Клиент владеет земельным участком с гостиницей, 80% площади которого вошли в зону охраняемого природного ландшафта ЗОЛ-2 объекта культурного наследия регионального значения «Здания военного госпиталя (до 1920 г. — казармы Амурского казачьего полка)».

Но принятое в 2024-м постановление регионального правительства существенно ограничило возможности по реконструкции и развитию объекта. После этого клиент обратился к нашей фирме за консультацией.

Что мы сделали

Юристы LLF провели детальный анализ соблюдения порядка принятия Постановления и выяснили: размер охранной зоны ЗОЛ-2 определяется исключительно мнением историко-культурных экспертов. Законодательство не устанавливает конкретные параметры такой зоны. При этом режим использования земельного участка соответствует критериям полноты и предсказуемости, а также определенности и реализуемости.

Важным результатом работы стало обнаружение существенных нарушений процедуры размещения Акта государственной историко-культурной экспертизы. В документе на момент действия постановления отсутствовали сведения об установлении какой-либо охранной зоны в отношении части земельного участка клиента. Команда также установила нарушение порядка проведения общественных обсуждений.

Какие решения предложили клиенту

По результатам анализа Land Law Firm разработала для клиента два варианта защиты прав.

Первый — оспорить правительственное постановление в части установления охранной зоны ЗОЛ-2. При этом юристы оценили вероятность удовлетворения требований как высокую при условии признания судом выявленных нарушений существенными. 

Второй вариант — взыскать убытки, причиненные ограничением прав собственника, в размере разницы между рыночной стоимостью участка до и после установления ограничений.

Для повышения шансов на успех в суде специалисты LLF рекомендовали клиенту провести независимую историко-культурную экспертизу, которая может стать дополнительным доказательством при оспаривании постановления. Еще одна рекомендация — заказать оценку рыночной стоимости земельного участка для точного определения размера потенциальных убытков.

Сообщение LLF РАЗРАБОТАЛА СТРАТЕГИЮ ЗАЩИТЫ ВЛАДЕЛЬЦА ГОСТИНИЦЫ ОТ НЕЗАКОННЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Застройщик планировал построить коттеджный поселок комфорт-класса с инфраструктурой. Однако в 2022 году на участки наложили зону комплексного развития территории (КРТ). Это означало, что строительство можно вести только по специальной процедуре. То есть, при наличии договора о комплексном развитии, утвержденного проекта планировки и выполнении обязательств перед местными властями.

Юристы провели комплексный анализ правового статуса участков и документации по территориальному планированию. Они установили: параметры КРТ, введенные в 2022 году через изменения в ПЗЗ, противоречат действующему Генеральному плану. Ключевым аргументом стал тот факт, что еще в 2020 году земельный массив включили в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2) для более эффективного использования.

На основе полученных данных юристы разработали для клиента дорожную карту — пошаговый план действий для клиента. Его реализация дает шанс на снятие ограничений КРТ и приведение ПЗЗ в соответствие с Генпланом.

Таким образом, благодаря поддержке команды LLF клиент получил возможность реализовать проект строительства коттеджного поселка.

Инвестиции в строительство и рекреацию для жилой и коммерческой недвижимости остаются одним из главных трендов последних 5 лет. Об этом говорит рост стоимости недвижимости на 70%. При этом регулирование строительных процедур в Московской области имеет существенные отличия от столичных норм, в связи с чем компаниям может понадобиться углубленная экспертиза от их юридических представителей.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛИ КЛИЕНТА ПО ВОПРОСУ ПРОТИВОРЕЧИЯ КРТ ГЕНПЛАНУ появились сначала на Land Law Firm.

Спор касался земельного участка в Подмосковье, где компания планировала выпускать хлебобулочные изделия. Администрация требовала расторгнуть долгосрочный договор аренды. Чиновники утверждали, что арендатор не использует участок по назначению. За 20 лет компания не построила на участке капитальных объектов, хотя земля предназначалась для производственно-складской деятельности. Клиент обратился за помощью к команде LLF.

Наши юристы изучили историю использования участка с 2004 года. Они нашли несколько важных фактов. Команда доказала суду: строительству мешали объективные препятствия. Первоначальный договор аренды запрещал любое строительство. Генплан и проект планировки территории предполагали другое использование участка. Земля находилась в зоне комплексного развития – это требовало дополнительных согласований. Юристы показали: клиент активно боролся с ограничениями. Он добился отмены старого проекта планировки и получил новый градостроительный план.

Особое внимание юристы уделили периоду после 2020 года, когда клиент начал активно осваивать участок: компания провела инженерно-геологические и экологические исследования, получила технические условия на подключение к сетям, подготовила проектную документацию и начала планировку территории. Важным аргументом стало размещение на участке некапитальных складов – это соответствовало разрешенному использованию земли.

В результате суд принял доводы юристов и полностью отказал Администрации в иске. Апелляция позднее подтвердила решение (дело № А41-56441/2023).

Таким образом, команда LLF смогла сохранить за клиентом право аренды земельного участка, а также защитить его инвестиции в проект строительства нового производственно-складского комплекса для реализации продукции во флагманских магазинах сети по всей России.

Сообщение LAND LAW FIRM СОХРАНИЛА ЗА КЛИЕНТОМ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.

• Вид разрешенного использования участка (ВРИ) не подходит для строительства склада, но местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) позволяют его изменить;
• Строительство склада надо согласовать с соответствующим органом Росавиации, иначе клиент рискует не получить разрешение на строительство (земельный участок входит в границы приаэродромной территории, но они не установлены в надлежащем порядке);
• Если клиент решит приобрести часть земли, которая пересекается с зоной инженерных коммуникаций, потребуется еще одно разрешение;
• Из-за линий электропередач (ЛЭП) на участок наложен сервитут. Мы рассказали клиенту, какие ограничения это означает для собственника.

Еще юристы Land Law Firm проанализировали договор купли-продажи и дали рекомендации, как потенциальному покупателю защитить свои права, например:

• в каком порядке производить оплату, чтобы избежать риска потери денежных средств до регистрации перехода права собственности на земельный участок;
• как закрепить юридически обязательные заверения продавца о том, что участок свободен от притязаний третьих лиц и пригоден для строительства склада;
• и т. д.

Благодаря развернутой правовой справке от Land Law Firm клиент больше узнал о градостроительном потенциале участка и его ограничениях, а также получил рекомендации, как защитить себя при составлении договора купли-продажи. Теперь он сможет принять взвешенное решение, покупать участок или нет, учитывая временные и финансовые затраты на получение согласований, смену ВРИ и другие действия.

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ ЗЕМЛИ ПОД СКЛАД появились сначала на Land Law Firm.

В ходе судебного процесса юристам LLF удалось доказать неправильную квалификацию Инспекцией действий девелопера, недостоверность рапорта и отсутствие события правонарушения. Для усиления позиции юристами в суд было представлено заключение строительно-технического специалиста. При указанных обстоятельствах суд признал, что оспариваемое постановление содержит неправильную квалификацию правонарушения. Неправомерность привлечения к административной ответственности подтвердили суды апелляционной и кассационной инстанций.

Сообщение ЗАЩИТИЛИ КРУПНОГО ДЕВЕЛОПЕРА ОТ АДМИНИСТРАТИВНОГО ШТРАФА ЗА НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Сообщение ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КРУПНОГО ТЕХНИЧЕСКОГО ЦЕНТРА появились сначала на Land Law Firm.