Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Заявление касается только «актуальных» сведений ЕГРН. Законопроект сохраняет этот срок и вводит специальный п. 7.1 для архивной стоимости: обратиться можно в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Две стоимости — два режима доступа

Новизна в том, что шестимесячное ограничение встраивают в более сложную систему, отмечает Бабушкина. Срок привязывают к периоду применения актуальных сведений и одновременно создают отдельный механизм для ранее действовавшей стоимости. Логика Росреестра понятна: отчет об оценке отражает состояние объекта и рынка на конкретную дату, и чем больше разрыв между оценкой и обращением, тем выше риск, что сведения устарели.

Главный юридический вопрос юрист формулирует так: может ли обеспечение актуальности отчета оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости только из-за истечения шести месяцев. Для актуальной стоимости срок имеет рациональное основание — государство вправе требовать свежих исходных данных. Но и здесь Бабушкина видит подмену понятий:

«Шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы».

Риск для архивной стоимости

Появление п. 7.1 юрист оценивает как концептуально верное решение: утрата стоимостью статуса актуальной не означает утрату ее правового значения. Такая стоимость продолжает работать при расчете налога за прошлые периоды.

Но именно эту часть Бабушкина предлагает оценивать с учетом позиции КС, изложенной в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П. Суд указал: применительно к архивной стоимости шестимесячный срок перестает быть разумным и адекватным ограничением права на судебную защиту. Налогоплательщик не обязан постоянно контролировать результаты кадастровой оценки — о реальном размере последствий он узнает позже, например после налогового уведомления.

Отсюда главный риск законопроекта, который юрист описывает так: «Если допустимость заявления об установлении рыночной стоимости архивной кадастровой стоимости связывается исключительно с датой проведения рыночной оценки, такая конструкция фактически предполагает, что налогоплательщик должен самостоятельно отслеживать изменение кадастровой стоимости и заблаговременно принимать меры по ее оспариванию, еще не зная о конкретных налоговых последствиях ее применения».

Выход юрист видит в двух самостоятельных режимах. Для актуальной стоимости шестимесячный срок с даты оценки остается требованием к свежести отчета. А для архивной началом срока целесообразно сделать момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях применения соответствующей кадастровой стоимости. Такой подход Конституционный суд и предусмотрел как временный порядок регулирования.

По мнению Бабушкиной, есть риск, что новая конструкция формально урегулирует порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, но не в полной мере учтет правовую позицию КС. Тогда сохранятся ограничения, которые препятствуют эффективной защите налогоплательщиков при пересмотре кадастровой стоимости за прошлые периоды.

Полный текст редакционного разбора нового законопроекта читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: РОСРЕЕСТР РАЗДЕЛИТ АКТУАЛЬНУЮ И АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство предлагает дополнить ст. 29 закона о государственной регистрации недвижимости новой частью. Она разрешит проводить учетно-регистрационные действия средствами информационной системы ЕГРН без участия государственного регистратора прав. Правовую экспертизу документов система проведет сама, в автоматизированном режиме. Записи в реестре удостоверят усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав.

Важное исключение — регистрация перехода и прекращения прав на недвижимость, ее по-прежнему будет проверять регистратор.

Конкретный перечень автоматизируемых действий Росреестр утвердит отдельным приказом. В ведомстве рассчитывают включить туда внесение в ЕГРН записей о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, сведений об адресе электронной почты, наложение и снятие арестов, внесение сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

Отдельный блок поправок касается судебных решений. Заявление о кадастровом учете по решению суда сможет подать лицо, в пользу которого суд вынес это решение. Если суд признал право общей долевой собственности, зарегистрировать право всех участников получится по заявлению любого из них.

Проект расширяет и полномочия ППК «Роскадастр». Компания как правопреемник Федерального БТИ будет готовить информацию для государственного учета жилищного фонда и передавать ее в ГИС ЖКХ. Поставщики информации, а также собственники домов и помещений в многоквартирных домах смогут заключать с «Роскадастром» гражданско-правовой договор на подготовку таких сведений.

Есть и точечные изменения в законе о регистрации недвижимости. В состав дополнительных сведений ЕГРН добавят кадастровые номера машино-мест, предприятий как имущественных комплексов и единых недвижимых комплексов. Записи об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и об изменении целей использования наемного дома орган регистрации будет вносить в порядке межведомственного взаимодействия.

Сообщение РОСРЕЕСТР УПРОСТИТ ВНЕСЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ДАННЫХ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало обращение правительства Омской области. Региональные власти усомнились в нормах, которые позволяют арендатору приватизировать участок при отсутствии выявленных и неустраненных нарушений. Агрофирма устранила нарушения перед подачей заявления о выкупе — и формально получила право на льготу.

КС в июле признал, что отсутствие нарушений на конкретном участке создает лишь презумпцию добросовестности, а орган власти вправе ее опровергнуть. Отказать можно из-за нарушений за три предшествующих года как на испрашиваемом, так и на других участках аналогичного назначения, если они носили систематический характер, повлекли неустранимые последствия или привели к административной либо уголовной ответственности.

Оценочный критерий и разнобой в практике

До поправок 2016 года льготный выкуп связывали с требованием надлежащего использования участка, напоминает Мершон. Критерий носил оценочный характер, и суды понимали его по-разному. В одних делах хватало справки органа сельского хозяйства, в других требовали реальных доказательств ведения деятельности — наличия техники, персонала, профильных ОКВЭД (дело № А50-26354/2015).

Теперь уполномоченный орган оценивает не только формальные акты проверок, но и фактическое поведение арендатора, говорит юрист. «Это касается как самого испрашиваемого участка, так и иных участков аналогичного назначения, находящихся во владении арендатора, за предшествующие три года. Игнорирование поведения на других участках признано недопустимым», — объясняет Мершон.

Эксперт отмечает, что КС применил принцип добросовестности и вернул регулированию исходную цель: льготу получает тот арендатор, чья деятельность отвечает замыслу законодателя.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК КС ОПРЕДЕЛИЛ КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ АРЕНДАТОРА ПРИ ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Гражданка П. выиграла аукцион и 11 марта 2024 года заключила с администрацией договор аренды участка площадью 1 525 кв. м на 20 лет. Категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. Пункт 8.2 договора запрещал арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу — продавать, дарить, менять, отдавать в безвозмездное пользование, вносить в уставный капитал.

В июле 2024 года П. все же уступила права по договору гражданину К. за 300 000 руб. и в тот же день уведомила об этом администрацию. Росреестр зарегистрировал переход прав в ноябре 2024 года.

Администрация обратилась в суд. Она требовала признать уступку ничтожной, исключить из ЕГРН запись о ее регистрации и расторгнуть сам договор аренды — арендатор нарушила прямой запрет и использовала участок не по назначению.

Первая инстанция отказала в иске полностью. Суд решил: спорный пункт договора противоречит земельному законодательству, поэтому арендатор вправе была передать права другому лицу. Притворности в сделке суд не нашел, оснований для расторжения аренды — тоже.

Апелляция рассудила иначе. Стороны предусмотрели в договоре запрет на переуступку, а сам договор заключили на торгах — значит, победитель аукциона не вправе уступать права. Челябинский областной суд признал уступку недействительной и восстановил в ЕГРН запись об аренде за П. Кассация с этим согласилась.

Позиция ВС

При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор передает свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника, напомнил ВС. Достаточно лишь уведомить арендодателя. Договором это правило не обойти: арендодатель и арендатор не вправе вписывать в договор условие о необходимости согласия.

В итоге арендатор по долгосрочному договору получает более широкий объем прав, и ограничить их договором нельзя. Запрет из договора противоречит фундаментальным положениям гражданского и земельного законодательства, заключила коллегия.

Отдельно ВС разобрал довод о торгах. Победитель торгов действительно не может уступать права по заключенному на аукционе договору. Но только когда закон допускает заключение договора исключительно через торги. Между тем участок для ИЖС власти вправе предоставить гражданину и без аукциона. Например, по заявлению, после публикации извещения и в отсутствие конкурирующих заявок. Раз альтернативный порядок существует, запрет на перенаем к таким договорам не применяется — независимо от того, как именно получил участок конкретный арендатор.

ВС отменил оба судебных акта в части признания уступки недействительной и оставил в силе решение Увельского районного суда.

Определение ВС от 16 июня № 48-КГ26-10-К7

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ АРЕНДАТОРУ УСТУПИТЬ ПРАВА НА УЧАСТОК ВОПРЕКИ ЗАПРЕТУ В ДОГОВОРЕ появились сначала на Land Law Firm.

• О выкупе арендованной земли по антикризисным правилам постановления № 629
• Об обязанности подрядчика выставить счета-фактуры после расторжения договора

А в гражданской коллегии решили спор о неприменении исковой давности по требованиям владеющего собственника и закрепили прогосударственную позицию об исчислении срока давности по искам прокурора в защиту публичных интересов.

Скачать обзор практики Верховного суда за март 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАРТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало дело предпринимателя, у которого «Автодор» изъял участок под строительство трассы Москва — Санкт-Петербург. Спор о размере компенсации суды выделили в отдельное производство, и окончательную сумму определили лишь спустя полгода после перехода права к государству.

Разбор нового постановления для Право.ru уже делала юрист Land Law Firm Дарьи Плотниковой — почитать можно здесь.

КС в роли «позитивного законодателя»

Изъятие недвижимости для государственных нужд — исключительный механизм, который неизбежно порождает вопросы о балансе частных интересов, защищенных конституционной гарантией предварительного и равноценного возмещения, и публичных интересов, отмечает Мершон.

Процедуры принудительного изъятия КС рассматривал неоднократно, однако особенность нового постановления в том, что суд фактически выступил в роли «позитивного законодателя» — закрепил часть гарантий на уровне положений, обязательных для правоприменительной практики.

Когда разделение требований все же допустимо

По ч. 3 ст. 130 АПК РФ выделение требований в отдельное производство — право суда. Но публичный интерес в делах об изъятии привел к массовому выделению споров о сумме компенсации, говорит юрист. Суды первой инстанции нередко отказывали в таком выделении, однако вышестоящие инстанции признавали отказ необоснованным.

При этом итоговая сумма компенсации, установленная в выделенном производстве, оказывалась кратно выше изначально предложенной. Мершон приводит показательные примеры: по делу № А40-64960/2024 разница составила 4,86 раза (42,7 млн против 207,4 млн рублей), по делу № А40-150988/2024 — 3,72 раза (35 млн против 130,2 млн рублей). В таких условиях предварительная выплата теряла качество «равноценности».

КС обоснованно ограничил массовое выделение споров без реальной необходимости, считает юрист. Однако возникает риск, что жесткое ограничение судейской дискреции сделает невозможным выделение и в тех случаях, где оно действительно целесообразно, но формально не подпадает под очерченные судом исключения.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КС ОГРАНИЧИЛ РАЗДЕЛЕНИЕ СПОРОВ ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ И РАЗМЕРЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Напомним, судьи признали норму ГК неконституционной в части отсутствия четкой трактовки понятия «правопреемство» применительно к приобретательной давности.

Поводом стало дело индивидуального предпринимателя, который приобрел здание и попытался признать право собственности в силу приобретательной давности, присоединив к своему сроку владения период предыдущего собственника. Четыре инстанции отказали: по их мнению, при сингулярном правопреемстве отсчет следует вести с момента купли-продажи, а период владения прежнего собственника — обнулять.

КС счел такой подход неразумным. Суд пояснил: имущество рискует выбыть из гражданского оборота, если давностный владелец не может передать накопленный срок новому собственнику по договору. Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным. Ключевой вывод — по сделке между давностным владельцем и иным лицом передаются не права на вещь, а «возможность приобретения права собственности с учетом накопленного фактического состава» в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

Новые возможности и новые риски

Ксения Ульянова поясняет: ст. 234 ГК закрепляет классическую конструкцию приобретательной давности — лицо, добросовестно и открыто владеющее имуществом как своим, со временем может стать его собственником. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — 5 лет. При этом п. 3 допускает «сложение» сроков — учет владения предшественника при наличии правопреемства.

Ключевой вывод суда, по мнению Ксении — в законодательстве и практике отсутствует ясность относительно содержания этого понятия и возможности присоединения сроков владения при передаче имущества по сделке, отмечает Ульянова. Норма не содержит необходимых разъяснений, что и привело к противоречивым судебным решениям.

Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным, считает юрист. Ведь имущество фактически «выпадает» из оборота, а интересы собственника при этом защищаются. Суд указал на необходимость переосмысления механизма сложения сроков: давностный владелец — не просто неуправомоченный отчуждатель, а субъект с охраняемым интересом, который в определенных пределах может передаваться.

«Поскольку устранить неопределенность путем толкования не удалось, суд прямо указал на необходимость корректировки законодательства. До этого правоприменение должно исходить из более гибкого подхода», — говорит Ульянова.

Полный разбор постановления КС РФ читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НЕ ПРЕРЫВАЕТ СРОК ДАВНОСТНОГО ВЛАДЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель К. арендовала помещение площадью 52,3 кв. м под торговую деятельность с сентября 2018 года. Договор заключили на год с автоматическим продлением. Ежемесячная арендная плата составляла 15 000 руб.

В сентябре 2020 года К. освободила помещение и неоднократно просила арендодателя подписать акт возврата. Тот уклонялся от приемки. К. оставила подписанный акт в помещении, а ключи передала третьему лицу по указанию арендодателя.

Арендодатель подал иск о взыскании 405 000 руб. арендной платы за период с февраля 2021 по февраль 2023 года и 58 645 руб. долга по коммунальным платежам. К. заявила встречный иск — потребовала признать договор расторгнутым с 31 января 2021 года.

Первая инстанция взыскала долг в полном объеме. Суд указал: арендатор не представила письменного уведомления о расторжении договора и не вернула помещение по акту. Показания свидетелей суд отклонил как недопустимые доказательства.

Апелляция и кассация согласились с этими выводами.

Позиция ВС

Верховный суд напомнил: арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после прекращения договора, если сам уклонялся от приемки помещения. Когда арендатор освободил помещение и известил контрагента о готовности передать его по акту, а тот не стал участвовать в оформлении возврата — обязанность платить не сохраняется.

Отсутствие подписанного акта возврата не лишает арендатора права доказывать фактическое освобождение помещения иными способами, продолжил ВС. К. выразила волю на расторжение аренды в ответе на претензию и отзыве на иск по другому делу — арендодатель ознакомился с этими документами не позднее апреля 2021 года. Сам арендодатель при этом подтвердил в полиции и в суде, что арендатор покинула помещение еще в сентябре 2020 года.

ВС также указал: ненадлежащее состояние возвращенного помещения не дает арендодателю права требовать арендную плату — это основание для возмещения убытков, а не для продолжения начисления аренды.

С этими разъяснениями спор вернули в первую инстанцию.

Определение № 306-ЭС25-13273 от 3 апреля по делу № А49-2792/2023

Сообщение ВС РАЗЪЯСНИЛ, КОГДА АРЕНДАТОР ВПРАВЕ НЕ ПЛАТИТЬ ЗА ОСТАВЛЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

С 1 января 2028 года ведомство планирует проводить оценку централизованно на базе Национальной системы пространственных данных. При этом делать это будут раз в два года вместо нынешних четырех лет. Одновременно будут оценивать и землю, и расположенные на ней строения.

Опрошенные изданием эксперты предупреждают: сокращение цикла оценки в два раза может привести к резкому росту налоговой нагрузки и новой волне судебных споров.

Ведомство же объясняет инициативу необходимостью актуализировать налоговую базу. По мнению Росреестра, главная проблема нынешнего четырехлетнего цикла — дисбаланс кадастровой стоимости и ее отрыв от реальных рыночных цен. Сокращение срока до двух лет должно повысить актуальность базы для налогообложения и арендных платежей.

Законопроект также обязывает оценщиков вносить отчеты о рыночной стоимости недвижимости в НСПД. Это нужно, чтобы государственные бюджетные учреждения использовали эти сведения для определения кадастровой стоимости. При этом документ не уточняет, как именно ГБУ будут применять эти данные — смогут ли просто усреднить рыночные цены из нескольких отчетов по району или отчет по конкретному объекту станет основанием для пересмотра стоимости всех аналогичных объектов.

Еще одно нововведение — одновременная оценка земли и здания на ней. Это должно исключить ситуации, когда старая кадастровая стоимость участка не соответствует новой стоимости построенного на нем объекта.

Вступление закона запланировано на 1 января 2028 года. ГКО земельных участков в 2026 году и строений в 2027 году пройдет по старым правилам, а уже в 2029 году потребуется переоценка всех объектов.

Значительные последствия

Юрист Land Law Firm Мария Денисова отмечает, что для бизнеса и граждан в регионах последствия будут значительными. Законопроект вводит четкую и предсказуемую периодичность ГКО. Сегодняшний четырехлетний интервал критикуют за то, что он не позволяет своевременно актуализировать кадастровую стоимость в соответствии с рыночными реалиями и уровнем инфляции.

Синхронизация проведения ГКО упростит работу оценщиков. Это позволит комплексно оценивать участок и расположенные на нем объекты, исключая резкий дисбаланс в их стоимости, поясняет Мария. У граждан и юридических лиц появится три года на то, чтобы обнаружить ошибку и скорректировать платежи за три прошедших периода, что повышает точность бюджетного планирования. Этой мерой законодатель нацелен стимулировать собственников недвижимости своевременно обращаться с заявлениями об оспаривании размера кадастровой стоимости.

«Переход к двухлетнему циклу сделает рост кадастровой стоимости более плавным, избегая резких скачков земельно-имущественных платежей. Однако учащение периодичности проведения ГКО также приведет к увеличению налоговой и арендной нагрузки на население», — говорит Денисова.

Полный разбор инициативы Росреестра читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ ПРОВЕДУТ РАЗ В ДВА ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Арендодатель-банкрот не обязан выделять НДС в документах, указала экономколлегия. А пересмотр архивной кадастровой стоимости не влечет пересмотр арендной платы за прошлые периоды. А еще недействительный контракт не порождает права на возмещение убытков как при его нарушении.

ВС также разъяснил, что ст. 622 ГК не может служить основанием для сноса объектов недвижимости на арендованном публичном участке. А формальный пропуск процессуального срока не препятствует защите публичных интересов при незаконном выбытии лесного фонда.

Гражданская коллегия подчеркнула, что наличие на участке иных строений не препятствует бесплатному приобретению участка под жилым домом, а земли береговой полосы водных объектов не могут находиться в частной собственности даже у добросовестного приобретателя.

Скачать обзор практики Верховного суда за ноябрь и декабрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА НОЯБРЬ И ДЕКАБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

ИП получил в аренду лесной участок для рекреационной деятельности и приобрел на нем временные сооружения за 5 млн руб. Позднее договор аренды признали недействительным — участок находился в заказнике «Магданский», где запрещена рекреационная деятельность. Предприниматель потребовал возместить расходы как убытки.

Суд первой инстанции отказал в иске. По его мнению, предприниматель должен был знать об ограничениях на момент несения расходов, поэтому оснований для взыскания убытков нет.

Апелляционный суд занял противоположную позицию. Он решил: на момент аукциона и заключения договора в ЕГРН не было сведений о заказнике, поэтому расходы являются убытками и подлежат взысканию. Апелляция взыскала с министерства 5 млн рублей.

Кассационный суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал: арендатор может требовать убытки, только если он не знал и не должен был знать о запрете при заключении договора и в момент несения расходов.

В данном случае предприниматель покупал сооружения в мае 2019 года — через полтора года после внесения сведений о заказнике в ЕГРН. Кроме того, в договоре купли-продажи указали, что сооружения возводят из материалов объектов, которые ранее снесли по решению суда как незаконно расположенные в заказнике. Действуя разумно, предприниматель должен был запросить это решение и узнать об ограничениях.

Суд пришел к выводу: на момент несения расходов предприниматель мог и должен был знать о невозможности использования участка.

Постановление № Ф02-3845/2025 от 13 января 2026 года по делу № А19-17934/2021

Сообщение КАССАЦИЯ ОТКАЗАЛАСЬ ВЗЫСКАТЬ УБЫТКИ С МИНИСТЕРСТВА ЗА АРЕНДУ УЧАСТКА В ЗАКАЗНИКЕ появились сначала на Land Law Firm.

Предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Истец указал, что продолжал вносить арендную плату по условиям прежнего договора аренды земельного участка. Срок действия договора уже истек.

При этом размер платежей превышал сумму, которая подлежала бы уплате по новому договору — разница составила более 1 млн руб. Новый договор предусматривал аренду для завершения строительства, но министерство необоснованно затягивало его заключение.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в полном объеме. Апелляция оставила решение без изменений. Суды посчитали, что предприниматель активно предпринимал действия для заключения нового договора. Министерство неправомерно уклонялось от его заключения — это установлено ранее вынесенным судебным актом.

Что решил окружной суд

Окружной суд указал, что суды ошибочно квалифицировали спорное правоотношение. Они посчитали его кондикционным, тогда как оно имеет деликтный характер.

«Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. Требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении», — подчеркнул суд.

Суд разъяснил следующее. При прекращении договора арендатор обязан уплачивать арендную плату по условиям этого договора. Обязанность сохраняется до момента заключения нового договора. Это правило действует, даже если арендатор предпринимал действия для оформления своих прав. В данном случае отсутствует признак неосновательного обогащения — нет приобретения имущества в отсутствие правовых оснований.

Вместе с тем суд указал, что предприниматель по сути предъявил требование о возмещении реального ущерба, причиненного министерством в связи с несвоевременным заключением договора аренды. «При надлежащем выполнении органами публичного образования своих обязанностей у арендатора отсутствовала бы обязанность по уплате арендных платежей на основании прежнего договора», — отметил суд.

Ошибочно квалифицировав правоотношение, суды неверно определили ответчика и предмет доказывания. По правилам Гражданского кодекса, по таким требованиям ответчиком должно выступать публично-правовое образование, но не государственный орган. Кроме того, судам необходимо подтвердить противоправность действий органа власти.

Суд также обратил внимание на неправильное применение нормы о процентах. По общему правилу обязанность причинителя вреда уплатить проценты за пользование чужими средствами возникает со дня вступления решения суда в законную силу. Это касается решения об удовлетворении требования о возмещении убытков. Проценты начисляются при просрочке уплаты должником, а не с момента возникновения ущерба.

С учетом этих разъяснений кассация отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Постановление № Ф09-5194/2025 от 20 января по делу № А07-5675/2025

Сообщение КАССАЦИЯ НАУЧИЛА ВЗЫСКИВАТЬ ПЕРЕПЛАТУ ПО АРЕНДЕ ИЗ-ЗА ПРОМЕДЛЕНИЯ В ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА появились сначала на Land Law Firm.

Компания арендовала участок площадью для строительства склада с февраля 2017 года по август 2021 года. За это время фирма получила разрешение на строительство, возвела трансформаторную подстанцию, проложила водопровод и начала строить склад.

После окончания аренды компания не вернула участок. Мэрия потребовала освободить землю от всех сооружений. «Октан Трейд» попросил продлить договор, но получил отказ. Суды признали отказ законным.

К сентябрю 2023 года компания завершила строительство здания склада, но департамент вскоре подал иск, в котором потребовала вернуть арендованный участок свободным от всех построек.

РЕШЕНИЯ СУДОВ

Первая инстанция отказала чиновникам. Судьи указали: нельзя требовать освободить участок от капитальных объектов по правилам о возврате арендованного имущества.

Апелляция и округ отменили это решение. Они обязали компанию передать участок свободным.

По мнению судов, после окончания аренды компания должна вернуть землю в исходном состоянии. Кассация добавила: склад построен без разрешения, право собственности на подстанцию не оформлено.

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

Верховный суд напомнил: нельзя требовать освободить публичный земельный участок от построенных объектов недвижимости через возврат аренды — независимо от того, закончился договор или расторгнут досрочно.

Если арендатор возвел объект с признаками самовольной постройки, вопрос о сносе решается по специальным правилам. Для капитальных объектов предусмотрен особый порядок.

Объект незавершенного строительства на публичном участке можно изъять только через суд с последующей продажей на торгах. Требование о возврате участка не должно подменять процедуру сноса капитального объекта.

ВС подчеркнул: суды не разобрались, являются ли строения недвижимостью, не определили, от каких именно объектов нужно освободить участок и не выяснили, подходят ли правила о возврате аренды к этой ситуации.

Спор направили на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определение № 303-ЭС25-6975 от 4 декабря по делу № А37-2657/2023

Сообщение ВС РАЗЪЯСНИЛ ПРАВИЛА ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОЙ ЗЕМЛИ С ПОСТРОЙКАМИ появились сначала на Land Law Firm.

Экономколлегия сформировала важную позицию: отсутствие возражений арендатора на акт о недостатках не освобождает суд от проверки — действительно ли все указанные дефекты относятся к текущему ремонту, который обязан выполнять арендатор.

Гражданская коллегия уделила внимание порядку взимания платы за изменение вида разрешенного использования. ВС подчеркнул, что плату необходимо внести до изменения, чтобы собственник мог принять решение — соглашаться или отказаться.

Скачать обзор практики Верховного суда за октябрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ОКТЯБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Споры по размеру арендной платы

Одной из основных тем для обсуждения стали споры о размере арендной платы за публичные земельные участки.

По словам Дурневой, частая проблема — доначисление арендной платы из-за фактического использования участка не по назначению. Например, ДГИ Москвы может изменить ставку на основании уведомления или потребовать пересчета кадастровой стоимости. Судебная практика показывает разные подходы: в одних случаях суды признают доначисления обоснованными, в других — встают на сторону арендатора.

Кроме того, спикер разобрала причины невозможности использования земельного участка, в первую очередь для строительства. Это могут быть как фактические обстоятельства (требующие экспертизы), так и юридические: изменение зонирования, включение в зону КРТ, установление ЗОУИТ или акты органов власти. Верховный суд подтвердил, что юридическая невозможность использовать имущество по назначению — это тоже недостаток.

Для защиты прав при невозможности использования эксперт рекомендует взыскивать арендную плату как неосновательное обогащение. Важно доказать размер уплаченной платы и отсутствие возможности использования участка. Однако договор аренды должен быть расторгнут, а арендатор должен проявлять активную позицию по снятию ограничений.

Также Алена рассмотрела и другие способы защиты прав арендатора.

Взыскание убытков с ДГИ

Дарья Плотникова подробно остановилась на перспективах взыскания убытков с Департамента городского имущества. Убытки могут взыскиваться как при наличии договора с ДГИ, так и при его отсутствии. Например, при незаконном отказе в оказании госуслуги или за принятие актов, нарушающих права.

Ключевые элементы доказывания: нарушение, причинная связь и размер убытков. Необходимо обосновать, что действия ДГИ нарушают права, доказать причинно-следственную связь и документально подтвердить наличие убытков. Реальный ущерб подтверждают документами, упущенную выгоду — финансовой отчетностью, бизнес-планами, заключениями оценщиков.

Эксперты разобрали положительную практику по взысканию уплаченной арендной платы при установлении зоны КРТ. В таких случаях после заключения договора аренды земельный участок включали в зону КРТ, что делало невозможным получение разрешения на строительство. Соответственно, арендатора освобождали от уплаты арендной платы.

Тем не менее, есть и негативная практика. В некоторых делах суды отказывают в иске, указывая на недоказанность причинно-следственной связи. При взыскании уплаченной арендной платы лучше выбирать способ защиты через неосновательное обогащение, а не убытки — проще обосновать и доказать.

Иски ДГИ о запрете деятельности

Алена Дурнева рассказала о новой практике ДГИ — исках о запрете деятельности. Согласно нормам, если использование участков или объектов опасно для жизни, здоровья или окружающей среды, может быть наложен запрет. Однако судебная практика по таким искам противоречива.

Верховный суд в январе 2025 года отказал в удовлетворении требований ДГИ. Экономколлегия указала, что департамент не доказал опасность использования участка, общество не привлекалось к административной ответственности, а примененные меры нарушали баланс интересов. Похожие решения выносили и другие суды.

В то же время есть дела, где суды частично удовлетворяли требования ДГИ. В частности, обязывали устранить нарушения и назначали судебную неустойку. Но при этом отказывали в пресечении деятельности, признавая это ненадлежащим способом защиты. Помимо исков о запрете, ДГИ взыскивает договорную неустойку за нецелевое использование, которую суды часто существенно снижают.

Рекомендации ГИН при моратории на проверки

Рассказали эксперты LLF и о проблеме рекомендаций Госинспекции по недвижимости в условиях моратория на проверки. На 2025 год установлен мораторий, по результатам контрольного мероприятия не может быть выдано предписание. За 2024 год ГИН провела более 45 000 профилактических мероприятий, которые под мораторий не попадали.

На практике ГИН выдает рекомендации, которые по структуре и правовым последствиям фактически являются предписаниями. Они содержат описание нарушения, конкретные указания по устранению и часто — срок их устранения. Основные нарушения: самовольное строительство, использование участка не в соответствии с ВРИ, размещение некапитальных объектов без разрешения.

Судебная практика по оспариванию рекомендаций разделилась. Одни суды указывают, что рекомендации не носят властный характер и приняты в целях профилактики. Другие утверждают, что по содержанию рекомендации являются предписанием, поскольку содержат властные указания и требование устранить нарушение.

Эксперты рекомендуют для успешного оспаривания использовать следующие аргументы. Во-первых, рекомендации по содержанию аналогичны предписаниям, на выдачу которых установлен запрет. Во-вторых, они содержат требование устранить нарушение и влекут негативные последствия. В-третьих, в них не указано, какие профилактические действия необходимо совершить для предотвращения нарушений в будущем.

Изъятие участков ввиду неосвоения

Завершающей темой стало применение аналогии закона при изъятии земельных участков ввиду неосвоения. Законодательство предусматривает, что земельный участок может быть изъят у собственника, если он предназначен для сельского хозяйства или строительства и не используется по назначению в течение трех лет.

Для сельскохозяйственных земель установлен определенный порядок: сначала проверка и предписание, затем административная ответственность, после этого обращение в суд и реализация на торгах. Однако при изъятии участков в новой Москве возникли нюансы применения аналогии закона.

ДГИ обращается в суд напрямую, заменяет предписания рекомендациями, игнорирует требование об административной ответственности. Кроме того, суды устанавливают начальную цену по кадастровой стоимости. Такую практику подтверждают несколько постановлений АC Московского округа 2024-2025 годов.

«Все темы, которые мы обсудили, объединяет одно: необходимость внимательно следить за позициями судов, действиями Департамента, который все активнее использует нестандартные инструменты правоприменения», — подвела черту под дискуссией Дурнева.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДО ИЗЪЯТИЯ УЧАСТКОВ: LLF РАЗОБРАЛА СПОРЫ С ВЛАСТЯМИ МОСКВЫ появились сначала на Land Law Firm.