Что меняет закон

Закон разрешает ДОМ.РФ совершать сделку по продаже объекта культурного наследия одновременно с продажей или предоставлением в аренду земельного участка под ним. Речь идет о памятниках истории и культуры в федеральной собственности, которые находятся в неудовлетворительном состоянии.

Решение о такой продаже принимает межведомственный коллегиальный орган. Памятники религиозного назначения в этот механизм не попадают, закон прямо исключает их из перечня.

Как устроены торги

Торги проходят путем последовательного снижения начальной цены на шаг понижения до цены отсечения. Цену отсечения устанавливает продавец, но она не может составлять менее 70% начальной стоимости.

В состав лота включают сам объект культурного наследия и земельный участок под ним. Если участок передают в аренду, размер арендной платы составляет один рубль в год на весь срок выполнения условий договора, но не более семи лет. Оплатить покупку можно единовременно или в рассрочку сроком до одного года.

Какие обязательства берет покупатель

Покупатель обязан разработать проектную документацию, провести работы по сохранению объекта и выдержать график с промежуточными и окончательными сроками. За неисполнение обязательств закон предусматривает неустойку в размере стоимости работ по сохранению объекта. Эту сумму институт развития (то есть, ДОМ.РФ) перечисляет в федеральный бюджет.

До завершения работ по сохранению памятника закон ограничивает его оборот. Заключать договоры купли-продажи, дарения, аренды и другие сделки с переходом прав без согласия института нельзя. Сделку, совершенную с нарушением этих ограничений, закон признает ничтожной.

Покупатель вправе предоставить независимую гарантию как обеспечение своих обязательств по сохранению объекта. Денежную сумму по гарантии определяют исходя из сметной стоимости работ по сохранению памятника.

Можно строить жилье с дольщиками

На участке с памятником закон разрешает жилую застройку, в том числе с привлечением средств дольщиков по правилам о долевом строительстве. Деньги участников долевого строительства защищены залогом прав по счету, куда их перечисляют после ввода дома в эксплуатацию.

Если памятник возвращают государству, выручку от продажи объектов распределяют по очередности. Банк-залогодержатель получает 70% выручки, но не более суммы долга по целевому кредиту. Дальше деньги идут в Дом.РФ на покрытие расходов и непогашенной неустойки, затем — покупателю в пределах уплаченной им цены. А остаток поступает в федеральный бюджет.

Что происходит при нарушении условий

При одностороннем отказе ДОМ.РФ от договора памятник и участок возвращают в собственность государства без возмещения их стоимости. Не возместят и стоимость неотделимых улучшений и расходы, связанные с исполнением договора.

Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования. То есть, в начале сентября.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 183-ФЗ

Сообщение ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ ПРОДАДУТ ВМЕСТЕ С ЗЕМЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Почитать и послушать интервью можно здесь, а мы расскажем о самом интересном.

Реорганизация градостроительных ведомств

Московские власти упразднили Москомархитектуру и объединили ее функции с департаментом градостроительной политики. По словам Ефимова, оба ведомства решали задачи одной природы, а их слияние упростило администрирование. «Увязка этих двух блоков для инвесторов спрямила путь до конечного решения, для нас упростила внутреннее администрирование и управление этими процессами», — пояснил чиновник.

Кроме того, власти объединили НИиПИ Генплана Москвы, ГлавАПУ и ряд подведомственных организаций в единый Институт Генплана. Цель — получать комплексные решения, а не согласовывать их по частям. При этом должность главного архитектора города сохранят. Как отметил Ефимов, главный архитектор «никогда не был персонально ответственным за архитектуру» — он координирует процессы, а итоговые решения принимает комиссия под председательством мэра.

Архитектурный совет Москвы, по всей видимости, также не вернется к прежнему формату. Ефимов заявил, что дополнительный совещательный орган «существенно затормозит процесс принятия решения и выход в реализацию новых инвестиционных проектов».

Регулирование застройки: апартаменты, минимальная площадь, ТЭП

В последние два года Москва отказалась от строительства апартаментов и ввела показатель минимальной площади жилья. Ефимов считает, что дополнительного регулирования не требуется: «Наша задача — это регулирование строго соблюдать, выполнять те требования, которые предписаны действующим законодательством».

В частности, речь идет о придомовой территории, озеленении, обеспеченности машино-местами и транспортной доступности. Единственное направление, которое власти планируют развивать, — требования к детским и спортивным площадкам.

Отмена моратория на штрафы и устойчивость застройщиков

Ефимов заявил, что ситуация на рынке строительства «более чем стабильная». За прошлый год градостроительный потенциал Москвы вырос более чем на 50 млн кв. м, при том что город построил 16 млн кв. м. Архитектурно-градостроительные решения выдали более чем на 30 млн кв. м — это задел больше чем на два года.

При этом власти поддержали решение президента не продлевать мораторий на штрафы застройщикам, которые не сдают жилье в срок. «Уверен, что это дисциплинирует наших девелоперов», — подчеркнул Ефимов. Реальных финансовых проблем у большинства застройщиков в городе не видят, но за всеми проектами следят и при необходимости помогают.

Разрешения на строительство: притормаживают ли выдачу?

Ефимов категорически отверг обвинения в том, что Москва сознательно тормозит выдачу разрешений на строительство. «Это абсолютная неправда», — заявил чиновник. Однако признал, что город стал более требовательным: теперь девелоперов просят показать развитие площадки целиком, а не отдельного дома. Власти проверяют параметры придомовой территории, озеленения, машино-мест и распределения объемов по всей застраиваемой территории.

По итогам прошлого года в Москве выдали разрешения примерно на 17 млн кв. м, из которых 10 млн пришлось на жилье. «Никаких проблем с выдачей РнС мы не видим и просим девелоперов более качественно готовить материалы», — резюмировал Ефимов.

Новая Москва: от спального района к самостоятельному городу

Власти пересматривают подход к развитию Новой Москвы. Население этой территории выросло более чем в три раза, здесь построили около 40 млн кв. м недвижимости. Ефимов заявил о необходимости сместить баланс от жилья в пользу нежилой недвижимости. Базовое соотношение — 70% жилья на 30% нежилых объектов — позволяет территории иметь достаточно рабочих мест и инфраструктуры. Задача — сформировать культурные, спортивные и деловые кластеры, чтобы ТиНАО стала «абсолютно самодостаточной территорией».

Сообщение ВЛАДИМИР ЕФИМОВ — О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗАСТРОЙКИ, ОТМЕНЕ МОРАТОРИЯ НА ШТРАФЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВЕ МОСКВЫ появились сначала на Land Law Firm.

Законопроект предусматривает три основания для изменения границ ООПТ. Это будет размещение объектов обороны и безопасности, строительство объектов федерального значения и необратимая утрата территорией охранного статуса из-за природных чрезвычайных ситуаций. Под объектами федерального значения авторы документа понимают объекты, которые оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие страны.

Размещать такие объекты на землях ООПТ разрешат только в исключительных случаях — на основании решения правительства. Принимать решение будет специальная комиссия из депутатов, сенаторов, представителей администрации президента, правительства и ФСБ. Законопроект также предусматривает компенсационный механизм: лицо, которое разместит объект, уплатит сборы на развитие ООПТ.

Что говорили на заседании Госдумы

Обсуждение заняло почти полтора часа, пишет издание — по законопроекту высказались более 20 депутатов. Представлял документ министр природных ресурсов Александр Козлов.

Главной мишенью критики стала размытость ключевых понятий. Депутаты указали, что в законопроекте нет четких критериев отнесения объектов к «федерально значимым». А понятие «необратимой утраты» охранного статуса территории не определено. Комитет по экологии предложил либо полностью исключить это основание, либо применять его только к памятникам природы. Например, к отдельным деревьям или ручьям. Ведь природа способна восстанавливаться даже после пожаров и наводнений.

«Если закон не устанавливает ни одного объективного измеримого показателя, то на каком основании комиссия будет отличать действительно значимый объект от коммерческого проекта?» — задал вопрос депутат Алексей Куринный из КПРФ. Он также обратил внимание на отсутствие экологов в составе комиссий. Козлов в ответ заверил, что ко второму чтению в законопроекте пропишут состав комиссии, уровень участников и участие ученых из РАН.

Депутат Андрей Кузнецов заявил о противоречии в позиции правительства: с одной стороны, оно говорит о защите от коррупции, с другой — закладывает в законопроект размытые понятия, которые эту коррупцию допускают. Он предложил сформулировать четкий перечень объектов и правил изъятия земель.

Законопроект поддержала только «Единая Россия», но и она призвала доработать текст с учетом замечаний. Фракции КПРФ, ЛДПР, «Справедливой России» и «Новых людей» заявили, что не готовы голосовать за документ в представленной редакции.

Ранее законопроект вызвал критику ученых и экологов. На заседании ГД координатор программ по ООПТ проекта «Земля касается каждого» Михаил Крейндлин предупредил, что отсутствие четкого определения «объектов федерального значения» позволит наделить таким статусом фактически любой объект, даже промышленный.

Законопроект № 1096223-8

Сообщение ГОСДУМА ОДОБРИЛА ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ЗАПОВЕДНИКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО появились сначала на Land Law Firm.

Новый закон решает накопившиеся вопросы правообладателей и значительно упрощает вовлечение государственных земель в гражданский оборот.

Land Law Firm делала подробный разбор этих изменений для портала Право.ru — наши юристы называли поправки одними из важнейших в этом году. Кратко перескажем его и здесь.

Где теперь фиксируется ВРИ

Закон расширил перечень документов, устанавливающих виды разрешенного использования. Если раньше они определялись преимущественно градостроительным регламентом, то теперь данные можно найти и в других источниках.

С момента вступления закона в силу сведения о ВРИ указываются в:

1. лесохозяйственном регламенте;
2. положении об особо охраняемой природной территории;
3. документации по планировке территории;
4. лицензии или проектной документации, связанной с пользованием недрами;
5. отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Документация по планировке территории теперь получает приоритет перед регламентами в ряде случаев, например, при строительстве линейных объектов или размещении инфраструктуры в особых экономических зонах.

Строгое соблюдение целевого назначения

Закон обязывает фиксировать основной ВРИ из ЕГРН в правоустанавливающих документах, включая договоры аренды. Арендаторы и землепользователи больше не могут самостоятельно выбирать вид использования, отличный от закрепленного в договоре.

Кроме того, градостроительный регламент получил право устанавливать предельный процент площади участка под вспомогательные ВРИ. В некоторых регионах, например в Москве, этот лимит уже применяется и составляет 25%.

Новые правила образования участков

Одно из главных практических нововведений — разрешение объединять и перераспределять земельные участки с разными ВРИ в случаях изъятия для публичных нужд или недропользования. Ранее Земельный кодекс это прямо запрещал. При этом собственники смогут сами решить: сохранить совокупность исходных ВРИ, выбрать один из них или установить новый по регламенту. Если участок образуется под существующим зданием, приоритет отдается ВРИ самого объекта недвижимости, а не градостроительному регламенту.

А еще граждане и компании получают право готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как на торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.

Использование земель не по ВРИ

В Земельном кодексе окончательно закреплен перечень видов деятельности, которые разрешены на любых участках независимо от установленного ВРИ и категории земель. Без предоставления земельного участка и установления сервитута теперь можно проводить инженерные изыскания, ремонтировать линейные объекты, возводить некапитальные строения и заниматься геологическим изучением недр.

Ограничения при планировке территорий

Закон защитил частных собственников от необоснованного включения их земель в проекты планировки под государственные объекты. Теперь для этого требуется план изъятия, сервитут, договор комплексного развития территории (КРТ) или прямое согласие владельца. При этом собственники зданий, оказавшихся на таких территориях, сохранили свое исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Сообщение ЗАРАБОТАЛ НОВЫЙ ЗАКОН ОБ ИЗМЕНЕНИИ ВРИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Что изменилось для предпринимателей

Раньше право на перераспределение земельных участков без проекта межевания имели только граждане. Представители бизнеса должны были заказывать проект межевания территории — процедура зачастую зависела от площади участка и могла быть довольно затратной.

Теперь закон дает предпринимателям те же возможности, что и физическим лицам. Они могут перераспределять участки в упрощенном порядке — при соблюдении требований к образуемым земельным участкам и без проекта межевания.

Новые правила расчета платы

Закон установил принцип расчета платы за перераспределение. Теперь ее привязали к кадастровой стоимости участка. При этом плату начисляют не за весь участок целиком, а только за увеличиваемую площадь.

Региональные власти могут на основании кадастровой стоимости определить категории граждан, для которых перераспределение будет бесплатным.

Ограничение по площади

Закон ввел лимит на увеличение площади — не более 1 000 кв. м. Это ограничение необходимо для контроля за выбытием участков из государственной собственности по заниженной цене.

При этом допускается уменьшение площади земельных участков в частной собственности при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам.

Когда применяют перераспределение

Согласно Земельному кодексу, процедуру используют в нескольких случаях:

• корректировка ломаных границ, когда их нужно выровнять для удобства собственников;
• изменение смежных границ для соблюдения требований к строительству;
• определение четких границ между участками ИЖС или ЛПХ;
• строительство социально значимых объектов, автомобильных дорог в рамках федеральных программ.

Сопутствующие изменения

Закон также дополнил Градостроительный кодекс. Теперь перераспределение допускается в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и устранения других недостатков, которые препятствуют рациональному использованию и охране земель.

В закон о государственной регистрации недвижимости добавили уточнение — перераспределение применяется в том числе к образуемым земельным участкам.

Все изменения вступают в силу 9 февраля 2026 года.

Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ

Сообщение НОВЫЕ ПРАВИЛА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ЗАКОН ПОДПИСАН появились сначала на Land Law Firm.

Закон вводит важное ограничение. Перераспределение таких участков теперь возможно только однократно. Власти также расширили перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении. А еще — разрешили уменьшать площадь частных участков при соблюдении требований к образуемым землям.

«Основная цель инициативы — исправить ситуации, когда участки имеют неудобные или сложные границы: это вклинивания, вкрапливания, изломанные линии или чересполосица. Такие дефекты затрудняют использование земли, например, для строительства зданий или других объектов», — отметил председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (цитата по «Парламентской газете»).

Законопроект устанавливает четкий механизм перераспределения. Увеличение площади частного участка возможно только в пределах 1000 кв. м или до предельных размеров, которые установило законодательство. Это защищает публичные земли от отчуждения по заниженным ценам или в обход конкурентных процедур.

Депутаты уточнили размер платы за перераспределение — власти рассчитывают его пропорционально увеличению площади участка, чтобы собственник не платил за уже принадлежащую ему землю. Органы власти получили право освобождать от платы отдельные категории граждан.

«Если участок, принадлежащий публичной собственности, «вклинился» между частными территориями и не может быть полноценно использован, новый порядок перераспределения позволит присоединить его к соседним участкам, что сделает землю пригодной для строительства или других нужд», — пояснил Гаврилов.

Законопроект также дополняет Градостроительный кодекс. Теперь в нем прямо указывают цели перераспределения — исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы и других недостатков, которые мешают рациональному использованию земель.

Законопроект № 803203-8

Сообщение ГОСДУМА ПОМЕНЯЛА ПРАВИЛА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

82-страничный законопроект впервые вводит механизм изменения границ заповедников и национальных парков. Поправки затронут 12% территории страны — более 11 800 объектов на площади свыше 240 млн га.

Что меняет законопроект

Документ позволяет изымать земли у заповедников и национальных парков для размещения объектов обороны и «объектов федерального значения». К последним Градостроительный кодекс относит аэропорты, вокзалы, железные дороги, АЭС, ГЭС, некоторые типы ЛЭП и федеральные автотрассы.

Законопроект также допускает исключение участков из состава ООПТ для хозяйственной деятельности или при утрате природоохранной ценности — например, после экологических катастроф с радиационным или химическим загрязнением.

Кто будет принимать решения

Поправки создают новые совещательные органы — Комиссии по обеспечению охраны ООПТ федерального и регионального значения. В федеральную комиссию войдут депутаты Госдумы, сенаторы, представители администрации президента, правительства и ФСБ. Решения об изменении границ будут выносить в исключительных случаях при отсутствии альтернативных вариантов размещения объектов.

Минприроды пообещало привлечь экспертов и представителей природоохранных организаций к работе комиссии с правом голоса, но эту норму пропишут в постановлении правительства уже после принятия закона.

Компенсация за использование земель

Пользователь объекта федерального значения должен будет ежегодно платить целевой сбор на охрану и функционирование природной территории. Размер установит правительство или регион. Средства направят только на создание и поддержку ООПТ — охрану экосистем, ликвидацию накопленного ущерба, пожарную безопасность и строительство инфраструктуры.

Критика проекта

Законопроект попал в Госдуму без стандартной процедуры предварительного общественного обсуждения. Минприроды объяснило это необходимостью ограничить круг организаций на этапе, когда обсуждали конкретные примеры объектов обороны и безопасности государства.

Природоохранное сообщество в комментариях для Forbes называет законопроект угрозой для сохранения природы России. Эксперты указывают на такие риски:

• Размытые формулировки «государственной важности» могут обосновать использование земель заповедников под добычу полезных ископаемых, промышленное и туристическое строительство, заготовку древесины.
• Норма об исключении участков, утративших ценность, создает стимул для провокаций. Например, для поджогов леса с последующим признанием территории утратившей природоохранное значение.
• Состав комиссий не гарантирует включение специалистов в области охраны природы.
• Компенсационный сбор может стимулировать власти отдавать части ООПТ в хозяйственное использование для пополнения бюджета.
• Отсылки к распоряжениям правительства не защищают от неверных решений, особенно если указания об изменении границ дадут в форме резолюций на документах от частных лиц.

Коалиция природоохранных организаций запустила петицию с требованием отклонить законопроект или серьезно доработать его с привлечением экспертного сообщества.

Тем временем комитет Госдумы по экологии уже рекомендовал документ к рассмотрению в первом чтении.

Законопроект № 1096223-8

Сообщение ГОСДУМА ПОМЕНЯЕТ МЕХАНИЗМ ИЗМЕНЕНИЯ ГРАНИЦ ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ появились сначала на Land Law Firm.

Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. Переходный период по действующим нормам завершается 1 января 2026 года, теперь его планируют продлить до 2031 года. Речь идет о регулировании особого режима использования территорий — например, санитарно-защитных, охранных и приаэродромных зон.

В 2018 году провели комплексную реформу ЗОУИТ — установили закрытый перечень таких зон, регламентировали порядок их установления и закрепили необходимость включения данных о них в ЕГРН для повышения прозрачности этих режимов. Однако реформу не запустили в полной мере, поскольку это требовало подготовки подзаконных актов — прежде всего, положений о каждом виде ЗОУИТ.

Как следует из пояснительной записки к законопроекту, необходимость продления вызвана неготовностью этих положений. Без них может возникнуть правовая неопределенность и «существенные риски» для градостроительной деятельности.

Что осталось неурегулированным

По словам Литвинова, Земельный кодекс установил общие правила для всех зон, однако в отношении каждого вида ЗОУИТ большое количество специальных вопросов так и не урегулировали на уровне правительственных актов.

«Порядок создания, изменения и прекращения ЗОУИТ, ограничения в пределах зоны, органы, уполномоченные на принятие решений об их создании, сроки установления зоны, объекты и территории, в отношении которых устанавливается ЗОУИТ — это далеко не полный перечень вопросов, которые остались неурегулированными Правительством РФ для целого ряда зон до настоящего времени», — отметил эксперт.

Почему продление необходимо

Денис считает, что продление переходного периода позволит избежать серьезных правовых проблем.

«Невозможность корректного применения закона на практике привела бы к правовой неопределенности для субъектов регулирования. И частные субъекты-землепользователи, и органы публичной власти оказались бы в ситуации, когда обязанность установления ЗОУИТ в конкретных границах уже наступила, а процедура их установления не была бы еще урегулирована Правительством РФ. То есть формально обязанность наступила, последствия ее неисполнения должны применяться, а закон исполнить невозможно», — пояснил он.

Эксперт предупредил, что такая ситуация могла бы «вызвать избыточное усмотрение контролирующих органов», которые в условиях правовой неопределенности могут сами формулировать некие «временные правила».

«Да, через определенное время будут появляться ведомственные письма-разъяснения, формироваться судебная практика. Но, как мне кажется, лучше продлить переходный период и отсрочить вступление в силу закона, чем порождать очередную проблему правоприменения», — резюмировал Литвинов.

В качестве негативного примера эксперт привел переход на новые санитарные правила (СанПиНы), которые вступили в силу 1 января 2021 года. Многие отраслевые нормы, положения и регламенты Роспотребнадзора вышли позднее. В результате правоприменители не понимали, какие старые требования отменены, а какие действуют, а региональные органы Роспотребнадзора давали несовпадающие рекомендации.

Законопроект № 1076640-8

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: О ПРОДЛЕНИИ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА ДЛЯ ЗОУИТ появились сначала на Land Law Firm.

В комментарии для «Жилищного права» юрист Land Law Firm Мария Денисова проанализировала правовые последствия решения для девелоперов и собственников земельных участков.

О чем дело «Вектора»

В 2023 году Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло поправку о переводе двух участков общей площадью 13,86 га в районе Шуваловского леса из зоны жилой застройки в рекреационную «зеленую» зону. Это лишило дочернюю структуру холдинга Seven Suns Development — ООО «СЗ «Вектор» — возможности реализовать жилой проект площадью 236 000 квадратных метров. Застройщик оспаривал изменения генплана через суд, но проиграл дело во всех инстанциях.

Приоритет стратегического планирования

«Данное решение является закономерным следствием определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда, принятого в феврале 2025 года, — отметила Денисова. — Суды признают приоритет стратегических планировочных решений перед текущим использованием земельного участка».

Эксперт пояснила, что суды указывают: Генеральный план является нормативным документом стратегического уровня. Он может изменять функциональные зоны в целях развития территории. При утверждении нового Генерального плана органы власти не обязаны сохранять прежний вид разрешенного использования частных участков. Это правило действует даже если на них ведется бизнес или возведены объекты.

Судебная практика

Юрист LLF привела примеры аналогичных дел. В августе 2025 года Севастопольский городской суд рассмотрел иск гражданки, чей земельный участок отнесли к территориальной зоне скверов и бульваров. Это лишило ее возможности пользоваться участком для индивидуального жилищного строительства. Суд отказал в удовлетворении требований (дело №
3а-88/2025). Он указал на необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов: на территории произрастают краснокнижные растения, сохранение которых является приоритетом.

Схожие выводы сделал Краснодарский краевой суд в июле 2025 года (дело № 3а-262/2025). Он рассмотрел иск гражданина, который оспаривал отнесение земельного участка к территориальной зоне сельскохозяйственного назначения. Ранее там размещались коммунально-складские объекты. Суд подтвердил: закон не требует, чтобы функциональные зоны совпадали с фактическим использованием каждого участка.

«Изменение правового режима использования земельного участка может произойти внезапно и привести к инвестиционным потерям, — подчеркнула Мария Денисова. — По мнению судов, это не является основанием для признания таких решений незаконными».

Эксперт отметила: приоритетным обстоятельством в таких случаях суды признают необходимость долгосрочного планирования развития территорий и соблюдение процедуры принятия документов градостроительного планирования.

Рекомендации

С целью минимизации непредвиденных рисков изменения градостроительной документации юрист рекомендовала девелоперам и собственникам земельных участков несколько мер. Нужно проводить более тщательный due-diligence правового режима земельного участка.

Важно отслеживать планируемые изменения документов градостроительного планирования и принимать участие в публичных слушаниях. Также следует заранее предусматривать альтернативные сценарии использования земельных участков.

Сообщение «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»: ПОЧЕМУ ГЕНПЛАН ВАЖНЕЕ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКА появились сначала на Land Law Firm.

Документ детализирует процедуру согласования для застройщиков, которые планируют строить или реконструировать в придорожной полосе объекты дорожного сервиса — гостиницы, мотели, кемпинги, объекты общепита и торговли, станции техобслуживания, автозаправки.

Для получения согласия застройщик направляет владельцу дороги заявление с данными о параметрах объекта, месте его размещения относительно автодороги — с указанием километра, метра начала и окончания участка, стороны размещения. В заявлении указывают перечень запланированных работ и сроки их выполнения. К заявлению прикладывают схему размещения объекта с отображением границ полосы отвода, придорожных полос и планируемого примыкания к автодороге, если его предусмотрели. Заявление можно подать на бумаге или в электронной форме.

Владелец дороги рассмотрит документы и примет решение в течение 30 календарных дней. В согласовании укажут технические требования и условия, обязательные для исполнения при строительстве. Постановление устанавливает три основания для отказа: отсутствие полномочий у владельца дороги, несоответствие объекта требованиям закона об автодорогах и несоответствие заявления установленным требованиям. Отказывать по другим основаниям запрещено.

Если застройщик получил отказ, он может обжаловать его в досудебном порядке. Для этого нужно направить владельцу дороги жалобу с указанием обжалуемых действий и доводов несогласия. К жалобе прикладывают первоначальное заявление и документы. Владелец дороги обязан рассмотреть жалобу и принять решение в течение 15 календарных дней. Если жалобу удовлетворят, застройщик получит согласование. Если откажут — владелец дороги направит мотивированный ответ с указанием оснований отказа.

Владельцы объектов, которые разместили до вступления постановления в силу, могут продолжать их содержание и ремонт без согласования. Снос таких объектов не требуется. Положение не применяется к строительству, начатому до 27 сентября 2025 года, или ведущемуся по разрешению, выданному до этой даты.

Постановление вступит в силу 1 марта 2026 года и будет действовать шесть лет, до 1 марта 2032 года.

Постановление Правительства РФ от 27.09.2025 № 1486

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО УТВЕРДИЛО ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В ПРИДОРОЖНЫХ ПОЛОСАХ появились сначала на Land Law Firm.

Какие документы регулируют новые правила

Критерии закрепили в майском постановлении Правительства РФ № 826. Документ утвердил перечень признаков неиспользования земельных участков в населенных пунктах, садовых и огородных участков.

Нормы разработали в рамках реализации Федерального закона № 307-ФЗ, который действует с 1 марта 2025 года (подробнее о нем мы рассказывали здесь).

Кого коснутся новые требования

Правила затронут владельцев участков в населенных пунктах, а также садовых и огородных земель. Собственники должны не допускать захламления или загрязнения отходами более 50% площади участка. Также нельзя допускать зарастания более половины площади сорными растениями выше метра, деревьями и кустарниками, которые не являются элементами благоустройства.

Какие сроки установили для разных категорий участков

Для участков индивидуального жилищного строительства собственники должны построить и оформить жилой дом в течение 7 лет с момента регистрации прав. Для других капитальных объектов срок составляет 5 лет.

На участках под ИЖС нельзя допускать разрушения имеющихся зданий — разрушения крыши, стен, выпадения окон или стекол. То же требование действует для участков под строительство капитальных объектов.

Как посчитают время на освоение участков

Если участок требует подготовительных мероприятий по освоению, нарушения за захламление или зарастание могут выявить не ранее чем через 3 года после оформления прав. Для участков, купленных до 1 марта 2025 года, отсчет ведут с 1 марта 2028 года.

Для нарушений, связанных с отсутствием построенного дома на участке ИЖС, срок составляет 10 лет, для других капитальных объектов — 8 лет.

Как будут выявлять нарушения

Контроль осуществляют Росреестр и органы местного самоуправления. Сначала собственникам направят предостережение о недопустимости нарушений с рекомендацией устранить проблемы в определенный срок.

При выявлении нарушений выдают предписание об устранении. Обычно дают полгода на исправление ситуации. После этого проводят проверку исполнения предписания.

Какие последствия ждут нарушителей

При первом нарушении штрафы не назначают — только предупреждение. При назначении административного наказания учитывают характер нарушения, имущественное положение собственника и смягчающие обстоятельства.

Если собственник не устраняет нарушения повторно, Росреестр уведомляет об этом уполномоченные органы. Они могут обратиться в суд с требованием об изъятии участка и его продаже с публичных торгов.

О том, как будут штрафовать за неосвоение участков, юрист LLF объяснила здесь.

Что делать собственникам при длительном отсутствии

Владельцы могут передать участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания в надлежащем состоянии. Также разрешили привлекать подрядчиков для уборки территории на возмездной основе.

Средства от продажи изъятых участков выплачивают бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826

Сообщение КАК РОСРЕЕСТР БУДЕТ ПРИМЕНЯТЬ ПРИЗНАКИ НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Наказывать будут по ст. 8.8 КоАП, которая предусматривает штрафы за нецелевое использование земельных участков. В комментарии для «Жилищного права» младший юрист Land Law Firm Анастасия Гребенюк разъяснила особенности применения обновленной нормы и защиту прав собственников.

Правовой пробел

Эксперт отметила, что принятие Федерального закона № 307-ФЗ от 8 августа 2024 года (об освоении земельных участков) устраняет имевшийся правовой пробел. Так, раньше не было четких сроков для соблюдения обязанности по использованию земельного участка, что составляет объективную сторону правонарушения по ч. 3 ст. 8.8 КоАП.

Юрист LLF подчеркнула парадоксальную ситуацию: установление сроков освоения земельных участков произошло значительно позже закрепления административной ответственности за их нарушение. Это не помешало правоприменителям привлекать собственников к ответственности, что привело к формированию противоречивой судебной практики.

«Правовая неопределенность и нарушение прав правообладателей стали предметом проверки в Конституционном суде РФ», — пояснила Гребенюк. В постановлении от 6 ноября 2024 года № 50-П КС признал ч. 3 ст. 8.8 КоАП не соответствующей Конституции в части привлечения к ответственности за неиспользование участков для строительства ИЖД при отсутствии четких сроков в законодательстве.

Эксперт подчеркнула временный характер этого признания — до вступления в силу закона № 307-ФЗ.

А что на практике?

Юрист обратила внимание на важный нюанс: права тех, кого уже оштрафовали до марта 2025 года, восстановлению не подлежат. Освобождение от ответственности получат только те, в отношении кого дела возбудили с ноября 2024 по март 2025 года или выдали предписания в этот период.

«Для всех правообладателей, включая тех, против кого уже возбуждали дела или выдавали предписания, привлечение к ответственности по ч. 3 ст. 8.8 КоАП возможно только с 1 марта 2028 года — после истечения трехлетнего срока на освоение участков, установленного законом № 307-ФЗ», — заключила Анастасия.

Подробнее о том, какие критерии неиспользования земельных участков заработают с 1 сентября, наши юристы тоже рассказывали здесь и здесь.

Сообщение «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»: КАК БУДУТ ШТРАФОВАТЬ ЗА ЗАБРОШЕННЫЕ УЧАСТКИ появились сначала на Land Law Firm.

Новые правила распространяются на три ведомства: Росреестр, Россельхознадзор и Росприроднадзор. Все они получили законное право использовать дроны. До этого применение беспилотников носило экспериментальный характер.

Тот же Росреестр применяет дроны с 2018 года, пишет ведомство. Сначала технологию тестировали в Тульской области и Татарстане. Анализ показал эффективность беспилотников для земельного надзора. У Росреестра сейчас есть 126 дронов. В 2024 году и первой половине 2025-го провели 2 547 полетов, обследовали почти 143 000 гектаров земли.

Дроны делают снимки и ортофотопланы земельных участков. Полученные данные сравнивают с информацией в реестре недвижимости. Так выявляют нарушения земельного законодательства. Чаще всего выявляют самовольное занятие участков и неправильное использование земли. Преимущество использования беспилотников для ведомства в удобстве: проверки можно проводить и без участия правообладателя.

Еще постановление закрепляет право инспекторов использовать мобильное приложение «Инспектор» (также известен как ГИС ТОР КНД). По задумке разработчиков, использование этого приложения должно упросить взаимодействие инспекторов и бизнеса. Например, там можно будет узнать о предстоящих контрольных мероприятиях. А еще с помощью этой программы можно пройти проверку дистанционно — надо будет выйти на связь с инспектором в установленное время и показать ему все на камеру.

Если беспилотники используются уже довольно давно, то о развертывании приложения региональные управления Росреестра начали объявлять только этим летом (1, 2).

Постановление Правительства РФ от 4 августа 2025 года № 1165

Сообщение КАБМИН ЛЕГАЛИЗОВАЛ МОБИЛЬНОГО «ИНСПЕКТОРА» И БЕСПИЛОТНИКИ РОСРЕЕСТРА появились сначала на Land Law Firm.

Первый законопроект за авторством Мосгордумы предусматривает изменения в ст. 28.1 федерального КоАП. Он создает правовую основу для использования современных технологий в контрольно-надзорной деятельности столицы. Поправки позволят возбуждать дела об административных правонарушениях на основании данных, полученных с помощью технических и программных средств, имеющих функции фото- и киносъемки, аудио- и видеозаписи, а также систем распознавания и анализа.

Тот факт, что норму проводят именно через федеральный КоАП, в будущем позволит масштабировать практику на другие регионы.

После вступления в силу закона контрольные органы Москвы смогут использовать беспилотники, системы фото- и видеофиксации, а также программные комплексы на базе ИИ для выявления более 40 видов нарушений без взаимодействия с проверяемыми лицами. Сюда входят нарушения в сфере благоустройства, экологии, землепользования, охраны объектов культурного наследия, строительного и жилищного надзора.

Главной новацией законопроекта стало то, что инспекторы смогут составлять протоколы об административных правонарушениях на основе данных, полученных с помощью технических средств дистанционного мониторинга. Эти инструменты включают в себя как автоматические системы распознавания изображений на основе нейросетей, так и устройства, закрепленные на беспилотных летательных аппаратах.

Все права граждан и организаций при рассмотрении дел об административных правонарушениях, выявленных с помощью технических средств, останутся без изменений, обещают разработчики поправок. При этом новый подход должен повысить эффективность контроля, особенно в условиях высокой плотности городской застройки.

Поправки продолжат обсуждать уже осенью, а вступить в силу они должны с 1 января 2026 года.

Законопроекты № 897188-8 и № 897224-8

Сообщение ГОСДУМА РАЗРЕШИЛА МОСКВЕ СЛЕДИТЬ ЗА СОБСТВЕННИКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ ДРОНОВ И AI появились сначала на Land Law Firm.

Документ вводит новое понятие «опасные виды инвазивных растений» — это растения, которые распространяются за пределами своего естественного ареала и представляют угрозу для окружающей среды, жизни и здоровья граждан. Но в целом авторы поправок делают акцент именно на борщевике.

Федеральные и региональные органы власти составят специальные перечни таких опасных растений. Для особо охраняемых природных территорий (ООПТ) Минприроды разработает отдельные меры борьбы, а для лесов создадут особый список вредоносных растений.

Обязанность по борьбе с опасными растениями возложат на всех: на собственников земельных участков, арендаторов, землепользователей и землевладельцев.

Поправки вступят в силу в марте 2026 года.

Кому нужно подготовиться

Обязанность по борьбе с опасными растениями возложат на всех: на собственников земельных участков, арендаторов, землепользователей и землевладельцев.

За неисполнение этих требований предусмотрены значительные штрафы по статье 8.7 КоАП о невыполнении обязательных мероприятий по защите земель. Гражданам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей, должностным лицам — от 50 000 до 100 000 рублей, а юридическим лицам — от 400 000 до 700 000 рублей.

Кроме того, в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внесли изменения, которые позволят властям изымать земельные участки, если правообладатель не будет защищать земли от инвазивных растений и не станет избавляться от них.

В Госдуме заявили, что изъятие земли рассматривается как крайняя мера. Об этом Forbes рассказал соавтор законопроекта Сергей Колунов. Сначала нарушение проверят профильные ведомства в рамках административного дела, собственнику предоставят возможность дать объяснения или устранить проблему. При отсутствии реакции владельца через суд запустится процедура изъятия, с возможностью продления срока устранения проблемы в судебном порядке.

Изъятый участок по решению суда будет продан на аукционе, уточнили депутаты. Средства, вырученные от продажи, должны выплатить бывшему собственнику за вычетом расходов на организацию торгов.

Кроме того, собеседники уточняют: принятое регулирование — не окончательное, поправки рамочные и потребуют уточнения дополнительными подзаконными актами.

Законопроект № 456510-8

Сообщение ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ ЛЮБЫХ УЧАСТКОВ ОБЯЗАЛИ БОРОТЬСЯ С БОРЩЕВИКОМ появились сначала на Land Law Firm.