Помимо проведения due diligence перед покупкой, юристы определяли возможности изменения правового режима участков для их последующего использования под размещение промышленных объектов.

Команда провела детальный анализ действующего режима землепользования. Юристы изучили виды разрешенного использования, категории земель и особенности сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделили градостроительной документации: генеральному плану, правилам землепользования и застройки, проектам межевания и планировки территории. Это помогло выявить возможные обременения и ограничения использования территории под промышленные цели.

Юристы проверили законность приобретения прав на участки текущими собственниками за последние три года. Это позволило оценить юридическую чистоту объектов и минимизировать риски при их дальнейшем использовании. Дополнительно команда проанализировала потенциальные риски, связанные с возможным резервированием или изъятием участков.

Комплексная правовая оценка нашей команды позволила клиенту определить инвестиционный потенциал земель и возможности для промышленного развития территории.

Сообщение ПРОВЕЛИ КОМПЛЕКСНУЮ ПРАВОВУЮ ОЦЕНКУ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Дело касается спора между китайским субподрядчиком и генеральным подрядчиком по поводу неоплаченных строительных работ. Генподрядчик отказывался платить, ссылаясь на условие договора «Pay When Paid» и ожидание оплаты от заказчика. Субподрядный контракт регулируется российским законодательством, что потребовало привлечения российских экспертов.

Подробнее об обстоятельствах спора и выводах наших экспертов по ситуации мы рассказывали здесь.

Три вопроса арбитража

1. Истек ли срок исковой давности по требованиям субподрядчика? Наша команда проанализировала хронологию событий и определила ключевую дату — 4 ноября 2022 года, когда Апелляционный суд Швеции отменил решение SCC 2017 года. Именно с этого момента субподрядчик понял, что оплаты от заказчика не будет, а значит, и генподрядчик не заплатит на основании условия «Pay When Paid». Юристы обосновали, что срок исковой давности не истек.
   
2. Действительно ли условие «Pay When Paid»? Команда провела анализ российского законодательства и судебной практики Верховного суда РФ. Мы показали, что согласно позиции Верховного суда такое условие может определять срок оплаты, но не может ставить саму обязанность платить в зависимость от действий третьих лиц. Генподрядчик несет риски неисполнения обязательств заказчиком перед субподрядчиком.
   
3. Имеет ли генподрядчик право удерживать гарантийные платежи? Юристы разъяснили, что единственным условием для оплаты работы является ее качественное выполнение в сроки. Выплата гарантийного удержания и начало течения гарантийного срока не могут зависеть от событий, которые могут не наступить или зависят от воли сторон.

Команда Land Law Firm успешно обосновала позицию субподрядчика, применив глубокое знание российского законодательства и актуальной судебной практики к сложному международному спору. Экспертное заключение помогло арбитражу CIETAC разобраться в тонкостях российского права при рассмотрении трансграничного строительного спора.

Сообщение ВЫСТУПИЛИ В КАЧЕСТВЕ ЭКСПЕРТОВ ПО РОССИЙСКОМУ ПРАВУ В CIETAC появились сначала на Land Law Firm.

Сложность заключается в том, что российская судебная практика неоднозначно трактует условие «Pay When Paid». Одни суды признают его действительным как условие о сроке оплаты, а другие считают недействительным как условие, ставящее оплату в зависимость от действий третьего лица.

Команда Land Law Firm провела анализ ситуации, изучив:

• Историю взаимоотношений сторон;
• Условия договора субподряда и других документов;
• Применимое российское законодательство;
• Практику высших судебных инстанций по аналогичным спорам в России.

Мы нашли аргументы в пользу субподрядчика и обосновали возможность признания условия «Pay When Paid» наступившим. Для этого юристы объяснили ряд ключевых обстоятельств, таких как отсутствие мотивированного отказа генподрядчика от приемки работ, а также фактическое признание сторонами условия как определяющего срок оплаты. Еще мы обратили внимание на истечение разумного срока для оплаты работ субподрядчика.

В результате наша команда подготовила для клиента обоснованную правовую позицию, которую он представил арбитражной комиссии для защиты его интересов. Проект реализован в плотном сотрудничестве с крупной юридической фирмой Китая.

Сообщение ПОДГОТОВИЛИ ПОЗИЦИЮ ПО ПОДРЯДНОМУ СПОРУ В КИТАЙСКОЙ ТОРГОВОЙ АРБИТРАЖНОЙ КОМИССИИ появились сначала на Land Law Firm.

Команда Land Law Firm исследовала множество данных: правила землепользования и застройки, карту градостроительного зонирования, карту границ лесного фонда по публичным и архивным данным, историю межевания и владения земельными участками. Трудность была в том, что по Челябинской области не было регламента по устранению подобных пересечений. А значит, возрастал риск отказа по той или иной причине.

Мы нашли выход — обосновали возможность применения лесной амнистии. Ею можно воспользоваться, если сведения в реестре недвижимости и государственного лесного реестра (ГЛР) различаются. Для лесной амнистии необходим ряд условий, которые юристы смогли кропотливо доказать:

• хронология образования земельных участков и сделок с ними подтверждает возникновение прав до 2016 года;
• земельные участки не относятся к случаям исключений из общих правил лесной амнистии, и др.

Мы подготовили обращение в Главное управление лесами области с целью устранения сведений из ГЛР. Орган власти после долгой переписки согласился с нашей позицией и исполнил требования клиента. В результате концерн смог перевести земли в нужную категорию без судебных разбирательств и продолжить реализацию инвестпроекта по разработке месторождения.

Сообщение БЕЗ СУДА УСТРАНИЛИ ПЕРЕСЕЧЕНИЕ С ЗЕМЛЯМИ ЛЕСНОГО ФОНДА появились сначала на Land Law Firm.

В процессе реализации проекта юристы провели градостроительный анализ и комплексный due diligence приобретаемой недвижимости применительно к особенностям регионального законодательства. С учетом намерений клиента по поэтапному проведению сделки (сначала оформление аренды и позднее – полный выкуп), консультантами была дана оценка возможности и рисков использования недвижимости для размещения ресторана и вспомогательных объектов. Также юристы оценили необходимость и разработали механизмы смены /установления условно-разрешенного вида разрешенного использования с целью реализации инвестиционных планов.

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ КРУПНЕЙШЕЙ МЕЖДУНАРОДНОЙ СЕТИ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение КОМПЛЕКСНАЯ ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ КРУПНОГО ПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА появились сначала на Land Law Firm.