Land Law Firm — стратегический партнер конференции. Управляющий партнер Денис Литвинов выступит модератором тренд-сессии «Девелопмент 2026», где участники обсудят регулирование КРТ, подготовку к сделкам и перепрофилирование активов. Старший юрист Анастасия Русскова расскажет о редевелопменте промзон как антикризисном инструменте, а старший юрист Алена Дурнева разберет конфликты градостроительных документов в практике Верховного суда.

В программе — четыре сессии: от трендов девелопмента и работы с китайскими подрядчиками до земельных споров и новейших рисков застройщиков. Эксперты рассмотрят строительные контракты по модели EPC, льготное предоставление участков для масштабных инвестпроектов, а также персональную ответственность инженеров и архитекторов.

Подробная программа и регистрация — на странице мероприятия на Право.ru.

Сообщение ЮРИСТЫ LAND LAW FIRM ПРИМУТ УЧАСТИЕ В КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Не сухая теория, а живая практика: как суды расставляют акценты между формальным правом и добросовестностью, где проходит граница допустимого в береговой полосе и когда публичный интерес перестает быть публичным.

В программе выступления:

🎼 Верховный суд меняет правила игры и оценивает добросовестность по-новому. Разбираем, где суд признает право, а где устанавливает жесткие границы.

🎼 Что ВС считает допустимым строительством у воды, а что — нарушением баланса частного и публичного интереса.

🎼 Как суды проверяют реальность государственных целей и защищают собственников от формального изъятия.

🎼 Борьба за полную компенсацию: практика взыскания упущенной выгоды при изъятии объектов недвижимости.

Каждая позиция ВС — это смена тональности всей судебной практики. Ксения покажет, как эти «аккорды» звучат в реальных делах.

Мероприятие пройдет 14 февраля в Москве, в Концертном зале им. Скрябина. С условиями участия можно ознакомиться на сайте конференции.

Сообщение LAND LAW FIRM В ЮРИДИЧЕСКОЙ СИМФОНИИ появились сначала на Land Law Firm.

Наши эксперты разберут новые методические рекомендации Росреестра, процедуру исправления ошибок кадастровой оценки и скрытые возможности применения льготных арендных ставок.

Вебинар проведут партнер Ксения Ульянова, юрист Мария Денисова и младший юрист Кристина Мершон.

В программе:

• Обзор изменений законодательства, связанного с формированием и уплатой имущественных платежей.
• Исправление ошибок государственной кадастровой оценки: нюансы процедуры, область применения и преимущества для арендаторов.
• Анализ методических рекомендаций Росреестра по определению арендной платы за земельные участки.
• Скрытые возможности постановления правительства Москвы № 273-ПП: какие нестандартные арендные ставки можно применить и при каких условиях?
• Как учитывают ограничения прав арендатора при определении размера арендной платы?

🗓️ Вебинар состоится во вторник, 10 декабря.
🕔 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но надо предварительно зарегистрироваться по ссылке.

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: НЕСТАНДАРТНЫЕ СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Вебинар проведут старший юрист Алена Дурнева и юрист Дарья Плотникова.

В программе

• Споры по размеру арендной платы: как фактическое использование влияет на размер платы и какие существуют способы защиты?
• Законны ли иски столичного ДГИ о запрете деятельности? Разбираем правовые основания и судебную практику.
• Можно ли взыскать убытки с московского ДГИ? Оцениваем реальные перспективы таких требований.
• Насколько законны рекомендации ГИН Москвы в рамках моратория на проверки?
• Как применяют аналогию закона в случае изъятия земельных участков ввиду неосвоения?

🗓️ Вебинар состоится во вторник, 28 октября. 🕔 Время: 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но необходима предварительная регистрация по ссылке.

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: СПОРЫ С ОРГАНАМИ ВЛАСТИ МОСКВЫ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Обязательное освоение земельных участков: новые правила

Поводом поговорить о рисках правообладателей стал вступивший в силу 1 марта 2025 года Федеральный закон № 307-ФЗ, который обязывает собственников земельных участков населенных пунктов осваивать участки в течение трех лет. Под «освоением» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. То есть, выполнение мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента оформления права собственности, рассказали эксперты LLF. Для уже имеющихся в собственности участков — с 1 марта 2025 года. Исключение предусмотрено для участков, требующих рекультивации. В этом случае срок освоения устанавливается в соответствии с проектом рекультивации.

Освоение участка включает в себя комплекс мероприятий, таких как освобождение участка от растительных препятствий, ликвидация захламления и очистка от отходов, проведение землеустроительных и мелиоративных работ, а также рекультивация земель и регулирование водного режима.

Признаки неиспользования земли и ответственность

Совсем недавно вышло правительственное постановление № 826 от 31.05.2025, которое закрепило признаки неиспользования земельных участков. К ним относятся захламление или загрязнение земельного участка более чем на 50%, отсутствие на участке завершенных строений в течение пяти лет (семи лет для ИЖС), разрушение или повреждение конструктивных элементов зданий, а также наличие сорных растений высотой более одного метра на более чем 50% площади участка.

За неосвоение земельного участка предусмотрена административная ответственность по КоАП, напомнили юристы LLF. Для граждан она составляет от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 руб. Должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 1,5% до 2% кадастровой стоимости, но не менее 50 000 руб. Юридические лица — от 3% до 5% кадастровой стоимости, но не менее 400 000 руб.

Более серьезной мерой является изъятие земельного участка с последующей продажей с публичных торгов. Однако такая мера может быть применена только начиная с марта 2028 года.

Риски сокращения площади земельного участка

По словам Алены Дурневой, одной из актуальных проблем является риск сокращения площади земельного участка под зданием из-за его несоразмерности площади здания. В законе отсутствует четкий критерий соразмерности. Но судебная практика выработала подход, согласно которому земельный участок должен быть необходимым и достаточным для эксплуатации расположенного на нем объекта.

При этом суды расходятся во мнении о том, какой процент считать соразмерным. В одних случаях суды признают несоразмерными участки с процентом застройки 8-14%, в других — считают соразмерными участки с процентом застройки 2-5%.

Для сохранения площади земельного участка эксперты рекомендуют возведение вспомогательных объектов, выявление неиспользуемой площади, а также строительство на участке силами третьих лиц.

Новая категория споров: применение статьи 287.7 ГК

Софья Бабушкина обратила внимание слушателей на то, что с 1 сентября 2022 года вступила в силу статья 287.7 ГК, предусматривающая прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение. Основаниями для применения этой нормы станут использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, а также бесхозяйственное обращение с помещением.

По словам эксперта, эта норма применима только к помещениям, но не к зданиям как самостоятельным объектам права. Также необходимо, чтобы собственник был предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и проигнорировал это предупреждение.

Анализ судебной практики показывает: суды отказывают в удовлетворении исков, поскольку для их удовлетворения требуется серьезное нарушение собственником закона, прав и интересов соседей в совокупности. Прекращение права собственности возможно лишь при установлении факта систематичности.

К чему готовиться дальше

1 марта 2026 года вступит в силу Федеральный закон № 52-ФЗ, вносящий изменения в законодательство о переводе земель из одной категории в другую. Изменения направлены на усиление охраны сельскохозяйственных угодий.

Новые правила предусматривают более сложную процедуру перевода сельскохозяйственных земель в иную категорию. Теперь для этого потребуется получение согласия высшего должностного лица субъекта РФ, а затем положительного заключения Минсельхоза для сельхозугодий. После этого законодательный орган субъекта РФ должен принять соответствующий закон.

Также вводятся новые правила установления границ сельхозугодий и отнесения земель к сельскохозяйственному назначению. Границы будет устанавливать Минсельхоз. А земли будут считаться отнесенными к категории земель сельскохозяйственного назначения на основании решения министерства и данных информационной системы.

Вебинар завершился ответами на вопросы участников и подведением итогов. Спикеры мероприятия подчеркнули важность своевременного реагирования на изменения законодательства для безопасного использования недвижимости и минимизации рисков для собственников.

«Мы видим движение к более жесткому регулированию и правоприменительной практике. Но нужно понимать: предупрежден, значит, вооружен. Правообладатель, который следит за происходящими изменениями, который осведомлен о правовом режиме объектов и их фактическом состоянии, может своевременно предпринять меры для снижения рисков, устранить нарушения заранее», — заключила Дурнева.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение КУРС НА БЕЗОПАСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ИТОГИ ВЕБИНАРА LLF появились сначала на Land Law Firm.

Вебинар проведут старший юрист Алена Дурнева и юрист Софья Бабушкина.

В программе

• Как правильно освоить земельный участок и какая ответственность грозит за неосвоение? Разбираем особенности процедуры изъятия.
• Как сохранить назначение сельскохозяйственных земель и избежать штрафов?
• Какие риски несет сокращение площади земельного участка под зданием из-за несоразмерности площади здания?
• Что за новая категория споров по статье 287.7 Гражданского кодекса и какая формируется практика по ней?

🗓️ Вебинар состоится в среду, 26 июня.
🕔 Время: 17:00 – 18:30 (по московскому времени).

Участие в мероприятии бесплатное. Но необходима предварительная регистрация по ссылке: https://my.mts-link.ru/j/128993841/1994722492

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность — будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР LLF: КУРС НА БЕЗОПАСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Эксперты выделили две основные группы исков об изъятии земли. Первая связана с нарушениями при предоставлении земли. Это могут быть коррупционные схемы, поддельные документы или недействительные решения органов власти.

Вторая, более сложная категория — участки в границах земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Именно о таких случаях и рассказали Анастасия и Денис в ходе полуторачасового вебинара.

«Коварство этой категории споров в том, что проверка правоустанавливающих документов не покажет никаких нарушений, однако основания для оспаривания права все равно будут», — объяснила Русскова.

Береговая полоса: риски для собственников

Любой участок, расположенный ближе 20 метров к воде (для малых рек — 5 метров), находится в зоне риска. По закону береговая полоса не может быть в частной собственности, так как предназначена для общего пользования.

«Часто люди говорят — у меня же пруд на участке, причем тут береговая полоса? Но не все так просто», — отметил Денис Литвинов. Только изолированные водоемы, не имеющие связи с другими водными объектами, могут быть в частной собственности.

Показательное дело рассмотрел Московский областной суд. Собственник участка утверждал, что не знал о нахождении части земли в береговой полосе, так как в ЕГРН не было соответствующих сведений. Суд указал, что незнание не освобождает от ответственности, а при покупке участка «очевидно расположенного в береговой полосе» нужно было проявить особую осмотрительность.

ООПТ: когда частная собственность невозможна

В отношении особо охраняемых природных территорий позиция государства еще жестче. Конституционный суд в недавнем Постановлении от 28.01.2025 № 3-П четко указал: если участок находится в границах ООПТ, право частной собственности на него не может возникнуть в принципе, независимо от способа приобретения.

Исключение сделано только для земель в населенных пунктах, включенных в состав ООПТ. Показательна история с Сочинским национальным парком — десятки участков изъяли из частной собственности именно потому, что они находились в границах парка.

При этом даже формальное отсутствие ООПТ в момент предоставления участка может не спасти от изъятия. Как пояснила Русскова, если территория нормативно не была определена как ООПТ, но фактически ей являлась (например, если в законодательстве того времени для этой территории не было режима, соответствующего современному), суды все равно применяют нормы об ООПТ.

Важный нюанс касается частичного попадания участка в границы ООПТ. В одном из недавних споров Третий кассационный суд указал: если в границы ООПТ попала только часть земельного участка, а остальная его часть может использоваться по назначению, суд должен признать отсутствующим право только на ту часть, которая находится в ООПТ.

Лесной фонд и «лесная амнистия»

Для участков, пересекающихся с землями лесного фонда, законодатель предусмотрел механизм «лесной амнистии». Он позволяет сохранить права на участки, если они возникли до 1 января 2016 года. Но и здесь есть важные нюансы.

Верховный суд в определении по делу № А41-24254/2022 указал: если участок состоит преимущественно из многолетних лесных насаждений, покупатель не может считаться добросовестным приобретателем. Он должен был, осматривая участок, понять, что имеет дело с лесом.

Показательно дело из Владимирской области. Участок, который числился землями сельхозназначения, зарос древесно-кустарниковой растительностью. Суд установил, что земля фактически является лесной и не использовалась для сельского хозяйства. Собственнику не помогли ни «лесная амнистия», ни давность владения — участок вернули в федеральную собственность (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А11-13025/2022).

Литвинов подчеркнул важный момент: для подтверждения статуса земель лесного фонда Рослесхоз использует заключения ФГБУ «Рослесинфорг» — единственного учреждения, уполномоченного на такие исследования. Однако само по себе такое заключение не является безусловным основанием для изъятия участка. Ведь суды рассматривают его в совокупности с другими доказательствами.

Постройки на спорных участках: снести нельзя оставить

Отдельная проблема — судьба построек на истребуемых участках. В одном из дел, рассмотренных Первым кассационным судом, собственник построил баню и хозблок, которые частично заходили в береговую полосу. Суд постановил снести здания полностью, хотя они лишь частично находились в охранной зоне.

Особенно сложная ситуация возникает, когда снос здания делает невозможным использование оставшейся части участка. Верховный суд недавно рассмотрел рассмотрел дело, где после изъятия части участка в береговой полосе оставалось всего 120 кв. м., что делало невозможным использование жилого дома. Суд направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость более тщательного исследования вопроса (№ 14-КГ24-18-К1).

Русскова отметила важный момент: если постройка возведена в границах береговой полосы, она автоматически считается самовольной. При этом расходы на снос несет собственник.

Отдельного внимания заслуживает вопрос инженерных коммуникаций. Даже легко проницаемые конструкции и системы ливневой канализации, расположенные в береговой полосе, могут стать основанием для претензий со стороны государства, предупредили эксперты. Особенно если они создают риск загрязнения водных объектов.

Анастасия обратила внимание на еще один важный момент — сроки исковой давности в таких спорах часто не помогают. Московский областной суд в серии дел (например, Определение от 07.08.2024 по делу № 33-28335/2024) последовательно указывает: срок нужно отсчитывать не с момента регистрации права собственности, а с момента, когда государственный орган узнал о нарушении в ходе проверки.

«Момент, когда государство узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, должен определить суд с учетом всех обстоятельств», — отметил Литвинов, сославшись на недавние определения Конституционного суда. По его мнению, рано или поздно по этому поводу должен высказаться и Верховный суд.

Один из вопросов слушателей вебинара касался размера компенсации, положенного при изъятии по основанию признания права собственности отсутствующим. Эксперты LLF объяснили, почему такая компенсация не может быть рыночной.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение ГОСУДАРСТВО ЗАБИРАЕТ ЗЕМЛЮ: КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ ВЕБИНАРА LAND LAW FIRM ОБ ИСТРЕБОВАНИИ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Вебинар проведут управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов и ведущий юрист Анастасия Русскова.

В программе

• Анализ текущей тенденции оспаривания государством права частной собственности через иски прокуратуры и органов власти.
• Особенности защиты права собственности на участки, оказавшиеся ограниченными в обороте.
• Применение срока исковой давности и значение сведений ЕГРН.
• Критерии оценки добросовестности правообладателя участка.
• Судьба объектов недвижимости после решения суда о невозможности частной собственности для участка.

🗓️ Вебинар состоится в среду, 14 мая.
🕙 Время: 17:00 – 18:00 (по московскому времени)

Участие в мероприятии бесплатное. Необходима предварительная регистрация по ссылке: https://my.mts-link.ru/j/LandLawFirm/714694667

Важно: мероприятие закрыто для юридических консультантов. При регистрации просим указывать реальное место работы и должность – будет проведена предмодерация участников.

Сообщение ВЕБИНАР «ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ УЧАСТКОВ: БЕРЕГОВЫЕ ПОЛОСЫ, ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА И ООПТ» появились сначала на Land Law Firm.

Land Law Firm традиционно выступает стратегическим партнером конференции. Управляющий партнер Денис Литвинов вместе с Ильей Жарским (VETA) представят участникам первое в России комплексное исследование процедуры изъятия земельных участков — монографию «Земля на калькуляторе. Что делать, когда изымают земельные участки». Исследование станет практическим руководством для собственников недвижимости, инвесторов, застройщиков и юристов. Авторы на реальных примерах показывают, как добиться справедливой компенсации в суде и защитить свои права при изъятии.

В рамках деловой программы эксперты обсудят температуру строительного рынка Москвы, реализацию инвестиционных проектов на новых территориях. Также ведущие юристы расскажут об изменениях в регулировании КРТ и рассмотрят актуальную судебную практику. Отдельное внимание уделят международным сделкам с недвижимостью и особенностям реализации проектов на Востоке.

Конференция пройдет во вторник, 25 марта в отеле «Звезды Арбата» в Москве.

Подробная программа и информация об участии доступны на странице мероприятия на Право.ru.

Сообщение LLF ВЫСТУПИТ СТРАТЕГИЧЕСКИМ ПАРТНЕРОМ КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.