Мы разобрали градостроительный режим. Генплан и правила землепользования и застройки относят участок к производственной зоне, действующий вид разрешенного использования — легкая промышленность. Но клиент планировал вести на участке чисто складскую деятельность без нового строительства. Мы показали, что действующий ВРИ этого не допускает: хранение в его рамках возможно только как часть производства, а не как самостоятельный бизнес. Использование участка под склад без изменения ВРИ грозило клиенту штрафом за нецелевое использование земли.

Проверили и ограничения территории. Весь участок расположен в приаэродромной зоне, часть — в охранных зонах линий электропередачи, на участок распространяются публичный и частный сервитуты в пользу сетевых организаций. Эти ограничения не запрещают складскую деятельность, но требуют согласования с сетевой организацией при размещении хранилищ и учета высотных ограничений при строительстве.

По итогам работы клиент получил четкую картину рисков. Сделку можно заключать, скрытых юридических препятствий нет, но перед началом складской деятельности нужно сменить вид разрешенного использования участка и учесть требования охранных зон. Это позволило клиенту избежать риска административного штрафа и спланировать использование участка без будущих споров с администрацией и сетевыми организациями.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ НАЙТИ СКРЫТЫЙ РИСК В СДЕЛКЕ И ПРЕДОТВРАТИЛА ШТРАФЫ появились сначала на Land Law Firm.

В чем была сложность

Сложность была в самой конструкции спора. Клиенту принадлежала лишь часть помещений. Но закон оценивает не использование помещений конкретного собственника, а использование всего здания целиком — ведь именно здание попало в 700-ПП. Значит, доказать отсутствие нужной доли коммерческого использования можно было только через анализ деятельности всех владельцев.

Таким образом, обычный налоговый спор превратился в масштабный проект по сбору доказательств.

Как мы помогли клиенту

Мы привлекли остальных собственников здания к участию в деле как заинтересованных лиц и организовали совместную работу с их представителями. Провели несколько стратегических совещаний и выработали единую позицию. Затем проанализировали значительный объем договоров аренды, технической документации, поэтажных планов, экспликаций, лицензий и сведений из реестра юридических лиц. Фактически мы провели собственное обследование здания и заново собрали картину его использования — именно она решала исход спора.

Правительство Москвы опиралось на результаты обследования Госинспекции по недвижимости. По ее расчетам более 20% площади здания работало на коммерческие цели. Инспекция отнесла к офисам помещения образовательных организаций, у которых есть лицензии на образовательную деятельность. Включила в расчет конференц-залы, где проводили только научные и образовательные мероприятия. Неверно определила назначение отдельных помещений и искусственно завысила долю коммерческого использования.

Мы последовательно опровергли почти каждый элемент этих расчетов.

Самым принципиальным оказался вопрос о помещениях общего пользования. Инспекция отнесла к ним почти треть здания — подвальный этаж площадью свыше 8 800 кв. м. Там расположены инженерные коммуникации, тепловые узлы, тоннели, вентиляционные камеры, ремонтные мастерские и склады. Мы доказали, что это не помещения общего пользования. Ведь они нужны для эксплуатации здания, имеют ограниченный режим доступа и не могут участвовать в расчете по применяемой методике. Именно эта ошибка исказила итоговую формулу и привела к неверному выводу о превышении 20-процентного порога.

В процессе допросили специалиста, который готовил материалы обследования. Суд все равно счел наши доводы более убедительными и согласился, что расчеты города не подтверждают оснований для налогообложения по кадастру.

Результат спора

Московский городской суд полностью удовлетворил административный иск. Он признал недействительным включение здания в перечень сразу за четыре налоговых периода — с 2022 по 2025 годы. Первый апелляционный суд оставил решение без изменения.

А это значит, что клиент сэкономит более 25 млн руб. налога на объекты. И еще столько же сэкономили другие собственники здания, которое команда LLF смогла исключить из перечня.

Сообщение ИСКЛЮЧИЛИ ЗДАНИЕ ИЗ ПЕРЕЧНЯ И СЭКОНОМИЛИ КЛИЕНТУ 25 МЛН РУБЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

После профилактического визита городская инспекция вынесла предписание: она сочла, что здание занимают офисы, а это расходится с разрешенным использованием участков. За таким выводом могут последовать штрафы, рост арендной платы, неустойка и даже досрочное расторжение аренды по инициативе города.

Клиент обратился в LLF, чтобы понять, законно ли предписание, есть ли шанс его оспорить и как действовать дальше с наименьшими потерями.

Прежде всего наши юристы проверили порядок вынесения предписания. Инспекция провела визит по официально опубликованному перечню, действовала в пределах полномочий и уложилась в сроки. Нарушений процедуры мы не нашли, поэтому оспорить документ по формальным основаниям не получится. Мы сказали об этом сразу, чтобы клиент не тратил время и деньги на бесперспективный спор.

Затем команда LLF разобрала суть претензии. Участки относятся к зоне сохраняемого землепользования, для которой градостроительный регламент не действует. Поэтому разрешенное использование определяют сведения реестра недвижимости и договор аренды, а они закрепляют за участками только склады. Мы установили: арендатор не вправе выбирать иное использование, чем предусмотрел договор. Размещение офисов закон относит к вспомогательному виду и допускает не более чем на четверть площади здания. Здание же занимают офисы целиком, поэтому вывод инспекции по существу верен.

Опираясь на этот анализ, мы предложили клиенту несколько путей. Первый — вернуть зданию складскую функцию и сократить долю офисов до четверти или менее. Второй — сменить назначение участка через изменения в городских правилах застройки, реестре недвижимости и договоре аренды. Мы предупредили, что второй путь надежнее в долгосрочной перспективе, но требует времени и ведет к росту кадастровой стоимости, арендной платы и налогов.

Кроме того, юристы LLF рассчитали цену бездействия. Если клиент не исполнит предписание в срок, его ждут административные штрафы по федеральному и московскому законодательству, договорная неустойка, одностороннее повышение арендной платы и даже риск расторжения аренды. Этот расчет помог клиенту взвесить, что дешевле — устранить нарушение или расплачиваться за бездействие.

В итоге команда LLF передала клиенту детальную дорожную карту, где каждый сценарий мы оценили по срокам, стоимости и рискам. С ней собственник сможет выбрать экономически оправданный вариант, заранее просчитать затраты, свести к минимуму риск штрафов и сохранить важнейший бизнес-актив.

Сообщение LLF РАЗРАБОТАЛА ДЛЯ КЛИЕНТА СТРАТЕГИЮ ДЕЙСТВИЙ ПОСЛЕ ПРЕДПИСАНИЯ О НЕЦЕЛЕВОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ появились сначала на Land Law Firm.

В ходе предварительной проверки наши юристы выявили правовой дефект: продавец зарегистрировал право собственности на помещения, но право общей долевой собственности на земельный участок под зданием в ЕГРН никто не оформил. Перед нами стояла задача оценить, насколько безопасно покупать объект в такой конструкции, определить риски и предложить механизм сделки, который защитит интересы покупателя.

Специалисты LLF проанализировали правовой статус помещений и участка, исследовали судебную практику и позицию Росреестра по переходу прав на землю при продаже нежилых помещений. Мы оценили риск приостановки государственной регистрации и последствия того, что доля в праве на участок остается незарегистрированной.

Дальше наши юристы рассмотрели варианты оформления права собственности на участок и механизмы, которые понуждают застройщика совершить нужные регистрационные действия. Мы разработали несколько вариантов структурирования сделки с разным уровнем защиты покупателя и подготовили рекомендации по договорным механизмам, которые снижают риски до момента оформления прав на землю.

По итогам консультации клиент получил оценку всех существенных рисков, рекомендации по их минимизации и оптимальной структуре приобретения. В частности, мы предложили договорную конструкцию, которая исключает риск расхождения прав на помещения и участок, и предусмотрели механизмы защиты покупателя на случай, если продавец или застройщик затянет регистрацию.

Сообщение LLF ПРОВЕРИЛА РИСКИ ПОКУПКИ ПОМЕЩЕНИЙ В ПАРКИНГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Спор начался с выездного обследования здания, которое принадлежит клиенту. Госинспекция решила, что внутри собственник возвел незаконные межэтажные перекрытия, и направила рекомендации об их демонтаже. По сути ведомство потребовало снести складское оборудование, которое клиент разместил в собственном здании. Первая инстанция и апелляция встали на сторону клиента — теперь это подтвердила и кассация.

Суды установили, что Госинспекция превысила полномочия. После выездного обследования закон запрещает выдавать предписания об устранении нарушений. Ведомство обошло запрет — оформило предписание под видом «рекомендаций». Кассация поддержала этот вывод. Документ прямо указывал на конкретные нарушения и требовал их устранить, поэтому по содержанию он остается предписанием, а не профилактической мерой.

Отдельно стоит объяснить, почему мы вообще доказывали характеристики самого объекта. Формально мы оспаривали ненормативный акт — то есть законность процедуры. Но и суд, и ответчик вышли за пределы предмета спора и начали исследовать сам объект. Поэтому мы представили и доказательства по существу.

Мы подтвердили, что мезонинный склад не относится к объектам капитального строительства. Он не появился в результате капитальной реконструкции и не обладает признаками недвижимости. Привлеченный специалист показал: это сборно-разборная конструкция на колоннах, а не межэтажное перекрытие и не часть здания. Для такого оборудования согласования не нужны.

Следовательно, у города не было правовых оснований предъявлять претензии к этому оборудованию — ни у Госинспекции, ни у Департамента городского имущества. Здание принадлежит собственнику, и размещение склада внутри не нарушало закон.

Сообщение LLF ОТСТОЯЛА В КАССАЦИИ ОТМЕНУ НЕЗАКОННЫХ ДЕЙСТВИЙ ГОСИНСПЕКЦИИ появились сначала на Land Law Firm.

Изначально допсоглашение изменило цель использования участка с эксплуатации существующего здания на проектирование и строительство нового объекта. Клиент платил повышенную арендную плату именно за строительную составляющую, хотя фактически возводить объект не мог: после включения территории в КРТ получение нового градостроительного плана земельного участка стало невозможным, а срок действия ранее выданного ГПЗУ истек.

Основная сложность дела заключалась в отсутствии релевантной судебной практики. Суды, как правило, расторгают договоры аренды целиком. Тогда как наша задача — сохранить договор в части эксплуатации здания и одновременно прекратить действие дополнительного соглашения о смене цели использования участка. Расторжение договора полностью повлекло бы для клиента серьезные риски: при реализации КРТ участок могли изъять без компенсации права аренды. Кроме того, расторжение и повторное заключение аналогичного договора создали бы для клиента ненужные административные издержки.

Юристы LLF выстроили правовую позицию вокруг существенного изменения обстоятельств. Мы доказали, что при подписании дополнительного соглашения стороны не могли предвидеть последующее включение участка в зону КРТ и связанную с этим невозможность получения нового ГПЗУ. Дополнительно мы обосновали, что у клиента как собственника здания на участке есть исключительное право на аренду земли под этим зданием, и расторжение дополнительного соглашения возвращает договор к его исходной цели — эксплуатации объекта недвижимости.

Отдельно мы опровергли возражения департамента. Довод о необходимости предварительного решения Градостроительно-земельной комиссии в ситуации нашего клиента не имеет правового значения для изменения условий договора. Ведь предложение заключить новый договор аренды нарушало бы права клиента, который ранее уже реализовал исключительное право на аренду участка под принадлежащим ему зданием.

Суд согласился с нашей позицией и аннулировал дополнительное соглашение, сохранив основной договор аренды в силе. Для клиента это значимый результат: если решение устоит в апелляции, он сможет избавиться от обязательств по строительству и повышенной арендной платы, сохранить право аренды участка и избежать рисков, связанных с возможным изъятием земли в рамках КРТ.

Сообщение СОХРАНИЛИ КЛИЕНТУ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА В ЗОНЕ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ появились сначала на Land Law Firm.

Что мы сделали

Сначала мы проанализировали градостроительный режим, правовой статус объектов недвижимости, влияние зон с особыми условиями использования территорий. Провели натурный осмотр, сопоставили фактическое состояние зданий с документацией БТИ, оценили ранее произведенные изменения. Параллельно сформировали матрицу рисков с возможными штрафами и отказами госорганов на каждом этапе.

Ключевая развилка возникла сразу — перераспределение или объединение. Перераспределение отпало быстро: один из участков находился в публичной собственности, занимал всего 57 «квадратов» и фактически использовался клиентом, но права на него оформлены не были. Частичное присоединение не решало задачу.

Остановились на выкупе публичного участка с последующим объединением. Закон не допускает возникновения общей собственности публично-правового образования и частного лица при объединении земель, поэтому выкуп становился обязательным первым шагом.

У участков оказались разные виды разрешенного использования — «деловое управление» и «эксплуатация здания в административных целях». Еще недавно пришлось бы сначала приводить все к единому ВРИ, но новые нормы законодательства от марта 2026 года разрешают объединять участки с разными ВРИ — правда, только в границах одной территориальной зоны. А участки клиента попали в две разные территориальные зоны по ПЗЗ. Значит, параллельно требовалось инициировать внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Отдельный узел — проект межевания территории. По действующему ПМТ один из участков частично относился к территории соседнего многоквартирного дома. При этом для корректировки ПМТ нужно учитывать два момента:

1. В реестре содержались устаревшие данные о площади и этажности зданий, что могло стать самостоятельным основанием для отказа.
2. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, но нарушение прав третьих лиц остается одним из оснований для отказа в корректировке, и социальный риск здесь высокий. Поэтому нужно подумать о согласовании с собственниками помещений в МКД.

Результат

Результатом комплексной правовой аналитики стала дорожная карта — клиент получил пошаговый план с правильной очередностью этапов и механизмами митигации рисков на каждом из них. Он дает правообладтелю ясное понимание того, в какой последовательности двигаться к единой площадке.

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ СОБРАТЬ ЧЕТЫРЕ УЧАСТКА В ЕДИНУЮ ПЛОЩАДКУ появились сначала на Land Law Firm.

Объект представляет собой бывший завод, который сейчас используется под производственные и административные нужды. Земельный участок арендован у города. Разрешенный вид использования — производственная деятельность и деловое управление. Однако фактическое использование здания вызывало вопросы у клиента.

Что мы сделали

Специалисты LLF провели натурный осмотр объекта и зафиксировали фактическое состояние всех этажей. Юристы детально изучили документы БТИ, сведения ЕГРН, договор аренды земельного участка и Правила землепользования и застройки Москвы. Команда проанализировала градостроительные нормативы и требования к содержанию фасадов.

Любопытной особенностью проекта стал анализ правовой неопределенности в московском законодательстве. Правила землепользования содержат два пункта о вспомогательных видах использования — общий для всех зон и специальный для производственных территорий. Судебная практика по этому вопросу не сформирована, что создавало дополнительный риск для оценки законности текущего использования объекта.

Особое внимание мы уделили выявлению признаков самовольного строительства. Юристы обнаружили пристройку в виде транспортировочной ленты между двумя зданиями, возведение межэтажных перекрытий, оборудование входных групп и множественные изменения оконных проемов. Команда установила, что первый этаж на 90% занимает таксопарк с мойкой и ремонтом автомобилей, второй этаж частично используется под склад автозапчастей. Эти виды деятельности не соответствуют основному разрешенному использованию участка.

Еще наши специалисты проверили соответствие фактического использования требованиям градостроительного законодательства. Мы выяснили, что размещение таксопарка и складов превышает допустимые 25% от общей площади здания для вспомогательных видов использования. Кроме того, команда зафиксировала частичное обрушение кровли на верхних этажах, которые находятся в аварийном состоянии.

Юристы проанализировали нюансы кадастрового учета. Из-за пристройки-ленты одно из зданий некорректно отображается в ЕГРН как расположенное на двух земельных участках. В выписке ЕГРН содержится отметка о том, что участок подлежит снятию с кадастрового учета, однако эта запись не влечет фактических рисков, поскольку право аренды зарегистрировано своевременно.

Какой результат получил клиент

LLF выявила девять возможных юридических рисков. Во-первых, высокий риск привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка по статье 8.8 КоАП РФ со штрафом от 1,5% до 2% кадастровой стоимости участка. Во-вторых, риск признания здания самовольной постройкой из-за выполненных без разрешительной документации реконструкций.

В-третьих, команда установила высокий риск договорной ответственности перед арендодателем — Департаментом городского имущества Москвы. За нарушение условий договора предусмотрен штраф в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка. В-четвертых, юристы отметили риск досрочного расторжения договора аренды по инициативе города в связи с самовольным строительством.

Отдельный риск связан с включением земельного участка в зону комплексного развития территории. Проект решения о КРТ уже выпущен, что создает предпосылки для расторжения договора аренды и возможного изъятия объекта для государственных нужд.

Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации. Мы предложили либо сократить использование здания под таксопарк и склады до 25% от общей площади, либо изменить вид разрешенного использования участка через внесение изменений в ПЗЗ.

Наши юристы посоветовали провести строительно-техническую экспертизу для оценки влияния выполненных работ на безопасность здания. А в случае негативного заключения эксперта — привести здание в соответствие с исходными поэтажными планами, поскольку запрет на реконструкцию в договоре аренды не позволяет легализовать изменения через суд.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ВЫЯВИТЬ РИСКИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ОБЪЕКТЕ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Клиент владеет двухэтажным производственно-административным зданием 1951 года постройки на востоке столицы. Здание расположено на федеральном земельном участке, который клиент арендует у Росимущества по долгосрочному договору. В ходе реконструкции к зданию возвели третий этаж без получения разрешительной документации.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в суд с требованиями признать надстройку самовольной постройкой и обязать клиента снести третий этаж, вернув здание в состояние начала 2000-х годов. Истцы настаивали на том, что реконструкция проведена с нарушением градостроительного законодательства — без разрешения на строительство и без предоставления земельного участка под реконструкцию.

Судебный процесс

Специалисты LLF выстроили защиту на том, что здание полностью соответствует всем нормам безопасности, не нарушает права третьих лиц и публичные интересы. АСГМ отказал в удовлетворении иска, а 9-й ААС поддержал это решение.

Однако Арбитражный суд Московского округа в апреле 2025 года отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. Кассация указала на необходимость более детального исследования вопроса о возможности сохранения постройки. Также окружной суд посчитал, что суды неправильно оценили права истцов на обращение в суд. Несмотря на то, что земельный участок принадлежит Российской Федерации, городские власти Москвы уполномочены регулировать градостроительную деятельность и выступать с такими исками в защиту публичных интересов, указал окружной суд.

Такое развитие событий часто означает, что дело становится проигрышным, но команда LLF не опустила руки.

Судебный процесс, второй круг

При повторном рассмотрении в нашу пользу сыграла экспертиза, проведенная еще на первом круге. Эксперты подтвердили, что надстройка соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. Здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Эксперты также установили, что приведение здания в первоначальное состояние потребует разборки кровли, отключения инженерных коммуникаций и масштабных восстановительных работ в сопредельных конструкциях.

Команда LLF настаивала на применении принципа пропорциональности: снос является крайней мерой и должен быть соразмерен нарушению. Наши юристы доказали, что единственным признаком самовольной постройки выступает отсутствие разрешения на строительство. При этом здание в обновленном виде не нарушает ни частных, ни публичных интересов. Земельный участок находится в федеральной собственности, а не в собственности города Москвы. Поэтому материальные права истцов не нарушены.

В ноябре мы смогли убедить в этом АСГМ, который вновь отказал городским властям в удовлетворении иска. В феврале решение подтвердил 9-й ААС: суд подтвердил, что истцы так и не смогли подтвердить, что реконструкция нарушает публичный интерес. А наличие у них права на такой иск еще не означает, что есть основания для сноса объекта.

Команда LLF дважды защитила интересы клиента и сохранила производственное здание от принудительного сноса, несмотря на отмену первоначальных судебных актов кассационной инстанцией.

Сообщение LLF ДВАЖДЫ ОТСТОЯЛА ЗДАНИЕ КЛИЕНТА ОТ ТРЕБОВАНИЙ О СНОСЕ НАДСТРОЙКИ появились сначала на Land Law Firm.

Первым делом мы провели комплексный правовой аудит. Выяснилось, что в ЕГРН содержались противоречивые сведения о расположении здания — по документам оно якобы стояло сразу на двух земельных участках, один из которых принадлежал РФ и предназначался для эксплуатации железных дорог. При этом фактически здание находилось только на арендованном участке клиента. Проанализировав техническую документацию за несколько лет, мы также обнаружили признаки незаконной реконструкции — изменились площади, появились новые перегородки и проемы без соответствующих разрешений.

Дальше начался детальный разбор градостроительных ограничений. Земельный участок находился в археологической зоне, что требовало проведения полевых работ перед началом реконструкции. Действующий договор аренды предусматривал только эксплуатацию здания, а для получения разрешения на строительство нужно было менять цель аренды. Старая проектная документация оказалась непригодной — градостроительный план давно утратил силу.

Наши юристы разработали пошаговую дорожную карту с четкими сроками и последовательностью действий. Они описали процедуру исправления реестровой ошибки о местоположении здания, порядок получения нового ГПЗУ, технических условий, прохождения археологических и историко-культурных согласований. Отдельно прописали механизм внесения изменений в договор аренды и объяснили, как это повлияет на арендные платежи.

Особое внимание мы уделили рискам. Выявленная самовольная реконструкция могла привести к включению объекта в реестр проблемных зданий с запретом регистрационных действий. Нецелевое использование помещений арендаторами грозило проверками и отказами в госуслугах. Мы порекомендовали сначала освободить часть площадей от торговых арендаторов, чтобы снизить долю вспомогательных видов использования до допустимых 25%.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРОВЕСТИ ЮРИДИЧЕСКИ БЕЗУПРЕЧНУЮ РЕКОНСТРУКЦИЮ появились сначала на Land Law Firm.

Фирма задумала организовать дорогу через несколько земельных участков, часть которых находилась в аренде у других землепользователей, а часть не была сформирована. Ключевым препятствием стало расположение всех участков в зоне сельскохозяйственных угодий. Это территории с особым правовым режимом, где градостроительные регламенты не устанавливаются, а возможности строительства жестко ограничены.

Команда LLF проанализировала два сценария: строительство полноценной автомобильной дороги и альтерантивный вариант организации проезда путем укладки дорожных плит. Юристы изучили градостроительную документацию, правовой статус земельных участков, наложенные охранные зоны инженерных коммуникаций и действующие ограничения по использованию земель.

Специалисты фирмы выявили: оба варианта несут высокие риски привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности. Планируемые работы — выемка грунта, замена его строительными материалами и укладка плит, — приводят к уничтожению плодородного слоя почвы. Это нарушает экологическое законодательство и принцип особой охраны сельхозугодий. Поэтому команда подробно описала возможные санкции, включая штрафы по нескольким статьям КоАП, а также предъявление требований о рекультивации и возмещении вреда почве.

Дополнительно юристы отметили перспективы изменения границ сельхозугодий как способа легализации проезда. В результате нашей работы клиент получил варианты возможных путей решения задачи, а также оценку рисков, которых теперь может избежать.

Сообщение ОЦЕНИЛИ ВОЗМОЖНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЕЗДА ЧЕРЕЗ ЗЕМЛИ КЛИЕНТА появились сначала на Land Law Firm.

До перехода в Land Law Firm работала в юридическом консалтинге, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях. 

Специализируется на оптимизации налоговых и арендных платежей за объекты недвижимости, разрешении судебных споров, связанных с оформлением земельно-правовых отношений, компенсационной стоимостью изымаемого имущества, due diligence объектов недвижимости.

ОБРАЗОВАНИЕ

Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина: бакалавриат по направлению подготовки «Юриспруденция», магистратура по направлению подготовки «Международное частное право».

ЭКСПЕРТНАЯ И ПРЕПОДАВАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Мария принимает участие в подготовке обзоров судебной практики в сфере земли, недвижимости и строительства, выпускаемых командой Land Law Firm, дает экспертные комментарии для отраслевых СМИ.

Сообщение Мария Денисова появились сначала на Land Law Firm.

До перехода в Land Law Firm работала в отделе управления правами на недвижимое имущество в крупном оборонно-промышленном комплексе (ПАО «НПО «Алмаз»).

Специализируется на комплексном проведении Due Diligence объектов недвижимости, разрешении судебных споров, связанных с оформлением земельно-имущественных отношений, самовольным строительством, оптимизацией налоговых и арендных платежей.

ОБРАЗОВАНИЕ

Бакалавриат: Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА), институт частного права.

ЭКСПЕРТНАЯ И ПРЕПОДАВАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Кристина дает экспертные комментарии для отраслевых СМИ. Принимает участие в подготовке обзоров судебной практики в сфере недвижимости, выпускаемых командой Land Law Firm.

Сообщение Кристина Мершон появились сначала на Land Law Firm.

Мы проанализировали три ключевых сценария развития событий.

• Первый — как признание разрешения незаконным повлияет на правовой статус самого здания.
• Второй — можно ли оспорить сделку, по которой нынешний владелец купил участок у администрации.
• Третий — сможет ли муниципалитет забрать участок обратно, если клиент его все-таки приобретет.

Анализ показал: если суд признает разрешение на ввод незаконным, у продавца не было оснований регистрировать право собственности на завершенное здание. А значит, не было и права покупать под ним землю без торгов — такую возможность закон дает только собственникам построенных объектов. Договор купли-продажи участка между администрацией и компанией нарушает требования Земельного кодекса и посягает на публичные интересы, поэтому его квалифицируют как ничтожную сделку.

Юристы LLF выяснили, что муниципалитет или прокурор могут потребовать вернуть участок в собственность города. Если компания-продавец его уже не владеет, город вправе истребовать землю у любого следующего покупателя через виндикационный иск. Суды в таких спорах предъявляют жесткие требования к добросовестности приобретателей и часто встают на сторону муниципалитета, даже когда формальный трехлетний срок давности уже прошел.

Наше исследование показало: даже добросовестное поведение покупателя не гарантирует защиту от изъятия. Суды применяют повышенные стандарты проверки сделок с муниципальным имуществом. Если первоначальный договор признают ничтожным, выбытие участка из собственности города сочтут совершенным помимо воли, что открывает путь для виндикации. Это происходит независимо от того, знал ли новый владелец о проблемах.

Мы подготовили детальное заключение с оценкой вероятности каждого сценария и практическими рекомендациями. Клиенту объяснили: при заключении сделки критически важно включить в договор положения об ответственности продавца за обстоятельства, возникшие до продажи. Также мы описали модель добросовестного поведения, которая может снизить риски в случае судебного спора — хотя полностью их не устранит.

Сообщение LLF ВЫЯВИЛА РИСК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЛИ ДО ПОКУПКИ АКТИВА КЛИЕНТОМ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы провели детальный анализ градостроительной документации. Они установили полное соответствие правового режима участка складскому назначению. Территориальная зона позволяет размещение производственных объектов третьего класса опасности, куда входят складские сооружения.

Специалисты изучили влияние ограничений на планируемую деятельность. Зона химического заражения не закреплена в правилах землепользования и застройки. Она не содержит запретов на складскую деятельность. По характеру ограничений зона похожа на санитарно-защитную территорию, где действуют запреты только на жилые объекты и производство продуктов питания.

Команда выявила главный риск — необходимость получения положительного заключения государственной экологической экспертизы. Федеральное законодательство об особо охраняемых территориях не запрещает складскую деятельность, но требует экологической экспертизы проектной документации.

Итогом анализа стало заключение об отсутствии существенных правовых препятствий для строительства и эксплуатации складов. Единственное обязательное требование — прохождение государственной экологической экспертизы на этапе проектирования.

Сообщение LLF ОЦЕНИЛА ВОЗМОЖНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА СКЛАДА НА УЧАСТКЕ С ОГРАНИЧЕНИЯМИ появились сначала на Land Law Firm.