История спора

АО «Курская фабрика технических тканей» владеет несколькими объектами недвижимости на участке площадью 6140 кв. м в Курске. В апреле 2025 года комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска продал обществу этот участок без торгов — как собственнику расположенных на нем зданий. Цену стороны определили в 121 531 руб. — 2,5% кадастровой стоимости. Такая ставка действует для тех, кто переоформил право постоянного (бессрочного) пользования землей в срок до 1 июля 2012 года.

Спорный участок образовали при разделе крупного массива площадью 775 841 кв. м. Этот массив ранее получила «Курскрезинотехника» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право на него переоформили на аренду только в мае 2015 года.

Комитет посчитал, что льготу применили без оснований: переоформление состоялось позже 1 июля 2012 года, значит, цена занижена, а сделка ничтожна. С этим требованием муниципалитет обратился в суд.

АС Курской области в иске отказал. 19-й ААС оставил решение в силе. Обе инстанции опирались на более раннее дело, где суд счел установленным, что заявление о переоформлении общество подало еще в 2009 году, то есть в срок. Этот вывод суды признали преюдициальным.

Позиция кассации

Арбитражный суд Центрального округа назвал такой вывод преждевременным.

Кассация напомнила позицию Верховного суда: для льготной цены значение имеет момент своевременной — до 1 июля 2012 года — подачи заявления о переоформлении права. Само по себе применение льготной ставки в первоначальном договоре аренды правильность новой цены не подтверждает.

Дальше суд округа проследил происхождение спорного факта. Вывод о подаче заявления в 2009 году впервые появился в деле 2015 года. Там момент переоформления в предмет спора не входил и судом не устанавливался, суд воспроизвел его лишь со слов самого заявителя. Затем без какой-либо проверки тот же вывод перешел в дело 2023 года, а оттуда — в текущий спор. Такая преюдиция не сработает, решил окружной суд.

Суд округа учел и довод комитета: в 2009 году общество подавало заявление о разделе участка, а это не то же самое, что заявление о переоформлении права. Этот довод заслуживает внимания, тем более что ни комитет, ни общество в деле 2015 года не участвовали — а значит, его выводы для них преюдиции не создают.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит установить конкретную дату подачи заявления о переоформлении права, оценить доказательства и проверить доводы сторон. Отдельно суд обсудит судьбу договора, если льготу применили неправомерно, — можно ли признать недействительной только его часть.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа № Ф10-1423/2026 от 26 июня по делу № А35-5265/2025

Сообщение ЛЬГОТНЫЙ ВЫКУП ЗЕМЛИ: СУД ОКРУГА ПОТРЕБОВАЛ УСТАНОВИТЬ ДАТУ ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА появились сначала на Land Law Firm.

Такие споры начали появляться в столичной практике в 2022–2023 годах, но до сих пор практика по ним только формируется. Дело об апартаментах на Генерала Кузнецова — одно из первых подобных, которые дошли до судебного акта кассации.

Правительство Москвы и Департамент потребовали признать пятиэтажное здание площадью 3618,5 кв. м объектом незавершенного строительства. Также истцы попросили запретить собственникам делить его на помещения, а интернет-агрегаторам Циан, Авито и «Вилладж Риэлти» — размещать объявления о продаже и аренде. Отдельное требование — изъять у собственников все помещения и продать единым лотом с торгов.

Фактически речь в иске идет о том, чтобы не только запретить собственникам и правообладателям зданий распоряжаться ими по своему усмотрению, но и вообще лишить их права собственности на объекты.

Здание построили в 1995 году по типовому проекту АТС. В 2018 году его приобрел «Завод упаковочных изделий Токк». Через два года вид разрешенного использования участка изменили на проектирование и строительство капитального объекта. По проекту демонтировали лестничные марши, устроили монолитные перекрытия и лифтовые шахты, антресоли, входы в подвал и приямки. В 2021 году здание разделили на отдельные помещения и продали. Покупателями стали более 30 индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию никто не получал.

Позиция истцов

Правительство и Департамент настаивали, что в результате реконструкции изменились индивидуально-определенные признаки здания — площадь, площадь застройки, строительный объем, функциональное назначение. На интернет-сервисах помещения продают как «апартаменты» и используют под гостиничные услуги. Между тем градостроительный план участка не предусматривает видов использования, допускающих временное проживание людей.

Истцы указывали на недостоверность сведений в ЕГРН: правовой режим здания и объекта незавершенного строительства различаются. Иск о признании здания ОНС позволит привести реестр в соответствие с фактическим состоянием объекта.

Что решили нижестоящие суды

АСГМ и 9-й ААС отказали полностью. Суды посчитали, что здание уже завершили строительством в 1995 году. Реконструкция была частичной и нового объекта не создала. Закон не предусматривает такого способа защиты, как признание здания ОНС. Запрет собственникам делить здание на помещения неправомерен — собственники вправе совершать эти действия.

Изъятие помещений и продажа единым лотом, по мнению судов, означает изъятие всего здания. Закон такого последствия для самовольной реконструкции не предусматривает. Требования к интернет-агрегаторам суды также отклонили — закон не возлагает на эти компании обязанность проверять достоверность объявлений.

Апелляция дополнительно указала, что реконструкция была незначительной — без изменения высоты, количества этажей, без надстройки. Все несущие конструкции после демонтажа заменили или восстановили. А само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не превращает реконструкцию в незавершенную.

Выводы кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта.

Кассация указала: окончание строительства или реконструкции и готовность здания к использованию, подтвержденные через ввод в эксплуатацию — это критерии разграничения «здания» и «объекта незавершенного строительства». Объект, прошедший реконструкцию и не введенный в эксплуатацию, юридически отвечает признакам ОНС. Эту позицию суд округа подкрепил ссылкой на свежий Обзор судебной практики ВС № 4 от 22.12.2025.

Признание здания объектом незавершенного строительства влечет специальные последствия — запрет эксплуатации до получения разрешения на ввод. Поэтому довод апелляции о том, что Москва не заявляла отдельных требований о запрете эксплуатации, кассация отклонила.

Правовой режим ОНС сам по себе блокирует использование объекта, напомнил округ.

Нижестоящие суды также проигнорировали выводы судебных экспертиз. Здание не отвечает градостроительным, строительным и противопожарным нормам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, его окончательное функциональное назначение не определено, а эксплуатация невозможна до устранения нарушений.

Эксперты установили: в помещениях оборудованы антресоли как спальные места, санузлы, кухни, индивидуальные системы вентиляции, отопления, водоснабжения. В каждом номере стоят приборы учета. Несмотря на это, апелляция посчитала использование здания для проживания недоказанным. Кассация указала, что такой вывод противоречит материалам дела.

Отдельно кассация отклонила довод апелляции о том, что 92% площади помещений принадлежит юрлицам и ИП. Большинство ответчиков-физлиц приобрели статус ИП уже после подачи иска. Само по себе это обстоятельство не опровергает фактическое назначение помещений.

В части изъятия помещений у собственников и продажи единым лотом кассация согласилась с нижестоящими судами: правовых оснований для такого изъятия нет. Сама конструкция, предложенная истцами, осталась под вопросом. Однако центральное требование о признании здания ОНС теперь рассмотрят по существу.

Что дальше

При новом рассмотрении АСГМ предстоит определить правовой режим здания исходя из фактического состояния, проведенных работ и наличия разрешительной документации. Также суд должен установить функциональное назначение образованных помещений и при необходимости назначить новую экспертизу. Если суд признает здание объектом незавершенного строительства, эксплуатация всех 99 помещений окажется под запретом до получения застройщиком разрешения на ввод.

АСГМ приступит к рассмотрению дела по существу в середине июня — последим и обязательно расскажем, какое решение примут.

Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25 марта по делу № А40-302699/2022

Сообщение В МОСКВЕ ОТКРЫТ ПУТЬ К ПРИЗНАНИЮ АПАРТАМЕНТОВ НЕДОСТРОЕМ появились сначала на Land Law Firm.

ИП получил в аренду лесной участок для рекреационной деятельности и приобрел на нем временные сооружения за 5 млн руб. Позднее договор аренды признали недействительным — участок находился в заказнике «Магданский», где запрещена рекреационная деятельность. Предприниматель потребовал возместить расходы как убытки.

Суд первой инстанции отказал в иске. По его мнению, предприниматель должен был знать об ограничениях на момент несения расходов, поэтому оснований для взыскания убытков нет.

Апелляционный суд занял противоположную позицию. Он решил: на момент аукциона и заключения договора в ЕГРН не было сведений о заказнике, поэтому расходы являются убытками и подлежат взысканию. Апелляция взыскала с министерства 5 млн рублей.

Кассационный суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал: арендатор может требовать убытки, только если он не знал и не должен был знать о запрете при заключении договора и в момент несения расходов.

В данном случае предприниматель покупал сооружения в мае 2019 года — через полтора года после внесения сведений о заказнике в ЕГРН. Кроме того, в договоре купли-продажи указали, что сооружения возводят из материалов объектов, которые ранее снесли по решению суда как незаконно расположенные в заказнике. Действуя разумно, предприниматель должен был запросить это решение и узнать об ограничениях.

Суд пришел к выводу: на момент несения расходов предприниматель мог и должен был знать о невозможности использования участка.

Постановление № Ф02-3845/2025 от 13 января 2026 года по делу № А19-17934/2021

Сообщение КАССАЦИЯ ОТКАЗАЛАСЬ ВЗЫСКАТЬ УБЫТКИ С МИНИСТЕРСТВА ЗА АРЕНДУ УЧАСТКА В ЗАКАЗНИКЕ появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Истец указал, что продолжал вносить арендную плату по условиям прежнего договора аренды земельного участка. Срок действия договора уже истек.

При этом размер платежей превышал сумму, которая подлежала бы уплате по новому договору — разница составила более 1 млн руб. Новый договор предусматривал аренду для завершения строительства, но министерство необоснованно затягивало его заключение.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в полном объеме. Апелляция оставила решение без изменений. Суды посчитали, что предприниматель активно предпринимал действия для заключения нового договора. Министерство неправомерно уклонялось от его заключения — это установлено ранее вынесенным судебным актом.

Что решил окружной суд

Окружной суд указал, что суды ошибочно квалифицировали спорное правоотношение. Они посчитали его кондикционным, тогда как оно имеет деликтный характер.

«Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. Требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении», — подчеркнул суд.

Суд разъяснил следующее. При прекращении договора арендатор обязан уплачивать арендную плату по условиям этого договора. Обязанность сохраняется до момента заключения нового договора. Это правило действует, даже если арендатор предпринимал действия для оформления своих прав. В данном случае отсутствует признак неосновательного обогащения — нет приобретения имущества в отсутствие правовых оснований.

Вместе с тем суд указал, что предприниматель по сути предъявил требование о возмещении реального ущерба, причиненного министерством в связи с несвоевременным заключением договора аренды. «При надлежащем выполнении органами публичного образования своих обязанностей у арендатора отсутствовала бы обязанность по уплате арендных платежей на основании прежнего договора», — отметил суд.

Ошибочно квалифицировав правоотношение, суды неверно определили ответчика и предмет доказывания. По правилам Гражданского кодекса, по таким требованиям ответчиком должно выступать публично-правовое образование, но не государственный орган. Кроме того, судам необходимо подтвердить противоправность действий органа власти.

Суд также обратил внимание на неправильное применение нормы о процентах. По общему правилу обязанность причинителя вреда уплатить проценты за пользование чужими средствами возникает со дня вступления решения суда в законную силу. Это касается решения об удовлетворении требования о возмещении убытков. Проценты начисляются при просрочке уплаты должником, а не с момента возникновения ущерба.

С учетом этих разъяснений кассация отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Постановление № Ф09-5194/2025 от 20 января по делу № А07-5675/2025

Сообщение КАССАЦИЯ НАУЧИЛА ВЗЫСКИВАТЬ ПЕРЕПЛАТУ ПО АРЕНДЕ ИЗ-ЗА ПРОМЕДЛЕНИЯ В ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

НП МЖК «Зеленоград» требовало взыскать с Департамента городского имущества Москвы 3,1 млн рублей неосновательного обогащения и 506 000 рублей процентов.

Хронология событий

• 2024 год. Истец обратился в суд с требованием вернуть платежи как неосновательное обогащение.
• 28 июля 2006 года. Стороны заключили договор аренды участка для строительства культурно-торгового центра.
• 9 июля 2012-го. Участку присвоили новый кадастровый номер при уточнении границ, стороны подписали дополнительное соглашение.
• 9 апреля 2013-го. Участок сняли с кадастрового учета.
• …
• Апрель 2018-го. Участок восстановили с новым кадастровым номером, но департамент отказал в заключении договора аренды.
• 18 декабря 2020-го. Суд обязал департамент заключить договор аренды на участок с новым кадастровым номером.
• 21 апреля 2021-го. Решение суда вступило в силу — с этого момента новый договор считается заключенным.
• Апрель 2021 — октябрь 2023-го. Истец продолжал вносить платежи, указывая реквизиты старого договора.
• 9 февраля 2023-го. Суд урегулировал разногласия по ставке арендной платы — 1,5% от кадастровой стоимости.

Что решили суды

Две инстанции удовлетворили иск. Суды пришли к выводу, что старый договор прекратился в 2013 году после снятия участка с кадастрового учета, а платежи вносились без правовых оснований. Департамент получил денежные средства при отсутствии действующего договора, что образовало неосновательное обогащение на его стороне.

АС Московского округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Суд указал: нижестоящие инстанции не установили ключевые обстоятельства. Судам необходимо выяснить точные даты прекращения старого договора и начала действия нового.

По разъяснениям Пленума ВС договор при понуждении считается заключенным с момента вступления решения в силу. Дополнительных действий сторон не требуется. Решение от декабря 2020 года вступило в силу 21 апреля 2021 года.

Кассация подчеркнула: истец требовал взыскания за период с апреля 2021 года по октябрь 2023 года. В это время уже действовал договор, заключенный в судебном порядке. Оба договора заключены на один участок с идентичными параметрами. Указание в платежках реквизитов прежнего договора не свидетельствует о неосновательном обогащении: истец был обязан вносить плату по действующему договору ввиду использования земельного участка.

Суд также указал: необходимо установить основания, освобождающие арендатора от внесения платы. По позициям Верховного суда, арендатор не обязан платить за период, когда лишен возможности пользоваться объектом по независящим от него обстоятельствам.

Постановление АС Московского округа № Ф05-13894/2025 от 1 октября по делу № А40-95738/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА: СМЕНА КАДАСТРОВОГО НОМЕРА НЕ ПРЕКРАЩАЕТ ДОГОВОР АРЕНДЫ АВТОМАТИЧЕСКИ появились сначала на Land Law Firm.

Водное управление обратилось в суд с требованием признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок. По данным ведомства, на этом участке в период с 1966 по 1979 год создали пруд, который впоследствии засыпали грунтом. Управление настаивало, что водный объект, возникший в советское время, не мог перейти в частную собственность вместе с землей.

Предприниматель получил участок законно — через цепочку сделок, начавшуюся в 2003 году с приватизации земли компанией. По его данным, на участке никакого водного объекта нет. Это подтвердило натурное обследование Росгидромета в 2024 году.

Позиции сторон

Водное управление ссылалось на советское законодательство. Водный кодекс РСФСР 1972 года включал в единый государственный водный фонд все водные объекты, в том числе пруды. Статья 4 прямо называла «реки, озера, водохранилища, другие поверхностные водоемы и водные источники, а также воды каналов и прудов».

По мнению истца, понятие «пруд» охватывает и искусственно созданные водоемы — пруды-копани. ГОСТ 19179-73 определял пруд-копань как «небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли». Этот стандарт действовал на территории СССР и РСФСР в обязательном порядке.

Предприниматель представил справку Росгидромета, согласно которой водных объектов на участке не обнаружили. Анализ топографических карт показал, что на карте 1931 года водные объекты на этой территории не обозначены. На карте 1983 года появился водоем овальной формы, который по условным обозначениям является копанью — искусственным водоемом для хозяйственных нужд.

Что решили суды

Арбитражный суд Московской области и апелляция отказали в иске. Суды не нашли доказательств того, что на участке находился водный объект природного происхождения, что он имел гидравлическую связь с другими водоемами, что его отнесли к исключительной государственной собственности. Также суды не установили, что именно ответчик засыпал водоем грунтом.

Суды указали, что ст. 4 Водного кодекса РСФСР не упоминает пруд-копань отдельно, а расположение пруда на участке само по себе не дает оснований относить его к госсобственности.

Апелляция подтвердила решение.

Выводы окружного суда

Суд округа занял противоположную позицию. Кассация указала, что нижестоящие суды не дали правовую оценку ключевому доводу: на основании законодательства РСФСР и СССР, действовавшего в период образования водного объекта (1966-1979 годы), любой водный объект не мог отчуждить в частную собственность.

Суд отметил, что ни Водный, ни Земельный кодексы уже РФ не предусматривали механизма приватизации водных объектов. Последующая передача земель в частную собственность после 1991 года не распространяется на водные объекты, поскольку они относятся к землям водного фонда и сохраняют статус федеральной собственности.

Кассация обратила внимание на ст. 27 Земельного кодекса — земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты в государственной собственности, ограничены в обороте и не предоставляются в частную собственность.

«Регистрация права собственности на земельный участок, бесспорно занятый искусственным водным объектом в период действия Водного кодекса РСФСР, является изначально незаконной», — указал суд в постановлении.

Кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. Суду предстоит оценить все доводы сторон с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении.

Постановление № Ф05-13840/2025 от 18 сентября по делу № А41-14292/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА РАССМОТРЕЛ СПОР О ПРИВАТИЗАЦИИ СОВЕТСКОГО ПРУДА появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство напомнило: с января 2023 года действует запрет на субаренду участков сельхозземель, которые государство или муниципалитеты предоставили гражданам и крестьянским хозяйствам. Ограничения распространяются также на передачу арендных прав другому лицу, залог таких прав и внесение их в уставный капитал.

Росреестр привел четыре ситуации, когда действуют разные правила в зависимости от даты заключения договора аренды:

Договоры на торгах до июня 2015 года — субаренда возможна, если договор не содержит прямого запрета. Договоры на торгах после июня 2015 года — передача прав другому лицу не допускается согласно Гражданскому кодексу.

Для договоров без торгов до января 2023 года новые ограничения не действуют. А вот договоры без торгов после января 2023 года попадают под полный запрет на субаренду и передачу прав.

Ведомство подчеркнуло: запреты действуют независимо от вида разрешенного использования участка и способа получения его в аренду. Крестьянское хозяйство Росреестр рассматривает как вид экономической деятельности, который может осуществляться на участках с разными видами разрешенного использования.

Позицию службы поддержало Минсельхоз России. Территориальные органы Росреестра получили указание довести информацию до госрегистраторов прав.

Письмо Росреестра от 25 августа 2025 г. № 14-8576-ТГ/25

Сообщение РОСРЕЕСТР ОБЪЯСНИЛ ОГРАНИЧЕНИЯ ПО СУБАРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Какие документы регулируют новые правила

Критерии закрепили в майском постановлении Правительства РФ № 826. Документ утвердил перечень признаков неиспользования земельных участков в населенных пунктах, садовых и огородных участков.

Нормы разработали в рамках реализации Федерального закона № 307-ФЗ, который действует с 1 марта 2025 года (подробнее о нем мы рассказывали здесь).

Кого коснутся новые требования

Правила затронут владельцев участков в населенных пунктах, а также садовых и огородных земель. Собственники должны не допускать захламления или загрязнения отходами более 50% площади участка. Также нельзя допускать зарастания более половины площади сорными растениями выше метра, деревьями и кустарниками, которые не являются элементами благоустройства.

Какие сроки установили для разных категорий участков

Для участков индивидуального жилищного строительства собственники должны построить и оформить жилой дом в течение 7 лет с момента регистрации прав. Для других капитальных объектов срок составляет 5 лет.

На участках под ИЖС нельзя допускать разрушения имеющихся зданий — разрушения крыши, стен, выпадения окон или стекол. То же требование действует для участков под строительство капитальных объектов.

Как посчитают время на освоение участков

Если участок требует подготовительных мероприятий по освоению, нарушения за захламление или зарастание могут выявить не ранее чем через 3 года после оформления прав. Для участков, купленных до 1 марта 2025 года, отсчет ведут с 1 марта 2028 года.

Для нарушений, связанных с отсутствием построенного дома на участке ИЖС, срок составляет 10 лет, для других капитальных объектов — 8 лет.

Как будут выявлять нарушения

Контроль осуществляют Росреестр и органы местного самоуправления. Сначала собственникам направят предостережение о недопустимости нарушений с рекомендацией устранить проблемы в определенный срок.

При выявлении нарушений выдают предписание об устранении. Обычно дают полгода на исправление ситуации. После этого проводят проверку исполнения предписания.

Какие последствия ждут нарушителей

При первом нарушении штрафы не назначают — только предупреждение. При назначении административного наказания учитывают характер нарушения, имущественное положение собственника и смягчающие обстоятельства.

Если собственник не устраняет нарушения повторно, Росреестр уведомляет об этом уполномоченные органы. Они могут обратиться в суд с требованием об изъятии участка и его продаже с публичных торгов.

О том, как будут штрафовать за неосвоение участков, юрист LLF объяснила здесь.

Что делать собственникам при длительном отсутствии

Владельцы могут передать участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания в надлежащем состоянии. Также разрешили привлекать подрядчиков для уборки территории на возмездной основе.

Средства от продажи изъятых участков выплачивают бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826

Сообщение КАК РОСРЕЕСТР БУДЕТ ПРИМЕНЯТЬ ПРИЗНАКИ НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

ООО «Траско-XXI» арендовало земельный участок площадью 218 000 кв. м на улице Бестужевых в Москве для строительства магазина. Договор заключили еще в 1996 году сроком на 49 лет. В 2014 году компания получила разрешение на строительство и начала подготовительные работы, но не смогла завершить проект из-за массовых протестов местных жителей.

Одновременно Градостроительно-земельная комиссия Москвы изменила правовой режим участка, установив нулевые показатели застройки и определив основное назначение как «благоустройство и озеленение». В марте 2022 года Департамент городского имущества расторг договор аренды в одностороннем порядке из-за неосвоения участка.

Арендатор потребовал возмещения убытков в размере 324 млн руб. В эту сумму вошли затраты на подготовку строительства и упущенную выгоду.

Суд первой инстанции отказал в иске, но апелляция частично удовлетворила требования и взыскала с Департамента 105 млн руб.

Что решила кассация

Суд подчеркнул: возможность взыскания убытков при расторжении договора зависит от причин прекращения обязательств. Арендодатель обязан обеспечить арендатору беспрепятственное пользование земельным участком в соответствии с его назначением. В спорном случае договор прямо гарантировал «право пользования земельным участком без каких-либо препятствий и вмешательства».

Кассация указала, что судам необходимо установить первоначальную причину невозможности завершения строительства: действия арендодателя по изменению градостроительной документации, протесты жителей или поведение самого арендатора. От этого зависит правовая квалификация основания расторжения договора и возможность привлечения к ответственности.

Суд обратил внимание на пункт договора, который относит «общественные беспорядки и забастовки» к форс-мажорным обстоятельствам. Если протесты жителей квалифицируются как непреодолимая сила, это исключает ответственность арендодателя и влияет на размер возможных убытков.

Особое внимание кассация уделила расчету размера компенсации. Суд разъяснил, что при взыскании убытков применяется модель «позитивного интереса». То есть, истец должен быть поставлен в положение, которое существовало бы при надлежащем исполнении договора. При этом нельзя включать в убытки расходы, которые арендатор понес бы в любом случае.

Апелляционный суд не учел договорное условие о том, что при досрочном расторжении по вине арендодателя размер убытков определяется «исходя из рыночной стоимости построенного улучшения или в размере инвестиций, произведенных арендатором». Стороны фактически ограничили компенсацию только понесенными на улучшение участка расходами, изменив модель взыскания с позитивного на негативный интерес.

В результате суд направил дело на новое рассмотрение с указанием установить истинную причину невозможности строительства, дать правовую квалификацию основания расторжения договора и определить размер убытков в соответствии с договорными условиями.

С учетом этих разъяснений АС Московского округа отменил все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.

Постановление № Ф05-4300/2025 от 23 мая по делу № А40-146996/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА УСТАНОВИЛ КРИТЕРИИ ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ АРЕНДЫ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В июне 2023 года Росимущество провело осмотр участка и выявило его неиспользование по целевому назначению — для рекреационной деятельности. На момент проверки у участка имелось два арендатора: ООО «Бизнес-Парк» (200 000 кв. м) и УК «Парк Инвест» (18 000 кв. м).

После осмотра Росимущество направило арендаторам предложения о расторжении договора – УК «Парк Инвест» в июне, а «Бизнес-Парку» в ноябре 2023 года.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали требования Росимущества и расторгли договор. Однако АС Московского округа отменил эти решения и оставил иск без рассмотрения, посчитав, что истец не соблюл досудебный порядок.

Что решила кассация

АС Московского округа указал, что Росимущество не направило арендаторам предварительное предупреждение об устранении нарушений, а также направило требование одному из арендаторов уже после подачи иска и не дождалось истечения 30-дневного срока для ответа.

Подробнее об этом решении окружного суда мы рассказывали здесь.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия ВС не согласилась с выводами кассации. Судьи указали, что суд округа проигнорировал длительный характер нарушений. Так, более 15 лет участок не использовался по назначению, не соблюдались меры пожарной безопасности, не проводилась очистка от отходов. При этом нарушения причинили вред окружающей среде и создали угрозу общественным интересам.

По мнению Верховного суда, формальный подход к досудебному порядку в данном случае привел к необоснованному затягиванию разрешения спора. Судьи подчеркнули, что при наличии доказательств невозможности урегулировать спор в досудебном порядке иск подлежит рассмотрению в суде.

В результате судьи отменили постановление кассации и оставили в силе решения нижестоящих судов о расторжении договора аренды.

Постановление № 305-ЭС24-21425 от 4 февраля по делу № А41-65181/2023

Сообщение ВС РАССКАЗАЛ, КОГДА МОЖНО ОБОЙТИСЬ БЕЗ ДОСУДЕБНОГО ПОРЯДКА В ЗЕМЕЛЬНОМ СПОРЕ появились сначала на Land Law Firm.

ИСТОРИЯ СПОРА

Территориальное управление Росимущества в Московской области обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 218 000 кв. м, расположенного в Одинцовском районе. Договор был заключен до 2055 года. Основанием для иска стало предполагаемое неиспользование участка по назначению – для рекреационной деятельности.

Особенность дела заключалась в том, что на момент подачи иска у участка было два арендатора: ООО «Бизнес-Парк» владело правами на 200 000 кв. м, а УК «Парк Инвест» – на 18 000 кв. м.

В июне 2023 года Росимущество провело осмотр участка и направило УК «Парк Инвест» предложение расторгнуть договор аренды, дав на это 14 дней. Позднее, уже после подачи иска, аналогичное предложение получил и «Бизнес-Парк».

Первая и апелляционная инстанции поддержали требования Росимущества.

РЕШЕНИЕ КАССАЦИИ

АС Московского округа отменил все предыдущие решения и разъяснил, что для расторжения договора аренды госимущества необходимо строго соблюдать двухэтапную процедуру:

Первый этап – письменное предупреждение арендатора, в котором должно быть указано:

• какие конкретно обязательства нарушены
• какие действия нужно совершить для устранения нарушений
• разумный срок для исполнения требований

Второй этап – только после истечения срока, указанного в предупреждении, можно направлять предложение о расторжении договора. При этом нужно ждать ответа 30 дней, если иной срок не установлен законом или договором.

Суд особо подчеркнул, что направление сразу предложения о расторжении договора, минуя этап предупреждения, не имеет юридической силы. Более того, при наличии нескольких арендаторов такой порядок должен быть соблюден в отношении каждого из них – нельзя просто «добавить» второго ответчика к делу.

Кассация также указала на ничтожность условий договора, которые предусматривали возможность одностороннего отказа арендодателя от договора. Суд напомнил, что по Земельному кодексу РФ досрочное расторжение договора аренды государственной земли, заключенного более чем на 5 лет, возможно только через суд и только при существенном нарушении договора арендатором.

В результате кассация отменила решения нижестоящих судов и оставила иск Росимущества без рассмотрения.

Постановление № Ф05-16425/2024 от 14 октября по делу № А41-65181/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА РАЗЪЯСНИЛ ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Суды первой и апелляционной инстанций приостановили производство по делу. Они посчитали, что сперва нужно получить решение по спору о признании объекта самовольной постройкой.

Предприниматель не согласился с приостановлением и обратился в кассационный суд.

ЧТО РЕШИЛА КАССАЦИЯ

АС Дальневосточного округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций. Кассация указала, что суды не обосновали невозможность рассмотрения дела об отказе в аренде до разрешения спора о самовольной постройке.

Суд округа выделил несколько ключевых моментов в своей позиции. Прежде всего, он подчеркнул, что рассмотрение вопроса о законности отказа в аренде земли первично по отношению к спору о сносе объекта. Это означает, что сначала необходимо разрешить вопрос об аренде, и только потом переходить к рассмотрению дела о самовольной постройке.

Далее кассационный суд отметил, что связанность дел и сходство участников не служат безусловным основанием для приостановления производства. Иными словами, даже если дела взаимосвязаны, это автоматически не означает необходимость приостановления одного из них.

Наконец, суд обратил внимание на то, что приостановление ведет к нарушению разумных сроков судопроизводства и прав участников процесса. Таким образом, затягивание процесса может негативно сказаться на интересах сторон и эффективности правосудия в целом.

Постановление № Ф03-4447/2024 от 3 октября по делу № А04-2313/2024

Сообщение СУД НЕ ДАЛ ПРИОСТАНОВИТЬ СПОР ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЛИ ДЛЯ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Администрация требовала взыскать с компании долг по арендной плате в размере 623 718 руб., а также небольшую неустойку. Фирма, в свою очередь, подала встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, утверждая, что не могла использовать участок по назначению.

РЕШЕНИЯ СУДОВ

Первая и апелляционная инстанции удовлетворили требования администрации и отказали в удовлетворении встречного иска «Грин».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с решениями нижестоящих инстанций. Суд указал на необходимость учета следующих обстоятельств:

• Земельный участок был предоставлен ООО «Грин» для реализации масштабного инвестиционного проекта «Логопарк Green».
• Значительная часть участка (около 35,2%) находится в охранной зоне магистрального газопровода, что ограничивает возможности его использования.
• При оценке возможности использования участка необходимо учитывать не потенциальную возможность застройки части участка, а возможность реализации инвестиционного проекта в целом с учетом существующих ограничений.

Кассационный суд подчеркнул: риск невозможности использования арендованного имущества лежит на арендодателе. Если арендатор не может использовать имущество по причинам, за которые он не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

Суд также отметил, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут относиться не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению.

По результатам рассмотрения жалобы компании спор вернули на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предстоит исследовать вопрос о наличии препятствий для размещения объектов инвестиционного проекта на допустимой к застройке части участка.

Постановление № Ф08-6089/2024 от 6 сентября по делу № А61-2738/2023

Сообщение СУД ЗАСТАВИЛ УЧЕСТЬ ОГРАНИЧЕНИЯ УЧАСТКА ПРИ ВЗЫСКАНИИ ДОЛГА ПО АРЕНДЕ появились сначала на Land Law Firm.

Поправки предусматривают создание реестра землепользования для оформления прав на публичные земли без заявлений. Реестр охватит участки с частными зданиями, владельцы которых не оформили права на землю.

Эксперимент затронет земельные участки в собственности города или муниципалитетов Москвы, на которых стоят здания, сооружения или помещения, владельцы которых используют их без оформления прав по закону.

Плату за пользование участками начнут начислять автоматически после внесения недвижимости в реестр землепользования. Приставы смогут взыскивать платежи без решения суда. Уведомления о включении в реестр разместят в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений. Для взыскания долгов власти будут использовать исполнительную надпись нотариуса – то есть, взыскание будет происходить в бесспорном порядке.

Такой же порядок депутат предлагает распространить и на взыскание платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законопроект призван устранить неравенство между добросовестными и недобросовестными собственниками недвижимости. Сейчас в Москве 162 245 частных объектов используют городскую землю без оформления, отмечает Белых в пояснительной записке к законопроекту. При этом только около 41 000 собственников добросовестно оформили земельно-правовые отношения.

«Претензионная и судебная работа по понуждению к оформлению земельно-правовых отношений не дает должного эффекта из-за длительности судебных процессов», – объясняет депутат.

Новые меры повысят эффективность использования государственных и муниципальных земель, ожидает депутат. Белых также ожидает, что станет меньше случаев незаконного использования участков.

Законопроект № 714636-8

Сообщение В МОСКВЕ ПРЕДЛОЖИЛИ ОПРОБОВАТЬ РЕЕСТРОВУЮ МОДЕЛЬ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Спор возник из-за пользования земельным участком под нежилым зданием на улице Таганская. Фирма владеет зданием с 2016 года, но так и не оформила права на землю и не вносила плату за пользование. Департамент потребовал взыскать 18 млн руб. неосновательного обогащения за период с 2016 по 2023 год.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили иск. Они взыскали 7,2 млн руб. за период с 2020 по 2023 год. К более раннему периоду суды применили срок исковой давности – три года до обращения чиновников с претензией. Проценты тоже посчитали за этот период.

Кассационный суд согласился с этим решением, но отправил дело на новое рассмотрение в части взыскания процентов. Суд указал, что проценты нужно начислять не с момента получения претензии, а с момента, когда ответчик узнал о неосновательности сбережения средств.

«Поскольку ответчик не мог не знать о том, что пользуется не принадлежащим ему земельным участком, он также должен был знать о необходимости внесения соответствующей платы за пользование им. Следовательно, проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими денежными средствами по день их уплаты», – объяснил окружной суд.

При новом рассмотрении суду предстоит определить точную сумму процентов, которые должна будет выплатить компания.

Постановление № Ф05-16673/2024 от 23 августа 2024 года по делу № А40-130452/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА РАЗЪЯСНИЛ ВЗЫСКАНИЕ ПРОЦЕНТОВ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКОМ появились сначала на Land Law Firm.