Суды первой и апелляционной инстанций истцам отказали. Они указали, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты права и должны были подать иск о нечинении препятствий в пользовании сервитутом. Суды также отметили, что истцы фактически не владеют дорогой — ею владеет новый собственник участка, поэтому признание права отсутствующим не восстановит права истцов.

Но АС Московского округа эти решения отменил. Кассация указала, что нижестоящие суды неверно определили условия, при которых можно защитить права истцов. Фактическое владение дорогой ответчиком не отменяет необходимость проверить, обладает ли объект признаками недвижимой вещи.

Суд также раскритиковал отказ в проведении экспертизы, которая могла подтвердить или опровергнуть существование дороги в натуре. «Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле», — подчеркнул суд.

Таким образом, суд признал, что нижестоящие инстанции рассмотрели дело поверхностно. Для признания права отсутствующим нужно установить совокупность трех условий: сооружение отсутствует в натуре либо не обладает признаками недвижимой вещи, ответчик зарегистрировал на него право в ЕГРН, и сам факт регистрации нарушает права истцов.

Суд направил дело на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие инстанции установили эти обстоятельства и решили вопрос о необходимости экспертизы.

Постановление № Ф05-5991/2026 от 15 июля по делу № А41-115926/2024

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ЗАЩИТИЛ ОБЛАДАТЕЛЕЙ СЕРВИТУТА В СПОРЕ О ДОРОГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стала жалоба казанского застройщика — ООО «Корнер Казань». Компания несколько лет спорила с налоговой инспекцией, проиграла во всех судах и добилась проверки норм Налогового кодекса в КС.

В чем была проблема

Компания владеет участками под ИЖС в Казани и использует их в бизнесе. За 2023 год инспекция начислила земельный налог по ставке 1,5% и сразу увеличила сумму в два и четыре раза за срыв сроков застройки. Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд поддержали налоговую (дело № А65-42005/2024). После этого «Корнер Казань» дошел до КС.

Спор упирался в историю самих коэффициентов. Законодатель ввел их в 2004 году, когда льготная ставка 0,3% распространялась на все участки под жилищное строительство. Коэффициенты подстегивали застройщиков не затягивать стройку: даже увеличенный вдвое или вчетверо налог по льготной ставке доходил максимум до 0,6% или 1,2% — то есть не превышал общие 1,5%.

В 2020 году правила поменялись. Коммерческие участки под ИЖС потеряли право на льготную ставку 0,3% и попали под общую — до 1,5%. Но регулирование коэффициентов законодатель не тронул. Ни в пояснительной записке, ни при обсуждении закона никто не оговорил, можно ли применять коэффициенты вместе со ставкой 1,5%.

В итоге пробел породил разнобой в практике. Налоговая служба и часть судов складывали ставку 1,5% с коэффициентами — тогда нагрузка вырастала до 3% или 6% от кадастровой стоимости. Другие суды считали такой подход несоразмерным и отказывались его применять. Единого ответа не было.

Под вопросом оказались п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, которые и регулируют правила начисления земельного налога.

Что решил КС

Суд признал обе спорные нормы неконституционными — но не сами по себе, а в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность. КС указал: законодатель убрал льготу, но не объяснил, как теперь считать налог, и оставил бизнесу непредсказуемые последствия.

Пока законодатель не пропишет иное, повышающие коэффициенты нельзя применять к участкам под ИЖС, которые используют в предпринимательской деятельности и облагают по ставке до 1,5%. Запрет действует с нового налогового периода.

Прежде всего суд напомнил: коэффициенты изначально были частью льготного механизма, а не инструментом для наращивания налога. Если государство захочет увеличить нагрузку на такие участки, оно вправе это сделать — но прямо и обоснованно, а не через противоречивое толкование.

Важно: постановление не имеет обратной силы, но работает на будущее. Пересчитать уже уплаченный налог за прошлые периоды нельзя. Исключение — сам заявитель и те, кто успел обратиться в суд до вынесения постановления. Их дела и жалобы разрешат в пользу налогоплательщиков.

Ну а судебные акты по делу «Корнер Казань» пересмотрят.

Постановление Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П

Сообщение КС ЗАПРЕТИЛ ПРИМЕНЯТЬ ПОВЫШАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ К ОБЩЕЙ СТАВКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА появились сначала на Land Law Firm.

С 2020 года фирма «Защита и правосудие» арендовала у Росимущества нежилое здание. В 2023 году компания решила реализовать преимущественное право и выкупить объект, но ведомство отказало. Арендодатель сослался на то, что продать здание без одновременного выкупа участка под ним нельзя, а сама земля не оформлена и потому не может стать предметом сделки. Тогда арендатор пошел добиваться заключения договора через суд.

Три инстанции подтвердили право компании на льготный выкуп. Суды указали, что отсутствие сформированного участка под зданием не мешает приватизации. На этом основании они обязали арендодателя продать здание за 13,2 млн руб. и вернуть истцу 1,7 млн руб. излишне уплаченных арендных взносов.

Росимущество с решением не согласилось и попросило ВС его отменить. Заявитель считает, что сделка нарушит принцип единой судьбы здания и участка, создаст неопределенность в правах на землю и занизит цену выкупа постройки — в нее не вошла стоимость земли.

Верховный суд с подходом нижестоящих судов не согласился. Приватизация здания без одновременной приватизации участка, на котором оно расположено, не допускается — за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Если участок не сформирован, суды должны проверить причины этого и учесть стоимость земельных прав при определении выкупной цены.

В итоге дело направили на новое рассмотрение. А по требованию о возврате арендных платежей коллегия предписала установить, уклонялось ли Росимущество от приватизации незаконно.

Сообщение ВС: ЗДАНИЕ НЕЛЬЗЯ ВЫКУПИТЬ, ЕСЛИ УЧАСТОК ПОД НИМ НЕ СФОРМИРОВАН появились сначала на Land Law Firm.

Гражданка П. выиграла аукцион и 11 марта 2024 года заключила с администрацией договор аренды участка площадью 1 525 кв. м на 20 лет. Категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. Пункт 8.2 договора запрещал арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу — продавать, дарить, менять, отдавать в безвозмездное пользование, вносить в уставный капитал.

В июле 2024 года П. все же уступила права по договору гражданину К. за 300 000 руб. и в тот же день уведомила об этом администрацию. Росреестр зарегистрировал переход прав в ноябре 2024 года.

Администрация обратилась в суд. Она требовала признать уступку ничтожной, исключить из ЕГРН запись о ее регистрации и расторгнуть сам договор аренды — арендатор нарушила прямой запрет и использовала участок не по назначению.

Первая инстанция отказала в иске полностью. Суд решил: спорный пункт договора противоречит земельному законодательству, поэтому арендатор вправе была передать права другому лицу. Притворности в сделке суд не нашел, оснований для расторжения аренды — тоже.

Апелляция рассудила иначе. Стороны предусмотрели в договоре запрет на переуступку, а сам договор заключили на торгах — значит, победитель аукциона не вправе уступать права. Челябинский областной суд признал уступку недействительной и восстановил в ЕГРН запись об аренде за П. Кассация с этим согласилась.

Позиция ВС

При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор передает свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника, напомнил ВС. Достаточно лишь уведомить арендодателя. Договором это правило не обойти: арендодатель и арендатор не вправе вписывать в договор условие о необходимости согласия.

В итоге арендатор по долгосрочному договору получает более широкий объем прав, и ограничить их договором нельзя. Запрет из договора противоречит фундаментальным положениям гражданского и земельного законодательства, заключила коллегия.

Отдельно ВС разобрал довод о торгах. Победитель торгов действительно не может уступать права по заключенному на аукционе договору. Но только когда закон допускает заключение договора исключительно через торги. Между тем участок для ИЖС власти вправе предоставить гражданину и без аукциона. Например, по заявлению, после публикации извещения и в отсутствие конкурирующих заявок. Раз альтернативный порядок существует, запрет на перенаем к таким договорам не применяется — независимо от того, как именно получил участок конкретный арендатор.

ВС отменил оба судебных акта в части признания уступки недействительной и оставил в силе решение Увельского районного суда.

Определение ВС от 16 июня № 48-КГ26-10-К7

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ АРЕНДАТОРУ УСТУПИТЬ ПРАВА НА УЧАСТОК ВОПРЕКИ ЗАПРЕТУ В ДОГОВОРЕ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе.

Позиция КС по этому делу открывает для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

О чем был спор

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Позиция Конституционного суда

КС признал ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той части, в какой она лишает добросовестного налогоплательщика — физлицо без статуса ИП — возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которую продолжают применять для расчета налога. Оспорить ее человек не может ни в бюджетном учреждении, ни в суде.

Суд напомнил, что рыночная стоимость точнее отражает реальную цену объекта, поэтому именно ее закон предпочитает для налогообложения. Кроме того, закон не обязывает гражданина следить за ходом кадастровой оценки. Первый документ, из которого налогоплательщик узнает о налоговых последствиях, — налоговое уведомление, — может прийти более чем через год. Поэтому шестимесячный срок КС признал неразумным.

Законодателю предстоит урегулировать порядок оспаривания архивной стоимости.

До поправок обратиться с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости в течение одного года со дня, когда заявитель или должен был узнать о налоговых последствиях, — в том числе со дня получения налогового уведомления. Учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, применимую к 1 января нужного года, в пределах трех лет до года подачи заявления.

Постановление Конституционного суда от 14 июля 2026 года № 48-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ НАЛОГОВОГО УВЕДОМЛЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В июне 1997 года Московский земельный комитет передал в аренду участок площадью 860 м² в Большом Могильцевском переулке. Землю выделили под строительство и эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет. Позднее права арендатора перешли к компании «Мос Приват Строй Лимитед».

За все это время арендатор так и не построил здание. Компания получила градостроительный план и положительное заключение по проекту, но в 2015 году город отказал в разрешении на строительство из-за противоречий в документации. Суд признал этот отказ законным, и после 2015 года компания за разрешением больше не обращалась.

В марте 2017 года Правительство Москвы утвердило новые правила землепользования и застройки. Участок попал в зону сохраняемого землепользования, где возводить новые объекты нельзя. Департамент решил, что исполнять договор больше невозможно, и обратился в суд — попросил признать аренду прекращенной с даты принятия правил.

Компания подала встречный иск. Она требовала расторгнуть договор по вине арендодателя, который не обеспечил возможность использовать участок по назначению.

Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону Департамента. Кассация эти акты отменила. Окружной суд сослался на прежний спор: ранее суд уже признал незаконным односторонний отказ Департамента от договора и подтвердил, что договор действует. Кроме того, после того решения город взыскивал с компании арендную плату, то есть считал договор живым. Поэтому кассация не нашла оснований признавать аренду прекращенной.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия с выводами кассации не согласилась. Судьи напомнили: город предоставляет участки под строительство исходя из их разрешенного использования, а его определяет градостроительное зонирование. Если регламент запрещает возводить новые объекты, арендатор строить не вправе.

Правила 2017 года отнесли спорный участок к зоне, где новое строительство невозможно без изменения самих правил. На участке нет капитальных объектов, действующих разрешений на стройку тоже нет. В такой ситуации исполнить договор, который стороны заключили ради строительства, никто не может.

Постановление Правительства Москвы — это акт органа власти, который сделал исполнение договора невозможным. Такой акт прекращает обязательства сторон с даты его принятия, без отдельного расторжения. А раз договор прекратился еще в 2017 году, расторгать его по встречному иску компании уже незачем.

Ссылку кассации на прежний спор судьи отклонили. В том деле суд проверял односторонний отказ Департамента от договора — совсем другое основание. Прекращение аренды из-за невозможности исполнения и расторжение по воле стороны — это разные правовые механизмы. Поэтому прежнее решение не предопределяет исход нынешнего спора.

В итоге Верховный суд отменил постановление кассации и оставил в силе акты первой инстанции и апелляции. Договор аренды считается прекратившим действие с 28 марта 2017-го.

Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля по делу № А40-46544/2024

Сообщение ВС: ЗАПРЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕКРАЩАЕТ АРЕНДУ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Закон разрешает арендатору земли для сельхозпроизводства выкупить участок в упрощенном порядке, без проведения торгов. Право возникает по истечении трех лет аренды при условии, что у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании этого участка.

Этим правом попыталась воспользоваться омская агрофирма, на участке которой находили нарушения, но к моменту обращения с заявлением о выкупе компания их устранила.

Правительство Омской области обратилось в Конституционный суд с сомнением в этих нормах. По мнению заявителя, они открывают путь к приватизации земли недобросовестными арендаторами. Нарушение можно устранить прямо перед подачей заявления — и это не докажет, что арендатор готов вести хозяйство добросовестно. Нормы к тому же не позволяют органу власти отказать в льготном выкупе, даже когда у арендатора есть неустраненные нарушения на других участках.

Позиция Конституционного суда

Отсутствие нарушений на конкретном участке создает презумпцию добросовестности арендатора. Но чиновники могут опровергнуть эту презумпцию. Суд указал: устранять нарушения нужно не только полностью, но и в установленный срок. Несвоевременное устранение или повторное нарушение в течение трехлетнего периода лишает арендатора права на льготный выкуп.

КС перечислил, когда орган власти вправе отказать в выкупе без торгов. Основанием служат нарушения, допущенные за три предшествующих года при использовании как испрашиваемого, так и другого участка аналогичного назначения, если они:

• повлекли неустранимые последствия;
• из-за серьезного характера повлекли привлечение арендатора к административной или уголовной ответственности;
• носили систематический характер.

Отказ правомерен, даже когда арендатор устранил эти нарушения полностью или частично, — если они говорят о значительных рисках нецелевого использования земли, снижения плодородия или иного вреда участку.

Суд подчеркнул: добросовестность арендатора нельзя оценивать изолированно, по каждому участку в отдельности. Нарушения на других сельхозземлях, которыми владеет арендатор, показывают, готов ли он обеспечить надлежащее использование любого такого участка.

Отказ в льготном выкупе при этом не лишает арендатора права приобрести участок на общих основаниях — через торги.

КС не стал предписывать переписать нормы о выкупе участков, но допустил, что законодатель может конкретизировать правила приватизации участков.

Постановление Конституционного суда от 9 июля 2026 года № 47-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОТКАЗЫВАТЬ НЕДОБРОСОВЕСТНЫМ АРЕНДАТОРАМ В ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

На возврат береговой полосы срок давности не распространяется

ВС разъяснил, как применять срок исковой давности в спорах о береговой полосе. Собственник оформил в частную собственность участок, который частично захватил акваторию и береговую полосу реки. Прокурор потребовал вернуть эту часть земли государству и снести здание на берегу.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция и кассация — отказали из-за пропуска срока давности. ВС отменил их решения и поддержал первую инстанцию. Береговая полоса и водные объекты остаются в публичной собственности и открыты для общего пользования. Участок сформировали за счет реки, которая не выбывала из владения государства, поэтому срок давности к таким требованиям не применяется (дело № 4-КГПР25-80-К1).

Этажность дома на склоне считают от нижней точки земли

ВС указал, как определять этажность дома в споре о сносе самостроя. Администрация потребовала признать недостроенный дом самовольной постройкой и снести его. Все три инстанции встали на сторону администрации, и ВС с ними согласился. Этажность жилого дома определяют по числу надземных этажей. Если дом стоит на склоне, первый надземный этаж считают от нижней планировочной отметки земли.

Экспертиза установила у здания пять этажей — это превышает предел в три этажа для индивидуальной жилой застройки. Подпорная стена высотой более семи метров не исключает надземный этаж из подсчета. Нарушение предельной этажности суд признал существенным, поэтому снос правомерен (дело № 18-КГ25-396-К4).

Долю в сельхозземле банкрота оспорит любой совладелец

ВС разъяснил права совладельцев при продаже доли в сельхозземле банкрота. Гражданка обанкротилась, и финансовый управляющий продал ее долю в общей собственности на сельхозучастки. Покупатель не был совладельцем и не использовал землю под сельское хозяйство. Другой участник долевой собственности — арендатор и совладелец тех же участков — оспорил сделку.

Первая инстанция усмотрела злоупотребление правом, апелляция и кассация не нашли у него защищаемого интереса.

ВС отменил их решения и вернул дело на новое рассмотрение. Особый порядок оборота долей в сельхозземле действует и при банкротстве собственника. Если порядок продажи доли нарушили, оспорить договор вправе любой участник общей собственности. Прежний отказ истцу по другому иску не лишает его права оспаривать сделку (дело № 32-КГ26-4-К1).

Землю без торгов продадут только добросовестному арендатору

ВС разъяснил условия льготного выкупа арендованной публичной земли. В 2022-2024 годах арендаторы получили право выкупить участок без торгов — это антикризисная мера поддержки. Общество арендовало землю под индивидуальную усадебную застройку, но попросило Росимущество продать участок для отдыха и рекреации. Ведомство отказало, и общество обратилось в суд.

Апелляция и кассация поддержали арендатора, но ВС встал на сторону первой инстанции и Росимущества. Льгота работает только для добросовестных арендаторов. Они должны использовать участок по назначению, указанному в постановлении Правительства, и не нарушать закон. Спорную землю никто не осваивал: она стоит без ограждения и построек, а за аренду накопился долг. Арендатор не вправе в одностороннем порядке менять цель использования участка, поэтому выкупить его без торгов он не может (дело № А40-223880/2024).

Источник: пункты 1, 2, 3 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2026)

Сообщение ЗЕМЛЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО В НОВОМ ОБЗОРЕ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель купил под Новороссийском участок площадью 364 393 кв. м. Землю отнесли к сельхозназначению и включили в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий — использовать ее не под сельское хозяйство нельзя.

В 2018 году генплан включил участок в границы населенного пункта, и предприниматель разделил его на 211 новых участков под индивидуальное жилищное строительство и продажу.

Но в 2022 году градостроительные планы показали: участки по-прежнему в перечне сельхозугодий. Тогда коммерсант попросил губернатора исключить их из перечня, заявление ушло в департамент. Тот ответил, что регламента такой услуги нет, а полномочия краевым законодательством не урегулированы. Предприниматель счел это отказом и пошел в суд — признать бездействие департамента незаконным и обязать его подготовить проект распоряжения об исключении участков.

Что решили нижестоящие суды

Три инстанции встали на сторону предпринимателя и обязали департамент подготовить и внести губернатору проект распоряжения. Суды исходили из того, что участки попали в границы населенного пункта по генплану и стали землями населенных пунктов. Значит, в перечне особо ценных сельхозугодий им не место. Департамент при этом — надлежащий орган, который готовит подобные проекты.

Что решил Верховный суд

В жалобе в ВС Департамент сослался на новые обстоятельства, которые нижестоящие суды не учли. По актуальному генплану от ноября 2024 года 202 спорных участка вернули в зону сельхозугодий за границы населенных пунктов. Правила землепользования и застройки привели в соответствие генплану, а административное дело об оспаривании прежней редакции генплана краевой суд прекратил.

При таких обстоятельствах экономколлегия отменила акты трех инстанций и отказала предпринимателю в иске. Таким образом, он не смог добиться исключения участков из перечня земель, на которых нельзя не вести сельское хозяйство. Мотивировку ВС опубликует в ближайшие дни — тогда станет ясна полная аргументация суда.

Определение № 308-ЭС26-1432 от 22 июня по делу № А32-20152/2023

Сообщение ВС ОТКАЗАЛСЯ ИСКЛЮЧИТЬ УЧАСТКИ ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОСОБО ЦЕННЫХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ появились сначала на Land Law Firm.

О чем спор

Спор возник после того, как налоговая инспекция доначислила компании земельный налог за 2023 год. Инспекция применила общую ставку 1,5% к участкам под индивидуальное жилищное строительство и одновременно увеличила сумму в два и четыре раза за нарушение сроков застройки.

Компания посчитала такой подход неверным. По ее мнению, к участкам под ИЖС нельзя применять повышающие коэффициенты, а блокированная застройка вообще требует льготной ставки 0,3%.

Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд встали на сторону налоговой (дело № А65-42005/2024). Они сослались на поправки 2020 года в Налоговый кодекс: коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% по землям под ИЖС, если используют их в предпринимательских целях. Кроме того, суды подтвердили — повышающие коэффициенты применяются и к общей ставке, а не только к льготной.

После проигрыша во всех инстанциях компания обратилась в Конституционный суд.

Почему застройщики не укладываются в срок

Судья-докладчик Евгений Тарибо изложил суть жалобы. Он напомнил: до 2020 года местные власти могли устанавливать льготную ставку 0,3% для участков под ИЖС в предпринимательских целях, а коэффициенты 2 и 4 привязывали именно к ней. Коэффициент 2 действует первые три года — с регистрации прав на участок до регистрации прав на дом. Коэффициент 4 включается, если за три года права на дом так и не зарегистрировали. С 2020 года ставка для таких собственников выросла до 1,5%.

Представитель компании Ренат Долотин объяснил, почему застройщик физически не вписывается в трехлетний срок. Гражданин покупает землю и сразу строит. Застройщик сначала планирует территорию — закладывает дороги, детские и спортивные площадки.

«Потом застройщик должен согласовать свой проект с госорганами и с банками, чтобы получить финансирование. Потом надо подвести инженерные сети. И только потом можно начинать строительство. Поэтому чаще всего застройщик не может уложиться в три года, и применение повышающих коэффициентов к минимальной налоговой ставке 0,3 процента — это было нормально. А сейчас они применяются к максимальной налоговой ставке 1,5 процента, что образовывает серьезную налоговую нагрузку для застройщика», — рассказал Долотин (цитата по РАПСИ).

Долотин обратил внимание судей на противоречивую практику. Арбитражные суды Москвы и Северо-Западного округа встают на сторону налогоплательщиков и отказывают в коэффициентах к максимальной ставке. Суды Поволжья решают наоборот. При этом проигравшим — где-то налоговикам, где-то компаниям — кассацию в коллегию Верховного суда не передавали ни разу. Такую неопределенность представитель компании назвал нарушением принципа определенности налогового закона.

Что об этом думают госорганы

Представители госорганов сошлись в том, что оспариваемые нормы конституционны. Полпред Генпрокурора Артур Завалунов заявил: менять налоговые ставки — право законодателя, и если он лишил застройщиков ИЖС льготной ставки, на то были основания. По его мнению, жалобой компания пытается вмешаться в законотворчество и подстроить закон под себя.

Полпред Президента Дмитрий Мезенцев не увидел в нормах признаков неконституционности. Законодатель, регулируя налоги, опирается на равенство, справедливость и соразмерность, но сохраняет свободу усмотрения — в том числе при налогообложении имущества, которое используют в бизнесе.

Полпред Совета Федерации Андрей Клишас тоже назвал нормы конституционными, но призвал отдельно оценить ситуацию заявителя. Он признал: практика противоречива, и на это обращает внимание сам Верховный суд. КС, по его словам, вправе проверить, соблюден ли в деле баланс частных и публичных интересов.

Врио полпреда Правительства Павел Степанов счел ставку обоснованной: ее размер определяет муниципалитет исходя из местных экономических и социальных условий. Разное налогообложение участков под ИЖС для тех, кто строит на продажу, и тех, кто строит для себя, по его словам, не произвольно.

Постановление КС появится позже — придется подождать пару месяцев. От позиции суда зависит, придется ли застройщикам платить земельный налог по удвоенной и учетверенной ставке, пока идет стройка.

Сообщение КС ПРОВЕРИТ НАЛОГ НА ЗАТЯНУВШУЮСЯ СТРОЙКУ появились сначала на Land Law Firm.

Ранее ВС неоднократно вставал на сторону арендатора в подобных спорах. Например, в деле № А46-1071/2022 компания смогла взыскать убытки при трехкратной разнице между предложенной и итоговой ценой объекта.

Но в этот раз обстоятельства дела такие, что ВС может дать дополнительные разъяснения о том, как рассматривать подобные споры.

О чем спорили стороны

В суд обратился арендатор нежилого помещения площадью 307 кв. м в центре Москвы. Компания арендовала объект у города и в июне 2023 года заявила о намерении его выкупить — по преимущественному праву для малого и среднего бизнеса.

ДГИ направил проект договора с ценой более 30,8 млн руб. Арендатор счел стоимость завышенной и предложил свою — около 8,1 млн руб. Стороны не договорились, и компания пошла в суд за урегулированием разногласий. Три инстанции установили выкупную цену в 21,4 млн руб.

Пока шел спор о цене, арендатор продолжал платить за помещение. Эти платежи на 2,3 млн руб. за десять месяцев компания и потребовала взыскать с города.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора (дело № А40-46058/2025). Департамент намеренно завысил цену в проекте договора, уклонялся от его заключения и тем самым искусственно затянул арендные отношения. Внесенную за это время плату суды признали убытками и взыскали с города.

На что жалуется город

Чиновники ДГИ обратились в Верховный суд.

Ведомство настаивает, что действовало строго по закону. Оно вовремя направило арендатору проект договора с ценой по отчету об оценке. А течение срока на выкуп приостановилось как раз потому, что арендатор сам решил оспорить рыночную стоимость. Значит, компания заранее знала: спор о цене сдвинет дату выкупа и продлит обязанность платить аренду.

Департамент обращает внимание и на природу оценки. Рыночная стоимость носит вероятностный характер, поэтому разные оценщики вправе прийти к разным цифрам. Само по себе расхождение в цене не означает, что ведомство нарушило закон или действовало недобросовестно.

Кроме того, итоговая выкупная стоимость почти втрое превысила ту, что арендатор предлагал в протоколе разногласий. По мнению Департамента, это лишь подтверждает: продать объект по заниженной цене он не мог.

Заседание по жалобе назначено на 24 июня — обязательно расскажем о его итогах.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕШИТ, ПЛАТИТ ЛИ АРЕНДАТОР ЗА ВРЕМЯ СПОРА О ЦЕНЕ ВЫКУПА появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Товарищество просило предварительно согласовать предоставление образуемого участка в безвозмездное пользование на пять лет и утвердить схему его расположения. Департамент архитектуры Сочи отказал, сославшись на расположение участка в зоне зеленых насаждений общего пользования, попадание в зону охраны автодорог — дублера Курортного проспекта, а также на смежность с участками, арестованными в рамках уголовного дела о хищении земель Сочинского национального парка.

Общее собрание товарищества в составе 37 человек решило обратиться в администрацию за участком для 13 участников. Товарищество подало заявление в Департамент архитектуры с приложением схемы расположения. Департамент отказал, указав на несоответствие участка функциональной зоне и нарушение требований к образуемым участкам.

Позиция нижестоящих судов

АС Краснодарского края, а затем апелляция и кассация поддержали товарищество. Суды установили, что по Генеральному плану Сочи 2009 года участок находился в территориальной зоне «Ж-2». Это малоэтажная жилая застройка, где ведение садоводства относится к основным видам разрешенного использования. Суды признали отказ департамента незаконным и обязали администрацию согласовать предоставление участка и утвердить схему.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия направила дело на новое рассмотрение.

ВС указал, что в декабре 2023 года Городское собрание Сочи утвердило новый генплан. По действующему документу территориального планирования спорный участок большей частью расположен в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов, бульваров. Такая зона предназначена для отдыха и рекреации и не допускает ведение садоводства.

Суд напомнил, что Генеральный план обязателен для органов власти при принятии решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. Несоответствие ПЗЗ генплану — основание привести их в соответствие, а не игнорировать актуальный документ территориального планирования.

ВС подчеркнул: решение о восстановлении прав должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия. Суды обязаны оценивать обстоятельства как на момент обращения с заявлением, так и на момент рассмотрения спора. Простая ссылка на устаревший генплан не позволяет обязать администрацию согласовать предоставление участка, который по актуальному документу не предназначен для садоводства.

Отдельно ВС обратил внимание на природу безвозмездного предоставления участков садоводческим товариществам. Это мера социальной поддержки граждан, направленная на создание условий для труда и отдыха. Такая мера не может превращаться в инструмент систематического получения публичных земель без торгов.

Суд указал на признаки злоупотребления: товарищество ведет ряд аналогичных споров по разным районам Сочи, при этом в каждом деле представляет документы с различной информацией о численности своих членов. ВС поручил при новом рассмотрении проверить соответствие товарищества требованиям закона о садоводстве и реальные цели его многочисленных обращений за публичными участками.

Определение № 308-ЭС25-13078 от 22 мая по делу № А32-23519/2022

Сообщение ВС ЗАСТАВИЛ ПРОВЕРЯТЬ АКТУАЛЬНЫЙ ГЕНПЛАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКОВ ПОД САДОВОДСТВО появились сначала на Land Law Firm.

Спор возник после того, как налоговая инспекция доначислила компании земельный налог за 2023 год. Инспекция применила общую ставку 1,5% к участкам под индивидуальное жилищное строительство и одновременно увеличила сумму в два и четыре раза за нарушение сроков застройки.

Компания посчитала такой подход неверным. По ее мнению, к участкам под ИЖС нельзя применять повышающие коэффициенты, а блокированная застройка вообще требует льготной ставки 0,3%.

Арбитражные суды трех инстанций и Верховный суд встали на сторону налоговой (дело № А65-42005/2024). Они сослались на поправки 2020 года в Налоговый кодекс: коммерческие организации потеряли право на льготную ставку 0,3% по землям под ИЖС, если используют их в предпринимательских целях. Кроме того, суды подтвердили — повышающие коэффициенты применяются и к общей ставке, а не только к льготной.

После проигрыша во всех инстанциях компания обратилась в Конституционный суд. Под вопросом — п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 Налогового кодекса. Тот уже принял жалобу к производству, а значит, разъяснениям — быть. От позиции КС зависит, как застройщики будут рассчитывать земельный налог при затягивании сроков строительства.

Сообщение КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД ЗАИНТЕРЕСОВАЛСЯ СТАВКАМИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Житель Красноярского края обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на несколько земельных участков. Их собственник получил в результате раздела принадлежавшего ему надела. К заявлению он приложил межевой план.

Регистратор запросил у местной администрации сведения о соответствии участков градостроительному регламенту. Администрация ответила, что для оформления участков необходима подготовка документации по планировке территории. На этом основании Росреестр отказал в государственной регистрации.

Что решили суды

Собственник оспорил отказ. Однако суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра отказали в иске. Они согласились с тем, что без проекта планировки территории постановка участков на кадастровый учет невозможна.

Верховный суд с такими выводами не согласился. Коллегия напомнила: государственная регистрация прав на образуемые земельные участки происходит на основании заявления собственника и межевого плана. Случаи, когда дополнительно требуется проект планировки территории, прямо оговорены в законодательстве — и расширительному толкованию они не подлежат.

ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Мотивировка по делу № 18-КАД26-20-К4 пока не опубликована.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ПРАВО НА РЕГИСТРАЦИЮ УЧАСТКОВ, ОБРАЗОВАННЫХ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗДЕЛА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Позиция судов

Администрация обратилась в апелляцию в порядке ст. 42 АПК в конце 2024-го. 5-й ААС восстановил срок на обжалование, перешел к рассмотрению по правилам первой инстанции, привлек к участию администрацию и текущего собственника объекта, отменил решение о признании права собственности и прекратил производство по делу.

АС Дальневосточного округа отменил постановление апелляции и прекратил производство по жалобе администрации. Окружной суд исходил из того, что доводы администрации свидетельствуют лишь о ее заинтересованности в исходе спора, но не о принятии акта о ее правах и обязанностях. По логике суда округа, сама по себе заинтересованность не дает права на обжалование.

Позиция Верховного суда

Коллегия указала, что администрация распоряжается участками под спорным объектом и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение о признании права собственности на постройку, возведенную без предоставления земли и без разрешительной документации.

По существу решение легализовало самострой: ответчик не имел зарегистрированного права на объект, у застройщика отсутствовали права на участок, а разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию никто не выдавал. Виды разрешенного использования участков объекту тоже не соответствовали, а сами участки попадали в границы выявленного объекта культурного наследия и водоохранную зону.

Возможность возведения объекта напрямую зависит от воли собственника земли. Без его согласия приобрести право собственности на постройку нельзя. Иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Довод о пропуске срока на обжалование коллегия отклонила. Администрация узнала об обстоятельствах дела только в 2024 году. Именно с этого момента и надо было считать срок.

Верховный суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДДЕРЖАЛ ПРАВО МУНИЦИПАЛИТЕТА ОСПОРИТЬ ДАВНЕЕ РЕШЕНИЕ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОСТРОЯ появились сначала на Land Law Firm.