В ходе предварительной проверки наши юристы выявили правовой дефект: продавец зарегистрировал право собственности на помещения, но право общей долевой собственности на земельный участок под зданием в ЕГРН никто не оформил. Перед нами стояла задача оценить, насколько безопасно покупать объект в такой конструкции, определить риски и предложить механизм сделки, который защитит интересы покупателя.

Специалисты LLF проанализировали правовой статус помещений и участка, исследовали судебную практику и позицию Росреестра по переходу прав на землю при продаже нежилых помещений. Мы оценили риск приостановки государственной регистрации и последствия того, что доля в праве на участок остается незарегистрированной.

Дальше наши юристы рассмотрели варианты оформления права собственности на участок и механизмы, которые понуждают застройщика совершить нужные регистрационные действия. Мы разработали несколько вариантов структурирования сделки с разным уровнем защиты покупателя и подготовили рекомендации по договорным механизмам, которые снижают риски до момента оформления прав на землю.

По итогам консультации клиент получил оценку всех существенных рисков, рекомендации по их минимизации и оптимальной структуре приобретения. В частности, мы предложили договорную конструкцию, которая исключает риск расхождения прав на помещения и участок, и предусмотрели механизмы защиты покупателя на случай, если продавец или застройщик затянет регистрацию.

Сообщение LLF ПРОВЕРИЛА РИСКИ ПОКУПКИ ПОМЕЩЕНИЙ В ПАРКИНГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Чтобы оценить допустимые параметры будущей застройки, клиент заранее получил градостроительный план земельного участка. Из ГПЗУ следовало, что участок имеет ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе по максимальному проценту застройки. Опираясь на эти сведения, клиент обратился к нам с вопросом, какую площадь и какой формат объектов он сможет построить в рамках этих ограничений.

Мы провели детальный анализ градостроительной документации и сопоставили полученный клиентом ГПЗУ с действующими правилами землепользования и застройки. В ходе работы мы выявили существенное расхождение: документ клиента не соответствует актуальной редакции ПЗЗ. Ограничения по предельному проценту застройки, на которые клиент ориентировался при планировании, в действующих правилах уже не закреплены. Это означало, что реальные возможности развития площадки сильно отличаются от тех, из которых исходил клиент.

Благодаря нашему анализу клиент получил возможность реализовать масштабный проект реконструкции и нового строительства на производственной площадке без тех ограничений, которые изначально считал обязательными. Мы выстроили для клиента дорожную карту дальнейших действий — от получения актуального ГПЗУ с корректными сведениями до планирования застройки в реально допустимом объеме с соблюдением базовых градостроительных требований: вида разрешенного использования участка, отступов и иных стандартных параметров.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ РАСШИРИТЬ ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ ПЛОЩАДКУ В ПОДМОСКОВЬЕ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы провели детальный анализ градостроительной документации. Они установили полное соответствие правового режима участка складскому назначению. Территориальная зона позволяет размещение производственных объектов третьего класса опасности, куда входят складские сооружения.

Специалисты изучили влияние ограничений на планируемую деятельность. Зона химического заражения не закреплена в правилах землепользования и застройки. Она не содержит запретов на складскую деятельность. По характеру ограничений зона похожа на санитарно-защитную территорию, где действуют запреты только на жилые объекты и производство продуктов питания.

Команда выявила главный риск — необходимость получения положительного заключения государственной экологической экспертизы. Федеральное законодательство об особо охраняемых территориях не запрещает складскую деятельность, но требует экологической экспертизы проектной документации.

Итогом анализа стало заключение об отсутствии существенных правовых препятствий для строительства и эксплуатации складов. Единственное обязательное требование — прохождение государственной экологической экспертизы на этапе проектирования.

Сообщение LLF ОЦЕНИЛА ВОЗМОЖНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СКЛАДА НА УЧАСТКЕ С ОГРАНИЧЕНИЯМИ появились сначала на Land Law Firm.

Ключевой вопрос заключался в природе самого водоема. Если бы удалось доказать, что он естественного происхождения и связан с другими водными объектами, то вокруг него действительно должна устанавливаться береговая полоса. В таком случае участок не только бы попал под ограничения водного законодательства, но и частично выбыл бы из частной собственности ввиду установления береговой полосы.

Дело осложнялось тем, что прокуратура одновременно судится с несколькими собственниками участков вокруг этого водоема. В разных процессах назначались гидрологические экспертизы, которые приходили к противоречивым выводам о природе водного объекта.

Нам предстояло кропотливо доказывать искусственное происхождение водоема. Мы собрали исторические данные. Они показали отсутствие этого объекта на старых картах, проанализировали его технические характеристики. Экспертиза подтвердила: водоем представляет собой «пруд-копань». Это искусственное сооружение без гидравлической связи с другими водными объектами, созданное для технических нужд коттеджного поселка.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что водоем входит в систему поливочного водоснабжения поселка, оборудован водозаборными узлами и связан с очистными сооружениями. Все территория вокруг благоустроена и используется как рекреационная зона. Эти факты однозначно указывали на искусственное происхождение объекта.

Результат — суд отказал прокуратуре в иске. Земельный участок нашего клиента остался в неприкосновенности, сохранив свои первоначальные границы и площадь. Ротонда и прилегающая территория продолжают использоваться по назначению без каких-либо ограничений, связанных с водоохранным законодательством.

Сообщение ЗАЩИТИЛИ БЕРЕГОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ ОТ ПРЕТЕНЗИЙ ПРОКУРАТУРЫ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент владеет земельным участком, который планирует в будущем использовать под строительство. Однако из-за текущих разногласий с местной администрацией по иным вопросам, собственник решил временно отложить освоение территории. 

В связи с информацией о введении новых норм, регулирующих обязательное освоение земельных участков, клиент обратился к нам. Он попросил оценку рисков, связанных с неиспользованием принадлежащей ему земли.

Основная сложность проекта заключалась в анализе абсолютно новой нормативной базы. Нам предстояло разобраться в недавно принятых законах, определить сроки их вступления в силу и, в условиях отсутствия правоприменительной практики, оценить потенциальные риски для клиента.

В рамках подготовки правовой справки наши эксперты детально проработали несколько ключевых аспектов. Мы выявили возможную административную ответственность, проанализировали риски изъятия земельного участка за неиспользование и определили сроки наступления этих рисков. Важное открытие для клиента — закон имеет отложенный период вступления в силу, поэтому негативные последствия для собственника могут наступить только с 2028 года.

Несмотря на отсутствие практики применения новых норм, мы задействовали нашу экспертизу по аналогичным спорам. В законодательстве существуют похожие нормы, анализ применения которых позволил нам оценить вероятность привлечения к ответственности конкретно нашего клиента. Пришли к выводу, что риски изъятия земельного участка невысоки: действующая практика предоставляет правообладателям достаточно возможностей для устранения нарушений до применения крайних мер.

Дополнительно мы разработали рекомендации по минимизации рисков административной ответственности и изъятия участка. После анализа правового режима земли мы определили, что на участке рекреационного назначения можно разместить некапитальные объекты — беседки, зоны отдыха — без полномасштабного строительства. Еще мы порекомендовали клиенту следить за состоянием территории и не допускать захламления и зарастания растительностью.

Проделанная работа позволила клиенту получить четкое понимание правовых рисков и временных рамок для принятия решений. Наши рекомендации дали возможность разработать оптимальную стратегию использования земельного участка до начала полноценного освоения.

Сообщение ЭКСПЕРТЫ LLF ПОМОГЛИ КЛИЕНТУ ОЦЕНИТЬ РИСКИ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент владеет зданием, которое получило статус выявленного объекта культурного наследия (ОКН) еще в 1998 году. Ситуация осложнилась тем, что объект до сих пор не внесен в Единый государственный реестр ОКН.

Ключевой проблемой стало отсутствие четких сроков, в которые Главное управление культурного наследия Московской области (ГУКН МО) принимает решение о внесении объекта в реестр. Наши юристы установили, что выявленный ОКН может неограниченно долго оставаться в этом статусе. Ведь законодательство не устанавливает предельных сроков для включения в реестр.

Дополнительным осложняющим фактором стало расположение здания в границах исторического поселения города Звенигород. Это накладывает двойные ограничения на возможности использования и реконструкции объекта.

Специалисты LLF определили, что исключить объект из перечня выявленных ОКН можно только через процедуру рассмотрения вопроса о включении или отказе во включении в реестр. Для этого требуется проведение историко-культурной экспертизы, которую заказчик может инициировать самостоятельно. Однако итоговое решение принимает ГУКН МО.

Наши юристы обратили внимание, что даже разрушенный объект может быть признан ОКН, если экспертиза установит его историко-культурную ценность.

По результатам анализа команда LLF разработала оптимальный план действий для клиента: заказать независимую историко-культурную экспертизу и подать заявление в ГУКН МО о включении или исключении объекта из реестра. В случае бездействия государственного органа мы рекомендовали обжаловать это бездействие в судебном порядке.

Сообщение LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛА СОБСТВЕННИКА РАЗРУШЕННОГО ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Земельный участок площадью 116 000 кв. м расположен на престижном Рублево-Успенском шоссе в Московской области. На нем девелопер планировал строительство очередной очереди таунхаусов бизнес-класса в рамках стратегии выхода на рынок загородного жилья. Однако включение участка в границы ООПТ создавало значительные ограничения для реализации проекта комплексного развития территории.

Юристы LLF вели комплексную защиту интересов клиента как в досудебном порядке, так и в рамках судебного процесса. Специалисты фирмы подготовили все необходимые процессуальные документы и представляли девелопера на переговорах с органами власти. Для усиления позиции юристы предоставили в суд обнаруженные архивные документы и землеустроительное заключение, подтверждающие отсутствие наложения границ участка застройки и ООПТ.

Разработанная LLF стратегия позволила параллельно с судебными разбирательствами вести эффективные переговоры с чиновниками. Эта работа принесла плоды, и накануне финального судебного заседания удалось достичь цели во внесудебном порядке. Администрация исключила весь земельный участка клиента из границ ООПТ и сняла ограничения, мешавшие строительству.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF ДОБИЛИСЬ ВЫВОДА УЧАСТКА КЛИЕНТА ИЗ ГРАНИЦ ООПТ появились сначала на Land Law Firm.

Застройщик планировал построить коттеджный поселок комфорт-класса с инфраструктурой. Однако в 2022 году на участки наложили зону комплексного развития территории (КРТ). Это означало, что строительство можно вести только по специальной процедуре. То есть, при наличии договора о комплексном развитии, утвержденного проекта планировки и выполнении обязательств перед местными властями.

Юристы провели комплексный анализ правового статуса участков и документации по территориальному планированию. Они установили: параметры КРТ, введенные в 2022 году через изменения в ПЗЗ, противоречат действующему Генеральному плану. Ключевым аргументом стал тот факт, что еще в 2020 году земельный массив включили в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2) для более эффективного использования.

На основе полученных данных юристы разработали для клиента дорожную карту — пошаговый план действий для клиента. Его реализация дает шанс на снятие ограничений КРТ и приведение ПЗЗ в соответствие с Генпланом.

Таким образом, благодаря поддержке команды LLF клиент получил возможность реализовать проект строительства коттеджного поселка.

Инвестиции в строительство и рекреацию для жилой и коммерческой недвижимости остаются одним из главных трендов последних 5 лет. Об этом говорит рост стоимости недвижимости на 70%. При этом регулирование строительных процедур в Московской области имеет существенные отличия от столичных норм, в связи с чем компаниям может понадобиться углубленная экспертиза от их юридических представителей.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛИ КЛИЕНТА ПО ВОПРОСУ ПРОТИВОРЕЧИЯ КРТ ГЕНПЛАНУ появились сначала на Land Law Firm.

В процессе работы обнаружилось снижение стоимости земельных активов. Причиной стало введение охранных зон: в июне 2024 Правительство МО установило зону охраны объекта культурного наследия федерального значения. Также власти региона утвердили новые требования к градостроительным регламентам в границах зоны. Мы решили оперативно исследовать влияние этого обстоятельства на реализацию инвестпроекта, а также оценить перспективы иска об убытках при ограничении использования земельных участков вблизи памятника архитектуры.

Задача оказалась нетривиальной. Нужно было учесть специфику расположения участков и принять во внимание их текущее назначение. Мы учли ранее действовавшие ограничения и проанализировали актуальные законодательные нормы. Наши юристы изучили постановление о введении охранных зон, исследовали сведения по земельным участкам. Еще эксперты рассмотрели кейсы из судебной практики и проверили особенности применения законов о компенсации ущерба при установлении особых режимов землепользования.

Риски для реализации инвестпроекта оказались минимальными. Зона не затронула ключевую территорию для строительства. С рядом ограничений можно справиться, скорректировав проектную документацию. Однако для истребования компенсации исследование выявило неблагоприятные обстоятельства. Так, на участках отсутствовали капитальные строения. Кроме того, участки располагались в зоне с запретом на новое строительство. Мы пришли к выводу о низких шансах на успех при подаче иска об убытках.

Проделанная работа позволила клиенту выявить и вовремя нивелировать риски, связанные с установленной охранной зоной, скорректировав инвестиционный проект. Кроме того, он получил объективную юридическую оценку перспектив взыскания убытков и принял взвешенное решение о том, чтобы потратить ресурсы и время на другие задачи.

С акцентом на экологичности клиент реализует проект по строительству глэмпинга в рамках национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства», утвержденного Президентом РФ.

Сообщение ЗАЩИТИЛИ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КРУПНОГО ТУРИСТИЧЕСКОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Спор касался земельного участка в Подмосковье, где компания планировала выпускать хлебобулочные изделия. Администрация требовала расторгнуть долгосрочный договор аренды. Чиновники утверждали, что арендатор не использует участок по назначению. За 20 лет компания не построила на участке капитальных объектов, хотя земля предназначалась для производственно-складской деятельности. Клиент обратился за помощью к команде LLF.

Наши юристы изучили историю использования участка с 2004 года. Они нашли несколько важных фактов. Команда доказала суду: строительству мешали объективные препятствия. Первоначальный договор аренды запрещал любое строительство. Генплан и проект планировки территории предполагали другое использование участка. Земля находилась в зоне комплексного развития – это требовало дополнительных согласований. Юристы показали: клиент активно боролся с ограничениями. Он добился отмены старого проекта планировки и получил новый градостроительный план.

Особое внимание юристы уделили периоду после 2020 года, когда клиент начал активно осваивать участок: компания провела инженерно-геологические и экологические исследования, получила технические условия на подключение к сетям, подготовила проектную документацию и начала планировку территории. Важным аргументом стало размещение на участке некапитальных складов – это соответствовало разрешенному использованию земли.

В результате суд принял доводы юристов и полностью отказал Администрации в иске. Апелляция позднее подтвердила решение (дело № А41-56441/2023).

Таким образом, команда LLF смогла сохранить за клиентом право аренды земельного участка, а также защитить его инвестиции в проект строительства нового производственно-складского комплекса для реализации продукции во флагманских магазинах сети по всей России.

Сообщение LAND LAW FIRM СОХРАНИЛА ЗА КЛИЕНТОМ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.

• Вид разрешенного использования участка (ВРИ) не подходит для строительства склада, но местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) позволяют его изменить;
• Строительство склада надо согласовать с соответствующим органом Росавиации, иначе клиент рискует не получить разрешение на строительство (земельный участок входит в границы приаэродромной территории, но они не установлены в надлежащем порядке);
• Если клиент решит приобрести часть земли, которая пересекается с зоной инженерных коммуникаций, потребуется еще одно разрешение;
• Из-за линий электропередач (ЛЭП) на участок наложен сервитут. Мы рассказали клиенту, какие ограничения это означает для собственника.

Еще юристы Land Law Firm проанализировали договор купли-продажи и дали рекомендации, как потенциальному покупателю защитить свои права, например:

• в каком порядке производить оплату, чтобы избежать риска потери денежных средств до регистрации перехода права собственности на земельный участок;
• как закрепить юридически обязательные заверения продавца о том, что участок свободен от притязаний третьих лиц и пригоден для строительства склада;
• и т. д.

Благодаря развернутой правовой справке от Land Law Firm клиент больше узнал о градостроительном потенциале участка и его ограничениях, а также получил рекомендации, как защитить себя при составлении договора купли-продажи. Теперь он сможет принять взвешенное решение, покупать участок или нет, учитывая временные и финансовые затраты на получение согласований, смену ВРИ и другие действия.

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ ЗЕМЛИ ПОД СКЛАД появились сначала на Land Law Firm.

В рамках проекта юристы LLF подготовили аналитическое заключение по результатам анализа:
– градостроительного потенциала и ограничений использования земельного участка в связи с нахождением в его пределах водного объекта, который потенциально может быть учтен в государственном водном реестре;
– рисков ограничений/утраты права аренды земельного участка в связи со строительством объектов в целях водоотведения очищенных стоков ЖК;
– ограничений использования земельного участка в случае возведения гидротехнического сооружения.

Рекомендации юристов LLF по минимизации выявленных рисков как в административном, так и в судебном порядке – позволили клиенту сохранить коммерческий интерес в освоении земельного участка.

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ПО РИСКУ УТРАТЫ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК появились сначала на Land Law Firm.

Собственник привлек Land Law Firm только на стадии судебного разбирательства. В рамках этого спора рассматривался иск о возмещении убытков, причиненных изъятием, и встречный иск Главного управления дорожного хозяйства об изъятии и установлении компенсации. Мы успели в очень короткий срок разработать механизм защиты, подкрепленный экспертными оценочными обоснованиями о составе суммы возмещения при изъятии, хотя в Московской области на тот момент было мало прецедентов по этому вопросу. Судебная экспертиза пришла к выводу, что собственник должен получить 22,1 млн руб., из которых 20 млн руб. составляют убытки.

В итоге клиент смог получить в шесть раз больше, чем ему предлагали. Позиция оказалась настолько сильна, что ответчик не стал продолжать спор в апелляционной инстанции.

Заказ услуги

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ОТСУДИТЬ В ШЕСТЬ РАЗ БОЛЬШЕ ЗА ИЗЪЯТЫЙ УЧАСТОК появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение ЗАЩИЩЕНЫ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА В ДЕЛЕ ОБ УБЫТКАХ ПО НЕИСПОЛНЕННОМУ ИНВЕСТИЦИОННОМУ КОНТРАКТУ появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение КОМПЛЕКСНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ В СФЕРЕ МАЛОЭТАЖНОГО И КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.