В чем была сложность

Сложность была в самой конструкции спора. Клиенту принадлежала лишь часть помещений. Но закон оценивает не использование помещений конкретного собственника, а использование всего здания целиком — ведь именно здание попало в 700-ПП. Значит, доказать отсутствие нужной доли коммерческого использования можно было только через анализ деятельности всех владельцев.

Таким образом, обычный налоговый спор превратился в масштабный проект по сбору доказательств.

Как мы помогли клиенту

Мы привлекли остальных собственников здания к участию в деле как заинтересованных лиц и организовали совместную работу с их представителями. Провели несколько стратегических совещаний и выработали единую позицию. Затем проанализировали значительный объем договоров аренды, технической документации, поэтажных планов, экспликаций, лицензий и сведений из реестра юридических лиц. Фактически мы провели собственное обследование здания и заново собрали картину его использования — именно она решала исход спора.

Правительство Москвы опиралось на результаты обследования Госинспекции по недвижимости. По ее расчетам более 20% площади здания работало на коммерческие цели. Инспекция отнесла к офисам помещения образовательных организаций, у которых есть лицензии на образовательную деятельность. Включила в расчет конференц-залы, где проводили только научные и образовательные мероприятия. Неверно определила назначение отдельных помещений и искусственно завысила долю коммерческого использования.

Мы последовательно опровергли почти каждый элемент этих расчетов.

Самым принципиальным оказался вопрос о помещениях общего пользования. Инспекция отнесла к ним почти треть здания — подвальный этаж площадью свыше 8 800 кв. м. Там расположены инженерные коммуникации, тепловые узлы, тоннели, вентиляционные камеры, ремонтные мастерские и склады. Мы доказали, что это не помещения общего пользования. Ведь они нужны для эксплуатации здания, имеют ограниченный режим доступа и не могут участвовать в расчете по применяемой методике. Именно эта ошибка исказила итоговую формулу и привела к неверному выводу о превышении 20-процентного порога.

В процессе допросили специалиста, который готовил материалы обследования. Суд все равно счел наши доводы более убедительными и согласился, что расчеты города не подтверждают оснований для налогообложения по кадастру.

Результат спора

Московский городской суд полностью удовлетворил административный иск. Он признал недействительным включение здания в перечень сразу за четыре налоговых периода — с 2022 по 2025 годы. Первый апелляционный суд оставил решение без изменения.

А это значит, что клиент сэкономит более 25 млн руб. налога на объекты. И еще столько же сэкономили другие собственники здания, которое команда LLF смогла исключить из перечня.

Сообщение ИСКЛЮЧИЛИ ЗДАНИЕ ИЗ ПЕРЕЧНЯ И СЭКОНОМИЛИ КЛИЕНТУ 25 МЛН РУБЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

В ходе предварительной проверки наши юристы выявили правовой дефект: продавец зарегистрировал право собственности на помещения, но право общей долевой собственности на земельный участок под зданием в ЕГРН никто не оформил. Перед нами стояла задача оценить, насколько безопасно покупать объект в такой конструкции, определить риски и предложить механизм сделки, который защитит интересы покупателя.

Специалисты LLF проанализировали правовой статус помещений и участка, исследовали судебную практику и позицию Росреестра по переходу прав на землю при продаже нежилых помещений. Мы оценили риск приостановки государственной регистрации и последствия того, что доля в праве на участок остается незарегистрированной.

Дальше наши юристы рассмотрели варианты оформления права собственности на участок и механизмы, которые понуждают застройщика совершить нужные регистрационные действия. Мы разработали несколько вариантов структурирования сделки с разным уровнем защиты покупателя и подготовили рекомендации по договорным механизмам, которые снижают риски до момента оформления прав на землю.

По итогам консультации клиент получил оценку всех существенных рисков, рекомендации по их минимизации и оптимальной структуре приобретения. В частности, мы предложили договорную конструкцию, которая исключает риск расхождения прав на помещения и участок, и предусмотрели механизмы защиты покупателя на случай, если продавец или застройщик затянет регистрацию.

Сообщение LLF ПРОВЕРИЛА РИСКИ ПОКУПКИ ПОМЕЩЕНИЙ В ПАРКИНГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Спор начался с выездного обследования здания, которое принадлежит клиенту. Госинспекция решила, что внутри собственник возвел незаконные межэтажные перекрытия, и направила рекомендации об их демонтаже. По сути ведомство потребовало снести складское оборудование, которое клиент разместил в собственном здании. Первая инстанция и апелляция встали на сторону клиента — теперь это подтвердила и кассация.

Суды установили, что Госинспекция превысила полномочия. После выездного обследования закон запрещает выдавать предписания об устранении нарушений. Ведомство обошло запрет — оформило предписание под видом «рекомендаций». Кассация поддержала этот вывод. Документ прямо указывал на конкретные нарушения и требовал их устранить, поэтому по содержанию он остается предписанием, а не профилактической мерой.

Отдельно стоит объяснить, почему мы вообще доказывали характеристики самого объекта. Формально мы оспаривали ненормативный акт — то есть законность процедуры. Но и суд, и ответчик вышли за пределы предмета спора и начали исследовать сам объект. Поэтому мы представили и доказательства по существу.

Мы подтвердили, что мезонинный склад не относится к объектам капитального строительства. Он не появился в результате капитальной реконструкции и не обладает признаками недвижимости. Привлеченный специалист показал: это сборно-разборная конструкция на колоннах, а не межэтажное перекрытие и не часть здания. Для такого оборудования согласования не нужны.

Следовательно, у города не было правовых оснований предъявлять претензии к этому оборудованию — ни у Госинспекции, ни у Департамента городского имущества. Здание принадлежит собственнику, и размещение склада внутри не нарушало закон.

Сообщение LLF ОТСТОЯЛА В КАССАЦИИ ОТМЕНУ НЕЗАКОННЫХ ДЕЙСТВИЙ ГОСИНСПЕКЦИИ появились сначала на Land Law Firm.

Проект сопровождался рядом особенностей. Клиент одновременно являлся собственником земельного участка под зданиями. Это типичная зона риска: вид разрешенного использования земли становится главным основанием для включения объектов в перечень. Судебная практика по таким делам остается неоднозначной, поэтому подобным спорам суды уделяют повышенное внимание.

Дополнительную сложность создавал статус клиента. Собственник находился в стадии ликвидации. Этот факт осложнил сопровождение судебного процесса.

Мы выстроили позицию том, что вид разрешенного использования земельного участка носил смешанный характер и не позволял однозначно отнести объекты к административно-деловым или торговым. По правовой позиции Конституционного суда такой вид землепользования сам по себе не может возлагать на налогоплательщика обязанность платить налог по кадастровой стоимости — без учета фактического назначения зданий. Акты Госинспекции по контролю за объектами недвижимости и договоры аренды подтверждали: здания используются под складские и хозяйственно-бытовые нужды, а не для размещения офисов или торговли.

Московский городской суд удовлетворил требования в полном объеме. Все шесть зданий исключили из перечней за период с 2022 по 2025 год. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. С учетом того, насколько тщательно сейчас апелляция проверяет споры этой категории, сохранение решения в полном объеме — безусловно отличный результат для клиента.

В практическом плане победа открыла клиенту возможность пересчитать налог на имущество за четыре года и существенно снизить налоговую нагрузку на комплекс в дальнейшем.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТА ИСКЛЮЧИТЬ ЗДАНИЯ ИЗ ПЕРЕЧНЯ 700-ПП появились сначала на Land Law Firm.

Изначально допсоглашение изменило цель использования участка с эксплуатации существующего здания на проектирование и строительство нового объекта. Клиент платил повышенную арендную плату именно за строительную составляющую, хотя фактически возводить объект не мог: после включения территории в КРТ получение нового градостроительного плана земельного участка стало невозможным, а срок действия ранее выданного ГПЗУ истек.

Основная сложность дела заключалась в отсутствии релевантной судебной практики. Суды, как правило, расторгают договоры аренды целиком. Тогда как наша задача — сохранить договор в части эксплуатации здания и одновременно прекратить действие дополнительного соглашения о смене цели использования участка. Расторжение договора полностью повлекло бы для клиента серьезные риски: при реализации КРТ участок могли изъять без компенсации права аренды. Кроме того, расторжение и повторное заключение аналогичного договора создали бы для клиента ненужные административные издержки.

Юристы LLF выстроили правовую позицию вокруг существенного изменения обстоятельств. Мы доказали, что при подписании дополнительного соглашения стороны не могли предвидеть последующее включение участка в зону КРТ и связанную с этим невозможность получения нового ГПЗУ. Дополнительно мы обосновали, что у клиента как собственника здания на участке есть исключительное право на аренду земли под этим зданием, и расторжение дополнительного соглашения возвращает договор к его исходной цели — эксплуатации объекта недвижимости.

Отдельно мы опровергли возражения департамента. Довод о необходимости предварительного решения Градостроительно-земельной комиссии в ситуации нашего клиента не имеет правового значения для изменения условий договора. Ведь предложение заключить новый договор аренды нарушало бы права клиента, который ранее уже реализовал исключительное право на аренду участка под принадлежащим ему зданием.

Суд согласился с нашей позицией и аннулировал дополнительное соглашение, сохранив основной договор аренды в силе. Для клиента это значимый результат: если решение устоит в апелляции, он сможет избавиться от обязательств по строительству и повышенной арендной платы, сохранить право аренды участка и избежать рисков, связанных с возможным изъятием земли в рамках КРТ.

Сообщение СОХРАНИЛИ КЛИЕНТУ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА В ЗОНЕ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ появились сначала на Land Law Firm.

Объект представляет собой бывший завод, который сейчас используется под производственные и административные нужды. Земельный участок арендован у города. Разрешенный вид использования — производственная деятельность и деловое управление. Однако фактическое использование здания вызывало вопросы у клиента.

Что мы сделали

Специалисты LLF провели натурный осмотр объекта и зафиксировали фактическое состояние всех этажей. Юристы детально изучили документы БТИ, сведения ЕГРН, договор аренды земельного участка и Правила землепользования и застройки Москвы. Команда проанализировала градостроительные нормативы и требования к содержанию фасадов.

Любопытной особенностью проекта стал анализ правовой неопределенности в московском законодательстве. Правила землепользования содержат два пункта о вспомогательных видах использования — общий для всех зон и специальный для производственных территорий. Судебная практика по этому вопросу не сформирована, что создавало дополнительный риск для оценки законности текущего использования объекта.

Особое внимание мы уделили выявлению признаков самовольного строительства. Юристы обнаружили пристройку в виде транспортировочной ленты между двумя зданиями, возведение межэтажных перекрытий, оборудование входных групп и множественные изменения оконных проемов. Команда установила, что первый этаж на 90% занимает таксопарк с мойкой и ремонтом автомобилей, второй этаж частично используется под склад автозапчастей. Эти виды деятельности не соответствуют основному разрешенному использованию участка.

Еще наши специалисты проверили соответствие фактического использования требованиям градостроительного законодательства. Мы выяснили, что размещение таксопарка и складов превышает допустимые 25% от общей площади здания для вспомогательных видов использования. Кроме того, команда зафиксировала частичное обрушение кровли на верхних этажах, которые находятся в аварийном состоянии.

Юристы проанализировали нюансы кадастрового учета. Из-за пристройки-ленты одно из зданий некорректно отображается в ЕГРН как расположенное на двух земельных участках. В выписке ЕГРН содержится отметка о том, что участок подлежит снятию с кадастрового учета, однако эта запись не влечет фактических рисков, поскольку право аренды зарегистрировано своевременно.

Какой результат получил клиент

LLF выявила девять возможных юридических рисков. Во-первых, высокий риск привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка по статье 8.8 КоАП РФ со штрафом от 1,5% до 2% кадастровой стоимости участка. Во-вторых, риск признания здания самовольной постройкой из-за выполненных без разрешительной документации реконструкций.

В-третьих, команда установила высокий риск договорной ответственности перед арендодателем — Департаментом городского имущества Москвы. За нарушение условий договора предусмотрен штраф в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка. В-четвертых, юристы отметили риск досрочного расторжения договора аренды по инициативе города в связи с самовольным строительством.

Отдельный риск связан с включением земельного участка в зону комплексного развития территории. Проект решения о КРТ уже выпущен, что создает предпосылки для расторжения договора аренды и возможного изъятия объекта для государственных нужд.

Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации. Мы предложили либо сократить использование здания под таксопарк и склады до 25% от общей площади, либо изменить вид разрешенного использования участка через внесение изменений в ПЗЗ.

Наши юристы посоветовали провести строительно-техническую экспертизу для оценки влияния выполненных работ на безопасность здания. А в случае негативного заключения эксперта — привести здание в соответствие с исходными поэтажными планами, поскольку запрет на реконструкцию в договоре аренды не позволяет легализовать изменения через суд.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ВЫЯВИТЬ РИСКИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ОБЪЕКТЕ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Клиент владеет двухэтажным производственно-административным зданием 1951 года постройки на востоке столицы. Здание расположено на федеральном земельном участке, который клиент арендует у Росимущества по долгосрочному договору. В ходе реконструкции к зданию возвели третий этаж без получения разрешительной документации.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в суд с требованиями признать надстройку самовольной постройкой и обязать клиента снести третий этаж, вернув здание в состояние начала 2000-х годов. Истцы настаивали на том, что реконструкция проведена с нарушением градостроительного законодательства — без разрешения на строительство и без предоставления земельного участка под реконструкцию.

Судебный процесс

Специалисты LLF выстроили защиту на том, что здание полностью соответствует всем нормам безопасности, не нарушает права третьих лиц и публичные интересы. АСГМ отказал в удовлетворении иска, а 9-й ААС поддержал это решение.

Однако Арбитражный суд Московского округа в апреле 2025 года отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. Кассация указала на необходимость более детального исследования вопроса о возможности сохранения постройки. Также окружной суд посчитал, что суды неправильно оценили права истцов на обращение в суд. Несмотря на то, что земельный участок принадлежит Российской Федерации, городские власти Москвы уполномочены регулировать градостроительную деятельность и выступать с такими исками в защиту публичных интересов, указал окружной суд.

Такое развитие событий часто означает, что дело становится проигрышным, но команда LLF не опустила руки.

Судебный процесс, второй круг

При повторном рассмотрении в нашу пользу сыграла экспертиза, проведенная еще на первом круге. Эксперты подтвердили, что надстройка соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. Здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Эксперты также установили, что приведение здания в первоначальное состояние потребует разборки кровли, отключения инженерных коммуникаций и масштабных восстановительных работ в сопредельных конструкциях.

Команда LLF настаивала на применении принципа пропорциональности: снос является крайней мерой и должен быть соразмерен нарушению. Наши юристы доказали, что единственным признаком самовольной постройки выступает отсутствие разрешения на строительство. При этом здание в обновленном виде не нарушает ни частных, ни публичных интересов. Земельный участок находится в федеральной собственности, а не в собственности города Москвы. Поэтому материальные права истцов не нарушены.

В ноябре мы смогли убедить в этом АСГМ, который вновь отказал городским властям в удовлетворении иска. В феврале решение подтвердил 9-й ААС: суд подтвердил, что истцы так и не смогли подтвердить, что реконструкция нарушает публичный интерес. А наличие у них права на такой иск еще не означает, что есть основания для сноса объекта.

Команда LLF дважды защитила интересы клиента и сохранила производственное здание от принудительного сноса, несмотря на отмену первоначальных судебных актов кассационной инстанцией.

Сообщение LLF ДВАЖДЫ ОТСТОЯЛА ЗДАНИЕ КЛИЕНТА ОТ ТРЕБОВАНИЙ О СНОСЕ НАДСТРОЙКИ появились сначала на Land Law Firm.

Первым делом мы провели комплексный правовой аудит. Выяснилось, что в ЕГРН содержались противоречивые сведения о расположении здания — по документам оно якобы стояло сразу на двух земельных участках, один из которых принадлежал РФ и предназначался для эксплуатации железных дорог. При этом фактически здание находилось только на арендованном участке клиента. Проанализировав техническую документацию за несколько лет, мы также обнаружили признаки незаконной реконструкции — изменились площади, появились новые перегородки и проемы без соответствующих разрешений.

Дальше начался детальный разбор градостроительных ограничений. Земельный участок находился в археологической зоне, что требовало проведения полевых работ перед началом реконструкции. Действующий договор аренды предусматривал только эксплуатацию здания, а для получения разрешения на строительство нужно было менять цель аренды. Старая проектная документация оказалась непригодной — градостроительный план давно утратил силу.

Наши юристы разработали пошаговую дорожную карту с четкими сроками и последовательностью действий. Они описали процедуру исправления реестровой ошибки о местоположении здания, порядок получения нового ГПЗУ, технических условий, прохождения археологических и историко-культурных согласований. Отдельно прописали механизм внесения изменений в договор аренды и объяснили, как это повлияет на арендные платежи.

Особое внимание мы уделили рискам. Выявленная самовольная реконструкция могла привести к включению объекта в реестр проблемных зданий с запретом регистрационных действий. Нецелевое использование помещений арендаторами грозило проверками и отказами в госуслугах. Мы порекомендовали сначала освободить часть площадей от торговых арендаторов, чтобы снизить долю вспомогательных видов использования до допустимых 25%.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРОВЕСТИ ЮРИДИЧЕСКИ БЕЗУПРЕЧНУЮ РЕКОНСТРУКЦИЮ появились сначала на Land Law Firm.

Налоговая нагрузка резко выросла, и завод обратился к Land Law Firm.

Как мы выстроили защиту

Юристы фирмы сосредоточились на доказательстве фактического использования зданий в 2022 году. Мы собрали договоры аренды, организовали новые акты обследования и провели детальный расчет площадей. Документы показали: под офисы, торговлю и бытовые услуги использовали менее 20% общей площади. Основную часть занимали склады и производственные помещения.

Московский городской суд отказал в иске. Суд принял позицию властей и посчитал акты 2016 года достаточными доказательствами. Договоры аренды и свежие акты обследования судья отклонил — сославшись на то, что они охватывают не всю площадь зданий.

Как мы добились победы

Команда обжаловала решение в Первом апелляционном суде и доказала несостоятельность доказательной базы властей. Акты 2016 года составили без доступа внутрь зданий — фотоматериалы фиксировали только фасад и парковку. Это не могло подтверждать офисное использование. Кроме того, акты противоречили технической документации, где здания значились как склады.

Мы детально разобрали расчет Правительства Москвы и выявили грубые ошибки. Власти включили в офисные площади помещения стоматологии — медицинская деятельность не подпадает под критерии кадастрового налогообложения. Также учли площади арендатора, организацию которого зарегистрировали только в 2022 году, что недопустимо на начало налогового периода.

Отдельно мы разобрали аргумент о контрольно-кассовой технике. Регистрация ККТ по адресу зданий не подтверждает фактическую торговлю. И тем более не доказывает использование более 20% площади под эти цели.

Ключевым аргументом стало нарушение принципа состязательности. Суд первой инстанции неправомерно переложил бремя доказывания с властей на завод. Вместо того чтобы требовать от Правительства Москвы достоверных доказательств, суд заставил истца опровергать предположения шестилетней давности.

Первый апелляционный суд общей юрисдикции полностью поддержал нашу позицию и отменил решение. Суд признал акты 2016 года ненадежными, принял договоры аренды и свежие акты обследования. Апелляция установила: власти не представили достоверных доказательств использования зданий в целях кадастрового налогообложения.

Благодаря победе клиент сэкономит десятки миллионов рублей в год.

Сообщение LLF ИСКЛЮЧИЛА ЗДАНИЯ ЗАВОДА ИЗ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ, ОБЛАГАЕМЫХ ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Спор касался участка сельскохозяйственной компании площадью 7,46 га. Клиент владел этой землей с 2005 года и непрерывно использовал ее в установленных границах больше 20 лет. Границы первоначально определили в условной системе координат.

Проблемы начались при переводе координат в актуальную систему МСК-52. Росреестр выявил реестровую ошибку и предложил исправить местоположение границ. Но предложенный вариант не соответствовал фактическому расположению участка. Одновременно обнаружилось наложение на соседний участок площадью около 6 га — этот участок образовали в 2023 году.

Юристы LLF провели детальный анализ землеустроительной документации 2005 года. Команда доказала законность первоначального межевания и согласование границ со всеми смежными землепользователями. Специалисты запросили судебную землеустроительную экспертизу. Эксперты подтвердили: межевой план участка клиента составили без нарушений, а межевой план соседнего участка — с грубыми ошибками.

Суд полностью поддержал позицию LLF. Решение установило границы участка клиента согласно подготовленному межевому плану. Из реестра исключат некорректные сведения о границах соседнего участка — решение вступило в законную силу.

Победа защитила и подтвердила права нашего клиента на землю, которой он владел и пользовался два десятилетия.

Сообщение ИСПРАВИЛИ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ И ЗАЩИТИЛИ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА КЛИЕНТА появились сначала на Land Law Firm.

Наша команда выстроила защиту на нескольких аргументах.

Во-первых, мы настаивали на том, что Госинспекция превысила полномочия — по результатам выездного обследования запрещено выдавать предписания об устранении нарушений. Ведомство фактически выдало предписание, назвав его «рекомендациями», что противоречит федеральному закону о госконтроле.

Во-вторых, важным аспектом спора стало доказательство правомерности установки складского оборудования. Привлеченный нами специалист подтвердил, что спорная конструкция является сборно-разборным мезонином, изготовленным по ГОСТу, а не межэтажным перекрытием. Такое оборудование не относится к объектам капитального строительства и представляет собой движимое имущество. Еще были получены письменные разъяснения от Департамента городского имущества о том, что согласование установки подобного оборудования внутри зданий не требуется.

АСГМ полностью удовлетворил наши требования и признал рекомендации Госинспекции незаконными. Суд установил отсутствие нарушений земельного законодательства и подтвердил право клиента использовать складское оборудование без дополнительных согласований. В конце октября 9-й ААС подтвердил это решение.

Усилия юристов LLF привели к тому, что клиент получил возможность взыскать с города убытки, причиненные демонтажом законно размещенного в здании складского оборудования.

Сообщение LLF ДОБИЛАСЬ ОТМЕНЫ НЕЗАКОННЫХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ГОСИНСПЕКЦИИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Первое заключение было теоретическим и готовило почву для будущих проектов. Клиент запросил анализ возможности образования отдельного земельного участка под нежилым помещением в многоквартирном доме.

Наши юристы проанализировали правовой режим встроенных и пристроенных нежилых помещений. Они определили критерии изолированности таких помещений от МКД.

Специалисты выявили ключевые признаки, которыми должно обладать помещение: функциональная и техническая автономность, отдельные инженерные коммуникации, собственный фундамент. Также необходим независимый вход без использования мест общего пользования МКД.

Команда разработала несколько механизмов образования земельного участка. Выбор зависел от этапа строительства и наличия отдельной проектной документации. Для каждого варианта подготовили дорожную карту действий и матрицу рисков. Юристы отметили небольшое количество судебной практики по признанию пристроенных помещений самостоятельными объектами. Это требует максимального соблюдения всех выявленных критериев изолированности.

Правовой режим надземных переходов

Второе заключение касалось конкретного проекта — многоуровневой застройки жилого района в Новой Москве. Проект предусматривал использование стилобатов с организацией на их кровле территории общего пользования — так называемого «Верхнего города».

Клиента интересовал правовой режим надземных переходов между кровлями стилобатов и пешеходного прохода по кровле образовательного центра. Проект был сложный. Нам пришлось проделать большую работу, чтобы его реализация стала возможной с легальной точки зрения.

Юристы рассмотрели различные варианты квалификации надземных переходов: как объекты капитального строительства, некапитальные сооружения или части стилобатов. Проанализировали функциональное назначение — элементы улично-дорожной сети либо коммуникационное пространство многофункционального комплекса. Для каждого варианта определили законного правообладателя и способы оформления прав.

Отдельное внимание уделили переходу по кровле образовательного центра. Специалисты LLF изучили требования сводов правил к размещению пешеходных дорожек на эксплуатируемых кровлях. Проанализировали противопожарные нормы и необходимость ограждений.

Юристы выявили риск ограничения свободного доступа на бульвар. Причина — требования к ограждению кровли образовательных учреждений. Команда разработала рекомендации по проектированию переходов на высоте более 4,5 м. Это позволит исключить ограничения, которые устанавливают красные линии.

Сообщение LLF ПОМОГЛА ЗАСТРОЙЩИКУ РЕШИТЬСЯ НА МНОГОУРОВНЕВУЮ ЗАСТРОЙКУ появились сначала на Land Law Firm.

Власти собирались выплатить 1,58 млрд рублей, но наш клиент попросил добиться увеличения этой суммы.

Спор о размере компенсации рассматривался отдельно от основного процесса об изъятии. По первому решению суд уже принудительно изъял здания, установив предварительную сумму возмещения. Наша задача состояла в том, чтобы доказать необходимость доплаты до справедливого размера компенсации на основании независимой оценки.

Наши юристы настояли на проведении судебной экспертизы и добились назначения квалифицированных специалистов. Эксперты провели комплексную оценку изымаемых объектов недвижимости, определив их рыночную стоимость и размер убытков, включая упущенную выгоду. По результатам экспертизы общая сумма возмещения составила 2,31 млрд рублей против первоначально установленных 1,58 млрд рублей.

АСГМ полностью принял результаты судебной экспертизы и установил окончательный размер компенсации в 2,31 млрд рублей, а 9-й ААС решение подтвердил. Таким образом, Land Law Firm обеспечила клиенту получение справедливой компенсации и принесла ему более 730 млн руб.

Сообщение LLF ВЫИГРАЛА ДЛЯ КЛИЕНТА СПОР О КОМПЕНСАЦИИ ЗА ИЗЪЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Спор касался помещений в двухэтажном здании на Рязанском проспекте, которые образовались в результате реконструкции 1990-х годов. Госинспекция по недвижимости утверждала, что работы проводились без разрешительной документации, что делает их самовольными постройками. По мнению властей, увеличение площади с 1707 до 2865 кв. м. было незаконным. 

Поэтому истцы потребовали демонтировать реконструированные части здания. А еще чиновники попросили начислять нашему клиенту неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

Команда LLF построила защиту на двух основных аргументах — применении срока исковой давности и отсутствии угрозы безопасности.

Наши юристы доказали, что столичные чиновники знали о спорных помещениях еще в 2012–2016 годах. Тогда здание и помещения ставились на кадастровый учет. Но в суд они обратились только в 2024 году. Это означало пропуск трехлетнего срока исковой давности.

Дополнительно судебная строительно-техническая экспертизу подтвердила соответствие помещений всем нормам безопасности.

В результате суд первой инстанции полностью отказал чиновникам в заявленном иске. Таким образом, Land Law Firm сохранила за клиентом право на торговые площади стоимостью в сотни миллионов рублей и избавила его от начисления ежедневных неустоек.

Сообщение LLF СОХРАНИЛА КЛИЕНТУ ПОМЕЩЕНИЯ В ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ В МОСКВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент планировал арендовать часть частного земельного участка площадью около 30 000 кв. м. Вид разрешенного использования — «под индивидуальное жилищное строительство». Срок аренды — 99 лет, цель — строительство объекта недвижимости с последующим привлечением соинвесторов и регистрацией права общей долевой собственности.

Специалисты LLF изучили все ключевые аспекты сделки. Команда рассмотрела правовое регулирование аренды частных земельных участков. Юристы также детально проанализировали вопросы возникновения права собственности на построенный объект и оценили риски признания здания самовольной постройкой.

Любопытной особенностью подхода юристов стал анализ договорной конструкции, схожей с правом застройки. Такую конструкцию 15 лет назад хотели добавить в гражданское законодательство, но в ГК РФ она так и не попала. Тем не менее, понимание и знание института права застройки, который применяется в других юрисдикциях, помогло фундаментально разобраться в договоре, который собирался заключить наш клиент.

Особое внимание мы уделили сложным вопросам множественности лиц на стороне арендатора. Это важно для привлечения соинвесторов. Юристы проанализировали механизм перехода прав и обязанностей при продаже недвижимости третьим лицам. Команда определила отсутствие у собственника земли преимущественного права покупки строящегося объекта.

Специалисты разъяснили важный момент: при смене собственника земельного участка договор аренды сохраняет силу. Происходит лишь смена арендодателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Результат работы

LLF выявила ключевые риски такого проекта. Во-первых, возможна квалификация объекта как неотделимого улучшения земельного участка. Во-вторых, могут возникнуть сложности с заключением договора аренды с множественностью лиц после регистрации права общей долевой собственности соинвесторов.

Важно учитывать: у арендодателя — частного лица — нет законодательно установленной обязанности заключать договор со всеми собственниками недвижимости.

Для каждого риска команда разработала конкретные рекомендации по структурированию договорных отношений. Юристы предложили включить в договор специальные условия о согласии арендодателя на строительство и закреплении права собственности арендатора на возведенный объект.

Сообщение LLF ПРОАНАЛИЗИРОВАЛА ПРАВОВЫЕ РИСКИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА АРЕНДОВАННОЙ ЧАСТНОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.