Проект отчета доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 1,1 Гб).

ОСПАРИВАНИЕ ОЦЕНКИ

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать. Порядок и сроки подачи замечаний устанавливают ч. 17 и 18 ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подать замечания к проекту отчета об итогах ГКО можно до 22 октября 2026 года.

Вот как это сделать:

• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»: «Документы» — «Жилищные документы» — «Отправка замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки».
• Принести замечания лично в ГБУ по адресу: Москва, ул. Кожевническая, д. 1, стр. 1, 3 этаж, кабинет № 19. ГБУ принимает документы с понедельника по четверг с 08:00 до 17:00, в пятницу с 08:00 до 15:45, обед с 12:00 до 12:45.
• Отправить на электронную почту ГБУ: cgs@property.mos.ru.
• Отправить письмо с уведомлением о вручении по адресу: 115114, Москва, ул. Кожевническая, д. 1, стр. 1.
• Подать через портал «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru) в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки»: «Подача деклараций, замечаний, заявлений и обращений по вопросам кадастровой стоимости объекта недвижимости» — «Подать замечание к проекту отчета об итогах ГКО».

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания. Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Сообщение В МОСКВЕ ОПУБЛИКОВАЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Заявление касается только «актуальных» сведений ЕГРН. Законопроект сохраняет этот срок и вводит специальный п. 7.1 для архивной стоимости: обратиться можно в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Две стоимости — два режима доступа

Новизна в том, что шестимесячное ограничение встраивают в более сложную систему, отмечает Бабушкина. Срок привязывают к периоду применения актуальных сведений и одновременно создают отдельный механизм для ранее действовавшей стоимости. Логика Росреестра понятна: отчет об оценке отражает состояние объекта и рынка на конкретную дату, и чем больше разрыв между оценкой и обращением, тем выше риск, что сведения устарели.

Главный юридический вопрос юрист формулирует так: может ли обеспечение актуальности отчета оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости только из-за истечения шести месяцев. Для актуальной стоимости срок имеет рациональное основание — государство вправе требовать свежих исходных данных. Но и здесь Бабушкина видит подмену понятий:

«Шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы».

Риск для архивной стоимости

Появление п. 7.1 юрист оценивает как концептуально верное решение: утрата стоимостью статуса актуальной не означает утрату ее правового значения. Такая стоимость продолжает работать при расчете налога за прошлые периоды.

Но именно эту часть Бабушкина предлагает оценивать с учетом позиции КС, изложенной в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П. Суд указал: применительно к архивной стоимости шестимесячный срок перестает быть разумным и адекватным ограничением права на судебную защиту. Налогоплательщик не обязан постоянно контролировать результаты кадастровой оценки — о реальном размере последствий он узнает позже, например после налогового уведомления.

Отсюда главный риск законопроекта, который юрист описывает так: «Если допустимость заявления об установлении рыночной стоимости архивной кадастровой стоимости связывается исключительно с датой проведения рыночной оценки, такая конструкция фактически предполагает, что налогоплательщик должен самостоятельно отслеживать изменение кадастровой стоимости и заблаговременно принимать меры по ее оспариванию, еще не зная о конкретных налоговых последствиях ее применения».

Выход юрист видит в двух самостоятельных режимах. Для актуальной стоимости шестимесячный срок с даты оценки остается требованием к свежести отчета. А для архивной началом срока целесообразно сделать момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях применения соответствующей кадастровой стоимости. Такой подход Конституционный суд и предусмотрел как временный порядок регулирования.

По мнению Бабушкиной, есть риск, что новая конструкция формально урегулирует порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, но не в полной мере учтет правовую позицию КС. Тогда сохранятся ограничения, которые препятствуют эффективной защите налогоплательщиков при пересмотре кадастровой стоимости за прошлые периоды.

Полный текст редакционного разбора нового законопроекта читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: РОСРЕЕСТР РАЗДЕЛИТ АКТУАЛЬНУЮ И АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало обращение правительства Омской области. Региональные власти усомнились в нормах, которые позволяют арендатору приватизировать участок при отсутствии выявленных и неустраненных нарушений. Агрофирма устранила нарушения перед подачей заявления о выкупе — и формально получила право на льготу.

КС в июле признал, что отсутствие нарушений на конкретном участке создает лишь презумпцию добросовестности, а орган власти вправе ее опровергнуть. Отказать можно из-за нарушений за три предшествующих года как на испрашиваемом, так и на других участках аналогичного назначения, если они носили систематический характер, повлекли неустранимые последствия или привели к административной либо уголовной ответственности.

Оценочный критерий и разнобой в практике

До поправок 2016 года льготный выкуп связывали с требованием надлежащего использования участка, напоминает Мершон. Критерий носил оценочный характер, и суды понимали его по-разному. В одних делах хватало справки органа сельского хозяйства, в других требовали реальных доказательств ведения деятельности — наличия техники, персонала, профильных ОКВЭД (дело № А50-26354/2015).

Теперь уполномоченный орган оценивает не только формальные акты проверок, но и фактическое поведение арендатора, говорит юрист. «Это касается как самого испрашиваемого участка, так и иных участков аналогичного назначения, находящихся во владении арендатора, за предшествующие три года. Игнорирование поведения на других участках признано недопустимым», — объясняет Мершон.

Эксперт отмечает, что КС применил принцип добросовестности и вернул регулированию исходную цель: льготу получает тот арендатор, чья деятельность отвечает замыслу законодателя.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАК КС ОПРЕДЕЛИЛ КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ АРЕНДАТОРА ПРИ ВЫКУПЕ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе.

Позиция КС по этому делу открывает для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

О чем был спор

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Позиция Конституционного суда

КС признал ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той части, в какой она лишает добросовестного налогоплательщика — физлицо без статуса ИП — возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которую продолжают применять для расчета налога. Оспорить ее человек не может ни в бюджетном учреждении, ни в суде.

Суд напомнил, что рыночная стоимость точнее отражает реальную цену объекта, поэтому именно ее закон предпочитает для налогообложения. Кроме того, закон не обязывает гражданина следить за ходом кадастровой оценки. Первый документ, из которого налогоплательщик узнает о налоговых последствиях, — налоговое уведомление, — может прийти более чем через год. Поэтому шестимесячный срок КС признал неразумным.

Законодателю предстоит урегулировать порядок оспаривания архивной стоимости.

До поправок обратиться с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости в течение одного года со дня, когда заявитель или должен был узнать о налоговых последствиях, — в том числе со дня получения налогового уведомления. Учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, применимую к 1 января нужного года, в пределах трех лет до года подачи заявления.

Постановление Конституционного суда от 14 июля 2026 года № 48-П

Сообщение КС РАЗРЕШИЛ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ НАЛОГОВОГО УВЕДОМЛЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Поводом стало дело предпринимателя, у которого «Автодор» изъял участок под строительство трассы Москва — Санкт-Петербург. Спор о размере компенсации суды выделили в отдельное производство, и окончательную сумму определили лишь спустя полгода после перехода права к государству.

Разбор нового постановления для Право.ru уже делала юрист Land Law Firm Дарьи Плотниковой — почитать можно здесь.

КС в роли «позитивного законодателя»

Изъятие недвижимости для государственных нужд — исключительный механизм, который неизбежно порождает вопросы о балансе частных интересов, защищенных конституционной гарантией предварительного и равноценного возмещения, и публичных интересов, отмечает Мершон.

Процедуры принудительного изъятия КС рассматривал неоднократно, однако особенность нового постановления в том, что суд фактически выступил в роли «позитивного законодателя» — закрепил часть гарантий на уровне положений, обязательных для правоприменительной практики.

Когда разделение требований все же допустимо

По ч. 3 ст. 130 АПК РФ выделение требований в отдельное производство — право суда. Но публичный интерес в делах об изъятии привел к массовому выделению споров о сумме компенсации, говорит юрист. Суды первой инстанции нередко отказывали в таком выделении, однако вышестоящие инстанции признавали отказ необоснованным.

При этом итоговая сумма компенсации, установленная в выделенном производстве, оказывалась кратно выше изначально предложенной. Мершон приводит показательные примеры: по делу № А40-64960/2024 разница составила 4,86 раза (42,7 млн против 207,4 млн рублей), по делу № А40-150988/2024 — 3,72 раза (35 млн против 130,2 млн рублей). В таких условиях предварительная выплата теряла качество «равноценности».

КС обоснованно ограничил массовое выделение споров без реальной необходимости, считает юрист. Однако возникает риск, что жесткое ограничение судейской дискреции сделает невозможным выделение и в тех случаях, где оно действительно целесообразно, но формально не подпадает под очерченные судом исключения.

Полный комментарий Кристины Мершон читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КС ОГРАНИЧИЛ РАЗДЕЛЕНИЕ СПОРОВ ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ И РАЗМЕРЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе. Позиция КС по этому делу может открыть для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.

Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.

Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.

Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.

Шесть месяцев, которых не хватило

Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.

Судья-докладчик Андрей Бушев пояснил, что с 1 января 2023 года вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной разрешают уполномоченные бюджетные учреждения регионов — и только их решения можно оспорить в суде. Епифанов обратился в такое учреждение, но получил отказ из-за пропуска срока. Бухмиллер столкнулась с тем же. Ее заявление вернули, а суд не принял иск, указав, что уведомление о возврате не относится к решениям, которые можно обжаловать.

Заявители считают, что действующие нормы ставят собственников с завышенной кадастровой стоимостью в худшее положение по сравнению с теми, в отношении чьего имущества ошибок не допустили. Бухмиллер подчеркнула: налоговые уведомления, как правило, приходят уже после истечения шестимесячного срока — соблюсти его физически невозможно.

Нормы не противоречат, но права нарушены

Представители органов власти единодушно заявили, что оспариваемые нормы формально соответствуют Конституции, — но при этом почти все признали нарушение прав заявителей.

Представитель Минюста Алина Таманцева признала: на практике возможны ситуации, когда гражданин получает уведомление об уплате налога, но уже лишен возможности изменить кадастровую стоимость. По ее словам, граждане должны иметь возможность оспорить архивную кадастровую стоимость в течение всего срока ее применения. Полпред Совета Федерации Андрей Клишас поддержал эту позицию и указал, что ограничение оспаривания шестимесячным сроком нарушает право на судебную защиту. Он подчеркнул: гражданин в налоговых спорах — более слабая сторона, которая не всегда способна вовремя защитить свои интересы.

Полпред Президента Дмитрий Мезенцев заявил, что право на оспаривание кадастровой стоимости должно сохраняться в течение всего срока ее применения — иной подход расходится с конституционными гарантиями защиты собственности. Врио полпреда Правительства Павел Степанов согласился, что собственники должны иметь право обжаловать кадастровую стоимость в ретроспективе, но оговорил: это не должно приводить к неопределенному увеличению сроков предъявления претензий. Полпред Госдумы Юрий Петров и представитель Генпрокуратуры Артур Завалунов предложили выявить конституционно-правовой смысл оспариваемых норм.

Постановления Конституционного суда придется подождать. В последнее время у суда уходит на подготовку документа около двух месяцев.

Сообщение КС РЕШИТ, СМОГУТ ЛИ СОБСТВЕННИКИ ОСПАРИВАТЬ АРХИВНУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Напомним, судьи признали норму ГК неконституционной в части отсутствия четкой трактовки понятия «правопреемство» применительно к приобретательной давности.

Поводом стало дело индивидуального предпринимателя, который приобрел здание и попытался признать право собственности в силу приобретательной давности, присоединив к своему сроку владения период предыдущего собственника. Четыре инстанции отказали: по их мнению, при сингулярном правопреемстве отсчет следует вести с момента купли-продажи, а период владения прежнего собственника — обнулять.

КС счел такой подход неразумным. Суд пояснил: имущество рискует выбыть из гражданского оборота, если давностный владелец не может передать накопленный срок новому собственнику по договору. Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным. Ключевой вывод — по сделке между давностным владельцем и иным лицом передаются не права на вещь, а «возможность приобретения права собственности с учетом накопленного фактического состава» в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

Новые возможности и новые риски

Ксения Ульянова поясняет: ст. 234 ГК закрепляет классическую конструкцию приобретательной давности — лицо, добросовестно и открыто владеющее имуществом как своим, со временем может стать его собственником. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — 5 лет. При этом п. 3 допускает «сложение» сроков — учет владения предшественника при наличии правопреемства.

Ключевой вывод суда, по мнению Ксении — в законодательстве и практике отсутствует ясность относительно содержания этого понятия и возможности присоединения сроков владения при передаче имущества по сделке, отмечает Ульянова. Норма не содержит необходимых разъяснений, что и привело к противоречивым судебным решениям.

Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным, считает юрист. Ведь имущество фактически «выпадает» из оборота, а интересы собственника при этом защищаются. Суд указал на необходимость переосмысления механизма сложения сроков: давностный владелец — не просто неуправомоченный отчуждатель, а субъект с охраняемым интересом, который в определенных пределах может передаваться.

«Поскольку устранить неопределенность путем толкования не удалось, суд прямо указал на необходимость корректировки законодательства. До этого правоприменение должно исходить из более гибкого подхода», — говорит Ульянова.

Полный разбор постановления КС РФ читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НЕ ПРЕРЫВАЕТ СРОК ДАВНОСТНОГО ВЛАДЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

С 1 января 2028 года ведомство планирует проводить оценку централизованно на базе Национальной системы пространственных данных. При этом делать это будут раз в два года вместо нынешних четырех лет. Одновременно будут оценивать и землю, и расположенные на ней строения.

Опрошенные изданием эксперты предупреждают: сокращение цикла оценки в два раза может привести к резкому росту налоговой нагрузки и новой волне судебных споров.

Ведомство же объясняет инициативу необходимостью актуализировать налоговую базу. По мнению Росреестра, главная проблема нынешнего четырехлетнего цикла — дисбаланс кадастровой стоимости и ее отрыв от реальных рыночных цен. Сокращение срока до двух лет должно повысить актуальность базы для налогообложения и арендных платежей.

Законопроект также обязывает оценщиков вносить отчеты о рыночной стоимости недвижимости в НСПД. Это нужно, чтобы государственные бюджетные учреждения использовали эти сведения для определения кадастровой стоимости. При этом документ не уточняет, как именно ГБУ будут применять эти данные — смогут ли просто усреднить рыночные цены из нескольких отчетов по району или отчет по конкретному объекту станет основанием для пересмотра стоимости всех аналогичных объектов.

Еще одно нововведение — одновременная оценка земли и здания на ней. Это должно исключить ситуации, когда старая кадастровая стоимость участка не соответствует новой стоимости построенного на нем объекта.

Вступление закона запланировано на 1 января 2028 года. ГКО земельных участков в 2026 году и строений в 2027 году пройдет по старым правилам, а уже в 2029 году потребуется переоценка всех объектов.

Значительные последствия

Юрист Land Law Firm Мария Денисова отмечает, что для бизнеса и граждан в регионах последствия будут значительными. Законопроект вводит четкую и предсказуемую периодичность ГКО. Сегодняшний четырехлетний интервал критикуют за то, что он не позволяет своевременно актуализировать кадастровую стоимость в соответствии с рыночными реалиями и уровнем инфляции.

Синхронизация проведения ГКО упростит работу оценщиков. Это позволит комплексно оценивать участок и расположенные на нем объекты, исключая резкий дисбаланс в их стоимости, поясняет Мария. У граждан и юридических лиц появится три года на то, чтобы обнаружить ошибку и скорректировать платежи за три прошедших периода, что повышает точность бюджетного планирования. Этой мерой законодатель нацелен стимулировать собственников недвижимости своевременно обращаться с заявлениями об оспаривании размера кадастровой стоимости.

«Переход к двухлетнему циклу сделает рост кадастровой стоимости более плавным, избегая резких скачков земельно-имущественных платежей. Однако учащение периодичности проведения ГКО также приведет к увеличению налоговой и арендной нагрузки на население», — говорит Денисова.

Полный разбор инициативы Росреестра читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».

Сообщение «ЭЖ-ЮРИСТ»: КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ ПРОВЕДУТ РАЗ В ДВА ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Партнер Ксения Ульянова, юрист Мария Денисова и младший юрист Кристина Мершон за полтора часа рассказали о свежих законодательных изменениях, практике исправления ошибок кадастровой оценки и тонкостях расчета арендной платы.

ЕНК и новая квалификация бытового обслуживания

Ксения Ульянова открыла вебинар обзором ключевых поправок в Налоговый кодекс. 28 ноября принят Федеральный закон № 425-ФЗ, который распространил действие статьи 378.2 НК на единые недвижимые комплексы. Теперь повышенные ставки налога на имущество применяются к ЕНК, если в его состав входит хотя бы одно здание, соответствующее критериям административно-делового центра или торгового комплекса.

Закон также ввел новое понятие «объект бытового обслуживания» — здания и помещения, которые используют для оказания бытовых услуг физическим лицам и организациям.

Ульянова подчеркнула: судебная практика расходится в толковании этого термина. Одни суды считают, что бытовые услуги — это предпринимательская деятельность, направленная на удовлетворение бытовых потребностей граждан. Другие признают услуги для юридических лиц не относящимися к бытовому обслуживанию, что ведет к отказу в применении льготной ставки налога.

Партнер привела пример: Второй кассационный суд критически отнесся к доводам налогоплательщика о том, что станции техобслуживания автомобилей не являются объектами бытового обслуживания, поскольку оказывают услуги только юридическим лицам. Суд указал, что такая позиция основана на ошибочном толковании законодательства.

Также Ульянова обратила внимание на противоречивую квалификацию складских помещений. В одних делах суды признают склады коммерческими объектами, если их используют для хранения товаров, предназначенных для реализации. В других — исключают из налоговой базы «некоммерческие склады», не связанные с основной деятельностью. Эксперт рекомендовала тщательно документировать назначение каждого помещения.

Исправление ошибок кадастровой оценки

Мария Денисова подробно разобрала механизм снижения имущественных платежей через исправление ошибок, допущенных при государственной кадастровой оценке. Она напомнила: кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, что неизбежно ведет к неточностям. Закон о кадастровой оценке выделяет три типа ошибок — методологические (некорректная расчетная модель), технические (описки, арифметические ошибки) и искажение данных об объекте (использование недостоверных характеристик).

Денисова привела примеры из практики. По решению московского «Центра имущественных платежей» кадастровая стоимость объекта снизилась с 159,6 млн до 69 млн руб. Это произошло после того, как выявили ошибочное отнесение здания к подгруппе «Объекты торговли» вместо корректной подгруппы «Объекты прочей промышленности».

А в другом деле земельный участок площадью более 80 га пересчитали из группы «Административные и офисные здания» в группу «Социальная инфраструктура». Это снизило стоимость с 1,25 млрд до 480 млн руб.

Юрист объяснила порядок действий: сначала собирают сведения из ЕГРН и технической документации, затем запрашивают информацию из Отчета об итогах государственной кадастровой оценки и Фонда данных ГКО, проверяют правильность применения ценообразующих факторов. После этого самостоятельно пересчитывают кадастровую стоимость по формулам из отчета и оценивают целесообразность подачи заявления.

Денисова обратила внимание на сроки: заявление можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, рассмотрят его за 30 календарных дней. Госуслуга бесплатна, подать заявление можно лично, через МФЦ или портал госуслуг. Если кадастровая стоимость снижается, новое значение применяют ретроспективно — со дня начала применения первоначальных сведений. Если стоимость растет (что возможно при исправлении ошибок) — с 1 января года, следующего за годом утверждения изменений, либо со дня внесения в ЕГРН.

Эксперт подчеркнула: бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении соседних, смежных или однотипных объектов. Это означает, что исправление ошибки для одного объекта может запустить массовый пересчет по всему району.

Арендная плата за землю: принципы расчета и защита прав арендатора

Кристина Мершон сосредоточилась на принципах определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. С 1 января 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 321-ФЗ, который закрепляет: размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости участка, за исключением случаев, прямо указанных в законе.

Мершон напомнила: в Москве действует постановление правительства № 273-ПП, которое устанавливает простую формулу — кадастровая стоимость умножается на ставку арендной платы. Основные параметры, влияющие на размер платы, — вид деятельности арендатора (определяет ставку) и кадастровая стоимость.

Спикер объяснила принцип экономической обоснованности: ставка учитывает целевое использование участка и сопутствующие льготные условия. Правовой режим участка определяется его категорией, разрешенным использованием и договорными ограничениями. Она привела пример дела № А40-149397/2020, где суды признали незаконным начисление арендной платы по ставке 1,5% вместо льготной 0,01%. Компания получила участок для строительства и последующей эксплуатации гостиницы, но арендодатель применял ставку для эксплуатации без учета строительства. Экономические потери составили более 68 млн руб.

Мершон разобрала применение льготных ставок. Для их получения необходимо соответствие целевого назначения участка ВРИ и фактическому использованию, отсутствие посторонних землепользователей, соблюдение земельного и природоохранного законодательства, отсутствие задолженности по арендной плате. Право на льготу имеют организации, где численность инвалидов не менее 30%, а также арендаторы режимных производственных объектов.

Отдельно эксперт остановилась на принципе учета ограничений права на приватизацию. Ситуация: усли участок отнесен к землям, ограниченным в обороте и на нем расположен объект, принадлежащий арендатору. В таком случае арендная плата не может превышать размер земельного налога, который платил бы собственник после выкупа. В деле № А41-3629/2023 суды применили этот принцип и взыскали в пользу ООО «Лента» более 6 млн руб. излишне уплаченной арендной платы.

Заключение

Сложные времена требуют сложных решений и комплексного анализа, заключила Ульянова. «Когда в наши руки попадает какой-то объект, мы стараемся смотреть максимально объемно. Где-то выгоднее снижение кадастровой стоимости, где-то — исключение из 700-ПП. А иногда, возможно, выгоднее поменять ВРИ», — объяснила эксперт.

А с учетом того, что глобально практика по всем направлениям ужесточается, нужно прорабатывать все направления и выбирать то, которое принесет наибольший экономический эффект для конкретного правообладателя.

Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru

Сообщение КАК ПРАВИЛЬНО СЭКОНОМИТЬ НА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПЛАТЕЖАХ: ИТОГИ ВЕБИНАРА LLF появились сначала на Land Law Firm.

От новой оценки объектов недвижимости будут рассчитываться налог на землю, арендная плата за принадлежащие городу участки, административные штрафы за нецелевое использование, плата за смену ВРИ и некоторые другие платежи.

Проверить, включен ли ваш объект в утвержденный перечень, можно будет на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы. На момент публикации сервис еще не обновлен данными на 2025 год, но в ближайшие дни они там появятся.

Оспорить включение недвижимости в перечень можно в судебном порядке. По информации Росреестра, в 2025 году в пользу заявителей в таких спорах по-прежнему принимается 9 из 10 судебных решений.

А суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости по результатам подобных споров снизилась более чем на треть: суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составила 134,6 млрд. руб., после оспаривания — 89,4 млрд. руб.

Постановление Правительства Москвы № 2794-ПП от 19.11.2025 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП»

Сообщение МОСКВА ОПУБЛИКОВАЛА ПЕРЕЧЕНЬ 700-ПП НА 2026 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Нововведения предполагают расчет налога на ЕНК по кадастровой стоимости, а не по среднегодовой остаточной, как сейчас. Новый режим распространят на комплексы, в составе которых есть хотя бы одно здание, попадающее под критерии налогообложения по кадастру — офисы, торговые центры или административные помещения.

Единый недвижимый комплекс включает несколько зданий разного назначения, объединенных физически или технологически. К таким объектам относят логистические хабы с офисами, производственные комплексы с административными корпусами, торгово-производственные центры.

Сейчас налог на ЕНК рассчитывают по остаточной стоимости — разнице между первоначальной ценой актива и его износом. По мере амортизации база для расчета налога сокращается. При переходе на кадастровую оценку налоговая нагрузка может вырасти, если кадастровая стоимость окажется выше среднегодовой.

Изменения затронут владельцев комплексов с офисными или торговыми площадями. Опрошенные изданием юристы отмечают, что новый подход закроет схемы дробления объектов для снижения налогов, но увеличит операционные издержки бизнеса. А оспаривание кадастровой стоимости объектов станет еще актуальнее.

Новые правила стали частью масштабного пакета налоговых поправок, которые примут до конца 2025-го и которые вступят в силу 1 января 2026 года.

Сообщение СОГЛАСОВАНЫ НОВЫЕ ПРАВИЛА НАЛОГА НА ЕДИНЫЕ НЕДВИЖИМЫЕ КОМПЛЕКСЫ появились сначала на Land Law Firm.

Распоряжение вступает в силу в начале декабря, спустя месяц после его опубликования. Новая оценка применяется с 1 января 2026-го — это значит, что первые налоги по новой кадастровой стоимости придется платить уже в 2027-м.

Результаты доступны для скачивания здесь (.zip архив размером 354,8 Мб).

Что нового в проекте в этом году

Консалтинговая компания Consul Group показывала детальный анализ промежуточных итогов государственной кадастровой оценки в Москве на 2025 год. Исследование охватило 7,6 млн объектов недвижимости и выявило значительные изменения в методологии оценки по сравнению с предыдущим циклом 2023 года.

Главное нововведение в этот раз — переход от базовых рыночных факторов к сложной многомерной модели, которая учитывает премиальность объектов и развитие транспортной инфраструктуры.

По результатам сравнения 30 453 коммерческих объектов, кадастровая стоимость выросла во всех основных сегментах. Наибольший рост показали склады — около 11,5%, при этом почти 100% объектов продемонстрировали положительную динамику. Торговля в Новой Москве лидирует с ростом в 15%, что отражает активное развитие присоединенных территорий. Офисный сегмент показал стабильный рост на 8,5-9,2%, причем новые районы опережают центральные по темпам роста.

Особое внимание уделено анализу МФК, где средний прирост составил 102,6%. Эксперты объясняют удвоение стоимости отдельной регрессионной моделью для премиальных комплексов, учетом смешанного функционала и лучшей транспортной доступности. Consul Group делала вывод, что ГКО-2025 стала более рыночно-ориентированной и точнее отражает реальную стоимость объектов через комплексный учет качества среды и статусности проектов.

Сообщение МОСКВА УТВЕРДИЛА РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Проект отчета доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 9,1 Гб).

Оспаривание оценки

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать в порядке, установленном положениями ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подача замечаний к проекту отчета об итогах ГКО возможна в срок до 7 октября 2025 года.

Чтобы обжаловать результаты кадастровой оценки, нужно подать замечания к проекту отчета. Вот как можно это сделать:

• Отправить письмо с уведомлением о вручении в ГБУ «Городской центр имущественных платежей» по адресу: 119049, Москва, ул. Большая Якиманка, д. 38.
• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»
• Принести замечания лично по адресу: ул. Кожевническая, д.1, стр.1, 3 этаж, кабинет № 19
• Отправить через сайт ГБУ в разделе «Обратная связь»

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail адрес, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания.

Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Что нового в проекте в этом году

Консалтинговая компания Consul Group представила детальный анализ промежуточных итогов государственной кадастровой оценки в Москве на 2025 год. Исследование охватило 7,6 млн объектов недвижимости и выявило значительные изменения в методологии оценки по сравнению с предыдущим циклом 2023 года. Главное нововведение — переход от базовых рыночных факторов к сложной многомерной модели, которая учитывает премиальность объектов и развитие транспортной инфраструктуры.

По результатам сравнения 30 453 коммерческих объектов, кадастровая стоимость выросла во всех основных сегментах. Наибольший рост показали склады — около 11,5%, при этом почти 100% объектов продемонстрировали положительную динамику. Торговля в Новой Москве лидирует с ростом в 15%, что отражает активное развитие присоединенных территорий. Офисный сегмент показал стабильный рост на 8,5-9,2%, причем новые районы опережают центральные по темпам роста.

Особое внимание уделено анализу МФК, где средний прирост составил 102,6%. Эксперты объясняют удвоение стоимости отдельной регрессионной моделью для премиальных комплексов, учетом смешанного функционала и лучшей транспортной доступности. Consul Group делает вывод, что ГКО-2025 стала более рыночно-ориентированной и точнее отражает реальную стоимость объектов через комплексный учет качества среды и статусности проектов.

Сообщение РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ОПУБЛИКОВАНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Обновленный перечень содержит 23 191 здание и 17 934 нежилых помещения. Как отмечает Consul Group, общая площадь объектов, которые остаются на кадастровом учете и включены в перечень, составила 97,9 млн кв. м. А их общая кадастровая стоимость — 9,7 трлн руб.

От новой оценки объектов недвижимости будут рассчитываться налог на землю, арендная плата за принадлежащие городу участки, административные штрафы за нецелевое использование, плата за смену ВРИ и некоторые другие платежи. Нынешняя оценка важна еще и потому, что со следующего года с 2 до 2,5% от кадастровой стоимости вырастет ставка по налогу на недвижимость стоимостью более 300 млн руб.

Проверить, включен ли ваш объект в утвержденный перечень, можно будет на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы. Но на момент публикации сервис еще не обновлен данными на 2025 год.

Оспорить включение недвижимости в перечень можно в судебном порядке. По информации Росреестра, в 2024 году в пользу заявителей в таких спорах принимается 9 из 10 судебных решений. А суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости по результатам подобных споров снизилась почти на 30%.

Постановление № 2592-ПП от 19.11.2024 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП»

Сообщение ОПУБЛИКОВАН ПЕРЕЧЕНЬ 700-ПП НА 2025 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Проект отчета № 1/2024 доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 2,1 Гб).

ОСПАРИВАНИЕ ОЦЕНКИ

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать в порядке, установленном положениями ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подача замечаний к проекту отчета об итогах ГКО возможна в срок до 5 октября 2024 года.

Чтобы обжаловать результаты кадастровой оценки, нужно подать замечания к проекту отчета. Вот как можно это сделать:

• Отправить письмо с уведомлением о вручении в ГБУ «Городской центр имущественных платежей» по адресу: 119049, Москва, ул. Большая Якиманка, д. 38.
• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»
• Принести замечания лично по адресу: ул. Кожевническая, д.1, стр.1, 3 этаж, кабинет № 19
• Отправить через сайт ГБУ в разделе «Обратная связь»

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail адрес, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания.

Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Сообщение ОПУБЛИКОВАНЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО В МОСКВЕ НА 1 ЯНВАРЯ 2024 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.