Чтобы оценить допустимые параметры будущей застройки, клиент заранее получил градостроительный план земельного участка. Из ГПЗУ следовало, что участок имеет ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе по максимальному проценту застройки. Опираясь на эти сведения, клиент обратился к нам с вопросом, какую площадь и какой формат объектов он сможет построить в рамках этих ограничений.

Мы провели детальный анализ градостроительной документации и сопоставили полученный клиентом ГПЗУ с действующими правилами землепользования и застройки. В ходе работы мы выявили существенное расхождение: документ клиента не соответствует актуальной редакции ПЗЗ. Ограничения по предельному проценту застройки, на которые клиент ориентировался при планировании, в действующих правилах уже не закреплены. Это означало, что реальные возможности развития площадки сильно отличаются от тех, из которых исходил клиент.

Благодаря нашему анализу клиент получил возможность реализовать масштабный проект реконструкции и нового строительства на производственной площадке без тех ограничений, которые изначально считал обязательными. Мы выстроили для клиента дорожную карту дальнейших действий — от получения актуального ГПЗУ с корректными сведениями до планирования застройки в реально допустимом объеме с соблюдением базовых градостроительных требований: вида разрешенного использования участка, отступов и иных стандартных параметров.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ РАСШИРИТЬ ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ ПЛОЩАДКУ В ПОДМОСКОВЬЕ появились сначала на Land Law Firm.

Проект сопровождался рядом особенностей. Клиент одновременно являлся собственником земельного участка под зданиями. Это типичная зона риска: вид разрешенного использования земли становится главным основанием для включения объектов в перечень. Судебная практика по таким делам остается неоднозначной, поэтому подобным спорам суды уделяют повышенное внимание.

Дополнительную сложность создавал статус клиента. Собственник находился в стадии ликвидации. Этот факт осложнил сопровождение судебного процесса.

Мы выстроили позицию том, что вид разрешенного использования земельного участка носил смешанный характер и не позволял однозначно отнести объекты к административно-деловым или торговым. По правовой позиции Конституционного суда такой вид землепользования сам по себе не может возлагать на налогоплательщика обязанность платить налог по кадастровой стоимости — без учета фактического назначения зданий. Акты Госинспекции по контролю за объектами недвижимости и договоры аренды подтверждали: здания используются под складские и хозяйственно-бытовые нужды, а не для размещения офисов или торговли.

Московский городской суд удовлетворил требования в полном объеме. Все шесть зданий исключили из перечней за период с 2022 по 2025 год. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. С учетом того, насколько тщательно сейчас апелляция проверяет споры этой категории, сохранение решения в полном объеме — безусловно отличный результат для клиента.

В практическом плане победа открыла клиенту возможность пересчитать налог на имущество за четыре года и существенно снизить налоговую нагрузку на комплекс в дальнейшем.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТА ИСКЛЮЧИТЬ ЗДАНИЯ ИЗ ПЕРЕЧНЯ 700-ПП появились сначала на Land Law Firm.

Налоговая нагрузка резко выросла, и завод обратился к Land Law Firm.

Как мы выстроили защиту

Юристы фирмы сосредоточились на доказательстве фактического использования зданий в 2022 году. Мы собрали договоры аренды, организовали новые акты обследования и провели детальный расчет площадей. Документы показали: под офисы, торговлю и бытовые услуги использовали менее 20% общей площади. Основную часть занимали склады и производственные помещения.

Московский городской суд отказал в иске. Суд принял позицию властей и посчитал акты 2016 года достаточными доказательствами. Договоры аренды и свежие акты обследования судья отклонил — сославшись на то, что они охватывают не всю площадь зданий.

Как мы добились победы

Команда обжаловала решение в Первом апелляционном суде и доказала несостоятельность доказательной базы властей. Акты 2016 года составили без доступа внутрь зданий — фотоматериалы фиксировали только фасад и парковку. Это не могло подтверждать офисное использование. Кроме того, акты противоречили технической документации, где здания значились как склады.

Мы детально разобрали расчет Правительства Москвы и выявили грубые ошибки. Власти включили в офисные площади помещения стоматологии — медицинская деятельность не подпадает под критерии кадастрового налогообложения. Также учли площади арендатора, организацию которого зарегистрировали только в 2022 году, что недопустимо на начало налогового периода.

Отдельно мы разобрали аргумент о контрольно-кассовой технике. Регистрация ККТ по адресу зданий не подтверждает фактическую торговлю. И тем более не доказывает использование более 20% площади под эти цели.

Ключевым аргументом стало нарушение принципа состязательности. Суд первой инстанции неправомерно переложил бремя доказывания с властей на завод. Вместо того чтобы требовать от Правительства Москвы достоверных доказательств, суд заставил истца опровергать предположения шестилетней давности.

Первый апелляционный суд общей юрисдикции полностью поддержал нашу позицию и отменил решение. Суд признал акты 2016 года ненадежными, принял договоры аренды и свежие акты обследования. Апелляция установила: власти не представили достоверных доказательств использования зданий в целях кадастрового налогообложения.

Благодаря победе клиент сэкономит десятки миллионов рублей в год.

Сообщение LLF ИСКЛЮЧИЛА ЗДАНИЯ ЗАВОДА ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ, ОБЛАГАЕМЫХ ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

До перехода в Land Law Firm работала в юридическом консалтинге, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях. 

Специализируется на оптимизации налоговых и арендных платежей за объекты недвижимости, разрешении судебных споров, связанных с оформлением земельно-правовых отношений, компенсационной стоимостью изымаемого имущества, due diligence объектов недвижимости.

ОБРАЗОВАНИЕ

Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина: бакалавриат по направлению подготовки «Юриспруденция», магистратура по направлению подготовки «Международное частное право».

ЭКСПЕРТНАЯ И ПРЕПОДАВАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Мария принимает участие в подготовке обзоров судебной практики в сфере земли, недвижимости и строительства, выпускаемых командой Land Law Firm, дает экспертные комментарии для отраслевых СМИ.

Сообщение Мария Денисова появились сначала на Land Law Firm.

До перехода в Land Law Firm работала в отделе управления правами на недвижимое имущество в крупном оборонно-промышленном комплексе (ПАО «НПО «Алмаз»).

Специализируется на комплексном проведении Due Diligence объектов недвижимости, разрешении судебных споров, связанных с оформлением земельно-имущественных отношений, самовольным строительством, оптимизацией налоговых и арендных платежей.

ОБРАЗОВАНИЕ

Бакалавриат: Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА), институт частного права.

ЭКСПЕРТНАЯ И ПРЕПОДАВАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Кристина дает экспертные комментарии для отраслевых СМИ. Принимает участие в подготовке обзоров судебной практики в сфере недвижимости, выпускаемых командой Land Law Firm.

Сообщение Кристина Мершон появились сначала на Land Law Firm.

Помимо проведения due diligence перед покупкой, юристы определяли возможности изменения правового режима участков для их последующего использования под размещение промышленных объектов.

Команда провела детальный анализ действующего режима землепользования. Юристы изучили виды разрешенного использования, категории земель и особенности сельскохозяйственного назначения. Особое внимание уделили градостроительной документации: генеральному плану, правилам землепользования и застройки, проектам межевания и планировки территории. Это помогло выявить возможные обременения и ограничения использования территории под промышленные цели.

Юристы проверили законность приобретения прав на участки текущими собственниками за последние три года. Это позволило оценить юридическую чистоту объектов и минимизировать риски при их дальнейшем использовании. Дополнительно команда проанализировала потенциальные риски, связанные с возможным резервированием или изъятием участков.

Комплексная правовая оценка нашей команды позволила клиенту определить инвестиционный потенциал земель и возможности для промышленного развития территории.

Сообщение ПРОВЕЛИ КОМПЛЕКСНУЮ ПРАВОВУЮ ОЦЕНКУ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.

Компания обратилась в суд с требованием исключить объекты из перечня, поскольку считала, что они не использовались для извлечения дохода в соответствии со ст. 378.2 Налогового кодекса. Land Law Firm представляла интересы компании в этом споре.

Мы подготовили убедительную правовую позицию и доказательственную базу, которая позволила суду удовлетворить требования компании по большинству спорных объектов. Суд согласился с нашими доводами о том, что эти здания не использовались для извлечения дохода и подлежат исключению из перечня. Наша работа по делу включала и проработку позиции по одному из наиболее сложных объектов — крупного здания, для которого собрали обширную доказательственную базу о проведении масштабных ремонтных: договоры подряда, акты сдачи-приемки работ, заключения госорганов.

В результате мы добились существенного снижения налоговой нагрузки для клиента — шесть из восьми зданий исключили из перечня. Теперь налог по ним нужно платить по остаточной балансовой стоимости вместо кадастровой. Это обеспечило компании значительную экономию на налоге на имущество.

Сообщение LLF ДОБИЛАСЬ ИСКЛЮЧЕНИЯ ШЕСТИ ЗДАНИЙ КЛИЕНТА ИЗ ПЕРЕЧНЯ 700-ПП появились сначала на Land Law Firm.

Дело касается спора между китайским субподрядчиком и генеральным подрядчиком по поводу неоплаченных строительных работ. Генподрядчик отказывался платить, ссылаясь на условие договора «Pay When Paid» и ожидание оплаты от заказчика. Субподрядный контракт регулируется российским законодательством, что потребовало привлечения российских экспертов.

Подробнее об обстоятельствах спора и выводах наших экспертов по ситуации мы рассказывали здесь.

Три вопроса арбитража

1. Истек ли срок исковой давности по требованиям субподрядчика? Наша команда проанализировала хронологию событий и определила ключевую дату — 4 ноября 2022 года, когда Апелляционный суд Швеции отменил решение SCC 2017 года. Именно с этого момента субподрядчик понял, что оплаты от заказчика не будет, а значит, и генподрядчик не заплатит на основании условия «Pay When Paid». Юристы обосновали, что срок исковой давности не истек.
   
2. Действительно ли условие «Pay When Paid»? Команда провела анализ российского законодательства и судебной практики Верховного суда РФ. Мы показали, что согласно позиции Верховного суда такое условие может определять срок оплаты, но не может ставить саму обязанность платить в зависимость от действий третьих лиц. Генподрядчик несет риски неисполнения обязательств заказчиком перед субподрядчиком.
   
3. Имеет ли генподрядчик право удерживать гарантийные платежи? Юристы разъяснили, что единственным условием для оплаты работы является ее качественное выполнение в сроки. Выплата гарантийного удержания и начало течения гарантийного срока не могут зависеть от событий, которые могут не наступить или зависят от воли сторон.

Команда Land Law Firm успешно обосновала позицию субподрядчика, применив глубокое знание российского законодательства и актуальной судебной практики к сложному международному спору. Экспертное заключение помогло арбитражу CIETAC разобраться в тонкостях российского права при рассмотрении трансграничного строительного спора.

Сообщение ВЫСТУПИЛИ В КАЧЕСТВЕ ЭКСПЕРТОВ ПО РОССИЙСКОМУ ПРАВУ В CIETAC появились сначала на Land Law Firm.

Сложность заключается в том, что российская судебная практика неоднозначно трактует условие «Pay When Paid». Одни суды признают его действительным как условие о сроке оплаты, а другие считают недействительным как условие, ставящее оплату в зависимость от действий третьего лица.

Команда Land Law Firm провела анализ ситуации, изучив:

• Историю взаимоотношений сторон;
• Условия договора субподряда и других документов;
• Применимое российское законодательство;
• Практику высших судебных инстанций по аналогичным спорам в России.

Мы нашли аргументы в пользу субподрядчика и обосновали возможность признания условия «Pay When Paid» наступившим. Для этого юристы объяснили ряд ключевых обстоятельств, таких как отсутствие мотивированного отказа генподрядчика от приемки работ, а также фактическое признание сторонами условия как определяющего срок оплаты. Еще мы обратили внимание на истечение разумного срока для оплаты работ субподрядчика.

В результате наша команда подготовила для клиента обоснованную правовую позицию, которую он представил арбитражной комиссии для защиты его интересов. Проект реализован в плотном сотрудничестве с крупной юридической фирмой Китая.

Сообщение ПОДГОТОВИЛИ ПОЗИЦИЮ ПО ПОДРЯДНОМУ СПОРУ В КИТАЙСКОЙ ТОРГОВОЙ АРБИТРАЖНОЙ КОМИССИИ появились сначала на Land Law Firm.

Принимала участие в разрешении административных и имущественных споров, связанных с самовольным строительством, due diligence объектов недвижимости, правовой поддержке проектов комплексного развития территорий (КРТ).

ОБРАЗОВАНИЕ

Российский университет дружбы народов им. Патриса Лумумбы, Юридический институт, специальность «Юриспруденция».

ЭКСПЕРТНАЯ И ПРЕПОДАВАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Дарья принимает участие в подготовке обзоров судебной практики в сфере земли, недвижимости и строительства, выпускаемых командой Land Law Firm.

Сообщение Дарья Плотникова появились сначала на Land Law Firm.

Команда Land Law Firm исследовала множество данных: правила землепользования и застройки, карту градостроительного зонирования, карту границ лесного фонда по публичным и архивным данным, историю межевания и владения земельными участками. Трудность была в том, что по Челябинской области не было регламента по устранению подобных пересечений. А значит, возрастал риск отказа по той или иной причине.

Мы нашли выход — обосновали возможность применения лесной амнистии. Ею можно воспользоваться, если сведения в реестре недвижимости и государственного лесного реестра (ГЛР) различаются. Для лесной амнистии необходим ряд условий, которые юристы смогли кропотливо доказать:

• хронология образования земельных участков и сделок с ними подтверждает возникновение прав до 2016 года;
• земельные участки не относятся к случаям исключений из общих правил лесной амнистии, и др.

Мы подготовили обращение в Главное управление лесами области с целью устранения сведений из ГЛР. Орган власти после долгой переписки согласился с нашей позицией и исполнил требования клиента. В результате концерн смог перевести земли в нужную категорию без судебных разбирательств и продолжить реализацию инвестпроекта по разработке месторождения.

Сообщение БЕЗ СУДА УСТРАНИЛИ ПЕРЕСЕЧЕНИЕ С ЗЕМЛЯМИ ЛЕСНОГО ФОНДА появились сначала на Land Law Firm.

Собственник привлек Land Law Firm только на стадии судебного разбирательства. В рамках этого спора рассматривался иск о возмещении убытков, причиненных изъятием, и встречный иск Главного управления дорожного хозяйства об изъятии и установлении компенсации. Мы успели в очень короткий срок разработать механизм защиты, подкрепленный экспертными оценочными обоснованиями о составе суммы возмещения при изъятии, хотя в Московской области на тот момент было мало прецедентов по этому вопросу. Судебная экспертиза пришла к выводу, что собственник должен получить 22,1 млн руб., из которых 20 млн руб. составляют убытки.

В итоге клиент смог получить в шесть раз больше, чем ему предлагали. Позиция оказалась настолько сильна, что ответчик не стал продолжать спор в апелляционной инстанции.

Заказ услуги

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ОТСУДИТЬ В ШЕСТЬ РАЗ БОЛЬШЕ ЗА ИЗЪЯТЫЙ УЧАСТОК появились сначала на Land Law Firm.

В правовом заключении юристы LLF дали оценку градостроительного потенциала земельного участка с учетом ограничений, установленных градостроительной, правоустанавливающей и иной документацией. Юристы исследовали приобретаемый актив на предмет возможности дальнейшего использования в целях застройки объектами капитального строительства складского или производственного назначения. По выявленным рискам LLF разработала механизмы нивелирования. Дополнительно разработано решение по оптимальному использованию земельного участка под цели клиента с учетом его текущего вида разрешенного использования. Также юристы оценили возможность и соотнесли механизмы оформления права аренды и права собственности на приобретаемый земельный участок, рекомендовав выгодный и наименее рисковый вариант.

По итогу проведенной аналитики клиент получил рекомендации и дорожную карту по действиям, исполнение которых до заключения договора купли-продажи сняло с него инвестиционные и дальнейшие эксплуатационные риски.

Заказ услуги

Сообщение ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА ПО ВОПРОСАМ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ И СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА появились сначала на Land Law Firm.

Для подготовки процессуальной позиции юристы LLF провели масштабную досудебную работу, в том числе исследовали архивную землеустроительную документацию за последние 60 лет. Дело осложнилось выявлением в рамках судебной землеустроительной экспертизы дополнительных многочисленных пересечений с участками Минобороны. Тем не менее юристам удалось убедить суд в отсутствии нарушения интересов сторон в части изменения площадных характеристик единого землепользования – военного полигона. Исправление реестровой ошибки позволило привести в соответствие юридические границы земельных участков, используемых в качестве стоянки военной техники, устранив все межевые споры заинтересованных сторон.

Сообщение LAND LAW FIRM ВЫИГРАЛА СУДЕБНЫЙ СПОР ОБ ИСПРАВЛЕНИИ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА СТРОИТЕЛЬСТВА ТЕРМИНАЛА В МОРСКОМ ПОРТУ появились сначала на Land Law Firm.