Поправки касаются двух статей Градостроительного кодекса, которые регулируют комплексное развитие территорий. Авторы предлагают упростить порядок работы с федеральными земельными участками при реализации проектов КРТ.

По действующим правилам включение федеральных участков в границы территории комплексного развития требует согласования с уполномоченными федеральными органами. Новая редакция отменяет это требование, если решение о передаче полномочий принял межведомственный коллегиальный орган при правительстве.

Еще одно изменение — региональные власти получат право самостоятельно принимать решения о комплексном развитии территорий, где расположены только федеральные участки. Сейчас такие решения принимает правительство РФ.

Авторы рассчитывают, что нововведения сократят сроки реализации инвестиционно-строительных проектов. В пояснительной записке отмечают — без предлагаемых изменений на федеральных землях, переданных регионам, не создали ни одного проекта КРТ.

Законопроект № 1133108-8

Сообщение В ГОСДУМУ ВНЕСЛИ ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ УПРОЩЕНИИ КРТ НА ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗЕМЛЯХ появились сначала на Land Law Firm.

Изменения вносятся в ст. 39.11 Земельного кодекса. В этой статье прописаны правила подготовки и организации аукциона по продаже земельных участков из муниципальной или госсобственности.

По действующим правилам градостроительный план выдают только после оформления прав на участок. Новый порядок позволит начать проектирование на более раннем этапе. Ведь обновленная версия нормы обязывает органы власти предоставлять градостроительный план земельного участка еще на этапе подготовки к торгам.

Проект должен сократить сроки реализации инвестиционно-строительных проектов, ожидают в правительстве. Ведь инвесторы получат информацию об ограничениях использования участка и параметрах разрешенного строительства до участия в аукционе.

Поправки также уточняют случаи, когда градплан не требуется — если разрешенное использование участка не предусматривает строительство зданий и сооружений.

В финальной версии документа к третьему чтению не оказалось пометок о сроках вступления закона в силу. Значит, это будут стандартные десять дней с момента опубликования уже подписанного закона.

Законопроект № 835259-8

Сообщение ПРИНЯТ ЗАКОН О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ГРАДПЛАНОВ УЧАСТНИКАМ ТОРГОВ появились сначала на Land Law Firm.

«В целях индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных жилых домов до 2030 года банк земли должен пополниться на 240 000 гектаров», — заявил руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Сейчас ведомство реализует пилотный проект по выявлению и вовлечению в оборот неиспользуемых земель. На основе платформы «Национальная система пространственных данных» и сервиса «Умный кадастр» в 24 регионах проводят сплошную инвентаризацию земельных участков.

«В результате с 2024 года в 144 муниципальных образованиях количество участков без границ сократилось с 39% до 5%. Также установлено, что порядка 2,4% площади пилотных населенных пунктов имеют потенциал для вовлечения в оборот. Это скрытый резерв, который может быть вовлечен для реализации инвестиционных проектов и предоставлен людям», — отметил Скуфинский. Он выразил надежду, что к сентябрю этого года будет принят соответствующий закон, который даст возможность масштабировать этот проект на территорию всей страны.

Сегодня на территории России вовлечено и подготовлено 46 500 гектаров с градостроительным потенциалом 461 млн квадратных метров. Об этом в рамках мероприятия рассказал заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Если мы при проектировании четко видим границы, их возможные наложения, виды разрешенного использования земель, и понимаем, что эта информация соответствует действительности на земле, это минимум на полгода сокращает срок и начало реализации любого инвестиционного проекта», — подчеркнул он.

Сообщение РОСРЕЕСТР НА ПМЭФ ПООБЕЩАЛ СДЕЛАТЬ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ЗЕМЛИ ДОСТУПНЫМИ ДЛЯ ИНВЕСТПРОЕКТОВ появились сначала на Land Law Firm.

Выкупная стоимость участков увеличится в 20 раз — с 3% до 60% от кадастровой стоимости. Изменения коснутся земель областной и неразграниченной собственности при использовании для жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и гаражного строительства.

Власти МО впервые изменили размер выкупной стоимости с 2012 года. Министр имущественных отношений Московской области Тихон Фирсов сообщил, что арендаторы смогут выкупить участки по старой цене — 3% от кадастровой стоимости — до 1 мая 2026 года. Такая льгота сохранится для договоров аренды, заключенных до 1 мая 2025 года.

Постановление правительства Московской области от 14 апреля 2025 года № 373-ПП.

Сообщение В ПОДМОСКОВЬЕ В 20 РАЗ ПОДОРОЖАЛ ВЫКУП УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

В 2020 году из-за пандемии срок аренды продлили до конца 2024 года. После этого застройщик решил выкупить часть участков для продолжения строительства, но получил отказ. Три инстанции разошлись во мнениях: первая и кассация поддержали «Дом.РФ», а апелляция встала на сторону застройщика.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение. Экономколлегия указала, что продление договора аренды по «коронавирусному» закону автоматически продлевает и срок комплексного освоения участка. Судьи отметили: застройщик вправе выкупить землю, если утвердил планировку территории и поставил участки на кадастровый учет. При этом он не обязан завершить всю застройку. Достаточно выполнить минимальные требования по объему жилья.

Однако апелляция не проверила условия договора купли-продажи на соответствие закону. В частности, в нем не прописали этапы строительства и ответственность за их срыв, хотя это требовалось по договору аренды. Теперь апелляционному суду предстоит исправить эти недочеты.

Определение № 302-ЭС24-21116 от 1 апреля 2025 года по делу № А19-23367/2023

Сообщение ВС РАЗЪЯСНИЛ ПРАВИЛА ВЫКУПА ЗЕМЛИ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКЕ появились сначала на Land Law Firm.

По действующим правилам градостроительный план выдают только после оформления прав на участок.

Новый порядок позволит начать проектирование на более раннем этапе. Ведь обновленная версия нормы обязывает органы власти предоставлять градостроительный план земельного участка еще на этапе подготовки к торгам.

Законопроект сократит сроки реализации инвестиционно-строительных проектов, ожидают разработчики поправок. Ведь Инвесторы получат информацию об ограничениях использования участка и параметрах разрешенного строительства до участия в аукционе.

Законопроект также уточняет случаи, когда градплан не требуется — если разрешенное использование участка не предусматривает строительство зданий и сооружений.

Законопроект № 835259-8

Сообщение УЧАСТНИКАМ ТОРГОВ ДАДУТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПЛАНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Новый порядок расчета арендной платы применят к участкам, которые образовали по проекту межевания территории. При этом с момента постановки такого участка на кадастровый учет должно пройти менее 5 лет, а его площадь увеличили относительно исходного размера.

Власти также обновили методику расчета платы за изменение вида разрешенного использования земли, находящейся в собственности физических или юридических лиц. Новая формула учитывает случаи, когда собственник планирует построить или реконструировать на участке жилой дом или гостиницу.

Третье изменение затронуло порядок определения платы за увеличение площади частных участков при их перераспределении с городскими землями. Теперь в документе прописали отдельную формулу для расчета платежа, если на получаемой территории предполагают строительство жилья или гостиничного объекта.

Постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2024 года № 3151-ПП

Сообщение В МОСКВЕ ИЗМЕНИЛИ ПОРЯДОК РАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ появились сначала на Land Law Firm.

Кроме того, Госдума приняла еще два интересных закона – они касаются ограничения ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства и защиты ипотечного жилья в банкротстве.

Досудебное обжалование

В ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» добавили новую главу, посвященную досудебному порядку оспаривания решений о приостановлении кадастровой регистрации и регистрации прав на недвижимость.

Заявители смогут обжаловать решения о приостановке госуслуги в специальных апелляционных комиссиях – региональных, межрегиональных или в центральной. Выбор комиссии зависит от того, какой орган госрегистрации приостановил услугу. Подать заявление имеют право граждане, их представители, кадастровые инженеры или компании этих инженеров. На обжалование отводится 15 рабочих дней с момента принятия решения о приостановке.

Подать заявление в апелляционную комиссию можно разными способами: принести заявление лично, отправить по почте с описью и уведомлением или подать электронно, в том числе через портал госуслуг. Заседания комиссии могут проводиться в формате видеоконференции.

Одним из важных полномочий апелляционной комиссии будет возможность дозапросить необходимую информацию и документы у государственных и муниципальных органов.

Решение по апелляции заявителя будет приниматься за 15 рабочих дней. Важно, что досудебный порядок не будет обязательным – заявитель может сразу обратиться в суд.

Новые правила обжалования вступят в силу только 1 января 2026 года.

Ответственность застройщиков

Также принят закон, который существенно меняет правила начисления неустоек для застройщиков.

Во-первых, поправки к ФЗ «Об участии в долевом строительстве» сокращают гарантийный срок, в течение которого дольщик может обратиться к девелоперу с требованием устранить недостатки квартиры. Сейчас он составляет пять лет, а станет всего три года.

Во-вторых, новый закон запрещает участникам долевого строительства требовать от застройщика выплаты неустойки по правилам закона о защите прав потребителей.

Еще поправки уменьшают штраф для девелоперов за задержку в исправлении недочетов в квартирах. Теперь покупатели, приобретающие жилье для личного пользования, получат компенсацию в размере 1/150 ставки Центробанка в день от суммы расходов. Для тех, кто покупает жилье в предпринимательских целях, эта сумма составит 1/300 ставки. Ранее девелоперы выплачивали 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

Новые правила вступят в силу через 90 дней с момента их официального опубликования.

Ипотека и банкротство

Еще один принятый закон позволит сохранить ипотечное жилье по итогам процедуры личного банкротства. Для этого придется подписать мировое соглашение с банком-кредитором — по сути, план реструктуризации долга. После завершения банкротства ипотека сохранится.

Чтобы заключить такое мировое соглашение, согласие других кредиторов не потребуется.

Поправки вступят в силу сразу после их официального опубликования и будут применяться в том числе и в делах, начавшихся до их принятия.

Сообщение РЕШЕНИЯ РОСРЕЕСТРА РАЗРЕШИЛИ ОСПАРИВАТЬ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ появились сначала на Land Law Firm.

О том, какое значение имеет предложенный законопроект, в комментарии изданию «ЭЖ-Юрист» рассказала юрист Land Law Firm Ксения Зварич.

Законопроект разработан в соответствии с «дорожной картой» по совершенствованию законодательства РФ, направленного на повышение эффективности использования земель в РФ, отметила Зварич. В целом он продолжает уже заданный курс на углуб­ление регламентации процедуры торгов, поддержанный в том числе законами от 07.10.2022 № 385-ФЗ и от 05.12.2022 № 509-ФЗ.

ИЗМЕНЕНИЕ СРОКОВ

Законопроект устанавливает трехмесячный срок от принятия решения о проведении аукциона до публикации извещения о его проведении, обратила внимание Зварич. «Отметим, что этот срок ранее не был регламентирован, соответственно, его установление станет ориентиром для государственных органов, обеспечит повышение уровня определенности процедуры торгов», – уверена эксперт.

Еще законопроект сокращает срок размещения извещения о проведении аукциона до 14 дней перед датой его проведения. Сейчас организаторы размещают такое извещение за 30 дней до аукциона.

Также с 30 до 14 дней сокращается срок подписания направленных победителю аукциона проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

ПЕРЕСМОТР УСЛОВИЙ ДОГОВОРА

Еще одно изменение вносится в ст. 39.11 ЗК РФ, которую дополнят новым пунктом 22.1. Проектируемая норма позволяет организатору исправить технические ошибки в извещении о проведении торгов, но только при условии продления срока подачи заявок.

Эта норма не регулирует порядок внесения в извещение о торгах изменений, касающихся существенных условий договора, обратила внимание Ксения. «При этом из правоприменительной практики органов ФАС России видны многочисленные случаи внесения изменений в извещение в целях исправления ошибок, касающихся существенных деталей проведения торгов», – рассказала она.

Зварич предположила, что предлагаемая редакция п. 22.1 ст. 39.11 ЗК РФ имеет достаточно узконаправленный характер. Она считает, что правила о внесении изменений в извещение в части существенных условий тоже нужно уточнить, в том числе в части допустимого срока внесения изменений и возможного продлении срока подачи заявок в случае внесения изменений.

Предлагаемая редакция п. 3.4 ст. 39.13 ЗК РФ также не решает проблему: новая редакция лишь указывает на недопустимость изменения предмета электронного аукциона.

В целом эксперт ожидает от вносимых изменений ускорение процесса вовлечения публичных земельных участков в хозяйственный оборот.

«Бесспорно, что законопроект усовершенствует процедуру проведения торгов, обеспечит повышение уровня прозрачности и четкости процедуры, что в итоге должно плодотворно повлиять на темпы приватизации публичных земельных участков», – заключила Ксения.

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК ИЗМЕНЯТСЯ ТОРГИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ появились сначала на Land Law Firm.

Следом двое собственников решили взыскать 25 млн руб. неосновательного обогащения и 12 млн руб. упущенной выгоды с несостоявшегося покупателя, поскольку он пользовался участками более полутора лет.

Ответчик не признал иск и заявил, что оплачивал аванс и не использовал участки ввиду их непригодности для сельхозпроизводства. С последним истцы не были согласны. Они настаивали, что оппонент сдал землю в аренду по заниженной цене и лишил их возможности заключить более выгодную сделку.   

Суды отклонили исковые требования. Ведь после заключения договора и регистрации перехода права ответчик владел участками законно, а истцы утратили право ими распоряжаться. Помимо этого, три инстанции отметили, что при расторжении договора стороны не установили обязанности ответчика компенсировать пользование участками и не предусмотрели мер ответственности.

Решение Верховного суда

Верховный суд пересмотрел эти акты. «Виновное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства не должно приносить продавцу некомпенсируемые потери», — следует из определения экономколлегии. Она напомнила о принципе добросовестности (п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (ст. 1108 ГК РФ). Из них она сделала вывод, что покупатель должен возместить продавцу неполученный доход с момента существенного нарушения обязательства оплатить товар до возврата имущества продавцу.

Верховный суд обратил внимание, что суды не дали оценку ряду потенциально важных доводов истцов. Те жаловались, что договор аренды по заниженной цене лишил их возможности сдать землю более выгодно. Кроме того, суды не дали оценки поведению покупателя, который не имел возможности оплатить землю, но по своей инициативе не возвращал ее продавцам.

И даже если стороны не урегулировали последствия расторжения договора в соглашении, это не мешает суду разрешить спор, отметила экономколлегия.

С такими указаниями дело направили на пересмотр.

Определение № 305-ЭС24-318 от 10 июля 2024 года по делу № А40-222783/2022

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ПРОДАВЦА ПОСЛЕ НЕУДАВШЕЙСЯ ПРОДАЖИ появились сначала на Land Law Firm.

• 2016 год — застройщик подписал с городом Москвой акт о частичной реализации инвестпроекта на нежилое помещение.
• 2017 год — Москва зарегистрировала за собой право собственности на помещение. Спустя время она закрепила его за ГУП «Центр управления городским имуществом».
• 2018 год — товарищество и несколько собственников попытались через суд признать помещение общим имуществом собственников МКД. Им отказали из-за пропуска срока исковой давности.
• 2021 год — товариществу отказали в другом иске о признании недействительным акта о результатах частичной реализации инвестпроекта со ссылкой на предыдущее решение суда.
• 2022 год — суд рассмотрел иск ГУП «Центр управления городским имуществом», за которым ДГИ закрепил помещение. ГУП заявил, что имеет право на помещение, но фактически им пользуется товарищество. Поэтому предприятие истребовало объект из незаконного владения, а еще захотело выплаты неосновательного обогащения. Но и здесь ГУП ждал отказ. ТСЖ заявило о пропуске срока исковой давности. Суды с этим согласились и отклонили требования.

Тогда «Центр управления городским имуществом» подал другой иск — об обязании не чинить препятствия и обеспечить свободный проход для пользования помещением.

Товарищество возражало против удовлетворения иска и указывало, что пользуется помещением уже 15 лет как общим имуществом собственников помещений в МКД, что подтверждается актами Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы. Как указывали в ТСЖ, они несут бремя содержания этого имущества. «Не владеющий собственник не вправе со ссылкой на незаконность владения требовать не мешать пользованию имуществом», — отмечалось в отзыве.

Решения судов

Первая инстанция отказала в требованиях. Она сочла, что ГУП пытается преодолеть отказ по своему виндикационному иску.  

Иного мнения оказались апелляционная и кассационная инстанции. Поскольку у товарищества нет правовых оснований занимать спорное помещение, оно должно обеспечить работникам ГУПа свободный проход в помещение, согласились два суда.

Следом дело рассмотрела экономколлегия. Она согласилась с первой инстанцией в том, что оба иска ГУПа по сути, направлены на возврат имущества невладеющему собственнику. Отказ по первому иску ввиду истечения срока исковой давности погасил материальное право предприятия подавать второй иск.

Кроме того, если в удовлетворении виндикационного иска отказано из-за пропуска срока исковой давности, то с момента окончания этого срока начинается срок приобретательной давности в отношении спорного имущества, напомнила экономколлегия п. 18 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 года.

С такими выводами Верховный суд оставил в силе решение Арбитражного суда города Москвы об отказе ГУПу.

Определение № 305-ЭС24-4471 от 21 июня 2024 года по делу № А40-35024/2023

Сообщение ВС РАССМОТРЕЛ СПОР ТСЖ И МОСКВЫ О ПОМЕЩЕНИЯХ В МНОГОЭТАЖКЕ появились сначала на Land Law Firm.

По его словам, около 65% обращений в МосгорБТИ поступает онлайн. Заказать дистанционно можно около 70 видов документов, в числе которых теперь и архивные копии. Гаман заверил, что электронные копии идентичны бумажным по составу и юридической силе, в них используется цифровая подпись.

Благодаря архивным данным можно узнать историю перепланировок в помещении, найти копии проектно-разрешительной документации или сведения об инвентаризационной стоимости. Помимо данных, собранных МосгорБТРИ, в архиве имеются технические паспорта, копии оценочной, правоустанавливающей и иной документации, сформированной другими организациями, которые ранее работали на территории столицы в качестве органов технической инвентаризации. Документы касаются более полумиллиона городских объектов и составлены с 1930-х до 1 января 2013-го.

Копии архивных документов помогают решать спорные вопросы. связанные с имуществом, устранять технические ошибки в Едином государственном реестре недвижимости и разбираться с датами изменений характеристик объекта.

Подробнее

Сообщение КОПИИ АРХИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ МОСГОРБТИ ТЕПЕРЬ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ появились сначала на Land Law Firm.