Минстрой Челябинской области в 2018 году заключил госконтракт с ООО «ПремиумСтрой» на строительство детского сада. Подрядчик существенно нарушил сроки, и заказчик в мае 2020 года отказался от договора. Суд взыскал с подрядчика неотработанный аванс 32,4 млн руб. и неустойку 4 млн руб., но взыскать не удалось из-за отсутствия имущества. Министерство обратилось за взысканием к СРО, членом которой являлся подрядчик.

Суть иска

Министерство потребовало взыскать с СРО в порядке субсидиарной ответственности неотработанный аванс как неосновательное обогащение и неустойку за нарушение сроков.

Позиция судов

Суды трех инстанций частично удовлетворили требования, взыскав только неустойку в размере 720 000 руб. Они указали, что СРО отвечает только за нарушение договорных обязательств, а неосновательное обогащение таковым не является.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду поручено учесть, что СРО должна нести субсидиарную ответственность по всем требованиям, вытекающим из нарушения договора подряда.

Определение ВС № 305-ЭС23-27922 от 24 мая 2024 года по делу № А40-293899/2022

Сообщение О субсидиарной ответственности СРО за неотработанный аванс появились сначала на Land Law Firm.

Банк заключил с ООО договор строительного подряда стоимостью 2,9 млрд руб. В феврале 2021 года банк отказался от договора из-за нарушения сроков и потребовал вернуть неотработанный аванс. Подрядчик заявил, что банк уклонился от оплаты выполненных работ по акту № 17.

Суть иска

Компания обратилась в суд с требованием взыскать с банка 79,3 млн руб. задолженности за выполненные работы. Банк предъявил встречный иск о взыскании 2,4 млрд руб. неосновательного обогащения в виде неотработанного аванса.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск подрядчика о взыскании оплаты по акту № 17, а встречный иск банка оставили без рассмотрения. Они указали, что вопросы сальдирования и наличия задолженности должны рассматриваться в деле о банкротстве подрядчика.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду поручено определить итоговое сальдо по договору и объединить в одно производство все дела между сторонами по этому договору.

Определение ВС № 305-ЭС24-12722 от 29 октября 2024 года по делу № А40-97498/2021

Сообщение О сальдировании встречных требований в банкротстве подрядчика появились сначала на Land Law Firm.

ООО «Строительная компания «Альянс» перечислило подрядчику — ООО «Алавим Инжиниринг» аванс в размере 2,4 млн руб. за подрядные работы. Заказчик посчитал, что работы не выполнены и потребовал вернуть аванс как неосновательное обогащение.

Суть иска

ООО «Строительная компания «Альянс» обратилось в суд с требованием взыскать с подрядчика неосновательное обогащение в виде неосвоенного аванса в размере 2,4 млн руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили требования частично. Они взыскали с подрядчика сумму неосновательного обогащения и проценты, сославшись на то, что тот не представил доказательств выполнения работ на сумму аванса. При этом суды отказались принять и рассмотреть документы о выполнении работ, которые подрядчик представил в апелляции.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для всестороннего исследования доказательств и доводов сторон.

Определение ВС № 307-ЭС24-9940 от 24 октября 2024 года по делу № А56-33723/2023

Сообщение О процессуальных нарушениях в споре о неосновательном обогащении подрядчика появились сначала на Land Law Firm.

В 2020 году два собственника земельных участков заключили договор купли-продажи с покупателем. Покупатель получил участки, право собственности зарегистрировали, но он так и не оплатил полную стоимость, несмотря на предоставленную рассрочку. В итоге продавцы расторгли договор и вернули себе землю.

Суть иска

Затем они подали иск о взыскании неосновательного обогащения за период пользования землей и упущенной выгоды, утверждая, что покупатель сдавал землю в аренду по заниженной цене. Продавцы требовали взыскать с покупателя 25 млн руб. неосновательного обогащения и 12 млн руб. упущенной выгоды, так как покупатель пользовался земельными участками более полутора лет после заключения договора, но не оплатил их полную стоимость.

Позиции судов

Суды отклонили иск продавцов. Они указали, что после регистрации перехода права собственности покупатель владел участками на законных основаниях, а продавцы утратили право ими распоряжаться. Также суды отметили, что при расторжении договора стороны не предусмотрели обязанность покупателя компенсировать пользование участками и не установили мер ответственности за это.

Итог

Дело направили на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение № 305-ЭС24-318 от 10 июля 2024 года по делу № А40-222783/2022

Сообщение Компенсация неосновательного обогащения при несостоявшейся продаже появились сначала на Land Law Firm.

В 2017-м году одна фирма в  обеспечение своего обязательства перед  предприятием заложила недвижимость стоимостью 1,4 млрд руб. —  ряд  зданий и  участков в Подмосковье. Исполнить своё обязательство она  так  и  не  смогла. Поэтому объекты
перешли к залогодержателю в 2018-м. Тот стал сдавать их в аренду.

Позже в деле о банкротстве договор залога признали недействительным, а сторон сделки — недобросовестными. Спустя примерно год вступило в силу определение суда, обязывающее вернуть недвижимость фирме. Тогда предприятие его исполнило.

Суть иска

Предприятие и фирма подали друг к другу иски о возврате неосновательного обогащения. Они поспорили о размере дохода от неправомерной аренды, который предприятие должно вернуть фирме. А именно — стоит ли вычитать из суммы неосновательного обогащения (арендной платы) налоги.

Предприятие настаивало, что налог на имущество и земельный налог нужно принять во внимание, поскольку из возмещаемых доходов вычитаются затраты на содержание и сохранение имущества (ст. 1108 ГК).  Фирма возражала, что налоги вычитать не надо, поскольку в деле о банкротстве установлена недобросовестность предприятия.

Позиция судов

Суды отказались вычитать налоги из суммы неосновательного обогащения. Они указали, что налоги не относятся к расходам на содержание и сохранение объектов. Затраты не возмещаются в случае умышленного удержания, а ведь предприятие вернуло недвижимость только через год после определения суда о возврате.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 305-ЭС23-27921 от 30 мая 2024 года по делу № А40-5888/2022

Сообщение Налоги идут в зачет при реституции по договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

ООО «УКС-4» по инвестконтракту 2001 года построило многоквартирный дом в Москве. По условиям контракта 10% площадей подлежало передаче городу. В рамках дела о банкротстве застройщика суд определил конкретные помещения, причитающиеся городу. Управляющие компании взыскали с застройщика коммунальные платежи за эти помещения.

Суть иска

Застройщик требовал взыскать с Правительства Москвы 9,07 млн рублей в счет возмещения оплаченных им коммунальных платежей за помещения, причитающиеся городу.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в иске, посчитав, что у города нет обязанности нести расходы, поскольку право собственности не зарегистрировано, а акт реализации инвестпроекта не подписан.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение для оценки расчетов задолженности.

Определение № 305-ЭС24-15053 от 21 ноября 2024 года по делу № А40-8823/2023

Сообщение Возмещение коммунальных платежей при долевой собственности в инвестиционном проекте появились сначала на Land Law Firm.

Фирма занималась сельхозпроизводством на земле, которую арендовала по договорам с многочисленными физлицами-собственниками земельных долей на 10 лет. Согласно условиям сделок, аренда прекращалась, если собственник менялся. Через несколько лет так и произошло. В 2018–2019 годах один ИП скупил доли физлиц и потребовал от арендатора вернуть участки. Но тот поначалу тянул время и продолжал использовать их сам. Арендатор передал участки лишь летом 2020-го.

Суть иска

ИП потребовал арендную плату за период с дня регистрации права собственности до дня возврата имущества, а  также  прибыль от  урожая 2019  года  — всего около 61 млн руб.

Фирма предъявила встречный иск на 107 млн руб. Она настаивала, что, добросовестно владея участками, потратилась на выращивание урожая в 2020 году, а снял его ИП. Поэтому он должен компенсировать затраты на сельскохозяйственные работы.

Позиция судов

Удовлетворила первоначальный и встречный иски в части исходя из периодов добросовестного владения участками. За период добросовестного владения ИП вправе требовать взыскания арендной платы. За период недобросовестного владения фирма не имеет право получать доход от использования участков и требовать возмещения затрат.

Апелляция удовлетворила первоначальный иск  в  части, во  встречном отказала. Фирма пользовалась участками незаконно с того дня, когда за ИП зарегистрировали право собственности на землю. Кассация это решение отменила.

Итог

Дело направили на пересмотр с указанием определить объём прав и обязанностей ИП и фирмы в отношении участков и выращенного урожая.

Определение № 308-ЭС23-24297 от 27 апреля 2024 года по делу № А53-17503/2020

Сообщение Кто получит прибыль от урожая появились сначала на Land Law Firm.

В конце 2020 года суд признал за жильцами многоквартирного дома право общей долевой собственности на нежилое помещение. Ранее оно принадлежало только коммерческой фирме. Правда, ни это решение, ни последующая регистрация права не помогли «выселить» компанию из помещения — она освободила его только в 2022 году.

Суть иска

Вскоре после этого жильцы решили взыскать с проигравшей компании неосновательное обогащение за пользование помещениями. Иск подала председатель совета МКД, которую общее собрание собственников наделило соответствующими правами.

Позиция судов

Три инстанции отказали в иске, ведь в спорный период многоквартирным домом управляла организация «Жилищник Басманного района», а собственники тогда не избрали способ управления. Поэтому именно УК, а не председатель совета, могла подать иск о взыскании платы. При этом УК, привлеченная к процессу как третье лицо, не поддержала исковые требования. А значит, удовлетворение иска не восстановит нарушенные права собственников.

Итог

ВС вернул иск в суд первой инстанции для рассмотрения по существу и тем самым признал, что у истца было право действовать от имени всех жильцов.

Определение № 305-ЭС23-27085 от 11 июня 2024 года по делу № А40-182262/2022

Сообщение Кто может подать иск в интересах жильцов многоквартирного дома появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель владел нежилыми зданиями – складом и коровником на земельных участках сельхозназначения. С 2012 года он арендовал эти участки у муниципалитета. В 2021 году министерство продало ему участки по кадастровой стоимости на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса о праве выкупа арендатором участка для сельхозпроизводства.

Суть иска

ИП потребовал признать недействительными пункты договоров в части выкупной цены. Он считал, что как собственник зданий имел право на льготный выкуп по цене 25% от кадастровой стоимости. Предприниматель просил взыскать разницу как неосновательное обогащение.

Позиция судов

Первая инстанция отказала в иске. Суд указал, что наличие зданий на сельхозземлях не дает права на льготный выкуп участков.
Апелляция и кассация поддержали предпринимателя. Они решили, что собственник зданий имел право на льготную цену, поэтому договоры недействительны в части цены.

Итог

Отменили судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции об отказе в иске.

Определение № 309-ЭС23-19967 от 7 февраля 2024 года по делу № А07-23736/2021

Сообщение Как взыскать разницу между правильной и ошибочной ценой выкупа участка появились сначала на Land Law Firm.

Компании «Офис-1» и «Трест МРСМ» арендовали у города земельный участок под офисным зданием. В 2004 году «Офис-1» продал часть помещений в здании компании «Текстон». В 2014 году стороны заключили соглашение, по которому «Текстон» обязался
возмещать «Офис-1» и «Тресту МРСМ» 21,02% их расходов на аренду земли — пропорционально площади своих помещений. С марта 2020 по октябрь 2021 года «Текстон» перестал вносить эти платежи.

Суть иска

«Офис-1» и «Трест МРСМ» потребовали взыскать с «Текстона» неосновательное обогащение в размере невыплаченных компенсаций за аренду земли. «Текстон» предъявил встречный иск о взыскании переплаты по ранее внесенным платежам.

Позиция судов

Отказали в удовлетворении обоих исков. Сочли, что договор аренды земли и соглашение о компенсациях прекратились 16 августа 2019 года из-за истечения срока аренды. Поэтому требования за период после этой даты необоснованны.

Итог

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предписано проверить все обстоятельства, включая факт признания переплаты.

Определение № 305-ЭС24-6299 от 19 сентября 2024 года по делу № А40-133815/2022

Сообщение Как взыскать долг по арендной плате за участок с соарендатора появились сначала на Land Law Firm.

В 2010 году одна компания получила разрешение возвести небольшое офисное здание над тепловым пунктом, который был пристроен к многоэтажному жилому дому в подмосковных Химках. Строительство велось с нарушениями и так и не было закончено. Позже объект степенью готовности 80% приобрёл ИП.

Власти подавали иск о сносе самостроя, но суд отказал, поскольку у здания были общие несущие конструкции с тепловым пунктом, отапливающим многоэтажку. Дело закончилось мировым соглашением: ИП обязался закончить здание. Но вместо этого он решил заработать и предложил управляющей компании дома заключить договор аренды подвала недостроя, где располагался тепловой пункт.

Суть иска

Получив отказ, предприниматель обратился в суд. Он потребовал у УК неосновательное обогащение за три года. Как указал истец, в подвале недостроенного офиса располагается тепловой пункт, который отапливает дом, но УК отказалась платить за его аренду. Ответчик не признал исковые требования и утверждал, что тепловой пункт вводился в эксплуатацию вместе с домом и относится к общему имуществу собственников жилья.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили иск предпринимателя.

Итог

Дело направили на пересмотр для выяснения этих обстоятельств.

Определение № 305-ЭС23-26836 от 18 апреля 2024 года по делу № А41-68848/2022

Сообщение Правомерно ли требовать оплату за аренду недостроя появились сначала на Land Law Firm.

В  2006  году компания заключила с  Правительством Москвы инвестконтракт на строительство административного торгового комплекса с подземной автостоянкой в центре Москвы и получила для этого в аренду участок.

В 2017-м компания обанкротилась. А право аренды в составе других прав ушло на торгах. Договор цессии был оплачен, но заключался без согласия арендодателя, а в ЕГРН не было зарегистрировано право аренды цессионария. С тех пор по аренде накопился долг, который ДГИ  взыскал с прежнего инвестора-банкрота.

Суть иска

Инвестор-банкрот потребовал с цессионария долг по аренде как неосновательное обогащение. Торги не оспаривались, обязательства по договору цессии исполнены. А после его заключения цедент уже не вправе использовать землю. Поэтому долг в 7,5 млн руб. (и проценты) надо взыскать с фактического пользователя участка, настаивал истец.

Позиция судов

Отклонили требования. Ведь передача прав и обязанностей по договору аренды ничтожна без регистрации и согласия арендодателя. К тому же, суды учли выводы по делам, где долги взыскали с прежнего инвестора.

Итог

Спор вернули на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС23-18765 от 8 февраля 2024 года по делу № А40-127277/2022

Сообщение Как взыскать долг по незарегистрированному договору аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 1998 году крупная иностранная компания заключила на 49 лет договор аренды участка площадью порядка 26 Га под производственным комплексом в Ленобласти. Договор аренды подписали с администрацией в порядке переоформления права
постоянного (бессрочного) пользования предшественника компании. Плата за землю составляла 23 млн руб. по допсоглашению 2020 года.

Суть иска

Компания потребовала снижения цены договора до  2% от кадастровой стоимости участка (то  есть всего порядка 1,7 млн руб. в год). Такой размер оплаты предусматривает п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса» № 137-ФЗ для случаев, когда право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. Ещё арендатор потребовал вернуть неосновательное обогащение — переплату за участок — в размере 67 млн руб.

Позиция судов

Две инстанции указали выплатить арендатору неосновательное обогащение, поскольку право аренды было переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования. При этом отказали в изменении цены арендной платы, поскольку она является регулируемой.

Но кассация с этим не согласилась – суд отказал в полном объёме. Договор аренды участка был заключён в 1998 году до того, как вступил в  силу закон № 137-ФЗ и  не  во исполнение обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 3. Кроме того, компания за  20  лет  действия договора не просила пересчитать оплату и вернуть часть денег, а в 2020-м заключила допсоглашение с той ценой договора, которую сейчас оспаривает.

Итог

ВС оставил в силе решения двух инстанций в части возврата переплаты арендатору.

Определение № 307-ЭС23-17271 от 29 января 2024 года по делу № А56-50173/2022

Сообщение Взыскать переплату за аренду земли за 20 лет договора появились сначала на Land Law Firm.

Фирма арендовала офисное помещение в доме под управлением УК. С ней арендатор заключил договор на содержание и ремонт общего имущества. Однако, когда в марте 2022 года произошло затопление арендованного помещения, управляющая компания не предприняла никаких действий для устранения его последствий.

Суть иска

Фирма обратилась в суд с иском о взыскании убытков, вызванных неоднократными затоплениями арендуемого помещения из-за прорывов общедомовых труб. В состав требований компании вошли расходы на ремонт, арендные платежи за поврежденное помещение, а также расходы истца по замещающему договору аренды другого офиса, который пришлось заключить на время устранения недостатков.

Позиция судов

Удовлетворили иск и взыскали с управляющей компании убытки. Три инстанции согласились с тем, что залив произошел по вине УК, которая не исполнила взятые на себя обязательства. Доводы последней о том, что истец мог расторгнуть договор аренды, суды отклонили сохранение договорных отношений является правом истца, и он не обязан отказываться от него.

Итог

Дело направили на пересмотр, чтобы суд пересчитал размер убытков истца.

Определение № 305-ЭС23-20117 от 23 января 2024 года по делу № А41-96091/2022

Сообщение Двойные убытки арендатора в споре о затопленном офисе появились сначала на Land Law Firm.

История

Компания имела автосервис в собственности, а участок под ним — на праве постоянного (бессрочного) пользования. Правопредшественник фирмы получил землю в 1994 году, и с тех пор права на нее не переоформлялись. Компания перечисляла за участок земельный налог. Но администрация города решила, что платить надо арендную плату.

Суть иска

Администрация города потребовала от компании полмиллиона рублей неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком последние три года. Чиновники посчитали, что право постоянного (бессрочного) пользования не могло сохраниться с 1994 года. Поскольку ст. 39.9 Земельного кодекса не позволяет передавать землю в постоянное (бессрочное) пользование ООО, до 1 июля 2012 года компания должна была переоформить это право на аренду или приобрести участок в собственность. Она этого не сделала и обязана платить аренду. 

Позиция судов

Согласились с администрацией и удовлетворили иск.

Итог

Компания не будет вынуждена платить аренду.

Определение № 310-ЭС22-28617 от 18 мая 2023 года по делу А14-14910/2021

Сообщение Что платить за участок, выданный в 1994-м: арендную плату или земельный налог появились сначала на Land Law Firm.