 года № 14-4104-ЛЛ/26

Сообщение РОСРЕЕСТР РАЗЪЯСНИЛ, КАК МЕНЯТЬ ВРИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ появились сначала на Land Law Firm.

В этот раз Land Law Firm заняла позицию во втором бэнде федерального рейтинга литигаторов с количеством дел от 10 до 30. Юристы компании провели 19 судебных процессов с общей суммой требований 105,27 млрд руб. Средняя цена одного спора составила 5,54 млрд руб.

Эти показатели позволили LLF войти в топ-10 по общей сумме исков и по средней сумме иска среди юркомпаний mid market.

Об исследовании

Исследование Право.ru охватило 4574 финальных решения российских арбитражных судов за период с 1 января по 31 декабря 2025 года. Аналитики учитывали небанкротные споры и обособленные споры из банкротных дел, за исключением требований о включении в реестр, субсидиарной ответственности и сопровождения процедур банкротства. Из расчета исключили иски о взыскании судебных расходов и пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам.

При распределении компаний по группам аналитики учитывали общую сумму исков, количество дел, количество решений финальных инстанций, балл за результат в судах, среднюю сумму иска и winrate. Неимущественные споры в расчет средней суммы иска не входили, но учитывались в общем количестве дел.

Благодарим команду Право.ru за очередное качественное исследование рынка литигации, а наших партнеров — за то, что доверяете нам самые сложные и масштабные дела!

Почитать репортаж издания, посвященный результатам рейтинга и общим тенденциям на рынке, можно здесь.

Сообщение ЮРИСТЫ LAND LAW FIRM — В ЧИСЛЕ ЛУЧШИХ ЛИТИГАТОРОВ 2025 ГОДА ПО ВЕРСИИ ПРАВО.RU появились сначала на Land Law Firm.

Поправки в Земельный кодекс, которые вступили в силу 1 марта 2025 года, дали властям инструмент для изъятия неиспользуемых участков. Но точка отсчета здесь не календарная.

Что считается неиспользованием

Закон не устанавливает срок, по истечении которого отсутствие собственника на участке само по себе становится нарушением. Ключевой признак — состояние земли, а не время простоя.

Если человек редко появляется на даче, но участок ухожен, нет зарослей и полуразрушенных построек, угрожающих соседям, — претензий, скорее всего, не возникнет, говорит Денис. Зато заросший бурьяном участок с хламом инспектор Росреестра зафиксирует быстро. С момента первой такой фиксации отсчитываются три года — после этого землю могут изъять.

Предписание и предупреждение: в чем разница

Инспектор Росреестра оформляет один из двух документов. Предписание — жесткая форма: оно указывает, как именно и в какой срок собственник должен устранить нарушение. На исправление дается от 30 до 90 дней. Игнорировать этот документ нельзя, за неисполнением последуют более строгие меры вплоть до иска об изъятии.

Предупреждение мягче: четких сроков в нем нет, оно лишь оповещает о возможных последствиях. Но если к следующему сезону ситуация не изменится, предупреждение легко превратится в предписание, а затем — в судебный спор.

Что может сделать собственник

У владельца участка есть несколько законных опций. Предписание можно обжаловать, попросить о продлении срока его выполнения или об отсрочке. Суд оценит причины — болезнь собственника, уход за больным родственником, отсутствие средств на обработку земли, длительное пребывание за границей. Литвинов отметил, что в практике уважительные обстоятельства суды учитывают: одинокому собственнику, попавшему в больницу или получившему инвалидность, могут дать дополнительный срок и от изъятия отказаться.

Распорядиться участком собственник тоже вправе — даже после получения предписания. Закон не запрещает продать, подарить или обменять землю.

«Запрет на продажу, на сделку с участком может быть установлен только судом в формате обеспечительных мер уже по какому-то спору. Я не видел практики, по которой бы по подобным спорам суд запрещал совершать сделки с участками, да и логики в этом я не вижу», — пояснил Литвинов.

Будет ли компенсация

Деньги собственнику могут выплатить, но не автоматически. Изъятый участок выставляется на публичные торги. Если покупатель находится, вырученная сумма за вычетом расходов на организацию торгов перечисляется бывшему владельцу. Если торги не состоятся, то и компенсации не будет.

На сегодня ни одного случая изъятия по новым правилам еще не произошло. У собственников заброшенных участков есть время навести порядок — пока инспектор Росреестра не приехал первым.

Подробнее о критериях неиспользования земельных участков юристы Land Law Firm уже рассказывали для разных изданий — для «Жилищного права» и Business FM.

Сообщение «ВЕСТИ FM»: КАК НЕ ПОТЕРЯТЬ ЗАБРОШЕННЫЙ УЧАСТОК появились сначала на Land Law Firm.

• Упростили перераспределение земельных участков. Теперь устранить чересполосицу, вклинивание или изломанность границ можно на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории — проект межевания больше не обязателен. Площадь участка при этом может вырасти не более чем на 1000 кв. м либо до предельного максимального размера. Воспользоваться этим основанием можно только один раз. Также регионы и муниципалитеты получили право освобождать отдельные категории граждан от платы за увеличение площади (Федеральный закон № 12-ФЗ).

• Расширили перечень объектов, которые можно размещать на государственных и муниципальных землях без предоставления участков и установления сервитутов. В список добавили дренажные канавы и технические средства организации дорожного движения. Это сократит инвестиционно-строительный цикл и снизит бюджетные расходы — после завершения стройки больше не потребуется вносить изменения в документацию по планировке территории (Постановление Правительства РФ № 109, Постановление Правительства РФ № 131).

• Уточнили правила расчета платы по соглашению об установлении сервитута в отношении федеральных земель. Раньше формулировки допускали неоднозначное толкование и приводили к некорректному определению размера платы. Теперь порядок расчета однозначен (Постановление Правительства РФ № 166).

• Расширили перечень форматов электронных документов для кадастрового учета и регистрации прав. К XML, PDF/A и PDF добавили формат RTF. Также сняли ограничение, по которому PDF/A требовал текстового слоя — теперь подойдет и обычный PDF (Приказ Росреестра № П/0007/26).

• Ввели промежуточный статус «приостановленный» для государственных регистраторов прав. Раньше реестр предусматривал только два статуса — «действующий» и «недействующий». В реестр также начнут вносить данные о решениях регистратора, которые обжаловали в апелляционных комиссиях, и о результатах такого обжалования (Приказ Росреестра № П/0410/25).

• Повысили точность определения координат при исправлении реестровых ошибок. Раньше при исправлении органом регистрации точность была ниже, чем при кадастровых работах. Теперь требования к точности сравняли (Приказ Росреестра № П/0441/25).

• Утвердили перечень сведений об объектах недвижимости, которые налоговые органы передают регионам и муниципалитетам по соглашению с ППК «Роскадастр». В перечень вошли кадастровый номер объекта, налоговый период и сумма исчисленного налога за этот период. Норма заработает с 1 января 2027 года (Приказ Росреестра № П/0437/25).

Ссылка на дайджест Росреестра в PDF

Сообщение РОСРЕЕСТР ВЫПУСТИЛ ПОДБОРКУ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ I КВАРТАЛА появились сначала на Land Law Firm.

Спор возник после того, как налоговая инспекция доначислила компании земельный налог за 2023 год. Инспекция применила общую ставку 1,5% к участкам под индивидуальное жилищное строительство и одновременно увеличила сумму в два и четыре раза за нарушение сроков застройки.

Компания посчитала такой подход неверным. По ее мнению, к участкам под ИЖС нельзя применять повышающие коэффициенты, а блокированная застройка вообще требует льготной ставки 0,3%.

Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд встали на сторону налоговой (дело № А65-42005/2024). Они сослались на поправки 2020 года в Налоговый кодекс: коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% по землям под ИЖС, если используют их в предпринимательских целях. Кроме того, суды подтвердили — повышающие коэффициенты применяются и к общей ставке, а не только к льготной.

После проигрыша во всех инстанциях компания обратилась в Конституционный суд. Под вопросом — п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 Налогового кодекса. Тот уже принял жалобу к производству, а значит, разъяснениям — быть. От позиции КС зависит, как застройщики будут рассчитывать земельный налог при затягивании сроков строительства.

Сообщение КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД ЗАИНТЕРЕСОВАЛСЯ СТАВКАМИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

О правилах разрешения таких конфликтов и способах защиты прав правообладателей в публикации издания «Шортрид» рассказала старший юрист Land Law Firm Алена Дурнева.

Иерархия градостроительных документов

В ГрК четко не указано, у каких градостроительных документов приоритет. На практике, исходя из позиций Верховного суда, приоритет отдается генеральному плану. Правила землепользования и застройки должны ему соответствовать, а при выявлении противоречий — приводиться в соответствие.

Дурнева обращает внимание: в ГрК Москвы закреплено, что в случае противоречия правил землепользования и застройки генеральному плану такие правила не подлежат применению в соответствующей части.

Изменения документации до разрешения на строительство

Наиболее рискованные ситуации возникают, когда градостроительная документация меняется после получения ГПЗУ, но до получения разрешения на строительство. Если экспертизу проектной документации проводят в течение 1,5 лет с момента получения ГПЗУ — применяют требования на дату выдачи плана. Если срок превышен — учитывают актуальные требования на дату экспертизы.

«Сведения, отраженные в градостроительном плане земельного участка и соответствующие градостроительным требованиям на дату его выдачи, не сохраняют неизменный характер в течение трех лет. Они могут зависеть от последующих изменений градостроительной документации, подлежащих учету при принятии решения о выдаче разрешения на строительство», — подчеркивает Алена.

Верховный суд указал: обязанность отслеживать актуальность градостроительной документации лежит на застройщике (дело № А32-53202/2023). По истечении полутора лет с момента получения плана риски изменения документации в полной мере возлагаются на застройщика.

Конфликт правил землепользования и генплана

Когда правила землепользования и застройки ещё не приведены в соответствие с генпланом, в судебной практике сформировались две противоположные позиции. Одни суды исходят из иерархии документации и указывают на необходимость учитывать генплан. Другие анализируют основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и приходят к выводу, что несоответствие генплану прямо не поименовано среди таких оснований.

Дурнева советует при подготовке к получению разрешения проверять план на соответствие не только правилам землепользования и застройки, но и генплану, а также на наличие противоречий между этими документами.

Способы защиты прав

Если правообладатель не учел изменения в документации, у него остается несколько вариантов. Оспорить изменения теоретически возможно, но на практике суды указывают, что определять содержание документации органы власти вправе по своему усмотрению.

Более реалистичный механизм — взыскание убытков, в том числе разницы между рыночной стоимостью участка до и после изменений, а также расходов на проектирование и подготовку к строительству. При аренде возможен отказ во взыскании арендной платы за период, когда использование участка стало невозможным, или расторжение договора. Если изменение документации делает использование участка невозможным, правообладатель вправе ставить вопрос о его выкупе с возмещением рыночной стоимости.

Полный текст публикации Алены Дурневой для «Шортрида» доступен на сайте издания: https://shortread.ru/odni-gradostroitelnye-dokumenty-protivorechat-drugim-chto-delat/

Сообщение ШОРТРИД: КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПРИ ПРОТИВОРЕЧИЯХ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ появились сначала на Land Law Firm.