Комитет по управлению имуществом Кузбасса заключил договор аренды двух земельных участков с компанией «Разрез Трудармейский Южный» для ведения горных работ. После переуступки прав по договору ООО «Кузнецкжелдортранс» не вносило арендную плату, что привело к расторжению договора.

Суть иска

Комитет требовал взыскать задолженность по арендной плате, пени и обязать арендатора вернуть земельные участки.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования полностью. Апелляция и кассация отменили решение в части возврата участков, посчитав, что действующая лицензия на недропользование дает право занимать земельные участки.

Итог

ВС отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции о возврате участков.

Определение № 304-ЭС24-9595 от 2 декабря 2024 года по делу № А27-3207/2023

Сообщение Сохранение лицензии не спасет договор аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 2004 году Министерство имущественных отношений Московской области заключило договор аренды земельного участка с ООО «Римэка» сроком на 49 лет для многоэтажного строительства. Позднее права арендодателя перешли к администрации городского округа Балашиха. В 2015-2022 годах фирма передала право аренды земельных участков в залог нескольким банкам и компаниям. В 2021 году суд расторг договор аренды из-за нарушений со стороны «Римэка».

Суть иска

Администрация обратилась в суд с требованием признать отсутствующими обременения в виде ипотеки на 21 земельный участок и исключить из ЕГРН 92 записи об обременениях, ссылаясь на прекращение залога в связи с расторжением аренды.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск администрации. Они руководствовались нормами Гражданского и Земельного кодексов, законом об ипотеке и пришли к выводу, что залог прекратился в связи с расторжением договора аренды земельных участков.

Итог

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он поручил исследовать обстоятельства исполнения договоров долевого участия и установить законные основания для прекращения обременений земельных участков по этим договорам.

Определение № 305-ЭС24-7798 от 10 июля 2024 года по делу № А41-91013/2022

Сообщение Как снять залоговые ограничения с земельных участков появились сначала на Land Law Firm.

Лесной участок находился в аренде по договору на 49 лет. Арендаторы менялись дважды после процедур реорганизации первоначального арендатора. Каждый раз стороны подписывали об этом допсоглашение. В 2021 году «последний» арендатор задался целью изменить договор.

Суть иска

Арендатор потребовал изменить договор ввиду существенного изменения характеристик участка. Министерство природных ресурсов и экологии области подало встречный иск о прекращении договора. Оно настаивало, что сделки по перенайму участка ничтожны: арендодатель не давал согласия на перенаём в установленном
порядке (п. 6 Порядка выдачи согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами). Учитывая ликвидацию первоначального арендатора, договор прекращён, убеждали чиновники.

Позиция судов

Отклонили иск  компании и  удовлетворили встречный иск, признав договор прекращённым. Фирма возражала, что министерство подписывало соответствующие допсоглашения, но суды ответили, что это нарушает запрет на предоставление участков лесного фонда без конкурентных процедур.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 304-ЭС23-20473 от 30 января 2024 года по делу № А03-890/2022

Сообщение Защититься эстоппелем от иска арендодателя появились сначала на Land Law Firm.

Гражданка К. владела долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения, который находился в аренде у компании. Она решила выделить свою долю в отдельный участок и расторгнуть договор аренды. Однако арендатор возражал, заявляя, что выдел участка нарушит единство землепользования.

Суть иска

К. обратилась в суд, требуя досрочного расторжения договора аренды, выдела ей земельного участка в счёт её доли и прекращения её участия в долевой собственности.

Позиция судов

Решением суда первой инстанции договор аренды был расторгнут, но требования о выделе участка оставлены без рассмотрения. Апелляция отменила это решение и полностью отказала в иске, указав, что без соблюдения процедуры выдела земельного участка невозможно расторгнуть аренду. Кассация, в свою очередь, изменила решение, поддержав первую инстанцию и признав расторжение договора аренды законным.

Итог

ВС поддержал апелляцию и отказал в иске, признав, что выдел доли и расторжение аренды должны проводиться строго в установленном законом порядке.

Определение № 18-КГ24-80-К4 от 16 июля 2024 года

Сообщение Как владельцу доли выделить свой участок и расторгнуть аренду появились сначала на Land Law Firm.

В 2003 году администрация Армавира предоставила А. в аренду участок 20 кв.м для размещения павильона по ремонту часов. Срок договора истек в 2015 году, но арендатор продолжал пользоваться участком и платить аренду. В июле 2022 года администрация уведомила А. о непродлении договора через 3 месяца. На основании этого уведомления Росреестр погасил запись об аренде в ЕГРН.

Суть иска

А. потребовал признать незаконным исключение записи об аренде из ЕГРН, поскольку считал договор перезаключенным на неопределенный срок. Он указал, что уведомление не содержит явного отказа от договора, а после его получения администрация приняла арендную плату.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили требования А., посчитав, что уведомление администрации не выражает четкого намерения прекратить договор. Факт принятия арендной платы в 2022 году суды расценили как согласие на продолжение договора.

Итог

ВС отменил акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований А.

Определение № 18-КАД24-56-К4 от 2 октября 2024 года

Сообщение О правилах уведомления о расторжении договора аренды появились сначала на Land Law Firm.

В 2020 году одна фирма взяла у другой участки в аренду для сельхозпроизводства на пять лет. Но в сельскохозяйственных целях их не использовали, земля была покрыта сорняками и кустарниками, на ней располагалась свалка. Из-за этого собственника не раз привлекали к административной ответственности. 

Суть иска

Когда штрафы перевалили за половину годовой арендной платы, владелец земли подал иск о расторжении договора аренды. Он указывал, что участки передавались в надлежащем состоянии – это подтверждают передаточные акты. Но арендатор не использует их в соответствии с целевым назначением и условиями договора. А это существенное нарушение, позволяющее расторгнуть сделку.

Ответчик не согласился с требованиями и указал, что участки изначально передавались непригодные для сельского хозяйства: они уже были заросшие, а почва оказалась загрязнена. 

Позиция судов

Встали на сторону арендатора и отказали в расторжении договора, ведь это крайняя мера. Учли, что арендатор предъявил проект рекультивации по постепенному восстановлению участка до 2026 года и представил сведения о том, что реализация проекта уже началась.

Итог

Дело направили на пересмотр с указанием, в частности, оценить довод истца о том, что штрафы превысили половину арендной платы, и довод ответчика о том, что проверка подтвердила загрязнение почвы.

Определение № 307-ЭС23-4333 от 3 октября 2023 года по делу № А56-5020/2022.

Сообщение Когда у арендатора отберут сельхозучасток появились сначала на Land Law Firm.

Новостное издательство арендовало у Москвы офис под свою редакцию. В коронавирусное время арендатор решил воспользоваться отсрочкой по арендной плате для наиболее пострадавших отраслей экономики (постановление Правительства № 439 от 3 апреля 2020 года). С апреля по август 2020-го издательство накопило долг по аренде, а затем стало поэтапно гасить его по 20% от ежемесячной арендной платы. Но московские власти решили, что издательству не положена льгота, поскольку в ЕГРЮЛ до марта 2021 года не было сведений о видах деятельности арендатора. 

Суть иска

ДГИ потребовал взыскать задолженность, выселить ответчика за неуплату и вернуть помещение. Издательство предъявило встречный иск — обязать город заключить допсоглашение об отсрочке с графиком платежей до конца 2022 года и уплатой по 20% ежемесячной арендной платы в месяц.

Позиция судов

Удовлетворили иск Москвы, взыскали с арендатора долг и выселили. Срок уплаты долга 2020 года уже закончился в 2022-м. Организация имеет право на правительственные льготы, но не обосновала необходимость рассрочки всего по 20% арендной платы в месяц до конца 2022 года. Это не отвечает признакам соразмерности, разумности и справедливости. 

Итог

Ответчик сможет дальше арендовать свое помещение.

Определение № 305-ЭС23-7 от 18 мая 2023 года по делу № А40-11468/2021.

Сообщение Выгонять ли арендатора, который воспользовался «коронавирусными» льготами появились сначала на Land Law Firm.

Компания арендовала у Комитета имущественных отношений (КИО) Санкт–Петербурга помещения по договору аренды 2013 года, который позже был продлен на неопределенный срок. А потом его расторгли. У сторон разные версии, как это произошло.

По версии компании, она в 2017 году известила контрагента о расторжении договора и освободила помещение. Акт приема-передачи (возврата) помещения не смогли подписать ввиду уклонения арендодателя.

По версии КИО, в 2019 году направили арендатору письмо об отказе от договора. Поскольку сведений о возврате объекта по акту приема-передачи нет, за арендатором есть задолженность. Арендатору посылали претензию с предложением ее погасить, но он ничего не выплатил.

Суть иска

Комитет имущественных отношений потребовал 3,5 млн руб. задолженности по арендной плате и 8,8 млн руб. пеней. В ответ на иск компания предъявила другое доказательство, что все-таки освободила помещения в 2017-м — акт осмотра от управляющей организации дома.

Позиция первой инстанции

Отказала в иске.

Позиция второй и третьей инстанции

Взыскали небольшую часть суммы, учитывая период исковой давности. Ведь истец направлял ответчику претензию, а акт возврата помещений не подписывался.

Итог

В силе осталось решение первой инстанции об отказе в иске. 

Определение № 307-ЭС23-9843 от 19 октября 2023 года по делу № А56-10933/2022.

Сообщение Доказать возврат помещений можно не только актом приемки-передачи появились сначала на Land Law Firm.

История

В 2004 году в Москве компания получила участок в аренду на 49 лет для использования принадлежащих ей кафе и магазина. Тогда эти объекты числились как недвижимость. Спустя 11 лет Департамент городского имущества и Правительство города Москвы решили добиться сноса кафе и магазина (дело № А40-61875/2015). Суд удовлетворил исковые требования частично: объявил право собственности на объекты отсутствующим, но отказал в признании построек самовольными и сносе, поскольку признал постройки некапитальными (то есть не недвижимостью). Во исполнение этого решения объекты были исключены из ЕГРН и сняты с кадастрового учета.

Суть иска

ДГИ и Правительство подали новый иск о расторжении договора аренды земли. Ведь магазин и кафе, под эксплуатацию которых передавался участок, признаны некапитальными. 

Позиция судов

Отклонили требования. Ведь компания использует землю по назначению и не допускает существенных нарушений договора аренды. Кроме того, спорные объекты изначально возводились как некапитальные, с момента создания стоят на балансе ответчика без изменений, а договор аренды земли заключался для их эксплуатации.

Итог

Дело направили на пересмотр. Предписали, в том числе, проверить действия сторон на добросовестность. В том числе — должен ли был арендодатель в ходе исполнения договора знать о некапитальном характере объектов арендатора и подтверждал ли он действие договора, несмотря на объективно ненадлежащее использование участка.

Определение № 305-ЭС23-165 от 5 июня 2023 года по делу № А40-8297/2022.

Сообщение О расторжении договора аренды недвижимости, которая оказалась не недвижимостью появились сначала на Land Law Firm.