История вопроса

Гражданка купила участок под индивидуальное жилищное строительство в Подмосковье. Участок появился в результате раздела более крупного, право на который прежний владелец получил по решению суда. Спустя несколько лет апелляция отменила это решение и отказала прежнему владельцу в иске. А значит, разделенные участки тоже «подвисли» в неопределенном статусе.

Впрочем, ненадолго — вскоре местная администрация потребовала признать право гражданки отсутствующим, исключить границы участка из ЕГРН и снять его с кадастрового учета. Суды четырех инстанций (в том числе ВС) поддержали чиновников. Они решили, что раз основание для права собственности продавца исчезло, то участок не может оставаться у покупательницы.

Гражданка обратилась в КС. По ее мнению, нормы позволяют властям произвольно использовать иск о признании права отсутствующим. В итоге суды лишают граждан участков без учета их добросовестности, воли органа власти и сроков давности.

Позиция Конституционного суда

КС сослался на собственное постановление двухлетней давности по делу «сочинских садоводов» о спорах вокруг участков на землях лесного фонда и особо охраняемых природных территорий. Тогда суд указал: даже если власти заявляют иск о признании права отсутствующим, при его рассмотрении нужно применять гарантии, присущие виндикации. Теперь КС распространил этот подход на земли населенных пунктов.

Суд отметил: участок в населенном пункте, который гражданин купил по договору, огородил или чьи границы внесли в кадастр, нельзя автоматически считать находящимся во владении публичного образования. Поэтому суды не вправе разрешать такие споры без вопроса о принадлежности имущества.

КС сформулировал несколько выводов:

• Отмена судебного решения, на котором основывалось право продавца, сама по себе не дает оснований отобрать участок у покупателя — суд должен оценить его добросовестность и возмездность сделки.
• Отмена прежнего решения позволяет предполагать, что участок выбыл у публичного образования помимо его воли. Гражданин может опровергнуть эту презумпцию, если покажет, что в первом процессе орган власти отказался от иска, признал его, занял безразличную позицию или не стал обжаловать решение.
• К таким искам суды применяют исковую давность. Срок начинает течь с самого раннего из событий: появления на участке видимых признаков освоения, внесения его границ в кадастр, правового спора, из которого органу стало известно о праве гражданина, или отмены акта о предоставлении участка.
• Если гражданин законно построил на участке жилой дом и никто не опроверг его добросовестность, власти не смогут отобрать землю спустя три года после регистрации права на дом. Аналогичное правило уже действует для добросовестных покупателей квартир.

Отдельно КС рассмотрел ситуацию, когда невозможно установить, кому принадлежал участок в момент незаконного возникновения права у одного из прежних владельцев. В таком случае критерий выбытия по воле собственника утрачивает значение. Если покупатель действовал добросовестно и заплатил за участок, суд должен отказать властям в иске.

Постановление Конституционного суда от 29 октября 2026 года № 63-П

Сообщение КС ВНОВЬ ЗАЩИТИЛ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ УЧАСТКОВ ОТ ИСКОВ ВЛАСТЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В рассмотренном деле владельцы двух участков в Сочи подали иск к соседу. Они потребовали перенести забор: по их словам, ограждение стоит на их земле и не совпадает с границами по ЕГРН. Истцы также просили разрешить им снести забор самостоятельно за счет ответчика, если тот не исполнит решение. Кроме того, они рассчитывали на судебную неустойку.

Ответчик подал встречный иск. Он попросил установить границы своих участков по фактическим координатам и исключить из ЕГРН сведения о границах земли истцов. Основанием стала реестровая ошибка, которую выявила судебная землеустроительная экспертиза. Сведения реестра не совпадали ни с реальным положением участков, ни с правоустанавливающими документами.

Сначала эксперт не смог предложить способ исправить ошибку: ему не хватило документов о границах одного из смежных участков. Дополнительная экспертиза такой способ нашла. Она предложила аннулировать сведения о границах участков истцов и внести в ЕГРН новые координаты земли ответчика.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали обеим сторонам. Первоначальный иск они отклонили: межевание проходило, когда заборы уже стояли, а доказательств переноса ограждения истцы не представили. Во встречных требованиях суды тоже отказали. По их мнению, собственник сначала должен был подать заявление в Росреестр. Раз регистратор ему не отказывал, обращаться в суд рано.

Сначала судья ВС отказался передавать жалобу на рассмотрение, но вмешался зампред ВС Юрий Глазов, который распорядился все же рассмотреть спор.

Гражданская коллегия напомнила, что закон допускает два пути исправления реестровой ошибки — по решению регистратора или на основании судебного акта. Суд вправе установить такую ошибку, если исправление не нарушит прав других лиц и между сторонами нет спора о праве. В этом деле собственник не просил признать за ним право на участки, никто это право не оспаривал, спора о площади тоже не было.

Эксперты подтвердили ошибку, и суды их выводы под сомнение не ставили. Тем не менее суды ошибку так и не исправили, а противоречия между реестром и местностью остались. Это им предстоит сделать при новом рассмотрении дела, на котором настоял ВС.

Определение ВС от 13 октября по делу № 18-КГ26-75-К4

Сообщение ВС ПОЗВОЛИЛ ИСПРАВИТЬ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ В СУДЕ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ОБРАЩЕНИЯ В РОСРЕЕСТР появились сначала на Land Law Firm.

Что проверить до сделки

По словам экспертов, due diligence нужен, чтобы понять, какие проблемы перейдут к покупателю вместе с объектом, во что они обойдутся и есть ли смысл входить в сделку. Выписка из ЕГРН дает лишь отправную точку, поэтому авторы предлагают смотреть значительно шире.

Литвинов и Дурнева последовательно разбирают ключевые блоки проверки: историю перехода права, положение продавца, права на землю и доступ к объекту, инженерные сети, градостроительные ограничения. Отдельно эксперты останавливаются на реконструкциях и угрозе сноса, общей инфраструктуре здания и арендаторах. Каждый раздел они сопровождают примерами из практики — ситуациями, когда благополучный на бумаге объект после покупки перестает работать так, как рассчитывал инвестор.

Как поступить с рисками

Юристы LLF напоминают: не каждый дефект — повод закрывать сделку. Итог грамотной проверки — карта рисков, где для каждой проблемы есть решение: устранить ее до оплаты, учесть в цене и условиях сделки или отказаться от объекта. В статье эксперты объясняют, какие инструменты защиты помогают покупателю и какие недостатки нельзя компенсировать никаким дисконтом.

Для оценки устойчивости сделки авторы предлагают простой тест: «что произойдет с объектом, если завтра прекратятся все неформальные договоренности продавца?»

«Если сосед больше не пускает машины по своей дороге, владелец подстанции отказывается подавать электричество сверх подтвержденной мощности, управляющий соседнего здания закрывает проход к техническому оборудованию. Если в таком сценарии объект перестает работать, то этот риск должен не просто быть включен в решение о цене, а стать поводом задуматься о целесообразности сделки».

Полный текст статьи читайте на Право.ru.

Сообщение ПРАВО.RU: ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

О позициях экономколлегии по земельным вопросам и спорам о недвижимости мы рассказывали здесь.

Ошибочная запись в ЕГРН уступает решению суда

ВС защитил покупателя, которому отказали в праве на объект из-за недостоверных сведений в реестре. Если вступившее в силу решение суда установило право на недвижимость, а реестр так и не исправили, суды руководствуются решением. Запись, которую следовало аннулировать, нельзя противопоставить судебному акту.

В этом деле продавец получил право на недостроенный объект еще в 2000 году. Позже суд истребовал объект в его пользу у общества, но в ЕГРН объект по-прежнему числился за обществом. Нижестоящие суды опирались на выписку и отказали покупательнице. Кроме того, они не учли, что по сути она просила обязать продавца зарегистрировать переход права (дело № 18-КГ26-42-К4).

Гостиницу под видом ИЖС снесут

ВС разъяснил, что упрощенный уведомительный порядок рассчитан только на добросовестных застройщиков. Если собственник получил согласование на жилой дом, а построил коммерческий объект, это самострой. Его снесут, если здание нельзя привести в соответствие с видом разрешенного использования.

Владелица участка под ИЖС подала уведомление о строительстве дома и возвела гостиницу. Суд указал, что на таком участке можно построить только жилой дом, гараж и хозяйственные постройки. Собственница обошла обязательное разрешение на строительство гостиницы и сама приняла на себя риск сноса. Если бы суд сохранил постройку, он бы поощрил недобросовестное поведение (дело № 18-КГ25-341-К4).

Окончание аренды не препятствует регистрации дома

ВС указал: если дом построили, пока действовал договор аренды участка, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать и после окончания аренды. Значение имеет момент строительства, а не наличие прав на землю на дату обращения в Росреестр.

В деле из обзора гражданин построил дом на арендованном муниципальном участке под ИЖС. Когда срок договора истек, Росреестр приостановил регистрацию. Ведомство не учло, что суд по другому делу уже установил: дом завершили до окончания аренды, а участок освоили по назначению (дело № 57-КАД26-1-К1).

Истекшее разрешение на землеустройство не лишает права на участок

В Крыму и Севастополе можно завершить оформление прав на землю, начатое до 2014 года. ВС разъяснил: истечение срока разрешения на разработку документации по землеустройству само по себе не мешает оформить участок, если региональный закон не ставит такого условия.

Администрация отказала жительнице в передаче участка под жилой дом в собственность. Суды поддержали отказ, потому что срок разрешения местного совета истек. ВС с этим не согласился. Решение совета оставалось неисполненным, а документы заявительница начала готовить еще до принятия регионального закона (дело № 127-КАД26-3-К4).

Арендатор вправе оспорить региональный закон

ВС расширил возможности арендаторов публичной земли. Оспорить нормативный акт может любой участник отношений, которые этот акт регулирует. Это касается и арендатора, если акт действует в период действия его договора.

В деле-примере региональный закон сократил сроки продления договоров аренды по сравнению с федеральными антикризисными правилами. Нижестоящие суды отказались принять иск компании, потому что ее договоры продлили еще до вступления закона в силу. ВС указал, что аренда действует до 30 сентября 2026 года и охватывает период действия закона. Значит, компания вправе обратиться в суд (дело № 78-КАД26-1-К3).

Источник: пункты 1, 2, 31, 32 и 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ЕЩЕ ПЯТЬ ПОЗИЦИЙ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВО ИЗ НОВОГО ОБЗОРА ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Сложившийся порядок против воли собственника

Компания и общество владеют помещениями в одном здании. С согласия компании общество разместило вывески своих арендаторов на той части фасада, которая примыкает к помещениям компании. Позже компания отказалась от договоренности и потребовала вывески демонтировать.

Первая инстанция и апелляция в иске отказали, затем кассация отменила решение, но ВС все же поддержал изначальное решение. Суд учитывает, как стороны фактически пользуются имуществом, насколько оно нужно каждому сособственнику и можно ли пользоваться им совместно. Истец долго не возражал против вывесок и своим поведением подтверждал согласие, а другие участники полагались на это согласие и выстроили под него свою работу. Поэтому поздний отказ одного сособственника не дает ему права разрушить сложившийся баланс (дело № А40-158814/2024).

Искусственный пруд может быть частным

Предприниматель владел участком в черте населенного пункта. Раньше на участке был пруд-копань, который позже засыпали грунтом. Управление Росводресурсов потребовало признать право собственности на участок отсутствующим и восстановить водоем. По мнению ведомства, пруд выкопали в 1966–1979 годах, когда любой водный объект входил в государственный водный фонд. Значит, участок с прудом нельзя было приватизировать.

ВС отметил: участок с водоемом может принадлежать частному лицу, если водоем обособлен и не связан с другими водными объектами. Пруд в сети рек и ручьев остается федеральным, и участок под ним не формируют. Но спорный пруд вырыли для хозяйственных нужд, в водный реестр его не вносили, а связь пруда с другими водоемами ведомство не доказало. Пруд действительно вырыли в советское время, но это само по себе не делает его федеральной собственностью (дело № А41-14292/2024).

Новый генплан учитывают в споре о предоставлении участка

ВС напомнил: решение по спору с органом власти должно быть исполнимо на день его вынесения. Нижестоящие суды поддержали садоводческое товарищество, которое попросило местных чиновников предварительно согласовать предоставление участка в безвозмездное пользование. Участок находился в зоне малоэтажной застройки, где садоводство разрешено.

Экономколлегия обратила внимание: пока шел спор, город утвердил новый генплан. Участок попал в зону парков и скверов, где садоводство не предусмотрено, а генплан обязателен для органов власти. Суд может признать отказ незаконным, подчеркнул ВС, но обязать орган согласовать участок он не вправе, если на день решения закон этого уже не допускает (дело № А32-23519/2022).

Вывеску на крыше без согласования демонтируют

Еще одна позиция касается конструкций на крышах зданий. Комитет администрации предписал обществу демонтировать крупную надпись с фирменным логотипом на крыше магазина. Разрешения на нее общество не получало и оспорило предписание в суде.

ВС встал на сторону комитета. Муниципалитет вправе устанавливать требования к виду и размещению вывесок, чтобы сохранить облик города. По местным правилам вывеску размещают у входа, а на крыше — только в исключительных случаях и с согласия администрации. Исключительную необходимость надписи на крыше общество не доказало и согласования не получило. Поэтому неважно, рекламная это конструкция или информационная, — ее демонтируют (дело № А76-32464/2024).

Источник: пункты 11, 14, 15 и 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА: ПОЗИЦИИ ЭКОНОМКОЛЛЕГИИ О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Приводим комментарий нашего эксперта полностью.

Что предусматривает концепция

В начале сентября председатель ВС Игорь Краснов утвердил Концепцию внедрения искусственного интеллекта в судопроизводство. Документ охватывает период до 2030 года. Доступ к ИИ-помощникам во всех судах должен появиться ко второму кварталу 2027-го, а к 2030 году сервисами будут пользоваться более 95% судей. Нейросети возьмут на себя проверку поступающих документов, протоколирование заседаний, поиск практики, анализ доказательств и подготовку проектов решений.

Ключевым положением концепции Дурнева считает вспомогательную роль ИИ: окончательное решение всегда остается за судьей. По ее словам, это принципиально, ведь ИИ будет сопровождать дело практически на всех этапах — от проверки подсудности до подготовки судебного акта.

Что получат юристы

Эксперт выделяет инструменты, которые практикующие юристы заметят первыми: автоматическую проверку комплектности документов, хронологию дела, резюме позиций сторон, интеллектуальный поиск практики и протоколирование. Они помогут сократить число формальных ошибок и упростят работу с объемными делами. У судьи освободится время для действительно спорных вопросов.

Положительно Дурнева оценивает и механизмы контроля: ссылки на документы-источники, фиксацию взаимодействия с ИИ, возможность аудита, поэтапное пилотирование и обучение судей.

Где ИИ может ошибиться

Самой чувствительной областью Алена называет анализ доказательств. ИИ может эффективно находить расхождения в датах, суммах или формулировках. Но найти текстовое противоречие еще не значит правильно оценить его юридическое значение, подчеркивает Дурнева. Система может не учесть контекст документа, распределение бремени доказывания или допустимость доказательства.

Ошибки возможны и при автоматическом протоколировании — особенно при одновременных репликах, плохой связи, профессиональных терминах и фамилиях. Протокол имеет процессуальное значение, поэтому эксперт предлагает закрепить обязательную проверку текста человеком и понятный порядок подачи замечаний.

Еще один риск — эффект автоматизации: человек склонен доверять системе, которая регулярно выдает убедительные ответы. Дурнева обращает внимание на заложенное в концепции требование мотивировать отклонение от рекомендации ИИ. Судья обосновывает акт законом и доказательствами, и ему не стоит отдельно оправдывать несогласие с алгоритмом, считает она. Концепция уже закрепляет право стороны знать о применении ИИ и оспаривать его выводы. Эксперт считает важным наполнить эти гарантии конкретным содержанием: когда участника уведомляют об использовании ИИ, какие результаты доступны сторонам и как указать на ошибку системы.

ИИ может и замедлить процесс. Похожие споры часто различаются деталями, которые определяют итог: датами возникновения правоотношений, применимой редакцией закона, процессуальным поведением сторон. Если система выдаст много условно подходящей практики, ее проверка займет больше времени, чем обычный поиск. Поэтому время работы ИИ нужно считать вместе с проверкой, напоминает Дурнева. Амбициозные показатели концепции, по ее мнению, достижимы только при качественной цифровизации материалов дел, стабильной инфраструктуре и полноценном человеческом контроле.

Опыт других стран

Эксперт отмечает, что за рубежом суды пока используют ИИ как вспомогательный инструмент. Система Victor Федерального верховного суда Бразилии сортирует жалобы и классифицирует дела. В Сингапуре ИИ расшифровывает заседания, переводит документы и готовит краткое содержание материалов.

Но практика выявила и риски. В американском деле State v. Loomis суд при назначении наказания учитывал оценку риска рецидива от системы COMPAS, алгоритм которой разработчик не раскрыл. А в 2026 году бразильский Superior Tribunal de Justiça обнаружил в жалобе скрытую команду для ИИ — истолковать документ в пользу защиты. Чем сильнее система влияет на решение, тем строже должны быть требования к проверяемости ее выводов и защите от вмешательства, говорит Дурнева.

«Я бы оценивала Концепцию с осторожным оптимизмом», — подводит итог Алена. По ее словам, ИИ действительно может повысить скорость и качество судопроизводства, если вспомогательную роль технологии подкрепят процессуальные гарантии, независимое тестирование и реальное право сторон оспорить результат работы системы.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ИИ ИЗМЕНИТ РАБОТУ СУДОВ появились сначала на Land Law Firm.

Жалобу приняли к рассмотрению, сообщили «Ведомостям» в пресс-службе КС.

История спора

• 2002 год. Администрация Аксайского района сдала сельхозпредприятию в аренду массив площадью 70 га.
• 2006 год. Землю приватизировали. Позднее из массива выделили отдельный участок.
• 2013 год. Заявитель купил участок и зарегистрировал право собственности.
• 2015 год. Предприниматель получил разрешения на строительство двух нежилых зданий, затем — на их ввод в эксплуатацию.
• Февраль 2016 года. Росреестр зарегистрировал право собственности на оба здания.
• 2021 год. Аксайский районный суд вернул участок в муниципальную собственность: исходный массив выбыл из публичной собственности помимо воли муниципалитета. Судьбу зданий суд не решил.

Без прав на землю собственник фактически потерял шанс сохранить здания. Закон допускает узаконить самовольную постройку при ряде условий. Но практика связывает такую возможность прежде всего с правом на участок или иным законным основанием пользоваться им, обращает внимание заявитель. После решения 2021 года такого права у него не осталось.

Администрация района потребовала снести здания. 17 апреля 2025 года Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск районного комитета по имущественным и земельным отношениям. Во встречном требовании о признании права собственности суд предпринимателю отказал. Вышестоящие инстанции оставили решение в силе.

О чем жалоба в КС

Предприниматель настаивает, что выполнил все требования, которые государство предъявляет к участникам оборота. Нарушения при приватизации допустили органы власти, а покупатель в них не участвовал и исправить их не мог. В итоге собственник лишается сначала земли, потом и зданий — без всякой компенсации. По мнению заявителя, суды включают режим самовольной постройки задним числом. На момент строительства объекты имели все разрешения, а права на них зарегистрировало само государство.

В жалобе заявитель упоминает еще 12 похожих споров в Аксайском районе за 2022–2026 годы. Собственники оценивают спорные объекты в сумме более чем в 500 млн руб. Против чиновников, которые принимали решения о приватизации земли, возбуждали дела о мошенничестве. Но их прекратили за истечением сроков давности.

Сообщение КС РАЗБЕРЕТСЯ В СУДЬБЕ ПОСТРОЕННЫХ ПО ВСЕМ ПРАВИЛАМ ЗДАНИЙ НА ИЗЪЯТОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.

Компания оспорила отказ в суде. Две инстанции признали отказ незаконным. Суды обязали Росимущество повторно рассмотреть заявление, одновременно суд наказал ведомству согласовать предоставление участка и утвердить схему его расположения.

Что решила кассация

Но АС Московского округа эти акты отменил. Кассация указала, что суды проверили не все основания отказа. Для раздела участка закон требует письменного согласия всех землепользователей и землевладельцев. На федеральном участке, помимо компании, есть другие собственники объектов. Их согласий Росимущество не получало, а один из них возражал против раздела.

Кассация также обратила внимание на соразмерность участка. Собственник здания получает землю без торгов, чтобы обслуживать и использовать постройку по назначению. Суды не проверили, использует ли компания здания и действуют ли они. Материалы дела указывают, что объекты на участке находятся в разрушенном или полуразрушенном состоянии, а часть из них представляет собой замощение. Участок, который значительно превышает площадь объектов, может свидетельствовать о выкупе в обход процедуры приватизации, предупредил суд.

Отдельно кассация раскритиковала противоречивые обязанности, которые первая инстанция возложила на ведомство. «Судебные акты арбитражных судов <…> не могут подменять собой решения органов государственной власти, местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции», — подчеркнул суд. Если у ведомства сохраняется возможность решить вопрос по существу, суд может лишь обязать его повторно рассмотреть заявление.

Суд направил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Суду нужно будет проверить три условия: согласие всех правообладателей исходного участка на раздел, использование зданий по назначению и соразмерность площади участка объектам на нем.

Постановление № Ф05-10214/2026 от 21 сентября по делу № А40-54440/2025

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА: СУДЫ НЕ МОГУТ ПОДМЕНЯТЬ ФУНКЦИИ РОСИМУЩЕСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Компании принадлежал складской комплекс в Екатеринбурге. Одно из зданий она сдала в аренду, а арендатор передал помещения в субаренду торговой компании. По договору субарендатор сам отвечал за пожарную безопасность в арендованных помещениях. В октябре 2022 года на складе начался пожар. Огонь уничтожил три строения комплекса.

Эксперты установили, что очаг находился в зоне разгрузки субарендатора. Там разлилась и вспыхнула легковоспламеняющаяся жидкость. Все вероятные причины возгорания эксперты связали с действиями сотрудников субарендатора, электротехническую версию исключили.

Собственник потребовал взыскать 488,2 млн руб.: 439,6 млн руб. — стоимость зданий, 48,6 млн руб. — упущенная выгода от аренды остальных помещений комплекса.

Что решили суды

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Апелляция взыскала только половину — 244,1 млн руб. Суд счел, что склад не отвечал требованиям пожарной безопасности: в нем не было автоматического пожаротушения и противопожарных преград. Собственник сдал такое здание в аренду, значит, огонь распространился и по его вине. Поэтому, по мнению апелляции, стороны отвечают солидарно, а возмещение нужно уменьшить. Округ с этим согласился.

Верховный суд эти выводы не поддержал. Солидарная ответственность возникает, когда лица действуют совместно — согласованно и ради общей цели. Суды таких действий не установили. Причинную связь между поведением собственника и пожаром тоже никто не доказал. К тому же к моменту пожара собственник выполнил предписания пожарного надзора, а контролеры не требовали от него ставить автоматическое пожаротушение.

Коллегия также напомнила: хранение горючих жидкостей — источник повышенной опасности. Тот, кто с ними работает, отвечает за вред независимо от вины. Освободиться он может, только если докажет непреодолимую силу или умысел потерпевшего. Субарендатор ничего из этого не доказал.

Определение № 309-ЭС26-5074 от 14 сентября по делу № А60-5809/2023

Сообщение СОБСТВЕННИК СГОРЕВШЕГО СКЛАДА ОТСТОЯЛ ПОЛНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ ОТ СУБАРЕНДАТОРА появились сначала на Land Law Firm.

Хронология спора

• 17 декабря 2013 года. По итогам аукциона компания и ДГИ заключили договор аренды участка площадью 2069 кв. м в Северном районе Москвы. Арендатор планировал построить двухэтажный культурно-досуговый центр. За право на заключение договора он заплатил 4,8 млн руб., еще около 374 000 руб. внес в счет арендной платы.
• 2014–2016 годы. Арендатор заказал проект здания за 15 млн руб.
• 23 октября 2018 года. Арбитражный суд Москвы отказал ДГИ во взыскании с арендатора долга по аренде. Суд выяснил: участок целиком занимает спортивная площадка, которую построила управа района. Ни договор, ни аукционная документация о ней не упоминали.
• 7 октября 2019 года. Рейдовое обследование зафиксировало: участок освободили от застройки.
• 24 декабря 2019 года. Срок договора истек, договор возобновился на неопределенный срок.
• 6 сентября 2021 года. Суд вновь отказал ДГИ во взыскании долга по аренде — уже за другой период.
• 22 апреля 2021 года. ДГИ уведомил арендатора об отказе от договора.
• С 23 июля 2021 года договор прекратил действие.

Компания потребовала вернуть плату за право аренды и арендные платежи. ДГИ деньги не вернул. Арендатор обратился в суд. Кроме неосновательного обогащения, он потребовал около 71,6 млн руб. убытков. В эту сумму вошли расходы на проект, подключение к электросетям, изыскания и упущенная выгода.

Что решили суды

Две инстанции частично удовлетворили иск. Суды взыскали с ДГИ 4,8 млн руб. платы за право аренды и уплаченную арендную плату. Арендодатель передал участок, который нельзя было освоить по назначению, отметили суды. Право вернуть платежи у арендатора возникло с даты расторжения договора, поэтому срок давности он не пропустил.

Во взыскании убытков суды отказали. К октябрю 2019 года участок освободили, а к расторжению договора препятствий для стройки не осталось. Арендатор не доказал, что строительству помешали именно действия ДГИ. Расходы на подключение к сетям договор прямо возлагал на арендатора без компенсации из бюджета.

Проект за 15 млн руб. компания заказала у фирмы, которую сейчас возглавляет ее же генеральный директор. Он же выступает учредителем подрядчика. Суды расценили это как злоупотребление правом. Кроме того, проект описывал физкультурно-оздоровительный центр по другому адресу — такой объект договор не предусматривал. Упущенную выгоду арендатор тоже не доказал, ведь он даже не пытался получить разрешением на строительство.

Решение не устроило обе стороны, поэтому спор пришлось рассматривать АС Московского округа.

Что решила кассация

Окружной суд согласился с отказом во взыскании убытков. Выводы о неосновательном обогащении он признал ошибочными и преждевременными.

Кассация напомнила: договор аренды публичной земли заключают на аукционе. Цену права на заключение договора определяют торги, и она служит существенным условием аукциона. Победитель вносит наибольшую сумму и тем самым подтверждает максимальную заинтересованность в договоре.

По мнению суда, требование вернуть плату за право аренды фактически меняет цену аукциона. Это нарушает существенное условие торгов и конкуренцию. Отказ арендодателя от договора, в том числе после истечения срока, не дает арендатору права вернуть исполненное. Договор такого права тоже не предусматривал.

Возврат арендной платы кассация назвала преждевременным. Суды не выяснили, сколько арендатор должен был заплатить, сколько внес и есть ли переплата. Этот вывод суды не соотнесли и с фактами, которые сами установили при отказе в убытках.

В итоге суд отменил акты в части взыскания платы за право аренды и арендных платежей. Эту часть дела кассация направила на новое рассмотрение в АСГМ. Отказ во взыскании убытков остался в силе.

Постановление № Ф05-6699/2026 от 16 сентября по делу № А40-217428/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА НЕ ПОЗВОЛИЛ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ ЗА ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

В суд обратился арбитражный управляющий. Для дел о банкротстве ему понадобились сведения из ЕГРН о недвижимости должников. Свои полномочия он подтверждает судебным актом, объяснил заявитель, и суды часто изготавливают электронные акты в форматах DOC и DOCX. Порядок предоставления сведений из ЕГРН разрешает прикладывать к электронному запросу только PDF, PDF/A, RTF и XML. Это правило касается всех документов, в том числе доверенностей.

Заявитель и раньше предлагал Росреестру расширить перечень. Ведомство добавило RTF, но предложение о DOCX проигнорировало. Тогда управляющий оспорил норму в ВС. Он считал, что ограничение противоречит закону о госуслугах и мешает исполнению судебных актов.

В июне 2026 года ВС отказал ему в иске, и апелляция с этим согласилась. Коллегия напомнила, что в марте 2026 года правительство отнесло ФГИС ЕГРН к объектам критической информационной инфраструктуры. Файлы DOC и DOCX принадлежат Microsoft, и для их обработки нужно иностранное ПО. Закупать и применять такие программы для подобных систем закон запрещает. Акта большей силы, который обязывал бы Росреестр принимать Word, суд не нашел. Формат RTF, по мнению коллегии, решает ту же задачу.

Сила судебного акта от формата файла не зависит, подчеркнул ВС. Электронный и бумажный экземпляры имеют равную юридическую силу. Заявитель может подать запрос и другим способом — лично, по почте или через МФЦ. Менять перечень форматов вправе только Росреестр, суд такими полномочиями не обладает.

Поэтому перед отправкой запроса в Росреестр документы стоит переводить в PDF или RTF. Иначе ведомство может их не принять.

Определение ВС от 10 сентября по делу № АПЛ26-207

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ РОСРЕЕСТРУ НЕ ПРИНИМАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ФОРМАТЕ DOCX появились сначала на Land Law Firm.

Напомним, в июле КС изменил правила оспаривания архивной кадастровой стоимости. Суд счел неразумным шестимесячный срок на подачу заявления: о налоговых последствиях собственник узнает из налогового уведомления, а оно нередко приходит через год и позже. До поправок гражданин без статуса ИП может обратиться в бюджетное учреждение в течение года с этого момента.

Обстоятельства спора

Житель Кемеровской области владеет двумя нежилыми помещениями. Налог на имущество за 2023 год ему начислили по кадастровой стоимости 2017 года. Собственник счел ее завышенной и заказал отчет о рыночной стоимости помещений.

С этим отчетом он пошел в региональное бюджетное учреждение — с 2023 года в области кадастровую стоимость пересматривают именно там. Но учреждение вернуло заявления без рассмотрения: с даты оценки в отчете прошло больше шести месяцев. Тогда собственник обратился напрямую в суд и попросил установить стоимость помещений в размере рыночной.

Что решили суды

Нижестоящие суды отказались даже рассматривать иск и отказали в его принятии. После перехода региона на новый порядок суд проверяет только решение бюджетного учреждения, указали суды. Требование о рыночной стоимости заявляют вместе с его оспариванием, а уведомление о возврате заявления таким решением не считается.

Пока собственник обжаловал отказ, КС принял свое постановление. Но Верховный суд все равно оставил акты нижестоящих инстанций в силе. Коллегия напомнила: путь через бюджетное учреждение обязателен, и КС этот порядок сохранил, добавив только новый срок для обращений по архивной стоимости.

Постановление КС действует с момента провозглашения и не требует пересматривать прежние дела. Значит, его применяют только к отношениям, которые возникли позже. Собственник пошел в суд в августе 2025 года — почти за год до решения КС, поэтому новые правила ему не помогут.

Определение по делу № 81-КАД26-3-К8 от 26 августа

Сообщение ВС НАУЧИЛ ПРИМЕНЯТЬ ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС ОБ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Департамент городского имущества Москвы обратился с иском к «Магазину Витамин». Чиновники взыскивали долг по договору аренды земельного участка. Департамент потребовал около 2 млн руб. арендной платы за период с 13 июля 2016 года по 30 сентября 2025-го и пени в размере около 226 000 руб. Основанием для начисления стало соглашение от 5 марта 2024 года. По этому документу компания вступила в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендную плату в этом соглашении установили с 13 июля 2016 года — даты постановки участка на кадастровый учет.

Суды первой и апелляционной инстанций полностью удовлетворили требования Департамента. Они решили, что подписание соглашения означает признание компанией долга за весь спорный период. А раз долг признан — срок исковой давности прервался и начал течь заново.

Что решил АС Московского округа

Суд округа с такой логикой не согласился. Кассация обратила внимание, что соглашение компания подписала не добровольно — ее обязал это сделать суд по иску того же Департамента в рамках дела № А40-134088/2023. В том деле компания активно возражала против условий соглашения, требовала исключить пункты о ретроспективном начислении арендной платы и ссылалась на пропуск срока исковой давности. Суды в том споре прямо указали: условие о ретроспективном действии договора «не может рассматриваться как признание арендатором долга».

Кассация также отметила, что обе стороны умолчали о существовании второго дела, и расценила это как недобросовестное процессуальное поведение.

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду первой инстанции предстоит истолковать условия соглашения с учетом результатов предыдущего разбирательства, обсудить вопрос о применении исковой давности и заново определить состояние расчетов между сторонами.

Постановление № Ф05-12573/2026 от 8 сентября по делу № А40-232249/2025

Сообщение КАССАЦИЯ ВСТАЛА НА СТОРОНУ АРЕНДАТОРА В СПОРЕ О ПЛАТЕ ЗА МОСКОВСКУЮ ЗЕМЛЮ появились сначала на Land Law Firm.

Хронология событий

Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.

• 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
• 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
• Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
• Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
• Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
• Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
• Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
• Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
• Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Позиция нижестоящих судов

Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.

Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.

ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.

Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.

Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024

Сообщение ВС ОБЪЯСНИЛ, КОГДА У МОСКВЫ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСТРЕБОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В 1993 году администрация сельсовета в Адлерском районе Сочи предоставила гражданину земельный участок площадью 0,6 га для ведения личного подсобного хозяйства. Участок представлял собой пастбища. После смерти первоначального владельца наследники оформили право общей долевой собственности на надел площадью 6000 кв. м и поставили его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов».

Участок дважды сменил собственника по договорам купли-продажи. Последний покупатель — предприниматель — приобрел долю в 2021 году за 33 млн руб. и по соглашению с сособственником разделил исходный надел на шесть самостоятельных участков. Пять из них общей площадью 2400 кв. м он зарегистрировал за собой.

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности предпринимателя отсутствующим. По мнению прокуратуры, участки незаконно сформировали в границах Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка — на землях федеральной собственности.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали в иске. Они опирались на заключение «Рослесинфорга», согласно которому спорные участки никогда не пересекали границы лесничества. На всех планах лесонасаждений начиная с 1964 года территорию обозначали как совхозные земли. Суды также применили исковую давность.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия не согласилась с выводами нижестоящих судов и отменила все три судебных акта.

ВС указал, что суды положили в основу решения внесудебное заключение ответчика и не оценили его наравне с другими доказательствами. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы из-за отсутствия плана лесонасаждений 1997 года, но даже не попробовал истребовать документ самостоятельно. Прокурор пояснял, что материалы лесоустройства изъяли в рамках уголовного дела. Суд мог назначить экспертизу с использованием планов иных лет, но не рассмотрел такую возможность.

Коллегия сослалась на постановление КС по «делу сочинских садоводов». Из него следует: нахождение участка в границах ООПТ федерального значения исключает частную собственность на него. Но суд при удовлетворении такого иска обязан одновременно возложить на орган публичной власти обязанность компенсировать добросовестному собственнику утрату прав — предоставить аналогичный участок или выплатить денежную компенсацию.

ВС направил дело на новое рассмотрение и обязал суд назначить судебную землеустроительную экспертизу, установить, входил ли исходный участок в границы Сочинского национального парка, и с учетом «очевидной добросовестности» ответчика одновременно решить вопрос о компенсации.

Определение № 308-ЭС26-3850 от 1 сентября по делу № А32-62581/2022

Сообщение ВС УТОЧНИЛ ПРАВИЛА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ В ГРАНИЦАХ НАЦПАРКОВ появились сначала на Land Law Firm.