разделучастка Archives | Land Law Firm

О доле в праве собственности на участок при покупке здания в банкротстве

Мария — Sun, 30 Mar 2025 04:41:39 +0000

История

Р. в 2021 году купил на торгах в деле о банкротстве мебельный склад. Он находился на земельном участке, принадлежавшем продавцу. После регистрации права собственности на здание собственник обратился с требованием включить в договор купли-продажи соответствующий земельный участок. Фирма отказала, а потом продала участок другому лицу.

Суть иска

Р. потребовал выделить из большого участка два земельных участка: один под складом, второй для проезда и прохода к нему. Также просил признать право собственности на эти участки.

Позиция судов

Отклонили требования. Решили, что договор купли-продажи здания не создает автоматически право собственности на землю. В договоре отсутствовали сведения об учете стоимости участка в цене сделки. У покупателя лишь преимущественное право купить или арендовать необходимую часть земли.

Позиция верховного суда

По закону здание и земля под ним следуют друг за другом в обороте. При продаже здания к покупателю переходит доля в праве на участок в силу закона. Продавец не мог распоряжаться этой долей отдельно от здания.

Однако суд не может сразу выделить конкретные участки, поскольку на большом участке находится около 20 объектов недвижимости. Часть из них продана в банкротстве другим лицам. А Весь участок поступил в общую долевую собственность всех собственников зданий

Итог

Дело направили на новое рассмотрение. Суду предписали привлечь других собственников зданий и правообладателей и разобраться, не нарушит ли решение по делу их прав.

Определение № 305-ЭС23-24901 от 10 июня 2024 года по делу № А41-43096/2022

Сообщение О доле в праве собственности на участок при покупке здания в банкротстве появились сначала на Land Law Firm.

Можно ли перераспределить участок, если дом выходит за его границы

Мария — Sat, 29 Mar 2025 19:40:34 +0000

История

Е. владеет участком 468 кв. м для ИЖС и жилым домом на нем. При выносе границ участка выяснилось, что часть дома выходит за пределы участка. В марте 2023 года собственник обратился в департамент имущества с заявлением об утверждении схемы расположения нового участка площадью 767 кв. м, который образуется путем перераспределения с неразграниченными землями.

Суть иска

Департамент отказал в утверждении схемы, указав, что перераспределение не относится к предусмотренным законом случаям и приведет к нерациональному использованию территории. Е. оспорил этот отказ в суде.

Позиция судов

Первая инстанция удовлетворила требования, не найдя оснований для отказа. Апелляция и кассация отменили это решение, посчитав, что новая конфигурация участка создаст изломанность границ и нерациональное использование земель.

Позиция верховного суда

ВС указал, что закон допускает перераспределение для участков ИЖС при соблюдении предельных размеров. В данном случае новая площадь 767 кв.м не превышает установленный максимум в 800 кв.м. Экспертиза подтвердила, что изменение границ не создает препятствий для использования соседних территорий и коммуникаций. Департамент не привел предусмотренных законом оснований для отказа, а суды неправомерно вышли за пределы изложенных в решении департамента причин отказа.

Итог

ВС отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции об удовлетворении требований Е.

Определение № 14-КАД24-6-К1 от 2 октября 2024 года

Сообщение Можно ли перераспределить участок, если дом выходит за его границы появились сначала на Land Law Firm.

Перераспределение садовых участков меньше минимального размера

Мария — Sat, 29 Mar 2025 19:16:44 +0000

История

Б. владеет участком 476 кв. м для ведения садоводства. Совместно с владельцем соседнего участка 757 кв. м они заключили соглашение о перераспределении, по которому участок Б. составит 574 кв. м, что меньше установленного ПЗЗ минимального размера 600 кв. м. Росреестр отказал в регистрации перераспределения.

Суть иска

Б. считает отказ незаконным, так как ее участок изначально был меньше минимального размера. Росреестр ссылается на несоответствие нового участка градостроительным требованиям.

Позиция судов

Три инстанции поддержали Росреестр, указав, что новые участки должны соответствовать минимальным размерам по ПЗЗ.

Позиция верховного суда

При перераспределении запрещено только превышение максимального размера участка. То, что после перераспределения участок остается меньше минимального размера, не препятствует регистрации, если он был таким изначально. Отказ регистрирующего органа неправомерен.

Итог

Судебные акты отменены, требования Б. удовлетворены. На Росреестр возложена обязанность повторно рассмотреть заявление о регистрации перераспределения.

Определение № 127-КАД24-1-К4 от 10 апреля 2024 года

Сообщение Перераспределение садовых участков меньше минимального размера появились сначала на Land Law Firm.

Когда нужно изымать весь участок, а не его часть

Мария — Sat, 29 Mar 2025 12:51:05 +0000

История

В 2022 году администрация Ростова-на-Дону решила изъять для муниципальных нужд часть земельного участка Ш. Г. площадью 324 кв.м. Изначальный участок имел площадь 720 кв.м и находился в СНТ. На нем располагались жилой дом и хозпостройки.

Суть иска

Собственник потребовал от администрации изменить постановление и выкупить весь участок целиком. Он указал, что оставшаяся часть площадью 396 кв.м не позволяет использовать землю по назначению и не соответствует минимальным размерам участков в городе.

Позиция судов

Три инстанции отказали в удовлетворении требований. Они решили, что администрация не нарушила порядок изъятия и известила собственника, а в изъятии всего участка нет необходимости. По их мнению, баланс интересов соблюден, так как за изъятую часть установили возмещение.

Позиция верховного суда

Суды проигнорировали важные обстоятельства. По местным правилам участок для садоводства в этой зоне не может быть меньше 400 кв.м Экспертиза подтвердила невозможность использовать оставшуюся часть участка. А суды не учли преюдициальное значение решения районного по иску администрации об изъятии этой же части участка.

Итог

ВС отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 41-КГ24-40-К4 от 10 декабря 2024 года

Сообщение Когда нужно изымать весь участок, а не его часть появились сначала на Land Law Firm.

Раздел участка под МКД затрагивает права жильцов

Мария — Fri, 28 Mar 2025 17:55:09 +0000

История

Девелопер взялся закончить две недостроенных многоэтажки. Они располагались на одном участке, который был поставлен на учёт в 2003-м с ВРИ «Для строительства двух домов». Закончив первый дом, застройщик потребовал разделить участок на два для достройки второго. Но власти отказали, и он пошёл в суд.

Суть иска

Компания добивалась раздела участка на два. Третьи лица несколько собственников помещений в готовом доме возражали
против удовлетворения иска. Они указывали, что благоустройство на одном участке единое и предполагалось на два МКД. А в случае раздела дорога к их дому будет пролегать через другой участок.

Позиция судов

Обязали администрацию разделить участок. Решили, что его «нельзя рассматривать как необходимый для эксплуатации одного дома, ведь на нем строится и другой дом». Суды заключили: решение суда не затрагивает прав и интересов жителей.

Позиция верховного суда

Экономколлегия указала: права и интересы жителей затрагиваются, а для раздела нужно согласие собственников. При этом нужно выяснить, не нарушит ли раздел нормы градостроительного
проектирования. Кроме того, если подъезд к дому окажется на другом участке, то после раздела потребовался бы сервитут. Еще
девелопер убеждал, что раздел участка необходим для достройки, но никак не доказал это утверждение.

Итог

Спор направили на пересмотр.

Определение № 305-ЭС23-29925 от 4 июня 2024 года по делу № А41-2377/2023

Сообщение Раздел участка под МКД затрагивает права жильцов появились сначала на Land Law Firm.

Делим участок без проекта межевания

Мария — Fri, 28 Mar 2025 14:34:33 +0000

История

Собственник владел участком 208 870 кв. м для ведения крестьянского хозяйства. В 2017 году категория земель была изменена на земли населенных пунктов, а в 2019 году ВРИ изменен на «ведение дачного хозяйства». В июне 2020 года собственник разделил участок на 152 части, которые были поставлены на кадастровый учет. 18 участков отошли муниципалитету, остальные — физическим лицам.

Суть иска

Администрация города потребовала признать незаконным решение Росреестра о постановке участков на кадастровый учет, поскольку раздел был осуществлен без подготовки документации по планировке территории и отсутствовал доступ к образованным участкам.

Позиция судов

Первая инстанция и апелляция отказали в удовлетворении требований, не найдя нарушений при разделе участка. Кассационный суд отменил эти решения, посчитав, что создание нового элемента планировочной структуры требовало утверждения проекта межевания территории.

Позиция верховного суда

ВС указал, что раздел частного участка осуществляется по правилам статей 11.2 и 11.4 ЗК РФ, которые не требуют обязательного проекта межевания. Подготовка документации по планировке территории необходима только в случаях, прямо предусмотренных законом. Нынешняя ситуация к ним не относится. При этом собственник подготовил проект межевания жилой застройки и межевой план, что достаточно для кадастрового учета. Отсутствие утвержденного проекта планировки не препятствует его последующему принятию даже при существующей застройке.

Итог

ВС отменил кассационное определение и оставил в силе решения первой инстанции и апелляции об отказе в иске.

Определение № 52-КАД24-2-К8 от 2 октября 2024 года

Сообщение Делим участок без проекта межевания появились сначала на Land Law Firm.

Надо ли спрашивать согласия жильцов на раздел участков под новостройками

Мария — Thu, 22 Feb 2024 21:29:58 +0000

История

В 2005 году местная администрация выдала девелоперу участок площадью 34 000 кв. м в аренду для строительства. За несколько лет там появились четыре многоэтажки и нежилое здание. В 2021 году администрация своим постановлением поделила землю. Получилось по участку для эксплуатации каждого из домов и еще несколько других участков.

Суть иска

Несколько собственников помещений в новостройках оспорили постановление администрации. Они указали, что они в силу закона получили изначальный участок в общую долевую собственность. А это значит, что администрация должна была спрашивать их согласия перед разделом. Жильцы пожаловалось, что после образования новых участков лишились возможности пользоваться значительной частью объектов и инфраструктуры.

Позиция судов

Удовлетворили иск и признали решение администрации незаконным.

Позиция ВС

Органы местного самоуправления должны были образовать земельный участок под каждым из домов (ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса»). И эта норма не обязывает получать согласия собственников помещений в многоквартирных домах.

Изначальный участок не поступал в общую долевую собственность жильцов, а образование участков для эксплуатации домов не нарушает их прав.

Итог

Иск собственников был отклонен.

Определение № 66-КАД23-6-К8 от 16 августа 2023 года

Сообщение Надо ли спрашивать согласия жильцов на раздел участков под новостройками появились сначала на Land Law Firm.