История вопроса

Закон разрешает арендатору земли для сельхозпроизводства выкупить участок в упрощенном порядке, без проведения торгов. Право возникает по истечении трех лет аренды при условии, что у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании этого участка.

Этим правом попыталась воспользоваться омская агрофирма, на участке которой находили нарушения, но к моменту обращения с заявлением о выкупе компания их устранила.

Правительство Омской области обратилось в Конституционный суд с сомнением в этих нормах. По мнению заявителя, они открывают путь к приватизации земли недобросовестными арендаторами. Нарушение можно устранить прямо перед подачей заявления — и это не докажет, что арендатор готов вести хозяйство добросовестно. Нормы к тому же не позволяют органу власти отказать в льготном выкупе, даже когда у арендатора есть неустраненные нарушения на других участках.

Позиция Конституционного суда

Отсутствие нарушений на конкретном участке создает презумпцию добросовестности арендатора. Но чиновники могут опровергнуть эту презумпцию. Суд указал: устранять нарушения нужно не только полностью, но и в установленный срок. Несвоевременное устранение или повторное нарушение в течение трехлетнего периода лишает арендатора права на льготный выкуп.

КС перечислил, когда орган власти вправе отказать в выкупе без торгов. Основанием служат нарушения, допущенные за три предшествующих года при использовании как испрашиваемого, так и другого участка аналогичного назначения, если они:

• повлекли неустранимые последствия;
• из-за серьезного характера повлекли привлечение арендатора к административной или уголовной ответственности;
• носили систематический характер.

Отказ правомерен, даже когда арендатор устранил эти нарушения полностью или частично, — если они говорят о значительных рисках нецелевого использования земли, снижения плодородия или иного вреда участку.

Суд подчеркнул: добросовестность арендатора нельзя оценивать изолированно, по каждому участку в отдельности. Нарушения на других сельхозземлях, которыми владеет арендатор, показывают, готов ли он обеспечить надлежащее использование любого такого участка.

Отказ в льготном выкупе при этом не лишает арендатора права приобрести участок на общих основаниях — через торги.

КС не стал предписывать переписать нормы о выкупе участков, но допустил, что законодатель может конкретизировать правила приватизации участков.

Постановление Конституционного суда от 9 июля 2026 года № 47-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОТКАЗЫВАТЬ НЕДОБРОСОВЕСТНЫМ АРЕНДАТОРАМ В ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Суть спора

ГК «Автодор» потребовала изъять у предпринимателя участок под скоростную автодорогу. Собственник не согласился с предложенной суммой. Суд выделил требование о компенсации в отдельное дело, изъятие разрешил сразу и обратил решение к немедленному исполнению. Заявитель счел, что так изъятие проходит без предварительного и равноценного возмещения, и оспорил нормы ГК и ЗК.

КС признал нормы конституционными — они уже закрепляют гарантию предварительного и равноценного возмещения. Единой практики по разъединению требований не сложилось: одни суды выделяли спор о компенсации, другие отказывали. КС не запретил раздельное рассмотрение, но допустил его только в исключительных случаях.

Когда изъятие решают первым

Выделить вопрос о возмещении в отдельное производство можно, только если само требование об изъятии не вызывает сомнений. Для этого нужны обстоятельства особого рода — КС назвал две самостоятельные ситуации.

Первая — промедление с изъятием грозит существенными неблагоприятными последствиями для здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также для интересов обороны и безопасности государства. Вторая — участок уже фактически используют для целей изъятия, при этом у собственника нет на нем другой законной недвижимости, а сам он согласен или не возражает.

Дурнева обращает внимание, что критерии сформулированы широко. Риск неблагоприятных последствий суд может установить как из обстоятельств конкретного дела, так и из федерального закона, если законодатель презюмирует особую значимость проекта. Поэтому на практике ключевым станет вопрос, как суды будут оценивать именно существенный характер таких последствий.

Гарантии собственнику

Даже когда спор о размере возмещения уходит в отдельное производство, решение об изъятии должно предусматривать предварительную выплату. Сумму определяют по отчету об оценке, который подготовили на досудебной стадии. Если правообладатель отказывается получать деньги, их вносят на депозит нотариуса.

КС фактически закрепил: при допустимом разрыве между изъятием и окончательным расчетом собственник не остается без предварительной выплаты вообще. В отдельное дело выносят не вопрос о наличии компенсации, а спор о ее окончательном размере и возможной доплате. Бывшему собственнику сохраняют и процессуальные гарантии — производство по выделенному требованию нельзя прекратить только потому, что истец отказался от иска.

Доплата, убытки и проценты

Если в выделенном деле суд определит размер возмещения выше предварительно выплаченной суммы, бывший собственник вправе требовать доплату. Помимо этого он может взыскать убытки, которые возникли из-за того, что он не получил полную сумму сразу.

КС назвал и случаи, когда собственник вправе требовать с ответственных за изъятие органов или организаций проценты. Их считают по ключевой ставке Банка России от разницы сумм, выплаченных в разное время, за период со дня вступления акта об изъятии в силу до окончательного расчета. Это работает, если срочность изъятия возникла из-за того, что отвечающие за него органы несвоевременно или ненадлежаще исполнили свои функции.

Способ защиты для практики не новый, говорит Алена — собственники и раньше через суд взыскивали проценты с органов, которые вовремя не исполнили решение о выплате. При этом КС уточнил: выплата процентов не должна поощрять недобросовестность самого собственника. Если суд установит ее, в процентах он откажет.

Сообщение ЮРИСТ КОМПАНИИ: СНАЧАЛА ДЕНЬГИ, ПОТОМ ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Государственная компания «Автодор» потребовала через суд изъять земельный участок у предпринимателя А.Д. Краснощекова. Участок понадобился для строительства скоростной автодороги Москва — Санкт-Петербург. Компания предложила возмещение в 899 550 руб., однако собственник с суммой не согласился.

Арбитражный суд Тверской области сначала отказал «Автодору» в выделении спора о размере возмещения в отдельное производство. Тем не менее позднее суд удовлетворил аналогичное ходатайство. В итоге суд изъял участок и обратил решение к немедленному исполнению — без определения окончательной суммы возмещения. Апелляция и кассация поддержали такой подход, а Верховный суд отказал в передаче жалобы.

Окончательный размер возмещения суд установил лишь через шесть месяцев после изъятия — 1,93 млн руб.

Позиция Конституционного суда

Заседание КС состоялось в начале февраля, мы тогда делали подробный репортаж с пересказом позиций законодательной и исполнительной власти.

КС признал оспариваемые нормы ГК и Земельного кодекса соответствующими Конституции. Вместе с тем суд выявил их конституционно-правовой смысл и закрепил обязательные гарантии для собственников.

Конституция требует предварительного и равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества. Поэтому разделять во времени изъятие и окончательный расчет допустимо только в двух случаях:

1. Первый — промедление создает риски для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности государства.
2. Второй — на участке нет других объектов недвижимости того же собственника, а сам участок с его согласия уже используют для целей изъятия.

При этом суд обязан предусмотреть предварительную выплату на основании отчета об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии. Если собственник отказывается принять деньги — их вносят в депозит нотариуса.

Помимо этого, КС закрепил право бывшего собственника на возмещение убытков из-за неполной выплаты при изъятии. Если же срочность изъятия возникла по вине органов власти — собственнику присуждают проценты по ключевой ставке ЦБ. Их начисляют на разницу между окончательным и предварительным возмещением со дня вступления в силу решения об изъятии до полного расчета. Однако суд откажет в процентах при недобросовестности собственника.

Само по себе несогласие с предложенной суммой недобросовестностью не считается, подчеркнул Конституционный суд.

Также КС указал: производство по спору о размере возмещения нельзя прекратить из-за отказа истца от иска. Если суд установит сумму больше предложенной по оценке — разницу выплачивают незамедлительно.

Постановление Конституционного суда от 9 апреля 2026 года № 22-П

Сообщение КС УСТАНОВИЛ ГАРАНТИИ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ ДЛЯ ГОСНУЖД появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов прокомментировал ситуацию для «Коммерсантъ FM».

В чем дело

Собственники коттеджных поселков в Пушкино строили дома на законных основаниях: получали разрешительную документацию, ставили объекты на кадастровый учет, брали ипотеку с государственной поддержкой. Местные власти отвели эти земли под дачное строительство еще в 2005 году. А в градостроительном плане округа и выписках из ЕГРН упоминаний об охранной зоне не было.

Однако администрация Пушкино начала предъявлять иски о сносе, ссылаясь на распоряжение Министерства экологии и природопользования Подмосковья от 16 декабря 2024 года. Документу присвоили гриф «секретно» — собственники не могли с ним ознакомиться. По некоторым домам в соседних поселках суды уже выносят решения о сносе за счет владельцев и без компенсации.

В начале марта 2026 года жители обратились к заместителю председателя правительства РФ Дмитрию Патрушеву с просьбой проверить законность вынесенных решений. Под угрозой — 13 поселков, около 1,9 тысячи домов и 4 тысячи участков.

Экспертиза и компенсация

Денис Литвинов проводит аналогию с делом сочинских садоводов. Садовые участки в Сочинском национальном парке тоже выделяли легально, а затем они оказались в границах парка, когда эти границы установили.

«Конституционный суд указал, что приоритет имеет именно охрана этой земли. Но лишение собственности без компенсации недопустимо», — напомнил Денис.

По словам Литвинова, экспертиза может значительно повысить шансы собственников сохранить дома. Охранная зона в этом районе существовала давно, однако десятилетия назад никто не устанавливал четких границ. Поскольку зону охраны устанавливают в интересах защиты источника питьевого водоснабжения, Литвинов видит один из возможных способов защиты в назначении экспертизы в отношении каждого дома. Это поможет определить, наносит ли конкретное строение реальный вред.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ FM: СЕКРЕТНОЕ РАСПОРЯЖЕНИЕ ПРОТИВ ДОБРОСОВЕСТНЫХ СОБСТВЕННИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Участники процесса обсуждали, можно ли разделять изъятие и возмещение на разные процессы, где проходит граница между интересами государства и гарантией предварительной компенсации и как избежать убытков собственников при реализации крупных инфраструктурных проектов.

Участок изъяли за три дня, деньги выплатили через полгода

Поводом к рассмотрению стало дело предпринимателя Александра Краснощекова из Тверской области. Он владел участком сельхозназначения площадью 4,3 га с системами мелиорации, которые сдавал в аренду.

В апреле 2024 года Росавтодор обратился в арбитражный суд с иском об изъятии участка для строительства скоростной дороги Москва — Санкт-Петербург. Предложенная сумма возмещения составила 899 550 руб.

Краснощеков не согласился с размером компенсации. В августе 2024 года суд удовлетворил иск об изъятии участка, а спор по сумме возмещения выделил в отдельное производство. Решение было обращено к немедленному исполнению — участок требовался для ввода в эксплуатацию дороги М-11 между Москвой и Санкт-Петербургом.

Право собственности заявителя прекратили за три дня. Компенсацию Краснощеков получил только в марте 2025 года — размер по итогам рассмотрения спора составил 1 928 989 руб.

Заявитель оспаривал статьи 279 и 281 Гражданского кодекса об изъятии участка для госнужд и возмещении, а также статью 56.11 Земельного кодекса о прекращении права собственности в связи с изъятием. По мнению Краснощекова, нормы допускают изъятие имущества в частной собственности без гарантии предварительного и равноценного возмещения.

Конституционная гарантия против государственного интереса

В заседании КС адвокат заявителя Александр Крылов обращал внимание, что размер возмещения определили спустя полгода после изъятия. Такой временной разрыв нарушает права заявителя: он лишился имущества и не получил возмещения. Если право собственности прекращается до компенсации, это больше напоминает временную конфискацию, которую Конституция не допускает, отметил адвокат.

Крылов подчеркнул: раздельно рассматривать можно только самостоятельные требования. Но при принудительном изъятии нет отдельного самостоятельного требования о возмещении. Вопрос компенсации — это конституционное условие для удовлетворения требования об изъятии, и эти вопросы должны решаться вместе. «Недопустимо ускорение реализации государственного интереса за счет непредоставления конституционной гарантии», — считает Александр Крылов.

Адвокат привел важный экономический аргумент: здесь есть не только частный интерес, но и общественный интерес стабильности частной собственности. Если частная собственность нестабильна, это приведет к сокращению инвестиций и прямому экономическому ущербу.

Сам заявитель выразил недоумение по поводу обвинений в недобросовестности. Краснощеков рассказал, что приобрел участок задолго до планирования строительства трассы М-11, когда велись споры, где ее проложить. Первоначальная экспертиза оценила участок в 3 млн руб., но государственная компания не согласилась и обратилась с повторной экспертизой. «Почему меня представляют как единственного участника замедления сроков, если процесс затягивала госкомпания?» — спросил заявитель. Он отметил, что на него оказывали административное давление и что в регионах, в отличие от Москвы, сильно занижают рыночную стоимость.

Проблема правоприменения или дефект закона?

Представители госорганов сошлись в том, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции, но разошлись во взглядах на допустимость отложенной компенсации.

Полпред Совета Федерации Андрей Клишас согласился, что проблема — не в законах, а в правоприменении. Он говорил, что суды общей юрисдикции воспринимают нормы об изъятии как административную процедуру, а не как гражданскую. Клишас отметил, что длительное судебное разбирательство может воспрепятствовать изъятию участка и привести к потерям бюджетов. В то же время, если процесс определения суммы возмещения затянется, из-за инфляции заявитель может понести сильные убытки и не сможет купить себе похожую недвижимость за полученные деньги. «Формально получив возмещение, он фактически не может восстановить свое имущественное положение до изъятия», — подчеркнул сенатор.

Помощник министра юстиции Алина Таманцева не поддержала разделение требований об изъятии и возмещении в разные производства. Она говорила, что не должно быть ситуации, когда гражданин одновременно остается и без имущества, и без денег. Должен действовать принцип «Утром деньги — вечером стулья», подчеркнула выступавшая.

Противоположную позицию занял представитель Минтранса Дмитрий Коновалов. Он говорил, что из-за судебных экспертиз по установлению суммы компенсации землю невозможно вовлечь в строительство. Значительное затягивание судебных процессов по изъятию участков фактически приводит к нарушению директивных сроков строительства федеральных проектов, пожаловался Коновалов.

По мнению чиновника Минтранса, негативный финансовый эффект при отказе от механизма раздельного рассмотрения требований несравнимо превосходит совокупный размер исковых требований по определению размера возмещения.

Представитель Росреестра Алексей Бутовецкий рассказал, что вопрос предварительного возмещения в законе определен четко: сначала деньги, потом изъятие имущества. При регистрации перехода права собственности при изъятии в пакете документов должно быть подтверждение выплаты возмещения. «Ни при каких других условиях мы не можем зарегистрировать переход», — сказал он.

Однако в деле заявителя суд указал, что имущество изъято и что решение является основанием для регистрации права собственности. «Не могу прокомментировать, почему суд так указал. Но отказать в регистрации уже не могли», — признал Алексей Бутовецкий. Он также отметил, что у всех, кто занимается изъятием, есть жесткие сроки, связанные с исполнением бюджетного законодательства.

Московский опыт и предложения по балансу интересов

Екатерина Соловьева из департамента городского имущества Москвы рассказала, как проходит изъятие в столице. По ее словам, за последние три года приняли решения об изъятии 17 000 объектов недвижимости общей площадью почти 820 га. При этом не все объекты изымают в судебном порядке — 76% исков рассматривают суды общей юрисдикции.

Выступавшая отметила, что дела рассматриваются долго, и если требования не делить, процесс займет как минимум год. Это существенно замедляет сроки и увеличивает стоимость строительства, поэтому в Москве уже сформировалась практика по выделению спора о возмещении в отдельное производство. Тогда сроки рассмотрения требования об изъятии сокращаются до 4–5 месяцев.

Полномочный представитель Президента в КС Дмитрий Мезенцев тоже считает, что само по себе выделение в отдельное производство вопроса о возмещении допустимо. «Если задерживаются сроки [ввода в эксплуатацию], это вредит экономике и гражданам», — отметил он.

Мезенцев предложил: сначала собственнику выплачивается бесспорная часть возмещения на основе кадастровой стоимости, а по итогам рассмотрения спора — оставшаяся. А Клишас поддержал идею смягчения негативных последствий через начисление процентов на сумму возмещения и индексацию с учетом инфляции.

Постановления Конституционного суда по этому вопросу пока нет — судьи подготовят его в ближайшие недели.

Сообщение КС РАЗБИРАЛСЯ, МОЖНО ЛИ ИЗЪЯТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ КОМПЕНСАЦИИ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Житель Московской области купил в 2010 году участок под ИЖС в деревне Прохорово. В 2015 году правительство региона установило зоны охраны усадьбы князей Трубецких — участок оказался в зоне охраняемого природного ландшафта. Строительство стало невозможным из-за новых ограничений.

Владелец попросил власти выкупить участок, но получил отказ, который попытался оспорить в судебном порядке.

Но все суды поддержали чиновников, сославшись на закон № 342-ФЗ от 2018 года. По их логике, раз охранную зону установили в 2015 году — до принятия этого закона — то компенсировать ничего не нужно.

Позиция Конституционного суда

КС признал такое толкование неверным. Суд указал: закон 2018 года не снижал гарантии собственников, а лишь уточнял порядок возмещения убытков. Право на компенсацию существовало и раньше — оно следует из норм Конституции о частной собственности и ст. 57 Земельного кодекса.

При этом КС напомнил, что установление охранных зон — это волеизъявление самого публичного образования, а не частных лиц. Именно поэтому регион должен возместить ущерб собственникам. Более того, от органов власти требуется более высокий стандарт осмотрительности, чем от частных лиц. Если чиновники не внесли ограничения в ЕГРН, собственник вправе полагаться на данные реестра.

Суд также разъяснил, что если участок нельзя использовать по назначению, выкуп становится приоритетным способом компенсации. Это справедливее, чем просто выплата убытков при сохранении обременительной собственности. Владелец теряет возможность извлекать из земли полезные свойства, но продолжает нести бремя содержания. Одновременно регион, заинтересованный в интеграции участка с объектом культурного наследия, ограничен в принятии административных решений.

Наконец, КС указал на ключевой правовой момент: ст. 57.1 Земельного кодекса, введенная в 2018 году, не меняла прежние правила, а конкретизировала их. Соответственно, она применима и к спорным ситуациям, возникшим до 2018 года.

Дело заявителя направят на новое рассмотрение. Суд учтет позицию КС: власти Подмосковья должны либо компенсировать убытки, либо выкупить участок.

Постановление Конституционного суда от 1 декабря 2025 года № 42-П

Сообщение КС ЗАЩИТИЛ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В ОХРАННЫХ ЗОНАХ КУЛЬТУРНЫХ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

По мнению заявителей, решение суда позволило чиновникам Самарской области незаконно вывести из федеральной собственности более 8000 Га лесного фонда.

Предыстория спора

В 2008 году Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в суд с требованием признать незаконными действия Департамента лесного хозяйства региона по изготовлению планов лесных участков.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, однако апелляция 10 марта 2009 года полностью удовлетворила заявление Минимущества (дело № А55-15555/2008).

Три попытки обжалования

Рослесхоз и Генпрокуратура трижды обращались в суд с кассационными жалобами на это постановление. Первые две попытки закончились отказом — суды посчитали, что заявители пропустили процессуальный срок и не представили уважительных причин для его восстановления.

Арбитражный суд Поволжского округа указал, что ввиду общедоступности сведений из государственного лесного реестра заявители при достаточной осмотрительности могли и должны были узнать о нарушении прав Российской Федерации задолго до 2024 года.

Однако третья жалоба привлекла внимание заместителя председателя Верховного суда — председателя СКЭС Юрия Иваненко, который отменил определение судьи ВС об отказе в передаче дела и направил жалобы на рассмотрение коллегии.

Доводы заявителей

Генпрокуратура и Рослесхоз настаивают, что узнали о нарушении только 16 июля 2024 года после обращения Рослесхоза и проведения проверочных мероприятий. До этого момента федеральные органы не привлекались к участию в деле, а судебный процесс скрыли от них региональные власти.

Заявители утверждают, что должностные лица Самарской области использовали судебный акт для создания видимости законности передачи прав на лесной фонд. Постановление апелляции позволило им беспрепятственно распоряжаться лесным фондом и распределять земли среди родственников и аффилированных лиц.

По мнению Генпрокуратуры, изменение судебным постановлением категории земель лесного фонда было продиктовано стремлением обойти императивные требования закона о запрете их приватизации. В результате более тысячи гектаров лесных земель нелегально отчудили в частную собственность.

Заявители уверены: если спор затрагивает не права конкретных лиц, а публичные интересы общества и государства, мнимая стабильность гражданского оборота не может препятствовать восстановлению публичных прав.

В подтверждение противоправности действий органов Самарской области заявители ссылаются на решение Самарского областного суда от 20 августа 2025 года. Суд удовлетворил иск Рослесхоза о признании недействующим решения Думы городского округа Самара от 20 марта 2008 года «Об утверждении Генерального плана г.о. Самара» в части включения в границы города земель лесного фонда площадью 8118 Га.

Экономколлегия рассмотрит дело 25 ноября 2025 года.

Сообщение ВС РЕШИТ, МОЖНО ЛИ ОСПОРИТЬ РЕШЕНИЕ О ПРИВАТИЗАЦИИ УЧАСТКОВ СПУСТЯ 16 ЛЕТ появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов прокомментировал промежуточный исход дела для «Коммерсантъ FM».

О чем спор

Речь идет о 13 участках в элитном поселке «Сады Майендорф» в деревне Жуковка. Землю площадью от 30 соток до 2 гектаров раньше занимал санаторий Управделами президента «Барвиха». В 2001 году из федеральной собственности 22 участка перешли компании-инвестору «Кантри-Про» за 54 млн руб. По версии Генпрокуратуры, реальная стоимость объектов составляла 13 млрд руб. — занижение в 236 раз.

Сделка обязывала «Кантри-Про» реконструировать усадьбу Мейендорф. Следствие считает это прикрытием для незаконного перевода собственности частникам. Прокуратура нашла в договоре множественные нарушения: акт выполненных работ подписали только через пять лет после продажи, вместо гендиректора санатория договор согласовывал главврач.

Среди нынешних ответчиков — бывший владелец «Уралхима» Дмитрий Мазепин, предприниматель Алексей Богачев и девелопер Михаил Хубутия. Они приобрели участки в период с 2013 по 2022 год.

В декабре прошлого года суд первой инстанции отказал Генпрокуратуре. В августе Мособлсуд в апелляции также отказался удовлетворить иск — основанием стал истекший срок давности.

Однако 24 октября кассация удовлетворила требования замгенпрокурора и жалобы Управделами президента. Мотивировку кассационный суд пока не опубликовал.

Почему это произошло и что будет дальше

Отмена решений двух инстанций — тревожный сигнал для ответчиков, считает Литвинов. «Ситуация, когда кассация отправляет дело на новое рассмотрение, отменив решение первой и апелляционной инстанции, во многом говорит о том, что очень велика вероятность того, что при новом рассмотрении решение будет вынесено противоположное первоначальному», — отметил юрист.

Литвинов связывает такой поворот в деле с общей тенденцией в судебной практике.

По словам эксперта, такие дела рассматривают в фантастически короткие сроки с определенными процессуальными нарушениями и нарушениями норм материального права. «Здесь могут сбыться пессимистичные прогнозы, если первое решение вынесли об отказе Генпрокуратуре в иске об изъятии, сейчас будет, по сути, признание сделок недействительными со всеми последующими последствиями», — заключил Литвинов.

Одна из основных причин первоначального отказа Генпрокуратуре — истечение сроков давности. Полный текст определения кассационной инстанции пока не опубликован, поэтому судить о том, какие именно доводы повлияли на решение об отмене, преждевременно.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ FM: ПОЧЕМУ КАССАЦИЯ ОТМЕНИЛА РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ ОБ УЧАСТКАХ В БАРВИХЕ появились сначала на Land Law Firm.

Это дело было одним из немногих, в которых Генпрокуратура проиграла спор об изъятии частных активов в пользу государства. Теперь судьбу участков вновь будет решать Мособлсуд.

История конфликта

Участки площадью от 30 соток до 2 гектаров раньше принадлежали санаторию Управления делами президента «Барвиха». Ответчиками по делу выступают компания «Кенсуэй Лимитед» и шесть физических лиц. Среди них – экс-владелец «Уралхима» Дмитрий Мазепин и председатель наблюдательного совета банка «Система» Алексей Богачев.

По версии Генпрокуратуры, в начале 2000-х годов 99 гектаров территории санатория «Барвиха» незаконно передали новым собственникам. Передача земли происходила в рамках инвестиционного проекта по реконструкции усадьбы Мейендорф. Инвестор – компания «Кантри-Про» – получила семь гектаров земли в обмен на реконструкцию и благоустройство территории.

Как развивался спор

Прокуратура настаивала на незаконности сделок. В ведомстве утверждали, что стоимость земли занизили в 236 раз – 54,4 млн руб. вместо 13 млрд руб. Ответчики возразили, что использовали законную «нормативную цену» согласно закону «О плате за землю». На стороне надзорного ведомства в споре выступало и Управделами президента.

На последнем заседании в первой инстанции «Кенсуэй Лимитед» потребовала применить срок исковой давности, опираясь на недавнее постановление Конституционного суда от 31 октября 2024 года. Генпрокуратура тогда высказалась против и указала на ущерб окружающей среде от эксплуатации участков.

В итоге суд встал на сторону ответчиков и полностью отказал в удовлетворении требований Генпрокуратуры. А в августе 2025-го Мособлсуд отказался пересматривать решение по делу.

Вскоре после этого истец обратился с кассационным представлением в Первый кассационный суд, который указал: суд апелляционной инстанции нарушил закон при рассмотрении спора (дело № 8Г-27072/2025). Поэтому дело вернули на новое рассмотрение в Мособлсуд.

Сообщение ГЕНПРОКУРАТУРА ДОБИЛАСЬ ПЕРЕСМОТРА РЕШЕНИЯ ПО ДЕЛУ О ДЕПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ НА РУБЛЕВКЕ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас начальную цену изъятого участка на публичных торгах определяют по рыночной или кадастровой стоимости. Кадастровую можно использовать, если результаты госоценки утвердили не позднее пяти лет до даты решения о торгах. Способ определения цены указывает суд в решении об изъятии.

Законопроект предлагает использовать только кадастровую стоимость. Правительство указало, что нужно уточнить формулировку: начальной ценой должна быть кадастровая стоимость, которую внесли в ЕГРН и которая действует на дату публикации извещения о торгах. Такое изменение соблюдет права собственников земельных участков.

Авторы проекта ранее объясняли: рыночная стоимость изымаемого участка часто оказывается значительно выше кадастровой, что затрудняет его приобретение на торгах. Кроме того, недобросовестный владелец может оспорить кадастровую стоимость после выявления нарушений и установить ее в размере рыночной.

Документ направлен на вовлечение в оборот земель сельхозназначения и повышение их рационального использования.

Законопроект № 917580-8

Сообщение ГОСДУМА МЕНЯЕТ ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ИЗЫМАЕМЫХ ЗА НАРУШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Гражданка купила квартиру в Крыму в июне 2022 года по нотариально заверенной сделке. Год спустя Госсовет республики включил эту недвижимость в перечень имущества, учитываемого как собственность Крыма. Основание — прежний владелец имел связь с недружественным государством.

Власти прекратили право собственности новой владелицы и зарегистрировали недвижимость за республикой. Три судебные инстанции поддержали это решение, сославшись на включение квартиры в перечень. При этом факт добросовестности покупательницы суды сочли неважным.

Позиция Конституционного суда

КС признал крымское законодательство соответствующим Конституции, однако дал нормам толкование.

Суд установил: само по себе включение жилья в перечень не может служить основанием для изъятия у добросовестного приобретателя, который купил недвижимость до такого включения.

Конституционный суд сформулировал требования к судебному разбирательству. Суды должны проверять добросовестность покупателя, рассмотреть процесс приобретения недвижимости и оценнить, мог ли он знать о рисках.

Суд перечислил случаи, когда приобретатель может утратить защиту:

• Если он купил недвижимость после включения в перечень (информация общедоступна);
• Если он знал о недружественных действиях продавца (если они были широко известны).
• Если он участвовал в схеме вывода активов (например, в качестве номинального покупателя).

При этом КС подчеркнул: вывод о недобросовестности может сделать только суд на основе всей совокупности обстоятельств конкретного дела.

Постановление Конституционного суда от 2 октября 2025 года № 32-П

Сообщение КС УСТАНОВИЛ КРИТЕРИИ ЗАЩИТЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ ИЗЪЯТИЯ появились сначала на Land Law Firm.

История спора

ООО «Евроинвест» обратилось в суд с требованиями к администрации Березников об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с многотопливной автозаправочной станцией «Кольцо». Участок попал в опасную зону после аварии на руднике «Уралкалия», признанной чрезвычайной ситуацией федерального уровня.

В марте 2020 года комиссия по чрезвычайным ситуациям запретила доступ к МАЗС «Кольцо» и потребовала прекратить ее деятельность. Компания законсервировала объект и потребовала от администрации выкупить имущество за 45,2 млн рублей плюс 7,1 млн рублей упущенной выгоды.

Администрация отказалась, сославшись на отсутствие правовых оснований для изъятия. Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону «Евроинвеста», обязав администрацию выкупить имущество.

Позиция кассации

АС Уральского округа согласился с выводами о необходимости изъятия имущества, но раскритиковал подход к определению его стоимости и размера компенсации.

Суд отметил: применение только затратного подхода при оценке АЗС недостаточно для получения достоверного результата. МАЗС «Кольцо» эксплуатировалась с 2003 года и приносила доход до момента запрета — 250 000 рублей ежемесячной арендной платы. Эксперты должны использовать сравнительный и доходный подходы наряду с затратным.

Кассация подчеркнула: разница между результатами первой и повторной экспертиз составила более 5 млн рублей, что существенно для муниципального бюджета. Назначение повторной экспертизы подтвердило обоснованность сомнений в достоверности первоначальной оценки.

Относительно упущенной выгоды суд указал: получение дохода от аренды имущества в опасной зоне не является типичным случаем. Причинно-следственная связь между ограничением доступа и возникновением убытков не может предполагаться автоматически. Собственник должен доказать, что предпринимал конкретные меры для получения выгоды и только решение властей помешало ему это сделать.

Суд отменил решения в части определения размера компенсации и взыскания упущенной выгоды, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Постановление АС Уральского округа № Ф09-4976/2024 от 12 сентября по делу № А50-3093/2023

Сообщение АС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА: ОЦЕНКА ИЗЪЯТОГО ИМУЩЕСТВА ТРЕБУЕТ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (ГК «Автодор») обратилась в суд с иском к ООО «Тэйк-Лук Рус». Истец попросил установить размер возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки в Московской области.

Госкомпания оценила стоимость изымаемых земель в 8,6 млн руб. Собственник предоставил контррасчет: 145,4 млн руб., включая 88 млн руб. убытков в виде упущенной выгоды от нереализованного строительства.

Оценка судов первой и апелляционной инстанции, основанная на результатах экспертизы, оказалась в пользу «Тэйк-Лук»: размер возмещения установили в 136,7 млн руб.

При этом суды отклонили позицию ГК «Автодор» о том, что градостроительный план, наличием которого собственник объяснил нереализованное строительства, сам по себе не гарантирует возможность строительства.

Решение кассации

АС Московского округа отменил оба судебных акта. Судьи указали на существенные нарушения при определении размера упущенной выгоды.

Во-первых, суд отметил: наличие градостроительного плана не является подтверждением реального строительства, а лишь определяет потенциальные параметры застройки. При этом не были учтены существующие ограничения на земельных участках. Например, охранные зоны и патрульные дороги, которые могли помешать реализации строительных планов. Кроме того, суды не проверили, имел ли собственник должным образом оформленную разрешительную документацию на строительство.

Кассация особо подчеркнула, что при определении упущенной выгоды необходимо установить реальную возможность получения дохода, конкретные действия и приготовления, предпринятые собственником для извлечения этого дохода, а также прямую причинно-следственную связь между изъятием участков и неполучением прибыли.

Все это АС Московской области должен выяснить при новом рассмотрении спора.

Постановление № Ф05-4703/2025 от 15 июля по делу № А41-56429/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА: ГРАДПЛАН ГАРАНТИРУЕТ КОМПЕНСАЦИЮ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

За деловым завтраком собрались представители ведущих игроков рынка недвижимости и строительства: Главстрой, ГК «ПИК», ГК «Самолет», Level Group, ГК «Ташир», НЛМК, Мангазея, Mercury, ГК «Пионер», БЭЛ Девелопмент, Regions Development, ГК «Кортрос», Газпромбанк-Инвест, Accent Capital и других.

Приоритет ГПЗУ или новых правил

Управляющий партнер Денис Литвинов рассмотрел острый вопрос соотношения ГПЗУ и правил землепользования и застройки при их противоречии.

Эксперт проанализировал определение Верховного суда по делу № А32-53202/2023, где суд встал на сторону органов власти. Верховный суд указал, что застройщик как профессиональный участник рынка должен учитывать изменения правил строительства при планировании проектов. Однако суд признал право застройщика на возмещение убытков, если изменение правил произошло после получения ГПЗУ.

Возмещению подлежат арендная плата за землю в период невозможности реализации проекта, затраты на проектную документацию и инженерно-изыскательские работы.

Участники обсудили условия взыскания таких убытков и складывающуюся судебную практику. Отдельно рассмотрели возможность взыскания убытков при попадании участка в зону комплексного развития территории.

Новые риски проверок ГИН в Москве

В Москве под угрозой внесудебного сноса оказываются сборно-разборные конструкции, размещенные внутри зданий на городских участках. Об этом рассказала ведущий юрист Анастасия Русскова.

Во избежание демонтажа и связанных с этим судебных разбирательств эксперт посоветовала ещё перед установкой сборно-разборного оборудования в пределах здания направить в Департамент городского имущества Москвы запрос о предварительном согласования со стороны городских властей.

Due Dilligence земли и недвижимости: дьявол кроется в деталях

Партнер Ксения Ульянова предупредила о постепенном ослаблении условий моратория на проверки ГИН. У проверяющего органа появляется больше поводов для обследования объектов недвижимости, что требует тщательной оценки владельческих рисков.

Эксперт подчеркнула важность натурного осмотра земельного участка и зданий как лучшего способа выявить признаки самовольного строительства и нецелевого использования. Такой осмотр выявляет риски, которые невозможно обнаружить при камеральном аудите.

По словам Ульяновой, комплексная аналитика документов и результатов натурного обследования позволяет разработать эффективные механизмы митигации рисков.

Ещё Ксения обратила внимание на растущий перечень экспертиз в сфере недвижимости, проведение которых делегировано исключительно государственным экспертным учреждениям.

Подрядные споры: когда экспертиза невозможна

Старший юрист Алена Дурнева развеяла миф об обязательности экспертизы в подрядных спорах. Суд может разрешить спор без экспертизы, особенно если работы скрыты. Возможность проведения экспертизы зависит от стадии строительства.

Исполнительная документация остается ключевым доказательством, но её отсутствие не всегда означает отказ в оплате — важна совокупность доказательств. Существенное значение имеют акты освидетельствования скрытых работ и соблюдение процедуры приёмки.

Дурнева подчеркнула важность грамотной фиксации претензий и ведения переписки на досудебной стадии. Если невозможность проведения экспертизы связана с действиями заказчика, он может утратить право ссылаться на недостатки выполненных работ.

Соразмерность земельных участков: формальные критерии и реальные риски

По второй теме Алена Дурнева рассмотрела вопросы соразмерности площади земельных участков при переоформлении прав или выкупе. Решения о соразмерности зависят от функционального назначения объекта и обоснования необходимости конкретной площади.

В Московской области установили формальный порог соразмерности в 10%. Этот критерий не гарантирует положительного решения, но может стать основой для предварительной оценки права на выкуп. Попытки ввести единый критерий на федеральном уровне несут риски — от сокращения участков до игнорирования особенностей конкретных объектов и создания хаотичной застройки.

Защита от деприватизации: работа с архивами

Денис Литвинов и Анастасия Русскова поделились тактикой защиты при пересмотре итогов приватизации. При столкновении с иском прокуратуры о деприватизации необходима большая работа по сбору доказательств.

Эксперты рекомендуют поднять всю историю переписки с государственными органами, материалы проверок и документы, подтверждающие несение бремени содержания имущества. Поскольку речь идет о событиях 20-летней давности, важным этапом становится работа с архивами — как внутренними, так и государственными.

Сообщение ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ СПОРЫ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ РИСКИ: КАК ПРОШЕЛ ДЕЛОВОЙ ЗАВТРАК LLF появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Дело дошло до КС после споров вокруг квартиры в Судаке, которую прокуратура потребовала изъять у добросовестного покупателя. Проблема возникла из-за нарушений при первоначальной приватизации жилого помещения из муниципального фонда в 2018 году.

Местная администрация исключила квартиру из специализированного жилищного фонда и передала ее в собственность граждан. В 2020 году квартира перешла к новому владельцу по договору купли-продажи. Суды поддержали требования прокуратуры об изъятии, несмотря на добросовестность приобретателя.

Позиция Конституционного суда

КС сформулировал принципиальные правила для истребования жилья у добросовестных приобретателей. Суд постановил, что изъятие возможно только при выбытии имущества из владения публичного собственника помимо его воли.

Ключевой критерий — действия уполномоченных органов власти. Если администрация совершала осознанные действия по передаче жилого помещения (принимала постановления, заключала договоры, регистрировала права), то такая передача считается добровольной, даже если впоследствии признана незаконной.

Суд установил повышенные требования к органам власти: стандарт осмотрительности чиновников «должен быть не ниже, а по существу — и более высоким, чем в деятельности частных субъектов». Государственная регистрация прав «презюмирует наличие воли публичного собственника на выбытие имущества».

В такой ситуации истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя. Исключение составляют случаи преступного сговора должностных лиц с гражданами, но это не должно затрагивать права добросовестных приобретателей.

Если истребование все таки происходит, то добросовестному приобретателю положена компенсация. При этом прокурор не лишен права обратиться с иском о возмещении потерь государства: либо к тем, кто виноват в выбытии имущества, либо к выгодоприобретателям такого выбытия.

Постановление Конституционного суда от 26 мая 2025 года № 22-П

Сообщение КС РАЗЪЯСНИЛ ПОРЯДОК ИСТРЕБОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ У ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.