Комитет по управлению имуществом Кузбасса заключил договор аренды двух земельных участков с компанией «Разрез Трудармейский Южный» для ведения горных работ. После переуступки прав по договору ООО «Кузнецкжелдортранс» не вносило арендную плату, что привело к расторжению договора.

Суть иска

Комитет требовал взыскать задолженность по арендной плате, пени и обязать арендатора вернуть земельные участки.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования полностью. Апелляция и кассация отменили решение в части возврата участков, посчитав, что действующая лицензия на недропользование дает право занимать земельные участки.

Итог

ВС отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции о возврате участков.

Определение № 304-ЭС24-9595 от 2 декабря 2024 года по делу № А27-3207/2023

Сообщение Сохранение лицензии не спасет договор аренды появились сначала на Land Law Firm.

Компания «СУОР Ивгорстрой» арендовала федеральное имущество (здания и сооружения) с 2004 года. В 2019 году она обратилась к Росимуществу с заявлением о выкупе по 159-ФЗ. После отказа и судебного признания его незаконным компания направила проект договора купли-продажи с рассрочкой платежей на 5 лет.

Суть иска

Арендатор требовал обязать Росимущество заключить договор купли-продажи имущества на предложенных им условиях, включая рассрочку платежей за здания и земельные участки.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили требование компании.

Итог

ВС отменил постановление кассации и оставил в силе решения нижестоящих судов, подтвердив право выкупа в рассрочку как зданий, так и земельных участков.

Определение № 301-ЭС24-12888 от 25 ноября 2024 года по делу № А17-3262/2022

Сообщение Условия выкупа земельного участка при приватизации арендуемой недвижимости субъектом МСП появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году администрация Краснодара предоставила компании «ТАскО» участок 229,8 кв. м для размещения автомойки из облегченных конструкций. В 2014 году права по договору аренды перешли к М. Срок аренды истек 27 января 2017 года. В августе 2022 года администрация приняла решение о демонтаже автомойки и других временных построек.

Суть иска

М. оспорил постановление о демонтаже, считая, что арендные отношения продолжаются, поскольку он продолжал пользоваться участком после окончания договора.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили требования М., посчитав, что фактические арендные отношения сохранились после истечения срока договора.

Итог

ВС одобрил демонтаж конструкций.

Определение № 18-КАД24-1-К4 от 17 апреля 2024 года

Сообщение Снос автомойки после окончания договора аренды появились сначала на Land Law Firm.

Компании «Офис-1» и «Трест МРСМ» арендовали у города земельный участок под офисным зданием. В 2004 году «Офис-1» продал часть помещений в здании компании «Текстон». В 2014 году стороны заключили соглашение, по которому «Текстон» обязался
возмещать «Офис-1» и «Тресту МРСМ» 21,02% их расходов на аренду земли — пропорционально площади своих помещений. С марта 2020 по октябрь 2021 года «Текстон» перестал вносить эти платежи.

Суть иска

«Офис-1» и «Трест МРСМ» потребовали взыскать с «Текстона» неосновательное обогащение в размере невыплаченных компенсаций за аренду земли. «Текстон» предъявил встречный иск о взыскании переплаты по ранее внесенным платежам.

Позиция судов

Отказали в удовлетворении обоих исков. Сочли, что договор аренды земли и соглашение о компенсациях прекратились 16 августа 2019 года из-за истечения срока аренды. Поэтому требования за период после этой даты необоснованны.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано проверить все обстоятельства, включая факт признания переплаты.

Определение № 305-ЭС24-6299 от 19 сентября 2024 года по делу № А40-133815/2022

Сообщение Как взыскать долг по арендной плате за участок с соарендатора появились сначала на Land Law Firm.

ООО «Третий Вариант» с 2014 года использовало земельный участок под своим зданием, но не платило за аренду. В 2019 году общество заключило договор аренды с Департаментом, где указали, что плату начисляют с 2014 года. Договор не зарегистрировали в Росреестре.

Суть иска

Департамент в 2022 году потребовал с общества около 10 млн рублей долга за 2014-2021 годы и 1,4 млн рублей пеней. Общество заявило о пропуске срока давности по требованиям до 2019 года.

Позиция судов

Три инстанции частично поддержали должника. Они решили, что условие договора 2019 года о начислении платы с 2014 года не прерывает давность – это просто период расчета, а не признание долга.

Итог

Направили дело на новое рассмотрение. Суду нужно установить, кто должен был регистрировать договор, почему этого не сделали и не было ли недобросовестного поведения сторон.

Определение № 305-ЭС24-10440 от 15 октября 2024 года по делу № А40-29318/2022

Сообщение Когда срок исковой давности прервется подписанием договора аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 2005 году газоперерабатывающий завод заключил два договора аренды муниципальных земель — участка под бензопровод (61 кв. м) и участка под объекты газовой промышленности (16 262 кв. м). В 2020 году Комитет по управлению имуществом потребовал около 40 млн руб. арендной платы, рассчитанной с применением повышающего коэффициента 10,5 для объектов нефтегазовой промышленности.

Суть иска

Комитет требовал взыскать задолженность по арендной плате за 2020 год. Завод заявил встречный иск о взыскании переплаты, поскольку в 2021 году суд признал коэффициент 10,5 недействующим как экономически необоснованный.

Позиция судов

Три инстанции частично поддержали требования Комитета, посчитав, что коэффициент подлежал применению до момента признания его недействующим решением областного суда. При этом суды скорректировали сумму с учетом уменьшения кадастровой стоимости участков.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предстоит пересчитать арендную плату за 2020 год без применения коэффициента.

Определение № 306-ЭС23-5502 от 13 ноября 2024 года по делу № А55-16185/2021

Сообщение Повышающий коэффициент для аренды: когда его перестанут применять появились сначала на Land Law Firm.

В 1999 году фирма заключила договор аренды небольшого офиса в Москве по результатам конкурса (в 2015-м продлён на неопределённый срок). Согласно условиям сделки, плата определялась на основании столичных нормативов, корректировалась арендодателем. Он мог изменять её в одностороннем порядке.

До  2021  года арендодатель предоставлял контрагенту как  субъекту малого предпринимательства льготную ставку согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 800-ПП. Но в 2022 году Департамент городского имущества изменил позицию и отказал в льготной ставке.

Суть иска

Фирма обжаловала отказ в льготной ставке по договору аренды.

Позиция судов

Первая инстанция удовлетворила иск, но проверочные отклонили требования. П. 1 постановления № 800-ПП гласит: льготная ставка
предусмотрена для договоров аренды, заключенных без проведения торгов. В договоре с фирмой говорится, что он заключен по результатам конкурса, а значит, арендатор не может претендовать на льготную ставку.

Итог

В силе осталось решение первой инстанции об удовлетворении иска.

Определение № 305-ЭС23-26098 от 19 марта 2024 года по делу № А40-158724/2022

Сообщение Кому доступна льготная ставка по аренде в Москве появились сначала на Land Law Firm.

В  2006  году компания заключила с  Правительством Москвы инвестконтракт на строительство административного торгового комплекса с подземной автостоянкой в центре Москвы и получила для этого в аренду участок.

В 2017-м компания обанкротилась. А право аренды в составе других прав ушло на торгах. Договор цессии был оплачен, но заключался без согласия арендодателя, а в ЕГРН не было зарегистрировано право аренды цессионария. С тех пор по аренде накопился долг, который ДГИ  взыскал с прежнего инвестора-банкрота.

Суть иска

Инвестор-банкрот потребовал с цессионария долг по аренде как неосновательное обогащение. Торги не оспаривались, обязательства по договору цессии исполнены. А после его заключения цедент уже не вправе использовать землю. Поэтому долг в 7,5 млн руб. (и проценты) надо взыскать с фактического пользователя участка, настаивал истец.

Позиция судов

Отклонили требования. Ведь передача прав и обязанностей по договору аренды ничтожна без регистрации и согласия арендодателя. К тому же, суды учли выводы по делам, где долги взыскали с прежнего инвестора.

Итог

Спор вернули на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС23-18765 от 8 февраля 2024 года по делу № А40-127277/2022

Сообщение Как взыскать долг по незарегистрированному договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 1998 году крупная иностранная компания заключила на 49 лет договор аренды участка площадью порядка 26 Га под производственным комплексом в Ленобласти. Договор аренды подписали с администрацией в порядке переоформления права
постоянного (бессрочного) пользования предшественника компании. Плата за землю составляла 23 млн руб. по допсоглашению 2020 года.

Суть иска

Компания потребовала снижения цены договора до  2% от кадастровой стоимости участка (то  есть всего порядка 1,7 млн руб. в год). Такой размер оплаты предусматривает п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса» № 137-ФЗ для случаев, когда право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. Ещё арендатор потребовал вернуть неосновательное обогащение — переплату за участок — в размере 67 млн руб.

Позиция судов

Две инстанции указали выплатить арендатору неосновательное обогащение, поскольку право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. При этом отказали в изменении цены арендной платы, поскольку она является регулируемой.

Но кассация с этим не согласилась – суд отказал в полном объёме. Договор аренды участка был заключён в 1998 году до того, как вступил в  силу закон № 137-ФЗ и  не  во исполнение обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 3. Кроме того, компания за  20  лет  действия договора не просила пересчитать оплату и вернуть часть денег, а в 2020-м заключила допсоглашение с той ценой договора, которую сейчас оспаривает.

Итог

ВС оставил в силе решения двух инстанций в части возврата переплаты арендатору.

Определение № 307-ЭС23-17271 от 29 января 2024 года по делу № А56-50173/2022

Сообщение Взыскать переплату за аренду земли за 20 лет договора появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году Комитет предоставил «Россетям» в аренду участок 40 000 кв. м для строительства электроподстанции и линейных объектов. Арендная плата определялась по предельной ставке 8,1 руб./кв. м. За 2020 год образовалась задолженность, которую Комитет рассчитал с учетом индексации на уровень инфляции.

Суть иска

Комитет потребовал взыскать задолженность и неустойку.

Позиция судов

Участок предоставлен для объекта федеральной электросети, поэтому применяется предельная ставка по приказу Минэкономразвития № 507. Эта ставка фиксированная и не должна индексироваться. Поэтому суды посчитали, что предельная ставка не подлежит корректировке на инфляцию.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано рассчитать плату с учетом индексации, если не было изменений в порядке ее определения.

Определение № 306-ЭС23-21322 от 6 марта 2024 года по делу № А12-12039/2022

Сообщение Об индексации арендной платы за земли под объекты энергетики появились сначала на Land Law Firm.

История

Компания имела автосервис в собственности, а участок под ним — на праве постоянного (бессрочного) пользования. Правопредшественник фирмы получил землю в 1994 году, и с тех пор права на нее не переоформлялись. Компания перечисляла за участок земельный налог. Но администрация города решила, что платить надо арендную плату.

Суть иска

Администрация города потребовала от компании полмиллиона рублей неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком последние три года. Чиновники посчитали, что право постоянного (бессрочного) пользования не могло сохраниться с 1994 года. Поскольку ст. 39.9 Земельного кодекса не позволяет передавать землю в постоянное (бессрочное) пользование ООО, до 1 июля 2012 года компания должна была переоформить это право на аренду или приобрести участок в собственность. Она этого не сделала и обязана платить аренду. 

Позиция судов

Согласились с администрацией и удовлетворили иск.

Итог

Компания не будет вынуждена платить аренду.

Определение № 310-ЭС22-28617 от 18 мая 2023 года по делу А14-14910/2021

Сообщение Что платить за участок, выданный в 1994-м: арендную плату или земельный налог появились сначала на Land Law Firm.

Микропредприятие в сфере питания и доставки получило право льготной аренды после реорганизации. Правда, в Департаменте имущества Москвы ему отказали в пониженной ставке за два с лишним месяца 2021 года, когда компании не было в реестре МСП. 

Суть иска

Предприятие не было согласно с таким расчетом срока и обжаловало его в суде.

Позиция судов

В реестре субъектов МСП не было сведений в отношении истца за спорный период. Значит, он не имеет права на льготную ставку в это время.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 05-ЭС23-14779 от 28 ноября 2023 года по делу № А40-114094/2022

Сообщение О льготной ставке аренды для субъекта МСП появились сначала на Land Law Firm.

Как фирма пыталась выкупить участок по преимущественному праву

История

Компания много лет арендовала двухэтажное нежилое здание и гараж в Омске. В конце 2017 года решила выкупить их и участок под ними по преимущественному праву как субъект малого и среднего предпринимательства. Департамент имущественных отношений (ДИО) проинформировал о положительном решении, но затем несколько лет хранил молчание. В 2020-м компания возобновила переписку. ДИО предложила оценку участка почти в 20 млн руб. Компания оспорила ее в суде: тот установил цену в 6,2 млн руб., а экспертизу департамента признали противоречащей федеральным стандартам оценки. 

Суть иска

Компания потребовала взыскать с департамента убытки. Она указала, что переплатила арендную плату за то время, когда департамент уклонялся от заключения договора.

Позиция первой инстанции

Удовлетворила иск частично (с учетом срока исковой давности) и взыскала 3,4 млн руб. за три последних года.

Позиция второй и третьей инстанции

Общество само содействовало увеличению размера убытков, поскольку не обжаловало бездействие департамента по первому заявлению о выкупе. Что касается короткого периода со дня второго обращения до направления проекта договора, здесь компания не подтвердила свои расходы на аренду. А с момента направления проекта, город уже не уклонялся от заключения договора купли-продажи.

Итог

Дело направили на пересмотр с детальными указаниями, как рассчитать размер убытков.

Определение № 304-ЭС23-9605 от 10 октября 2023 года по делу № А46-1071/2022

Сообщение За поздний выкуп полагается компенсация ущерба появились сначала на Land Law Firm.

Микропредприятие в сфере питания и доставки получило право льготной аренды после реорганизации. Правда, в Департаменте имущества Москвы ему отказали в пониженной ставке за два с лишним месяца 2021 года, когда компании не было в реестре МСП. 

Суть иска

Предприятие не было согласно с таким расчетом срока и обжаловало его в суде.

Позиция судов

В реестре субъектов МСП не было сведений в отношении истца за спорный период. Значит, он не имеет права на льготную ставку в это время.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 05-ЭС23-14779 от 28 ноября 2023 года по делу № А40-114094/2022.

Сообщение Спор о льготном арендном периоде для субъекта МСП появились сначала на Land Law Firm.

1. Индексация арендной платы каждый год на уровень инфляции, указанный в законе.
2. Арендодатель обязан извещать об изменении арендной платы, которое считается внесенным с даты направления уведомления.

Когда изменилась арендная плата: с первого или с четвертого квартала?

История

Федеральное агентство заключило с компанией договор аренды федеральной земли. Как следовало из договора, арендодатель каждый год в одностороннем порядке должен менять арендную плату в соответствии с уровнем инфляции, который указан в законе о федеральном бюджете. Договор обязывал арендодателя извещать арендатора об изменении арендной платы, а изменения считались внесенными в договор с даты направления такого уведомления.

Суть иска

Компания недоплатила за аренду, и агентство подало на нее в суд. Истец рассчитал недоплаченную сумму с учетом очередного ежегодного изменения ставки с 1 квартала 2021 года. Ответчик возражал, что уведомление было направлено позже, а значит, согласно договору, изменение арендной ставки действует с 4 квартала 2021 года. 

Позиция судов

Взыскали недоплаченную сумму с применением новой ставки только с 4 квартала 2021 года. То есть учли дату, когда арендодатель известил арендатора согласно договору. 

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение №  305-ЭС23-8437 от 18 сентября 2023 года по делу № А40-63632/2022.

Сообщение Как меняется регулируемая арендная плата, если об этом обязаны уведомлять появились сначала на Land Law Firm.