В обсуждении принял участие управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Партнер NF Group Станислав Бибик и телерадиоведущий Андрей Родной выступили в роли модераторов. Среди экспертов-прожарщиков были Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci, Никита Журавлев, автор влога «ХОЧУКВАРТИРУ», Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP, и Сергей Смирнов, старший партнер Vysotsky Estate.

Эксперты разбирали проект со всех сторон: спорили о перспективности локации в районе Нижегородской, о соотношении парковочных мест и офисных площадей, об отделке shell & core и о том, найдется ли арендатор на офисы в «мелкой нарезке». Денис Литвинов задавал юридические вопросы — в частности, как оформлен новый квартал Level Group со всей его инфраструктурой: спортивным комплексом, термами, футбольным полем и торговой галереей. Александра Захарова пояснила, что проект реализуется в рамках договора о комплексном развитии территории, который определяет сроки, функционал и ТЭПы и одновременно дает застройщику льготы МПТ.

По итогам дискуссии 64% зрителей в голосовании решили, что объект нужно брать.

Полная запись обсуждения доступна по ссылке. А текстовый репортаж от коллег из CRE можно почитать тут.

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ ПОУЧАСТВОВАЛ В «ПРОЖАРКЕ» НОВОГО ПРОЕКТА LEVEL GROUP появились сначала на Land Law Firm.

Денис выступит в качестве эксперта на завершающей сессии программы — презентации нового девелоперского проекта Level Group в формате «прожарки». Вместо классической презентации — сессия прямых вопросов от независимых экспертов: консультантов, юристов, брокеров и блогеров рынка недвижимости. Денис оценит проект с юридической точки зрения.

Выступление состоится 22 апреля в 14:30, а само мероприятие начнется в 10:00.

Среди других участников сессии — Александра Захарова (директор по коммерческой недвижимости, Level Group), Мария Зимина (исполнительный директор, СORE.XP), Марина Малахатько (партнер, NF Group), Сергей Смирнов (старший партнер Vysotsky Estate) и Никита Журавлев (независимый эксперт рынка недвижимости). Модератором выступит телерадиоведущий Андрей Родной.

Сообщение УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LLF ВЫСТУПИТ НА БИЗНЕС-ЗАВТРАКЕ CRE AWARDS появились сначала на Land Law Firm.

На ней выступили три эксперта нашей компании. Управляющий партнер Денис Литвинов провел тренд-сессию конференции в качестве модератора, а старшие юристы Анастасия Русскова и Алена Дурнева представили доклады по актуальным вопросам земельного права.

Литвинов задал тон обсуждению рисков в отрасли: «Если говорить о рисках, то, на мой взгляд, основной риск — это недооценка рисков. Если вы думаете, что рисков нет или их мало, в этом и есть ваш основной риск. С другой стороны, понимание риска, способность его предугадать и умение с ним работать делают вас на голову выше ваших коллег и конкурентов».

От четырех участков — к одному: как собрать единый актив в центре Москвы

Анастасия Русскова разобрала живой кейс — объединение четырех смежных участков в ЦАО в единую площадку. На старте ситуация выглядела непросто: три участка в собственности компании, четвертый — публичный, фактически используемый, но без оформленных прав. На участках стоит административное здание с непростой историей легализации.

Команда выбирала между перераспределением и объединением. Перераспределение отпало быстро: публичный участок занимал всего 57 квадратных метров, и частичное присоединение не решало задачу. Остановились на выкупе публичного участка с последующим объединением — это давало чистый результат: один участок, один собственник.

Дальше Русскова показала, сколько препятствий пришлось преодолеть. У участков оказались разные виды разрешенного использования — раньше пришлось бы сначала приводить все к единому ВРИ, но с марта 2026 года новые правила разрешают объединять участки с разными ВРИ в границах одной территориальной зоны. Крайние участки не имели общих границ — но если между ними стоят другие участки, входящие в объединение, Росреестр допускает объединение в один этап. Участки попали в разные территориальные зоны по ПЗЗ — а значит, потребовалось вносить изменения в правила. Наконец, один из участков по проекту межевания относился к территории соседнего многоквартирного дома — без корректировки ПМТ объединение невозможно.

Русскова подчеркнула, что корректировка проекта межевания — отдельная история со своими ловушками:

«Первый риск — актуальность сведений в ЕГРН. Второй — согласование с собственниками МКД. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, что позволяет сделать вывод об отсутствии обязательного согласования. Но сохраняется высокий социальный риск: одним из оснований для отказа в корректировке может стать нарушение прав третьих лиц».

Генплан всему голова? Как Верховный суд пять раз менял позицию

Алена Дурнева посвятила доклад конфликтам между градостроительными документами разных уровней — генеральным планом, правилами землепользования и застройки и градостроительным планом земельного участка. Главный вопрос: что делать, когда эти документы противоречат друг другу и кто из них «главнее» при выдаче разрешения на строительство?

Дурнева наглядно показала, как Верховный суд метался в этом вопросе: в 2018 году указал, что генплан надо учитывать, в 2019 и 2020 годах решил, что не надо, а в 2024 и 2025 годах снова вернулся к приоритету генплана. Как пояснила эксперт, «в градостроительной документации традиционно считается, что генеральный план — всему голова. Летом прошлого года ВС подтвердил эту позицию: если ПЗЗ не соответствует генплану, их необходимо привести в соответствие».

Отдельно Дурнева остановилась на сроках действия градостроительного плана земельного участка. Формально ГПЗУ действует три года. Но после полутора лет проект оценивают уже не по тем параметрам, которые зафиксированы в плане, а по актуальным требованиям на дату подачи. Это создает реальный риск для застройщиков: объект, начатый по одним правилам, может не пройти проверку по новым — при внесении изменений в разрешение на строительство или при вводе в эксплуатацию. Минстрой уже подготовил законопроект, который предлагает закрепить единую дату отсечения — проверять объект по ограничениям, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.

Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О РИСКАХ, ГЕНПЛАНАХ И ОБЪЕДИНЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Land Law Firm — стратегический партнер конференции. Управляющий партнер Денис Литвинов выступит модератором тренд-сессии «Девелопмент 2026», где участники обсудят регулирование КРТ, подготовку к сделкам и перепрофилирование активов. Старший юрист Анастасия Русскова расскажет о редевелопменте промзон как антикризисном инструменте, а старший юрист Алена Дурнева разберет конфликты градостроительных документов в практике Верховного суда.

В программе — четыре сессии: от трендов девелопмента и работы с китайскими подрядчиками до земельных споров и новейших рисков застройщиков. Эксперты рассмотрят строительные контракты по модели EPC, льготное предоставление участков для масштабных инвестпроектов, а также персональную ответственность инженеров и архитекторов.

Подробная программа и регистрация — на странице мероприятия на Право.ru.

Сообщение ЮРИСТЫ LAND LAW FIRM ПРИМУТ УЧАСТИЕ В КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Денис Литвинов выступит во втором треке программы — эксперт разберет основные правовые угрозы, с которыми сталкиваются инвесторы при вложениях в коммерческие объекты, и расскажет о способах их минимизации.

Вместе с Денисом в панели выступят коммерческий директор Гранд Капитал Виктор Шашкин, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстроя» Олеся Шмелева и управляющий директор «САМОЛЕТ Коммерческая недвижимость» Егор Анучин.

Форум соберет более 500 участников — частных инвесторов, девелоперов, брокеров, представителей family offices и управляющих компаний. Программа включает три трека выступлений в формате TED Talks, а также серию интервью на сцене со специальными гостями. Среди спикеров — основатель Parus Asset Management и Central Properties Денис Степанов, а также бывший заместитель министра финансов и первый зампред Центробанка Олег Вьюгин.

Мероприятие пройдет в пространстве «Кибердом» (2-я Звенигородская ул., 12, стр. 18). Участие бесплатное, по предварительной регистрации, пройти которую можно здесь.

Сообщение УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LLF ВЫСТУПИТ НА ИНВЕСТИЦИОННОМ ФОРУМЕ CRE появились сначала на Land Law Firm.

Не сухая теория, а живая практика: как суды расставляют акценты между формальным правом и добросовестностью, где проходит граница допустимого в береговой полосе и когда публичный интерес перестает быть публичным.

В программе выступления:

🎼 Верховный суд меняет правила игры и оценивает добросовестность по-новому. Разбираем, где суд признает право, а где устанавливает жесткие границы.

🎼 Что ВС считает допустимым строительством у воды, а что — нарушением баланса частного и публичного интереса.

🎼 Как суды проверяют реальность государственных целей и защищают собственников от формального изъятия.

🎼 Борьба за полную компенсацию: практика взыскания упущенной выгоды при изъятии объектов недвижимости.

Каждая позиция ВС — это смена тональности всей судебной практики. Ксения покажет, как эти «аккорды» звучат в реальных делах.

Мероприятие пройдет 14 февраля в Москве, в Концертном зале им. Скрябина. С условиями участия можно ознакомиться на сайте конференции.

Сообщение LAND LAW FIRM В ЮРИДИЧЕСКОЙ СИМФОНИИ появились сначала на Land Law Firm.

Партнер Ксения Ульянова, юрист Мария Денисова и младший юрист Кристина Мершон за полтора часа рассказали о свежих законодательных изменениях, практике исправления ошибок кадастровой оценки и тонкостях расчета арендной платы.

ЕНК и новая квалификация бытового обслуживания

Ксения Ульянова открыла вебинар обзором ключевых поправок в Налоговый кодекс. 28 ноября принят Федеральный закон № 425-ФЗ, который распространил действие статьи 378.2 НК на единые недвижимые комплексы. Теперь повышенные ставки налога на имущество применяются к ЕНК, если в его состав входит хотя бы одно здание, соответствующее критериям административно-делового центра или торгового комплекса.

Закон также ввел новое понятие «объект бытового обслуживания» — здания и помещения, которые используют для оказания бытовых услуг физическим лицам и организациям.

Ульянова подчеркнула: судебная практика расходится в толковании этого термина. Одни суды считают, что бытовые услуги — это предпринимательская деятельность, направленная на удовлетворение бытовых потребностей граждан. Другие признают услуги для юридических лиц не относящимися к бытовому обслуживанию, что ведет к отказу в применении льготной ставки налога.

Партнер привела пример: Второй кассационный суд критически отнесся к доводам налогоплательщика о том, что станции техобслуживания автомобилей не являются объектами бытового обслуживания, поскольку оказывают услуги только юридическим лицам. Суд указал, что такая позиция основана на ошибочном толковании законодательства.

Также Ульянова обратила внимание на противоречивую квалификацию складских помещений. В одних делах суды признают склады коммерческими объектами, если их используют для хранения товаров, предназначенных для реализации. В других — исключают из налоговой базы «некоммерческие склады», не связанные с основной деятельностью. Эксперт рекомендовала тщательно документировать назначение каждого помещения.

Исправление ошибок кадастровой оценки

Мария Денисова подробно разобрала механизм снижения имущественных платежей через исправление ошибок, допущенных при государственной кадастровой оценке. Она напомнила: кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, что неизбежно ведет к неточностям. Закон о кадастровой оценке выделяет три типа ошибок — методологические (некорректная расчетная модель), технические (описки, арифметические ошибки) и искажение данных об объекте (использование недостоверных характеристик).

Денисова привела примеры из практики. По решению московского «Центра имущественных платежей» кадастровая стоимость объекта снизилась с 159,6 млн до 69 млн руб. Это произошло после того, как выявили ошибочное отнесение здания к подгруппе «Объекты торговли» вместо корректной подгруппы «Объекты прочей промышленности».

А в другом деле земельный участок площадью более 80 га пересчитали из группы «Административные и офисные здания» в группу «Социальная инфраструктура». Это снизило стоимость с 1,25 млрд до 480 млн руб.

Юрист объяснила порядок действий: сначала собирают сведения из ЕГРН и технической документации, затем запрашивают информацию из Отчета об итогах государственной кадастровой оценки и Фонда данных ГКО, проверяют правильность применения ценообразующих факторов. После этого самостоятельно пересчитывают кадастровую стоимость по формулам из отчета и оценивают целесообразность подачи заявления.

Денисова обратила внимание на сроки: заявление можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, рассмотрят его за 30 календарных дней. Госуслуга бесплатна, подать заявление можно лично, через МФЦ или портал госуслуг. Если кадастровая стоимость снижается, новое значение применяют ретроспективно — со дня начала применения первоначальных сведений. Если стоимость растет (что возможно при исправлении ошибок) — с 1 января года, следующего за годом утверждения изменений, либо со дня внесения в ЕГРН.

Эксперт подчеркнула: бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении соседних, смежных или однотипных объектов. Это означает, что исправление ошибки для одного объекта может запустить массовый пересчет по всему району.

Арендная плата за землю: принципы расчета и защита прав арендатора

Кристина Мершон сосредоточилась на принципах определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. С 1 января 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 321-ФЗ, который закрепляет: размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости участка, за исключением случаев, прямо указанных в законе.

Мершон напомнила: в Москве действует постановление правительства № 273-ПП, которое устанавливает простую формулу — кадастровая стоимость умножается на ставку арендной платы. Основные параметры, влияющие на размер платы, — вид деятельности арендатора (определяет ставку) и кадастровая стоимость.

Спикер объяснила принцип экономической обоснованности: ставка учитывает целевое использование участка и сопутствующие льготные условия. Правовой режим участка определяется его категорией, разрешенным использованием и договорными ограничениями. Она привела пример дела № А40-149397/2020, где суды признали незаконным начисление арендной платы по ставке 1,5% вместо льготной 0,01%. Компания получила участок для строительства и последующей эксплуатации гостиницы, но арендодатель применял ставку для эксплуатации без учета строительства. Экономические потери составили более 68 млн руб.

Мершон разобрала применение льготных ставок. Для их получения необходимо соответствие целевого назначения участка ВРИ и фактическому использованию, отсутствие посторонних землепользователей, соблюдение земельного и природоохранного законодательства, отсутствие задолженности по арендной плате. Право на льготу имеют организации, где численность инвалидов не менее 30%, а также арендаторы режимных производственных объектов.

Отдельно эксперт остановилась на принципе учета ограничений права на приватизацию. Ситуация: усли участок отнесен к землям, ограниченным в обороте и на нем расположен объект, принадлежащий арендатору. В таком случае арендная плата не может превышать размер земельного налога, который платил бы собственник после выкупа. В деле № А41-3629/2023 суды применили этот принцип и взыскали в пользу ООО «Лента» более 6 млн руб. излишне уплаченной арендной платы.

Заключение

Сложные времена требуют сложных решений и комплексного анализа, заключила Ульянова. «Когда в наши руки попадает какой-то объект, мы стараемся смотреть максимально объемно. Где-то выгоднее снижение кадастровой стоимости, где-то — исключение из 700-ПП. А иногда, возможно, выгоднее поменять ВРИ», — объяснила эксперт.

А с учетом того, что глобально практика по всем направлениям ужесточается, нужно прорабатывать все направления и выбирать то, которое принесет наибольший экономический эффект для конкретного правообладателя.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение КАК ПРАВИЛЬНО СЭКОНОМИТЬ НА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПЛАТЕЖАХ: ИТОГИ ВЕБИНАРА LLF появились сначала на Land Law Firm.

Наши эксперты разберут новые методические рекомендации Росреестра, процедуру исправления ошибок кадастровой оценки и скрытые возможности применения льготных арендных ставок.

Вебинар проведут партнер Ксения Ульянова, юрист Мария Денисова и младший юрист Кристина Мершон.

В программе:

• Обзор изменений законодательства, связанного с формированием и уплатой имущественных платежей.
• Исправление ошибок государственной кадастровой оценки: нюансы процедуры, область применения и преимущества для арендаторов.
• Анализ методических рекомендаций Росреестра по определению арендной платы за земельные участки.
• Скрытые возможности постановления правительства Москвы № 273-ПП: какие нестандартные арендные ставки можно применить и при каких условиях?
• Как учитывают ограничения прав арендатора при определении размера арендной платы?

🗓️ Вебинар состоится во вторник, 10 декабря.
🕔 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но надо предварительно зарегистрироваться по ссылке.

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: НЕСТАНДАРТНЫЕ СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Споры по размеру арендной платы

Одной из основных тем для обсуждения стали споры о размере арендной платы за публичные земельные участки.

По словам Дурневой, частая проблема — доначисление арендной платы из-за фактического использования участка не по назначению. Например, ДГИ Москвы может изменить ставку на основании уведомления или потребовать пересчета кадастровой стоимости. Судебная практика показывает разные подходы: в одних случаях суды признают доначисления обоснованными, в других — встают на сторону арендатора.

Кроме того, спикер разобрала причины невозможности использования земельного участка, в первую очередь для строительства. Это могут быть как фактические обстоятельства (требующие экспертизы), так и юридические: изменение зонирования, включение в зону КРТ, установление ЗОУИТ или акты органов власти. Верховный суд подтвердил, что юридическая невозможность использовать имущество по назначению — это тоже недостаток.

Для защиты прав при невозможности использования эксперт рекомендует взыскивать арендную плату как неосновательное обогащение. Важно доказать размер уплаченной платы и отсутствие возможности использования участка. Однако договор аренды должен быть расторгнут, а арендатор должен проявлять активную позицию по снятию ограничений.

Также Алена рассмотрела и другие способы защиты прав арендатора.

Взыскание убытков с ДГИ

Дарья Плотникова подробно остановилась на перспективах взыскания убытков с Департамента городского имущества. Убытки могут взыскиваться как при наличии договора с ДГИ, так и при его отсутствии. Например, при незаконном отказе в оказании госуслуги или за принятие актов, нарушающих права.

Ключевые элементы доказывания: нарушение, причинная связь и размер убытков. Необходимо обосновать, что действия ДГИ нарушают права, доказать причинно-следственную связь и документально подтвердить наличие убытков. Реальный ущерб подтверждают документами, упущенную выгоду — финансовой отчетностью, бизнес-планами, заключениями оценщиков.

Эксперты разобрали положительную практику по взысканию уплаченной арендной платы при установлении зоны КРТ. В таких случаях после заключения договора аренды земельный участок включали в зону КРТ, что делало невозможным получение разрешения на строительство. Соответственно, арендатора освобождали от уплаты арендной платы.

Тем не менее, есть и негативная практика. В некоторых делах суды отказывают в иске, указывая на недоказанность причинно-следственной связи. При взыскании уплаченной арендной платы лучше выбирать способ защиты через неосновательное обогащение, а не убытки — проще обосновать и доказать.

Иски ДГИ о запрете деятельности

Алена Дурнева рассказала о новой практике ДГИ — исках о запрете деятельности. Согласно нормам, если использование участков или объектов опасно для жизни, здоровья или окружающей среды, может быть наложен запрет. Однако судебная практика по таким искам противоречива.

Верховный суд в январе 2025 года отказал в удовлетворении требований ДГИ. Экономколлегия указала, что департамент не доказал опасность использования участка, общество не привлекалось к административной ответственности, а примененные меры нарушали баланс интересов. Похожие решения выносили и другие суды.

В то же время есть дела, где суды частично удовлетворяли требования ДГИ. В частности, обязывали устранить нарушения и назначали судебную неустойку. Но при этом отказывали в пресечении деятельности, признавая это ненадлежащим способом защиты. Помимо исков о запрете, ДГИ взыскивает договорную неустойку за нецелевое использование, которую суды часто существенно снижают.

Рекомендации ГИН при моратории на проверки

Рассказали эксперты LLF и о проблеме рекомендаций Госинспекции по недвижимости в условиях моратория на проверки. На 2025 год установлен мораторий, по результатам контрольного мероприятия не может быть выдано предписание. За 2024 год ГИН провела более 45 000 профилактических мероприятий, которые под мораторий не попадали.

На практике ГИН выдает рекомендации, которые по структуре и правовым последствиям фактически являются предписаниями. Они содержат описание нарушения, конкретные указания по устранению и часто — срок их устранения. Основные нарушения: самовольное строительство, использование участка не в соответствии с ВРИ, размещение некапитальных объектов без разрешения.

Судебная практика по оспариванию рекомендаций разделилась. Одни суды указывают, что рекомендации не носят властный характер и приняты в целях профилактики. Другие утверждают, что по содержанию рекомендации являются предписанием, поскольку содержат властные указания и требование устранить нарушение.

Эксперты рекомендуют для успешного оспаривания использовать следующие аргументы. Во-первых, рекомендации по содержанию аналогичны предписаниям, на выдачу которых установлен запрет. Во-вторых, они содержат требование устранить нарушение и влекут негативные последствия. В-третьих, в них не указано, какие профилактические действия необходимо совершить для предотвращения нарушений в будущем.

Изъятие участков ввиду неосвоения

Завершающей темой стало применение аналогии закона при изъятии земельных участков ввиду неосвоения. Законодательство предусматривает, что земельный участок может быть изъят у собственника, если он предназначен для сельского хозяйства или строительства и не используется по назначению в течение трех лет.

Для сельскохозяйственных земель установлен определенный порядок: сначала проверка и предписание, затем административная ответственность, после этого обращение в суд и реализация на торгах. Однако при изъятии участков в новой Москве возникли нюансы применения аналогии закона.

ДГИ обращается в суд напрямую, заменяет предписания рекомендациями, игнорирует требование об административной ответственности. Кроме того, суды устанавливают начальную цену по кадастровой стоимости. Такую практику подтверждают несколько постановлений АC Московского округа 2024-2025 годов.

«Все темы, которые мы обсудили, объединяет одно: необходимость внимательно следить за позициями судов, действиями Департамента, который все активнее использует нестандартные инструменты правоприменения», — подвела черту под дискуссией Дурнева.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДО ИЗЪЯТИЯ УЧАСТКОВ: LLF РАЗОБРАЛА СПОРЫ С ВЛАСТЯМИ МОСКВЫ появились сначала на Land Law Firm.

Вебинар проведут старший юрист Алена Дурнева и юрист Дарья Плотникова.

В программе

• Споры по размеру арендной платы: как фактическое использование влияет на размер платы и какие существуют способы защиты?
• Законны ли иски столичного ДГИ о запрете деятельности? Разбираем правовые основания и судебную практику.
• Можно ли взыскать убытки с московского ДГИ? Оцениваем реальные перспективы таких требований.
• Насколько законны рекомендации ГИН Москвы в рамках моратория на проверки?
• Как применяют аналогию закона в случае изъятия земельных участков ввиду неосвоения?

🗓️ Вебинар состоится во вторник, 28 октября. 🕔 Время: 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но необходима предварительная регистрация по ссылке.

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: СПОРЫ С ОРГАНАМИ ВЛАСТИ МОСКВЫ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Конференция началась с обсуждения в формате Public Talk. Участники поговорили о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости, инвестиционных инструментах и перспективах разных сегментов. Дискуссию модерировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов.

«Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена — высокие ставки, дефициты площадей. В то же время появляются новые механизмы инвестирования. В таких условиях важно слышать не только юридическую оценку ситуации, но и опыт тех, кто каждый день работает с этими вызовами. Поэтому формат Public Talk оказался настолько удачным — дает участникам конференции возможность увидеть полную картину и понять, как действовать дальше», — сказал Денис.

Инструменты правового анализа при редевелопменте

Старший юрист LLF Алена Дурнева представила доклад о правовом анализе территорий при планировании редевелопмента. Прежде всего, эксперт рассказала, какие инструменты помогают избежать проблем еще на стадии приобретения объекта. Это изучение градостроительной документации и анализ снимков через специализированные государственные системы вроде НСПД, Росреестра и ГИС ОГД.

Затем Алена подробно разобрала «красные флаги» редевелопмента — факторы, которые могут сорвать проект или серьезно увеличить его стоимость. Среди явных рисков она выделила необходимость изменения территориальной зоны, попадание участка в зону комплексного развития территории, наличие зон с особыми условиями использования территорий и неактуальность документации. Помимо этого, отдельное внимание юрист уделила скрытым рискам. Например, предыдущему использованию объектов капитального строительства (отсутствие лицензии у прежнего владельца может стать основанием для оспаривания сделки), нахождению здания на двух земельных участках и наличию объектов гражданской обороны.

Также эксперт предупредила о рисках привлечения к ответственности за нарушения предыдущего правообладателя. Новые собственники могут столкнуться с требованиями о сносе самовольных построек. Кроме того, возможны штрафы за эксплуатацию таких объектов, санкции за нецелевое использование земли и штрафные санкции по договору аренды земельного участка.

Новые риски проверок ГИН в условиях моратория

Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова посвятила свое выступление проверкам Государственной инспекции по недвижимости в условиях действующего моратория. Во-первых, эксперт напомнила, что мораторий на государственные и муниципальные проверки действует до 1 января 2030 года. Однако ежегодно в закон вносят изменения, которые ослабляют ограничения — и риски проверок сохраняются. При этом Ксения привела впечатляющую статистику: за первые три месяца 2025 года ГИН дистанционно проанализировал 15 000 земельных участков, обработал более 500 000 снимков с помощью нейросетей и выявил более 300 нарушений только в Москве.

Во-вторых, особое внимание Ксения уделила вопросу пределов полномочий ГИН — может ли инспекция сносить объекты без суда. Она разобрала несколько свежих дел из практики арбитражных судов.

«Тенденция последнего времени: если часть пристройки или надстройки не зарегистрирована в ЕГРН, госинспекция по недвижимости может выйти на объект и снести ее без решения суда. Это не совсем логично <…> Тем не менее таких случаев все больше, и правообладатели уже сталкиваются с последствиями, когда объект снесен, а максимум, чего можно добиться, — признать действия инспекции незаконными и попытаться взыскать убытки».

Ульянова напомнила о позиции Пленума Верховного Суда: снос реконструированных объектов возможен только по решению суда, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН. Тем не менее, судебная практика неоднородна — есть дела, где суды признавали внесудебный снос незаконным. Но также есть дела, где суды поддержали действия инспекции при демонтаже антресолей или перегородок, не поставленных на кадастровый учет.

Наконец, эксперт рассказала о рисках нецелевого использования земли в рамках действующего моратория. Среди основных угроз — применение договорной ответственности (неустойка в размере 1,5% от кадастровой стоимости, которую суды снижают по ст. 333 ГК). Кроме того, возможно взыскание арендной платы в повышенном размере в качестве неосновательного обогащения. Также органы власти могут попытаться признать деятельность на участке незаконной и запретить ее.

Подробный репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О РЕДЕВЕЛОПМЕНТЕ И ПРОВЕРКАХ ГИН появились сначала на Land Law Firm.

Обязательное освоение земельных участков: новые правила

Поводом поговорить о рисках правообладателей стал вступивший в силу 1 марта 2025 года Федеральный закон № 307-ФЗ, который обязывает собственников земельных участков населенных пунктов осваивать участки в течение трех лет. Под «освоением» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. То есть, выполнение мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента оформления права собственности, рассказали эксперты LLF. Для уже имеющихся в собственности участков — с 1 марта 2025 года. Исключение предусмотрено для участков, требующих рекультивации. В этом случае срок освоения устанавливается в соответствии с проектом рекультивации.

Освоение участка включает в себя комплекс мероприятий, таких как освобождение участка от растительных препятствий, ликвидация захламления и очистка от отходов, проведение землеустроительных и мелиоративных работ, а также рекультивация земель и регулирование водного режима.

Признаки неиспользования земли и ответственность

Совсем недавно вышло правительственное постановление № 826 от 31.05.2025, которое закрепило признаки неиспользования земельных участков. К ним относятся захламление или загрязнение земельного участка более чем на 50%, отсутствие на участке завершенных строений в течение пяти лет (семи лет для ИЖС), разрушение или повреждение конструктивных элементов зданий, а также наличие сорных растений высотой более одного метра на более чем 50% площади участка.

За неосвоение земельного участка предусмотрена административная ответственность по КоАП, напомнили юристы LLF. Для граждан она составляет от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 руб. Должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 1,5% до 2% кадастровой стоимости, но не менее 50 000 руб. Юридические лица — от 3% до 5% кадастровой стоимости, но не менее 400 000 руб.

Более серьезной мерой является изъятие земельного участка с последующей продажей с публичных торгов. Однако такая мера может быть применена только начиная с марта 2028 года.

Риски сокращения площади земельного участка

По словам Алены Дурневой, одной из актуальных проблем является риск сокращения площади земельного участка под зданием из-за его несоразмерности площади здания. В законе отсутствует четкий критерий соразмерности. Но судебная практика выработала подход, согласно которому земельный участок должен быть необходимым и достаточным для эксплуатации расположенного на нем объекта.

При этом суды расходятся во мнении о том, какой процент считать соразмерным. В одних случаях суды признают несоразмерными участки с процентом застройки 8-14%, в других — считают соразмерными участки с процентом застройки 2-5%.

Для сохранения площади земельного участка эксперты рекомендуют возведение вспомогательных объектов, выявление неиспользуемой площади, а также строительство на участке силами третьих лиц.

Новая категория споров: применение статьи 287.7 ГК

Софья Бабушкина обратила внимание слушателей на то, что с 1 сентября 2022 года вступила в силу статья 287.7 ГК, предусматривающая прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение. Основаниями для применения этой нормы станут использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, а также бесхозяйственное обращение с помещением.

По словам эксперта, эта норма применима только к помещениям, но не к зданиям как самостоятельным объектам права. Также необходимо, чтобы собственник был предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и проигнорировал это предупреждение.

Анализ судебной практики показывает: суды отказывают в удовлетворении исков, поскольку для их удовлетворения требуется серьезное нарушение собственником закона, прав и интересов соседей в совокупности. Прекращение права собственности возможно лишь при установлении факта систематичности.

К чему готовиться дальше

1 марта 2026 года вступит в силу Федеральный закон № 52-ФЗ, вносящий изменения в законодательство о переводе земель из одной категории в другую. Изменения направлены на усиление охраны сельскохозяйственных угодий.

Новые правила предусматривают более сложную процедуру перевода сельскохозяйственных земель в иную категорию. Теперь для этого потребуется получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ, а затем положительного заключения Минсельхоза для сельхозугодий. После этого законодательный орган субъекта РФ должен принять соответствующий закон.

Также вводятся новые правила установления границ сельхозугодий и отнесения земель к сельскохозяйственному назначению. Границы будет устанавливать Минсельхоз. А земли будут считаться отнесенными к категории земель сельскохозяйственного назначения на основании решения министерства и данных информационной системы.

Вебинар завершился ответами на вопросы участников и подведением итогов. Спикеры мероприятия подчеркнули важность своевременного реагирования на изменения законодательства для безопасного использования недвижимости и минимизации рисков для собственников.

«Мы видим движение к более жесткому регулированию и правоприменительной практике. Но нужно понимать: предупрежден, значит, вооружен. Правообладатель, который следит за происходящими изменениями, который осведомлен о правовом режиме объектов и их фактическом состоянии, может своевременно предпринять меры для снижения рисков, устранить нарушения заранее», — заключила Дурнева.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение КУРС НА БЕЗОПАСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ИТОГИ ВЕБИНАРА LLF появились сначала на Land Law Firm.

Проблемы градостроительной политики

Литвинов отметил, что сегодня государство выстраивает градостроительную политику вокруг трех основных нарративов: защита интересов дольщиков, поддержка застройщиков и градостроительство в общественных интересах. При этом создание комфортной среды обитания закреплено на высшем уровне в прошлогоднем президентском указе.

Но в этих программных документах нет ни слова о градостроительных конфликтах. «Какой-то большой проблемой государство это не считает», — заявил эксперт, подчеркивая, что отсутствие внимания к данному вопросу создает серьезные риски, особенно с учетом масштабного перекраивания городского пространства по всей России в рамках комплексного развития территорий (КРТ).

Резонансные градостроительные конфликты

В своем выступлении Литвинов привел несколько ярких примеров градостроительных конфликтов последних лет. Самым значимым он назвал петербургский скандал с принудительным переселением жителей хрущевок, который спровоцировал беспрецедентную волну протестов.

«Власти города оказались вынуждены ввести мораторий на реализацию закона сначала на год, затем продлить его до конца 2025 года. Результатом стала первая в России победа массового протеста против КРТ», — пояснил Денис. Он также рассказал о конфликтах в красноярском микрорайоне Николаевка и тюменской Старой Зареке, где жители смогли отстоять свои права через обращения к федеральным властям.

По мнению эксперта, анализ этих случаев показывает, что «все возможности осознаются властью сейчас только после «горячей» фазы конфликта — как только эмоции закипают, власти вынуждены шевелиться. Не раньше».

Механизмы предупреждения городских конфликтов

Управляющий партнер LLF предложил системный подход к предупреждению конфликтов, основанный на трех принципах: информированность и прозрачность сведений о планируемых изменениях, допущение жителей к обсуждению на начальных этапах и применение альтернативных способов разрешения споров.

Особое внимание эксперт уделил потенциальной фигуре «адвокативного планировщика» — профессионала с градостроительными и юридическими компетенциями, который мог бы представлять интересы любой стороны конфликта и находить компромиссные решения.
Будучи вовлеченным в конфликтную ситуацию на ее начальной стадии в том числе и со стороны власти или застройщика, он сможет снять с местного населения срез их претензий, продумать и предложить варианты их компромиссного урегулирования, уверен Денис.

«Пока у нас главный инструмент разрешения подобных конфликтов — это по сути своей насилие, то конечно почвы для применения предлагаемых инструментов не будет», — отметил Литвинов, подчеркивая необходимость изменения подхода к решению конфликтов. Он также раскритиковал институт публичных слушаний, назвав его «бутафорией учета интересов местного населения».

В завершение выступления эксперт сформулировал главный тезис: «Городские конфликты и властям, и застройщикам дешевле и надежнее предупреждать, а не доводить до стадии судебного разрешения, рассчитывая на складывающуюся сейчас судебную практику». По его мнению, разработка инструментов предупреждения градостроительных конфликтов должна стать частью государственной политики уже сейчас.

В панели вместе с Денисом Литвиновым выступали: Михаил Алексеевский — руководитель Центра городской антропологии КБ «Стрелка», Наталья Зубаревич — профессор географического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, Александр Аксаков — управляющий директор ДОМ.РФ, старший вице-президент, Александр Антонов — колумнист, эксперт по территориальному планированию портала Средадляжизни.рф, и Ольга Архангельская — партнер практики недвижимости ГК «Б1».

Всего же трехдневный форум «Движение», который в этом году стал уже шестым, привлек 4205 участников из 591 компании, 104 городов, 84 регионов Российской Федерации и 9 стран.

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ НА ФОРУМЕ «ДВИЖЕНИЕ»: О ПРЕДУПРЕЖДЕНИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов выступит в качестве спикера на панельной дискуссии «Новые смыслы развития среды для жизни». Он представит доклад на тему «Организация пространства: поиск баланса интересов власти, бизнеса и общества при разрешении городских конфликтов».

Выступление состоится 24 июня в 15:00 в главном зале «Роза Холл».

После выступления Денис примет участие в экспертной дискуссии, которая затронет актуальные вызовы в развитии городской среды. Участники обсудят не только отраслевые аспекты, но и рассмотрят возможности для развития через призму смежных отраслей, нацеленных на улучшение качества жизни.

Среди других экспертов в дискуссии примут участие Михаил Алексеевский (руководитель Центра городской антропологии КБ «Стрелка»), Наталья Зубаревич (профессор географического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова), Александр Аксаков (управляющий директор Банка ДОМ.РФ), Александр Антонов (эксперт по территориальному планированию портала Средадляжизни.рф) и Ольга Архангельская (партнер практики недвижимости ГК «Б1»). Модератором дискуссии выступит Антон Финогенов, директор по развитию городской среды ДОМ.РФ.

Сообщение УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LLF ВЫСТУПИТ НА ФОРУМЕ «ДВИЖЕНИЕ» появились сначала на Land Law Firm.

Вебинар проведут старший юрист Алена Дурнева и юрист Софья Бабушкина.

В программе

• Как правильно освоить земельный участок и какая ответственность грозит за неосвоение? Разбираем особенности процедуры изъятия.
• Как сохранить назначение сельскохозяйственных земель и избежать штрафов?
• Какие риски несет сокращение площади земельного участка под зданием из-за несоразмерности площади здания?
• Что за новая категория споров по статье 287.7 Гражданского кодекса и какая формируется практика по ней?

🗓️ Вебинар состоится в среду, 26 июня.
🕔 Время: 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но необходима предварительная регистрация по ссылке: https://my.mts-link.ru/j/128993841/1994722492

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: КУРС НА БЕЗОПАСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.