В мае 2021 года ООО «У Партнер Коннект» заключило с ГБОУ «Школа №1553» контракт на текущий ремонт зданий стоимостью 7,6 млн руб. В августе 2021 года школа отказалась от договора из-за нарушения сроков. Подрядчик потребовал оплатить выполненные работы, заказчик предъявил претензии по качеству.

Суть иска

Подрядчик обратился в суд с требованием о взыскании 4,1 млн руб. задолженности за качественно выполненные работы и 659 тыс. руб. неустойки. Школа предъявила встречный иск о взыскании штрафов и неустойки за нарушение сроков и некачественное выполнение работ.

Позиция судов

Суды трех инстанций частично удовлетворили требования подрядчика. Из заявленной суммы они вычли как стоимость некачественных работ (2,1 млн руб.), так и расходы на устранение недостатков (2,5 млн руб.). В итоге взыскали только 1,5 млн руб. основного долга и 203 тыс. руб. неустойки.

Итог

Судебные акты отменены в части взыскания задолженности и зачета встречных требований. Дело направлено на новое рассмотрение. Суду поручено применить только один из предусмотренных законом способов защиты прав заказчика при некачественном выполнении работ.

Определение ВС № 305-ЭС24-8727 от 23 августа 2024 года по делу № А40-237271/2021

Сообщение О недопустимости двойного взыскания при некачественных работах появились сначала на Land Law Firm.

Общество обратилось в суд с иском о признании недействительным договора подряда от 18 декабря 2019 года. По договору общество якобы взяло на себя обязательство построить многоквартирный дом. Компания утверждала, что договор не заключала, а подпись от имени директора поддельная.

Суть иска

Общество требовало признать договор подряда недействительным, так как подпись от имени директора была поставлена неуполномоченным лицом. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре и актах выполнила не директор общества.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав договор ничтожным из-за подложности подписи.

Апелляция и кассация отменили это решение. Они указали, что несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность, а о признании договора незаключенным истец не просил.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд для всестороннего исследования доказательств.

Определение ВС № 16-КГ24-27-К4 от 26 ноября 2024 года

Сообщение О недействительности договора подряда из-за проблем с подписью появились сначала на Land Law Firm.

В июне 2020 года предприниматель предоставил П. заем в размере 400 000 руб. После того как заемщик не вернул деньги, стороны в июне 2021 года заключили соглашение об
отступном. По его условиям П. передает предпринимателю 2/4 доли в праве собственности на земельный участок сельхозназначения. Но Росреестр отказался регистрировать переход права.

Суть иска

Предприниматель оспорил отказ Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Регистратор требовал подтвердить соблюдение преимущественного права покупки других участников долевой собственности.

Позиция судов

Две инстанции поддержали Росреестр. Они указали: при регистрации перехода права по отступному нужно проверять соблюдение прав других сособственников на преимущественную покупку доли.

Суд округа встал на сторону предпринимателя, посчитав, что сособственники смогут защитить свои права после регистрации.

Итог

ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций, которые признали законным отказ в регистрации.

Определение № 310-ЭС24-9039 от 18 ноября 2024 года по делу № А35-7877/2021

Сообщение Росреестр может проверить соблюдение преимущественного права при отступном появились сначала на Land Law Firm.

ООО «Строй Вест» продало машино-место И. за 1,7 млн рублей. Договор от ее имени подписала представитель по доверенности Я. При регистрации перехода права Росреестр ошибочно указал собственником представителя Я. вместо покупателя И.

Суть иска

Продавец попросил исправить техническую ошибку в ЕГРН. Росреестр отказал, сославшись на наличие спора о праве. Тогда общество обратилось в суд с требованиями признать отказ незаконным и право Я. отсутствующим.

Позиции судов

Три инстанции отказали в удовлетворении требований. Они решили, что внесение в ЕГРН записи о Я. вместо И. нельзя считать технической ошибкой, поскольку это спор о правах на недвижимость.

Итог

Направили дело на новое рассмотрение. При этом ВС обратил внимание, что покупатель не оплатил цену и не принял объект, что также требует оценки.

Определение № 305-ЭС24-9549 от 17 октября 2024 года по делу № А40-191216/2023

Сообщение Когда ошибка регистратора требует исправления без суда появились сначала на Land Law Firm.

Росимущество оспорило договор продажи участка от 2020 года, заключенный его территориальным управлением с ООО «Гамма-Софт». Компания разделила участок на части и продала их гражданам. В отношении сотрудников компании возбуждено уголовное дело о мошенничестве при приобретении земли.

Суть иска

Росимущество потребовало признать первоначальный договор купли-продажи ничтожным и восстановить запись о федеральной собственности на исходный участок.

Позиция судов

Признали договор ничтожным и прекратили права всех последующих приобретателей, хотя их сделки не оспаривались.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определение № 89-КГ24-10-К7 от 10 декабря 2024 года

Сообщение Нельзя прекратить права третьих лиц без рассмотрения вопроса об их добросовестности появились сначала на Land Law Firm.

В 2009 году местная администрация передала в частную собственность земельный участок, который входил в состав природного заповедника. В 2013 году участок был перепродан новому собственнику, построившему на нем жилой дом. В 2014 году после проведения геодезической съемки природоохранный прокурор и природоохранные учреждения обратились с исками о возврате участка.

Разбирательство о возврате участка заповеднику продолжалось в различных судебных инстанциях почти десять лет, пока в 2024 году дело не дошло до Верховного суда.

Суть иска

Прокурор требовал признать незаконным решение о передаче участка в частную собственность, а заповедник и федеральное учреждение — истребовать участок и снести постройки. Ответчик заявлял о пропуске срока исковой давности.

Позиция судов

Суды трех инстанций сочли, что срок давности не пропущен, поскольку о нарушении стало известно только в октябре 2014 года после получения результатов геодезической съемки. При этом прокурор обратился с иском уже в ноябре 2014 года.

Итог

Дело направили на новое рассмотрение, при котором суду придется выяснить, когда каждый из истцов узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Определение № 127-КГ24-7-К4 от 15 октября

Сообщение Когда нельзя требовать снос дома у добросовестного приобретателя появились сначала на Land Law Firm.

ООО «Дорсиб Инжиниринг» арендовало у мэрии Новосибирска участок площадью 20 926 кв.м для строительства склада инертных материалов и бытового корпуса в составе асфальтобетонного завода. Строительство планировалось в два этапа. Компания построила только объекты первого этапа – здание операторской (74,9 кв.м) и установку ПБВ (1014,8 кв.м).

Суть иска

Общество обратилось с требованием признать незаконным отказ мэрии в предоставлении участка в собственность без торгов и обязать заключить договор купли-продажи.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили требование компании.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение № 304-ЭС24-17140 от 25 декабря 2024 года по делу № А45-26765/2023

Сообщение Когда можно отказать в выкупе участка до завершения строительства появились сначала на Land Law Firm.

В  2006  году компания заключила с  Правительством Москвы инвестконтракт на строительство административного торгового комплекса с подземной автостоянкой в центре Москвы и получила для этого в аренду участок.

В 2017-м компания обанкротилась. А право аренды в составе других прав ушло на торгах. Договор цессии был оплачен, но заключался без согласия арендодателя, а в ЕГРН не было зарегистрировано право аренды цессионария. С тех пор по аренде накопился долг, который ДГИ  взыскал с прежнего инвестора-банкрота.

Суть иска

Инвестор-банкрот потребовал с цессионария долг по аренде как неосновательное обогащение. Торги не оспаривались, обязательства по договору цессии исполнены. А после его заключения цедент уже не вправе использовать землю. Поэтому долг в 7,5 млн руб. (и проценты) надо взыскать с фактического пользователя участка, настаивал истец.

Позиция судов

Отклонили требования. Ведь передача прав и обязанностей по договору аренды ничтожна без регистрации и согласия арендодателя. К тому же, суды учли выводы по делам, где долги взыскали с прежнего инвестора.

Итог

Спор вернули на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС23-18765 от 8 февраля 2024 года по делу № А40-127277/2022

Сообщение Как взыскать долг по незарегистрированному договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 2018 году администрация города выделила гражданину участок размером 24 400 кв м. под автостоянку на шесть лет. Арендатор возвел два маленьких контрольно-пропускных пункта готовностью 90% площадью по 16,2 кв. м. В апреле 2019 года городские власти заключили с ним договор купли-продажи земли как с владельцем объектов недвижимости. В мае он снес КПП, а в июне разделил один участок на шесть и продал шести покупателям.

Суть иска

Прокуратура потребовала признать недействительными все семь договоров купли-продажи. Ведь арендатор получил землю в собственность как владелец КПП. Но они были недостроены, значит, их нельзя было использовать. Заявитель снес их через месяц с лишним после того, как получил землю — это подтверждает, что у него не было намерения использовать участок для эксплуатации КПП под стоянку. 

Позиция судов

Не увидели оснований аннулировать сделки. Ведь администрация города активно содействовала заключению и исполнению договора купли-продажи. А шесть покупателей участков добросовестны. Ведь на момент сделок в ЕГРН не было отметок о судебных спорах, обременениях или возражениях собственника, иных запретов.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 26-КГПР23-4-К5 от 14 ноября 2023 года

Сообщение Когда выкуп земли без торгов признают недействительным появились сначала на Land Law Firm.

К. арендовал сельскохозяйственный участок на долгий срок. В 2019 году он передал свои права и обязанности гражданину С. В договоре значилось, что плата за переход права осуществляется в момент подписания наличными. Стороны подали договор на регистрацию, но позже К. подал заявление о ее приостановлении. В 2020 году К. снова передал право аренды участков по договору отступного П. Но на этот раз он не спрашивал согласия у компании-собственника участка. Но участок был во владении С., который отказался пускать нового «арендатора». 

Суть иска

Собственник участка, компания, и ее арендатор С. потребовали признать недействительным соглашение об отступном. П. в ответ заявил иск об истребовании участка из чужого незаконного владения. 

Позиции судов

Разошлись в оценке исковых требований. Апелляционная инстанция в итоге обязала передать участки П., поскольку С. не доказал факт оплаты по договору цессии, а значит, уклонение К. от регистрации договора было обоснованным. И раз договор не зарегистрирован, то С. и не является арендатором. Более того, изначальный договор аренды с К. не запрещает передавать права арендатора другим лицам. Соглашение об отступном не ущемило имущественное положение собственника.

Итог

Решение отменено в части передать участки П., вопрос направили на пересмотр.

Определение № 16-КГ22-40-К4 от 31 января 2023 года

Сообщение Дело об арендаторе, который передал свои права аренды два раза появились сначала на Land Law Firm.

В 2002 году компания заключила с городом Москвой договор аренды участка под строительство и эксплуатацию ресторанного комплекса. В 2017 году его возобновили на неопределенный срок. В договоре было условие, что в случае нарушения сроков строительства объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев просрочки в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 сентября 2007 года № 793-ПП.

Компания завершила строительство лишь наполовину и обанкротилась, недостроенный объект продали с торгов.

Суть иска

Конкурсный управляющий банкрота оспорил пункт договора об увеличении арендной платы в случае нарушения сроков строительства. Ведь эта плата по договору обусловлены постановлением Правительства Москвы № 793-ПП, утратило силу в 2019 году. С тех пор, по подсчетам истца, он переплатил почти 11 млн руб., которые потребовал вернуть. 

Позиция первой инстанции

Удовлетворила иск, а спорное условие признала ничтожным. 

Позиция второй и третьей инстанции

Отклонили требования. Исполнение договора обязательно в принятой редакции, ведь обе стороны с ней согласились. Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и действовал на условиях, которые были в него включены на указанную дату. При этом не имеет значения факт, что постановление № 793-ПП в дальнейшем утратило силу.

Итог

Дело направили на новое рассмотрение.

Определение №305-ЭС23-10105 от 14 сентября 2023 года по делу № А40-135793/2021.

Сообщение Отменить «штрафную» арендную плату за незастройку участка появились сначала на Land Law Firm.