Верховный суд оценил дело об аренде земельного участка под объектами, которые вначале числились как недвижимость, но спустя 10 лет были признаны некапитальными и исключены из ЕГРН. ВС исправил ошибки нижестоящих инстанций и указал, на что обратить внимание при новом рассмотрении дела.
В 2004 году в Москве компания получила участок в аренду на 49 лет для использования принадлежащих ей кафе и магазина. Тогда эти объекты числились как недвижимость.
Спустя 11 лет Департамент городского имущества и Правительство города Москвы подали иск, в котором потребовали признать право собственности на постройки отсутствующим, сами объекты — самовольными, и снести их (дело № А40-61875/2015). В 2016-м суд удовлетворил иск частично: объявил право собственности на объекты отсутствующим. В остальных требованиях суд отказал, поскольку признал постройки некапитальными, то есть не недвижимостью.
Во исполнение этого решения объекты исключили из ЕГРН и сняли с кадастрового учета.
В 2021 году ДГИ и Правительство подали новый иск о расторжении договора аренды земли. Ведь магазин и кафе, под эксплуатацию которых передавался участок, признаны некапитальными. Но три инстанции отклонили требования. Они указали, что компания использует землю по назначению и не допускает существенных нарушений договора аренды. Кроме того, суды обратили внимание, что спорные объекты изначально возводились как некапитальные, с момента создания стоят на балансе ответчика без изменений, а договор аренды земли заключался для их эксплуатации.
ДГИ и Правительство Москвы подали жалобу на такие судебные акты в экономколлегию ВС. Тройка судей согласилась, что нижестоящие суды уделили мало внимания аргументам истцов. Дело в том, что в 2004 году ДГИ не мог отказать в заключении договора аренды земли, поскольку на этом участке стояли строения ответчика.
Но когда суд признал объекты некапитальными, истцы потребовали расторжения договора аренды, который носил строго целевой характер — эксплуатация объектов недвижимости. «При таких обстоятельствах арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением, для которого ему передан участок. Это само по себе дает арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли он взыскать с арендатора гражданско-правовые убытки», — следует из определения ВС.
С такими указаниями экономколлегия направила дело на пересмотр. Она предписала, помимо прочего, проверить действия сторон на добросовестность. В том числе надо выяснить, должен ли был арендодатель в ходе исполнения договора знать о некапитальном характере объектов арендатора и подтверждал ли он действие договора, несмотря на объективно ненадлежащее использование участка.
Подробнее: http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2250356