Комитет по управлению имуществом Кузбасса заключил договор аренды двух земельных участков с компанией «Разрез Трудармейский Южный» для ведения горных работ. После переуступки прав по договору ООО «Кузнецкжелдортранс» не вносило арендную плату, что привело к расторжению договора.

Суть иска

Комитет требовал взыскать задолженность по арендной плате, пени и обязать арендатора вернуть земельные участки.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования полностью. Апелляция и кассация отменили решение в части возврата участков, посчитав, что действующая лицензия на недропользование дает право занимать земельные участки.

Итог

ВС отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции о возврате участков.

Определение № 304-ЭС24-9595 от 2 декабря 2024 года по делу № А27-3207/2023

Сообщение Сохранение лицензии не спасет договор аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 2017-м году одна фирма в  обеспечение своего обязательства перед  предприятием заложила недвижимость стоимостью 1,4 млрд руб. —  ряд  зданий и  участков в Подмосковье. Исполнить своё обязательство она  так  и  не  смогла. Поэтому объекты
перешли к залогодержателю в 2018-м. Тот стал сдавать их в аренду.

Позже в деле о банкротстве договор залога признали недействительным, а сторон сделки — недобросовестными. Спустя примерно год вступило в силу определение суда, обязывающее вернуть недвижимость фирме. Тогда предприятие его исполнило.

Суть иска

Предприятие и фирма подали друг к другу иски о возврате неосновательного обогащения. Они поспорили о размере дохода от неправомерной аренды, который предприятие должно вернуть фирме. А именно — стоит ли вычитать из суммы неосновательного обогащения (арендной платы) налоги.

Предприятие настаивало, что налог на имущество и земельный налог нужно принять во внимание, поскольку из возмещаемых доходов вычитаются затраты на содержание и сохранение имущества (ст. 1108 ГК).  Фирма возражала, что налоги вычитать не надо, поскольку в деле о банкротстве установлена недобросовестность предприятия.

Позиция судов

Суды отказались вычитать налоги из суммы неосновательного обогащения. Они указали, что налоги не относятся к расходам на содержание и сохранение объектов. Затраты не возмещаются в случае умышленного удержания, а ведь предприятие вернуло недвижимость только через год после определения суда о возврате.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 305-ЭС23-27921 от 30 мая 2024 года по делу № А40-5888/2022

Сообщение Налоги идут в зачет при реституции по договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

Компания арендовала на три года лесной участок площадью 7,5 Га для изучения недр и разработки месторождений полезных ископаемых. Но сотрудники Департамента лесного комплекса обнаружили, что арендатор вырубил лес на площади 0,3 Га. Он направил в ведомство заверения, что восстановит лес, но так и не сделал этого.

Суть иска

Департамент лесного комплекса потребовал обязать провести лесовосстановление.

Позиция судов

Отклонили требования. Общество вело геологическое изучение недр, а это не предусматривает обязанности проводить компенсационное лесовосстановление или лесоразведение.

Итог

Дело отправили на пересмотр.

Определение № 304-ЭС23-22274 от 7 марта 2024 года по делу № А70-16659/2022

Сообщение Дело о восстановлении лесов на участке с полезными ископаемыми появились сначала на Land Law Firm.

В 2009 году местная администрация передала в частную собственность земельный участок, который входил в состав природного заповедника. В 2013 году участок был перепродан новому собственнику, построившему на нем жилой дом. В 2014 году после проведения геодезической съемки природоохранный прокурор и природоохранные учреждения обратились с исками о возврате участка.

Разбирательство о возврате участка заповеднику продолжалось в различных судебных инстанциях почти десять лет, пока в 2024 году дело не дошло до Верховного суда.

Суть иска

Прокурор требовал признать незаконным решение о передаче участка в частную собственность, а заповедник и федеральное учреждение — истребовать участок и снести постройки. Ответчик заявлял о пропуске срока исковой давности.

Позиция судов

Суды трех инстанций сочли, что срок давности не пропущен, поскольку о нарушении стало известно только в октябре 2014 года после получения результатов геодезической съемки. При этом прокурор обратился с иском уже в ноябре 2014 года.

Итог

Дело направили на новое рассмотрение, при котором суду придется выяснить, когда каждый из истцов узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Определение № 127-КГ24-7-К4 от 15 октября

Сообщение Когда нельзя требовать снос дома у добросовестного приобретателя появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель владел нежилыми зданиями – складом и коровником на земельных участках сельхозназначения. С 2012 года он арендовал эти участки у муниципалитета. В 2021 году министерство продало ему участки по кадастровой стоимости на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса о праве выкупа арендатором участка для сельхозпроизводства.

Суть иска

ИП потребовал признать недействительными пункты договоров в части выкупной цены. Он считал, что как собственник зданий имел право на льготный выкуп по цене 25% от кадастровой стоимости. Предприниматель просил взыскать разницу как неосновательное обогащение.

Позиция судов

Первая инстанция отказала в иске. Суд указал, что наличие зданий на сельхозземлях не дает права на льготный выкуп участков.
Апелляция и кассация поддержали предпринимателя. Они решили, что собственник зданий имел право на льготную цену, поэтому договоры недействительны в части цены.

Итог

Отменили судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции об отказе в иске.

Определение № 309-ЭС23-19967 от 7 февраля 2024 года по делу № А07-23736/2021

Сообщение Как взыскать разницу между правильной и ошибочной ценой выкупа участка появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель арендовал с 2012 года два земельных участка сельхозназначения для размещения склада и фермы. В 2021 году он выкупил эти участки, уплатив полную кадастровую стоимость. После выкупа потребовал вернуть излишне уплаченную сумму, считая, что как собственник зданий имел право на льготную цену – 25% кадастровой стоимости.

Суть иска

ИП просил признать недействительными пункты договоров в части выкупной цены и взыскать как неосновательное обогащение разницу между уплаченной суммой и льготной ценой.

Позиция судов

Первая инстанция отказала в иске, указав, что наличие на сельхозземлях зданий не дает права на льготу. Апелляция и кассация решили, что собственник зданий имеет право на льготную цену даже на сельхозземлях.

Итог

Решение первой инстанции об отказе в иске оставлено в силе. Выкупная цена определена правильно – по полной кадастровой стоимости.

Определение № 309-ЭС23-19967 от 7 февраля 2024 года по делу № А07-23736/2021

Сообщение О выкупной цене сельхозземель для арендатора-фермера появились сначала на Land Law Firm.

Религиозная организация запросила в аренду на 49 лет без торгов земельный участок. Земельный фонд отказал. Суды первой инстанции поддержали отказ, но апелляция и кассация обязали предоставить участок. При этом выяснилось, что с 2005 года участок арендовал фермер, который продолжал использовать его и после истечения договора. В июле 2023 года суд уже обязал предоставить этот же участок фермеру.

Суть иска

Религиозная организация потребовала признать незаконным отказ в предоставлении участка без торгов и обязать заключить договор аренды.

Позиция судов

Первая инстанция отказала из-за отсутствия правовых оснований для бестендерной передачи. Апелляция и кассация решили, что религиозная организация имеет право на получение участка без торгов.

Итог

Все акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано привлечь фермера, проверить его право аренды и дать оценку двум конкурирующим требованиям на один участок.

Определение № 308-ЭС23-23201 от 26 марта 2024 года по делу № А63-19323/2022

Сообщение О конкурирующих правах на сельхозземли при бестендерной передаче появились сначала на Land Law Firm.

В 2004 году Министерство имущественных отношений Московской области заключило договор аренды земельного участка с ООО «Римэка» сроком на 49 лет для многоэтажного строительства. Позднее права арендодателя перешли к администрации городского округа Балашиха. В 2015-2022 годах фирма передала право аренды земельных участков в залог нескольким банкам и компаниям. В 2021 году суд расторг договор аренды из-за нарушений со стороны «Римэка».

Суть иска

Администрация обратилась в суд с требованием признать отсутствующими обременения в виде ипотеки на 21 земельный участок и исключить из ЕГРН 92 записи об обременениях, ссылаясь на прекращение залога в связи с расторжением аренды.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск администрации. Они руководствовались нормами Гражданского и Земельного кодексов, законом об ипотеке и пришли к выводу, что залог прекратился в связи с расторжением договора аренды земельных участков.

Итог

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он поручил исследовать обстоятельства исполнения договоров долевого участия и установить законные основания для прекращения обременений земельных участков по этим договорам.

Определение № 305-ЭС24-7798 от 10 июля 2024 года по делу № А41-91013/2022

Сообщение Как снять залоговые ограничения с земельных участков появились сначала на Land Law Firm.

Компании «Офис-1» и «Трест МРСМ» арендовали у города земельный участок под офисным зданием. В 2004 году «Офис-1» продал часть помещений в здании компании «Текстон». В 2014 году стороны заключили соглашение, по которому «Текстон» обязался
возмещать «Офис-1» и «Тресту МРСМ» 21,02% их расходов на аренду земли — пропорционально площади своих помещений. С марта 2020 по октябрь 2021 года «Текстон» перестал вносить эти платежи.

Суть иска

«Офис-1» и «Трест МРСМ» потребовали взыскать с «Текстона» неосновательное обогащение в размере невыплаченных компенсаций за аренду земли. «Текстон» предъявил встречный иск о взыскании переплаты по ранее внесенным платежам.

Позиция судов

Отказали в удовлетворении обоих исков. Сочли, что договор аренды земли и соглашение о компенсациях прекратились 16 августа 2019 года из-за истечения срока аренды. Поэтому требования за период после этой даты необоснованны.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано проверить все обстоятельства, включая факт признания переплаты.

Определение № 305-ЭС24-6299 от 19 сентября 2024 года по делу № А40-133815/2022

Сообщение Как взыскать долг по арендной плате за участок с соарендатора появились сначала на Land Law Firm.

Департамент городского имущества Москвы обратился с иском к ООО «Западная» об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Компании принадлежали нежилые помещения в здании на участке в Москве, однако юридический адрес находился в Пензе.

Суть иска

Департамент требовал обязать компанию заключить соглашение о вступлении в договор аренды как собственника помещений в здании.

Позиция судов

Первая инстанция передала дело по подсудности в Арбитражный суд Пензенской области по месту нахождения ответчика. Апелляция подтвердила.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение № 305-ЭС24-16233 от 17 декабря 2024 года по делу № А40-27600/2024

Сообщение Спор о вступлении в договор аренды рассмотрят по месту нахождения участка появились сначала на Land Law Firm.

В  2006  году компания заключила с  Правительством Москвы инвестконтракт на строительство административного торгового комплекса с подземной автостоянкой в центре Москвы и получила для этого в аренду участок.

В 2017-м компания обанкротилась. А право аренды в составе других прав ушло на торгах. Договор цессии был оплачен, но заключался без согласия арендодателя, а в ЕГРН не было зарегистрировано право аренды цессионария. С тех пор по аренде накопился долг, который ДГИ  взыскал с прежнего инвестора-банкрота.

Суть иска

Инвестор-банкрот потребовал с цессионария долг по аренде как неосновательное обогащение. Торги не оспаривались, обязательства по договору цессии исполнены. А после его заключения цедент уже не вправе использовать землю. Поэтому долг в 7,5 млн руб. (и проценты) надо взыскать с фактического пользователя участка, настаивал истец.

Позиция судов

Отклонили требования. Ведь передача прав и обязанностей по договору аренды ничтожна без регистрации и согласия арендодателя. К тому же, суды учли выводы по делам, где долги взыскали с прежнего инвестора.

Итог

Спор вернули на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС23-18765 от 8 февраля 2024 года по делу № А40-127277/2022

Сообщение Как взыскать долг по незарегистрированному договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 1998 году крупная иностранная компания заключила на 49 лет договор аренды участка площадью порядка 26 Га под производственным комплексом в Ленобласти. Договор аренды подписали с администрацией в порядке переоформления права
постоянного (бессрочного) пользования предшественника компании. Плата за землю составляла 23 млн руб. по допсоглашению 2020 года.

Суть иска

Компания потребовала снижения цены договора до  2% от кадастровой стоимости участка (то  есть всего порядка 1,7 млн руб. в год). Такой размер оплаты предусматривает п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса» № 137-ФЗ для случаев, когда право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. Ещё арендатор потребовал вернуть неосновательное обогащение — переплату за участок — в размере 67 млн руб.

Позиция судов

Две инстанции указали выплатить арендатору неосновательное обогащение, поскольку право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. При этом отказали в изменении цены арендной платы, поскольку она является регулируемой.

Но кассация с этим не согласилась – суд отказал в полном объёме. Договор аренды участка был заключён в 1998 году до того, как вступил в  силу закон № 137-ФЗ и  не  во исполнение обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 3. Кроме того, компания за  20  лет  действия договора не просила пересчитать оплату и вернуть часть денег, а в 2020-м заключила допсоглашение с той ценой договора, которую сейчас оспаривает.

Итог

ВС оставил в силе решения двух инстанций в части возврата переплаты арендатору.

Определение № 307-ЭС23-17271 от 29 января 2024 года по делу № А56-50173/2022

Сообщение Взыскать переплату за аренду земли за 20 лет договора появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году Комитет предоставил «Россетям» в аренду участок 40 000 кв. м для строительства электроподстанции и линейных объектов. Арендная плата определялась по предельной ставке 8,1 руб./кв. м. За 2020 год образовалась задолженность, которую Комитет рассчитал с учетом индексации на уровень инфляции.

Суть иска

Комитет потребовал взыскать задолженность и неустойку.

Позиция судов

Участок предоставлен для объекта федеральной электросети, поэтому применяется предельная ставка по приказу Минэкономразвития № 507. Эта ставка фиксированная и не должна индексироваться. Поэтому суды посчитали, что предельная ставка не подлежит корректировке на инфляцию.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано рассчитать плату с учетом индексации, если не было изменений в порядке ее определения.

Определение № 306-ЭС23-21322 от 6 марта 2024 года по делу № А12-12039/2022

Сообщение Об индексации арендной платы за земли под объекты энергетики появились сначала на Land Law Firm.

Лесной участок находился в аренде по договору на 49 лет. Арендаторы менялись дважды после процедур реорганизации первоначального арендатора. Каждый раз стороны подписывали об этом допсоглашение. В 2021 году «последний» арендатор задался целью изменить договор.

Суть иска

Арендатор потребовал изменить договор ввиду существенного изменения характеристик участка. Министерство природных ресурсов и экологии области подало встречный иск о прекращении договора. Оно настаивало, что сделки по перенайму участка ничтожны: арендодатель не давал согласия на перенаём в установленном
порядке (п. 6 Порядка выдачи согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами). Учитывая ликвидацию первоначального арендатора, договор прекращён, убеждали чиновники.

Позиция судов

Отклонили иск  компании и  удовлетворили встречный иск, признав договор прекращённым. Фирма возражала, что министерство подписывало соответствующие допсоглашения, но суды ответили, что это нарушает запрет на предоставление участков лесного фонда без конкурентных процедур.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 304-ЭС23-20473 от 30 января 2024 года по делу № А03-890/2022

Сообщение Защититься эстоппелем от иска арендодателя появились сначала на Land Law Firm.

Компания арендовала участок в Московской области и получила разрешение на строительство заправки. Строительство затянулось. Договор аренды продлили до 25 января 2022 года, а разрешение – до 12 марта 2022 года.

Компания закончила в срок, указанный в разрешении. Но договор аренды тогда уже истёк. Поэтому чиновники отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. А отказ передать землю в аренду без торгов мотивировали тем, что нет разрешения на ввод в эксплуатацию.

Суть иска

Компания обжаловала отказы в суде. Там разделили иск на два разных производства. В одном из них оспорили отказ в разрешении на ввод в эксплуатацию.

Позиция судов

Сочли решение чиновников законным. Ведь для ввода объекта в эксплуатацию нужно предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). У заявителя их не было, поскольку срок договора аренды уже закончился.

Итог

Дело отправили на пересмотр.

Определение № 305-ЭС23-20117 от 23 января 2024 года по делу № А41-96091/2022

Сообщение Ввести объект в эксплуатацию, когда договор аренды участка истек появились сначала на Land Law Firm.