Спор еще до заседания ВС прокомментировала для Право.ru советник Land Law Firm Алена Дурнева.

О чем спорили

В 2023 году ДОМ.РФ по итогам конкурса продал предпринимателю Дмитрию Морозову здание-памятник за 73,3 млн руб. и сдал ему в аренду земельный участок. Договор обязывал покупателя за 12 месяцев подготовить проект работ по сохранению объекта, а все условия конкурса выполнить за семь лет. Если покупатель не уложится в этот срок, договор расторгают, а он платит штраф в размере цены объекта.

Морозов продал часть помещений третьим лицам и не уведомил об этом ДОМ.РФ. Еще он провел в здании незаконную перепланировку. В 2025 году суд признал предпринимателя виновным в повреждении объекта культурного наследия. По данным прокуратуры, ущерб памятнику составил 397,1 млн руб.

ДОМ.РФ потребовал расторгнуть договор, вернуть имущество и взыскать штраф. Три инстанции взыскали с Морозова только пени. Расторгать договор суды отказались: семилетний срок не истек, а органы охраны памятников не установили угрозу разрушения объекта.

Почему ВС расторг договор

Перед заседанием Дурнева отмечала, что ВС стоит четко определить, какие нарушения позволяют досрочно расторгнуть такие договоры. Без этого покупатели госимущества остаются в неопределенности, и поводом забрать объект может стать даже незначительное промежуточное нарушение. Эксперт предлагала учитывать характер и системность нарушений, их связь с невозможностью вовремя исполнить основное обязательство и объем выполненных работ.

Экономколлегия выстроила позицию вокруг конкретного срока, который стороны сами закрепили в договоре. ВС напомнил: суд может расторгнуть договор не только при существенном нарушении, но и в случаях, которые прямо называет сам договор. Если стороны указали определенное нарушение как основание для расторжения, его существенность суд презюмирует. Коллегия провела аналогию с арендой объектов культурного наследия: закон позволяет расторгнуть такую аренду, если арендатор за два года не подготовил и не согласовал проект работ. ВС не нашел причин не применять этот подход к купле-продаже.

Морозов с 2023 года так и не получил согласованный проект, не провел работы и причинил зданию значительный ущерб. Системность нарушений коллегия тоже учла: нижестоящие суды сами подтвердили ее, когда взыскали пени. Поэтому семилетний срок в этом деле значения не имеет. ВС сам расторг договор, а требования о возврате имущества и штрафе направил на новое рассмотрение. Часть помещений уже принадлежит третьим лицам, а суду еще предстоит определить объем взаимных предоставлений сторон.

Что это значит для покупателей

ВС привязал досрочное расторжение к конкретному нарушенному сроку, а не к прогнозу поведения покупателя. До заседания Дурнева допускала и более жесткий сценарий: «Если ВС допустит возможность досрочного расторжения договора в ситуации, когда из поведения собственника уже следует высокая вероятность будущего неисполнения, цена ошибки при такой оценке существенно возрастет». До этого коллегия не дошла.

Но и нынешняя позиция ВС повышает ставки для участников торгов. Промежуточные сроки из договора и охранного обязательства могут стать самостоятельным основанием для расторжения, даже если основной срок еще не истек. «Участник конкурсной процедуры должен еще до приобретения объекта реалистично оценивать объем предусмотренных договором и охранным обязательством работ, сроки и необходимые для их выполнения ресурсы», — говорит эксперт. В спорном договоре цена ошибки особенно высока: при расторжении покупатель возвращает объект без компенсации вложений и платит штраф в размере его цены.

Определение ВС от 20 октября № 305-ЭС26-2119 по делу № А40-217637/2024

Сообщение ПРАВО.RU: КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ ПАМЯТНИКА МОЖЕТ ПОТЕРЯТЬ ЕГО ДОСРОЧНО появились сначала на Land Law Firm.

LLF на конференции представили управляющий партнер Денис Литвинов и советник Алена Дурнева. Оба выступили с подробными докладами. Литвинов рассказал, как закон заставляет договариваться собственников одного объекта. А Дурнева в сессии «Топ рисков для девелопера в 2026 году» разобрала смену статуса и приспособление объектов культурного наследия.

Один объект — несколько собственников: как закон заставляет договариваться

Литвинов разобрал конфликты собственников коммерческих зданий. В таких спорах судьба многомиллиардного объекта порой зависит от нескольких квадратных метров, доступа к электрощитовой или согласия соседей оплатить реконструкцию. «У здания может быть сто собственников, но только одна крыша, один пожарный контур и одна система электроснабжения. Юридически мы нарезали недвижимость на помещения, а механизм принятия общих решений часто оставили на усмотрение самих владельцев», — говорит эксперт.

С 2023 года Гражданский кодекс содержит специальные правила об общем имуществе собственников недвижимости. Они определяют, каким большинством принимать решения и как делить расходы. Подробного регламента собраний, смены управляющего и передачи инженерной документации в них нет. Этот пробел признает и Минстрой: в письме от 8 декабря 2025 года ведомство указало, что специальной процедуры собраний собственников нежилого здания закон не содержит.

На практике спор об уведомлениях, бюллетенях и подсчете голосов способен остановить смену управления на годы.

Наглядный пример — московский бизнес-центр «Омега Плаза». Там столкнулись сервисная компания, которая обслуживала комплекс по сотням индивидуальных договоров, и товарищество собственников примерно 65% площадей. Обслуживающая компания купила в здании помещения площадью около 16 кв. м и так получила статус собственника. Стороны спорили о доступе к электрощитовым и трансформаторной подстанции, а также о том, какие метры учитывать при подсчете голосов.

Литвинов считает, что отрасли нужен набор точечных механизмов. Среди них — специальная процедура собраний собственников нежилого здания, четкий порядок передачи управления и разделение расходов на обязательные и добровольные. Для крупных реконструкций он предлагает договорные инструменты: пределы финансирования, независимую оценку смет и способ выхода из управленческого тупика.

«Закон не должен гарантировать, что все собственники обязательно договорятся. Он должен гарантировать другое: что конфликт не оставит здание без работающих инженерных систем, понятного бюджета и законного способа принять необходимое решение», — отметил эксперт.

Репозиционирование ОКН: снять статус или приспособить объект

Алена Дурнева посвятила доклад редевелопменту объектов культурного наследия. Такие проекты привлекают инвесторов мерами господдержки: льготной арендой, в том числе за 1 рубль, льготными кредитами на реставрацию и налоговыми послаблениями. Но вместе со зданием собственник получает ограничения и риски. Они возникают как при несогласованных работах, так и при обычном бездействии. Так, в Пскове собственник памятника XVII века не провел противоаварийные работы, и суд изъял здание вместе с участком.

Штрафы для юрлиц достигают 5 млн руб., за повреждение памятника — 20 млн руб. Суд может обязать собственника провести реставрацию, а в отдельных случаях — изъять объект. Но, по словам Дурневой, гораздо дороже обходятся остановка работ и вынужденное восстановление здания. Нередко инвестор еще до покупки недооценивает стоимость реставрации, сложность согласований и сроки проекта. В итоге привлекательный на старте проект теряет экономический смысл.

Поэтому проверку эксперт советует начинать до сделки. Первым делом — предмет охраны: он определяет, какие элементы нужно сохранить, от фасадов до лестниц и интерьеров. Если предмет охраны не утвердили, ограничения шире. Затем — охранное обязательство и ранее выданные предписания: смена собственника их не отменяет. Отдельно стоит изучить ограничения на участке — охранные зоны соседних памятников, требования ПЗЗ, археологический культурный слой. Из-за них даже реконструкция здания без статуса ОКН может оказаться невозможной.

Главный вопрос инвесторов — можно ли снять с объекта статус. Формальные основания есть: полная физическая утрата объекта или утрата им историко-культурного значения. С выявленными ОКН проще — им могут отказать во включении в реестр. «При этом с 23 января 2027 года появляется новое достаточно интересное основание: если ранее было подтверждено, что объект должен охраняться, можно будет пересмотреть это решение и установить, что признаки историко-культурной ценности у него изначально отсутствовали», — отмечает Дурнева. Но иногда снимать статус вовсе не нужно — достаточно уточнить предмет охраны.

Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU: О СПОРАХ СОБСТВЕННИКОВ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТЕ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Что проверить до сделки

По словам экспертов, due diligence нужен, чтобы понять, какие проблемы перейдут к покупателю вместе с объектом, во что они обойдутся и есть ли смысл входить в сделку. Выписка из ЕГРН дает лишь отправную точку, поэтому авторы предлагают смотреть значительно шире.

Литвинов и Дурнева последовательно разбирают ключевые блоки проверки: историю перехода права, положение продавца, права на землю и доступ к объекту, инженерные сети, градостроительные ограничения. Отдельно эксперты останавливаются на реконструкциях и угрозе сноса, общей инфраструктуре здания и арендаторах. Каждый раздел они сопровождают примерами из практики — ситуациями, когда благополучный на бумаге объект после покупки перестает работать так, как рассчитывал инвестор.

Как поступить с рисками

Юристы LLF напоминают: не каждый дефект — повод закрывать сделку. Итог грамотной проверки — карта рисков, где для каждой проблемы есть решение: устранить ее до оплаты, учесть в цене и условиях сделки или отказаться от объекта. В статье эксперты объясняют, какие инструменты защиты помогают покупателю и какие недостатки нельзя компенсировать никаким дисконтом.

Для оценки устойчивости сделки авторы предлагают простой тест: «что произойдет с объектом, если завтра прекратятся все неформальные договоренности продавца?»

«Если сосед больше не пускает машины по своей дороге, владелец подстанции отказывается подавать электричество сверх подтвержденной мощности, управляющий соседнего здания закрывает проход к техническому оборудованию. Если в таком сценарии объект перестает работать, то этот риск должен не просто быть включен в решение о цене, а стать поводом задуматься о целесообразности сделки».

Полный текст статьи читайте на Право.ru.

Сообщение ПРАВО.RU: ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов выступит модератором сессии «КРТ и градостроительство: правила игры на площадке». Участники обсудят новые правила КРТ, поправки московского законодательства, стройку в зонах подтопления, изъятие участков и споры о возмещении. Кроме того, Денис войдет в число спикеров первой сессии — о привлечении средств в эпоху дорогих денег.

А советник LLF Алена Дурнева примет участие в сессии «Топ рисков для девелопера в 2026 году», где речь пойдет о ЗОУИТ, налоговых и уголовных рисках, проблемных подрядчиках.

В программе — четыре сессии: от финансирования проектов до судебных споров. Эксперты разберут инструменты продаж при дорогой ипотеке, бум ЗПИФ, деприватизацию земли и претензии дольщиков по скрытым дефектам. Среди спикеров — представители Минстроя, девелоперов и юридических фирм.

Подробная программа и регистрация — на странице мероприятия. Если захотите поучаствовать, воспользуйтесь
промокодом на скидку 30% — LLF30. До встречи на конференции!

Сообщение ЮРИСТЫ LLF НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Приводим комментарий нашего эксперта полностью.

Что предусматривает концепция

В начале сентября председатель ВС Игорь Краснов утвердил Концепцию внедрения искусственного интеллекта в судопроизводство. Документ охватывает период до 2030 года. Доступ к ИИ-помощникам во всех судах должен появиться ко второму кварталу 2027-го, а к 2030 году сервисами будут пользоваться более 95% судей. Нейросети возьмут на себя проверку поступающих документов, протоколирование заседаний, поиск практики, анализ доказательств и подготовку проектов решений.

Ключевым положением концепции Дурнева считает вспомогательную роль ИИ: окончательное решение всегда остается за судьей. По ее словам, это принципиально, ведь ИИ будет сопровождать дело практически на всех этапах — от проверки подсудности до подготовки судебного акта.

Что получат юристы

Эксперт выделяет инструменты, которые практикующие юристы заметят первыми: автоматическую проверку комплектности документов, хронологию дела, резюме позиций сторон, интеллектуальный поиск практики и протоколирование. Они помогут сократить число формальных ошибок и упростят работу с объемными делами. У судьи освободится время для действительно спорных вопросов.

Положительно Дурнева оценивает и механизмы контроля: ссылки на документы-источники, фиксацию взаимодействия с ИИ, возможность аудита, поэтапное пилотирование и обучение судей.

Где ИИ может ошибиться

Самой чувствительной областью Алена называет анализ доказательств. ИИ может эффективно находить расхождения в датах, суммах или формулировках. Но найти текстовое противоречие еще не значит правильно оценить его юридическое значение, подчеркивает Дурнева. Система может не учесть контекст документа, распределение бремени доказывания или допустимость доказательства.

Ошибки возможны и при автоматическом протоколировании — особенно при одновременных репликах, плохой связи, профессиональных терминах и фамилиях. Протокол имеет процессуальное значение, поэтому эксперт предлагает закрепить обязательную проверку текста человеком и понятный порядок подачи замечаний.

Еще один риск — эффект автоматизации: человек склонен доверять системе, которая регулярно выдает убедительные ответы. Дурнева обращает внимание на заложенное в концепции требование мотивировать отклонение от рекомендации ИИ. Судья обосновывает акт законом и доказательствами, и ему не стоит отдельно оправдывать несогласие с алгоритмом, считает она. Концепция уже закрепляет право стороны знать о применении ИИ и оспаривать его выводы. Эксперт считает важным наполнить эти гарантии конкретным содержанием: когда участника уведомляют об использовании ИИ, какие результаты доступны сторонам и как указать на ошибку системы.

ИИ может и замедлить процесс. Похожие споры часто различаются деталями, которые определяют итог: датами возникновения правоотношений, применимой редакцией закона, процессуальным поведением сторон. Если система выдаст много условно подходящей практики, ее проверка займет больше времени, чем обычный поиск. Поэтому время работы ИИ нужно считать вместе с проверкой, напоминает Дурнева. Амбициозные показатели концепции, по ее мнению, достижимы только при качественной цифровизации материалов дел, стабильной инфраструктуре и полноценном человеческом контроле.

Опыт других стран

Эксперт отмечает, что за рубежом суды пока используют ИИ как вспомогательный инструмент. Система Victor Федерального верховного суда Бразилии сортирует жалобы и классифицирует дела. В Сингапуре ИИ расшифровывает заседания, переводит документы и готовит краткое содержание материалов.

Но практика выявила и риски. В американском деле State v. Loomis суд при назначении наказания учитывал оценку риска рецидива от системы COMPAS, алгоритм которой разработчик не раскрыл. А в 2026 году бразильский Superior Tribunal de Justiça обнаружил в жалобе скрытую команду для ИИ — истолковать документ в пользу защиты. Чем сильнее система влияет на решение, тем строже должны быть требования к проверяемости ее выводов и защите от вмешательства, говорит Дурнева.

«Я бы оценивала Концепцию с осторожным оптимизмом», — подводит итог Алена. По ее словам, ИИ действительно может повысить скорость и качество судопроизводства, если вспомогательную роль технологии подкрепят процессуальные гарантии, независимое тестирование и реальное право сторон оспорить результат работы системы.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ИИ ИЗМЕНИТ РАБОТУ СУДОВ появились сначала на Land Law Firm.

Новые правила пересмотра кадастровой стоимости

Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.

Сейчас собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной, и скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты рыночной оценки. В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (мы рассказывали о позиции суда здесь).

Поправки предлагают: актуальные сведения по-прежнему можно оспорить в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости срок увеличат до трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивную кадастровую стоимость установят в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который провели рыночную оценку.

Бабушкина отмечает: внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.

«Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности», — говорит Софья.

Изъятие земли у бизнеса под госнужды

С начала года владелец сервиса «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять земельные участки общей площадью 4,9 гектара для строительства высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает овощи. Истец также просит установить размер возмещения: например, за участок площадью 2466 кв. м компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026).

Сейчас спор находится в первой инстанции, ближайшее заседание назначено на 1 октября.

Алена Дурнева отмечает: по ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость участка, но и убытки, в том числе упущенную выгоду. Эксперт напомнила: подготовленный истцом отчет об оценке обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из недавнего постановления Конституционного суда (о котором мы тоже рассказывали). Собственник вправе доказывать иной размер возмещения, например посредством судебной экспертизы, объяснила юрист LLF.

Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений

Собственники участка в Анапе построили дом и стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по назначению, потому что вид разрешенного использования не предполагал эксплуатацию дома как гостевого. Муниципалитет потребовал запретить коммерческое использование объекта, указав на ущерб окружающей среде и нарушение публичных интересов.

Первая инстанция отказала в иске, но апелляция и кассация встали на сторону администрации.

Верховный суд разъяснил: закон не предусматривает специального порядка ввода гостевого дома в эксплуатацию. Первая инстанция назначила экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Но апелляция безосновательно отвергла выводы эксперта. Отдельно ГК ВС указала: администрация узнала о коммерческом использовании еще в 2014–2015 годах, но апелляция проигнорировала довод ответчиков о пропуске срока давности (дело № 18-КГ26-78-К4).

Бабушкина поясняет: само по себе коммерческое использование жилого дома для временного размещения граждан — не основание для запрета эксплуатации.

«Позиция ВС ограничивает возможность запрета эксплуатации недвижимости исключительно по формальным основаниям. Публичному органу необходимо доказать не только несоответствие документации или заявленного ВРИ фактическому использованию, но и наличие предусмотренных законом оснований для вмешательства в право собственности», — подчеркивает Бабушкина.

Сообщение ПРАВО.RU: ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ И ГОСТЕВЫЕ ДОМА появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Районная администрация в Брянской области в 2001 году передала собственнице участок площадью 23 000 кв. метров для личного подсобного хозяйства. К постановлению приложили план расположения земли, но координаты в ЕГРН не внесли. В 2022-м собственница заказала межевание и обнаружила наложение на земли двух соседей. Те купили свои участки позже, но границы уже зафиксировали в реестре. Собственница потребовала исключить эти сведения из ЕГРН, соседи подали встречный иск о признании права в реестровых границах по приобретательной давности.

Райсуд назначил экспертизу, определил расположение участка истицы по старым планам и подтвердил наложение. Он удовлетворил иск и отказал во встречном требовании. Апелляция решение отменила: границы участка истицы не определены ни в реестре, ни на местности, а эксперт установил их с недопустимой погрешностью. Первый КСОЮ оставил этот вывод в силе.

Гражданская коллегия ВС напомнила, что границы земли определяют прежде всего по документам, которыми фиксировали ее местоположение при образовании. Участок истицы обозначен и на плане 2001 года, и на более поздних планах соседних земель, а экспертиза подтвердила пересечение. Апелляция эти обстоятельства проигнорировала, поэтому ВС вернул спор в Брянский областной суд (дело № 83-КГ26-5-К1).

Позиция эксперта

Откладывать уточнение границ нельзя, предупреждает Денисова. Если координат участка нет в ЕГРН, собственнику стоит запросить сведения о соседних участках, проверить пересечения и согласовать границы с правообладателями в предусмотренном законом порядке.

Отдельно эксперт советует сохранять документы, которые связаны с возникновением права на землю. К ним относятся постановления органов власти, планы-приложения, схемы, землеустроительное дело, старые кадастровые и технические документы. В случае разногласий с соседями такие документы могут стать основным способом доказать первоначальное местоположение земли.

Также собеседники издания рекомендуют сопоставить предложенное кадастровым инженером местоположение участка с документами о предоставлении земли, старыми планами и схемами, а также с реальными границами землепользования. Если документов нет на руках, их можно получить в государственном фонде данных землеустройства или в архиве. Проверять границы стоит и до покупки участка, и в процессе использования, независимо от даты постановки на кадастровый учет. Юристы советуют отслеживать кадастровые работы соседей и извещения о согласовании границ, а возражения подавать письменно и с мотивировкой.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ОТСТОЯТЬ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА, КООРДИНАТ КОТОРОГО НЕТ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова помогла разобраться в новых правилах учета сельскохозяйственных угодий. Эксперт объяснила, зачем государство вносит сведения об их границах в ЕГРН, как это встраивается в аграрную стратегию и что меняется для участников оборота.

Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН

С 1 июля заработал закон о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.

Русскова напоминает: такие данные передавали и раньше — в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения. Но доступ к ней ограничен. Из-за этого участки использовали без учета их особого правового статуса.

Сельхозугодья — наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, напоминает Анастасия. Внесение сведений о них в ЕГРН повышает прозрачность и закрывает часть возможностей для неправомерного использования.

Русскова помещает изменения в более широкий контекст. Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая станет базовым источником сведений обо всех землях России. ЕГРН постепенно интегрируется с региональными системами и с базами профильных федеральных органов.

По оценке эксперта, поправки полностью отвечают стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач отрасли власти назвали совершенствование правового механизма охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

«Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений», — говорит Анастасия Русскова.

Сообщение ПРАВО.RU: СВЕДЕНИЯ О ГРАНИЦАХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ НАЧАЛИ ВНОСИТЬ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова в регулярном дайджесте Право.ru объяснила, какие доказательства освобождения помещений принимают суды и на ком лежит бремя доказывания.

История спора

«Электрон» передал «Возрождению» 13 объектов недвижимости в Казани. Стороны подписали договор аренды и акты приема-передачи. Позднее суд признал договор незаключенным — стороны так и не согласовали размер арендной платы. С арендатора взыскали 6,7 млн руб. неосновательного обогащения за пользование объектами. А в другом споре АС Республики Татарстан добавил еще 30,9 млн руб. за иной период. Затем собственник снова пошел в суд и потребовал доплату еще за полтора года. Истец указал, что акт возврата стороны не подписали, значит, фирма продолжила пользоваться объектами.

Три инстанции взыскали с «Возрождения» 56,8 млн руб. Суды сослались на вступившие в силу акты по прошлым спорам, которые подтверждают передачу имущества ответчику, и на отсутствие доказательств возврата.

Ответчик обжаловал решения в ВС. Он настаивает, что суды должны были установить, использовал ли он объекты в спорный период и сохранял ли собственник возможность их использовать. Отсутствие акта возврата не может служить единственным основанием для взыскания. Кроме того, компания направляла истцу акты возврата, но тот их не подписал.

Позиция эксперта

Судебная практика подтверждает позицию ответчика, отмечает Русскова. Даже в спорах по действительному договору аренды суды исходят из того, что обязанность составить акт возврата не лишает арендатора права подтверждать освобождение помещений другими доказательствами. Тот же подход закреплен в обзоре судебной практики 2020 года: акт приема-передачи имущества арендодателю — не единственное допустимое доказательство прекращения пользования вещью.

Но доказывать приобретение или сбережение имущества должен истец, обращает внимание эксперт. Подойдут, например, фотоматериалы и видеофиксация, которые подтверждают удержание спорного имущества. А еще — доказательства того, что собственник не мог пользоваться помещениями.

Так, АС Западно-Сибирского округа в похожем деле № А81-1502/2024 учел отсутствие таких доказательств. Суд отказался начислять плату только по причине того, что стороны не составили совместный акт возврата.

«Экономколлегии предстоит оценить, правомерен ли вывод нижестоящих судов о доказанности неосновательного обогащения, сделанный на основании акта о передаче имущества по признанному незаключенным договору. Важной для практики будет и позиция ВС по вопросу о том, можно ли считать длительное непринятие собственником мер по возврату имущества обстоятельством, которое влияет на оценку добросовестности его поведения», — говорит Анастасия.

Экономколлегия ВС рассмотрела спор 5 августа. Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на пересмотр. Мотивировка пока не опубликована, но мы ее отследим и расскажем о выводах ВС отдельно.

Дело № А65-968/2025

Сообщение ПРАВО.RU: ВЗЫСКАТЬ ПЛАТУ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ БЕЗ АКТА ВОЗВРАТА появились сначала на Land Law Firm.

Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина в публикации Право.ru объяснила, почему суд увидел в такой практике двойное обременение и что изменится для застройщиков до правки Налогового кодекса.

История спора

Поводом стала жалоба казанского застройщика. За 2023 год инспекция начислила компании налог по ставке 1,5%, а затем увеличила сумму в два и четыре раза за срыв сроков застройки. Суды трех инстанций и Верховный суд поддержали налоговую — после этого компания дошла до КС.

Суд признал спорные нормы неконституционными в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность. Законодатель убрал для коммерческих участков под ИЖС льготную ставку 0,3%, но правила о коэффициентах не тронул и не объяснил, как теперь считать налог. Пока он не пропишет иное, коэффициенты к таким участкам применять нельзя.

Подробнее о деле и позиции КС мы рассказывали здесь.

Двойное обременение

Бабушкина видит в постановлении защиту принципа правовой определенности и запрет двойного обременения налогоплательщика. Налоговая обязанность должна оставаться понятной и предсказуемой, а ее размер нельзя выводить произвольным суммированием разных фискальных инструментов без явной воли законодателя, отмечает юрист.

Ключ к решению она видит в исторической преемственности норм. Коэффициенты внедряли как механизм понуждения к стройке — и только для тех, кто платит по льготной ставке 0,3%. Когда в 2020 году коммерческое использование земель ИЖС вывели под общую ставку, законодатель не оговорил, сохраняются ли коэффициенты. По оценке Бабушкиной, ставка 1,5% сама по себе отражает коммерческий характер использования земли и уже составляет предельное бремя. Автоматическое умножение на коэффициенты доводило нагрузку до 3–6% и превращало налог в конфискационный без правовых оснований.

Отдельно юрист обращает внимание на неравенство, которое сложилось на практике. Застройщики ИЖС при коммерческом использовании земли оказывались в заметно худшем положении, чем девелоперы многоквартирных домов: те продолжают платить по ставке 0,3% даже при затягивании сроков стройки. Такое расхождение при схожей экономической деятельности Бабушкина считает неоправданным — оно нарушает конституционные гарантии справедливого распределения налогового бремени.

Практический эффект юрист оценивает высоко: постановление ставит точку в противоречивой практике, где суды годами расходились в оценке двойного наказания. До внесения правок в Налоговый кодекс применение коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5% для земель ИЖС полностью запрещено. Тем застройщикам, которые начали судебную борьбу до провозглашения постановления, оно дает право на пересмотр дел.

«КС напомнил государству, что фискальный интерес не может доминировать над ясностью закона. Любое усиление налогового гнета, включая стимулирующие меры, должно сопровождаться системным подходом и четким обоснованием», — объясняет Софья.

По мнению нашего юриста, это важный прецедент, закрепляющий, что технический порядок исчисления налога не должен использоваться законодателем исключительно для максимизации налогового бремени в ущерб правам частных собственников.

Постановление Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П

Сообщение ПРАВО.RU: ПОЧЕМУ КС ВСТАЛ НА СТОРОНУ ЗАСТРОЙЩИКОВ В СПОРЕ О ДВОЙНОМ НАЛОГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Советник Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для Право.ru объяснила, почему нижестоящие суды поддержали арендатора, какие доводы приводит Росимущество и какой сценарий развязки выглядит наиболее обоснованным.

История спора

С 2020 года фирма «Защита и правосудие» арендовала у Росимущества нежилое здание. В 2023 году компания решила реализовать преимущественное право и выкупить объект, но ведомство отказало. Арендодатель сослался на то, что продать здание без одновременного выкупа участка под ним нельзя, а сама земля не оформлена и потому не может стать предметом сделки. Тогда арендатор пошел добиваться заключения договора через суд.

Три инстанции подтвердили право компании на льготный выкуп. Суды указали, что отсутствие сформированного участка под зданием не мешает приватизации. На этом основании они обязали арендодателя продать здание за 13,2 млн руб. и вернуть истцу 1,7 млн руб. излишне уплаченных арендных взносов.

Росимущество с решением не согласилось и попросило ВС его отменить. Заявитель считает, что сделка нарушит принцип единой судьбы здания и участка, создаст неопределенность в правах на землю и занизит цену выкупа постройки — в нее не вошла стоимость земли.

Позиция эксперта

Дурнева допускает, что Верховный суд отменит все акты по делу и откажет в требованиях, ведь заявитель просил выкупить одно только здание без одновременного приобретения участка. Между тем такой подход эксперт считает несправедливым. Она обращает внимание, что арендатор не раз обращался в Росимущество с заявлениями о выкупе здания, но уполномоченный орган не попытался сформировать участок и провести приватизацию объекта по правилам законодательства.

При этом до приобретения здания в собственность заявитель объективно не мог самостоятельно образовать участок под этим объектом, подчеркивает Алена. Поэтому наиболее обоснованным решением юристу представляется отмена всех актов и направление дела на новое рассмотрение.

Во время повторного процесса суд сможет определить корректный порядок реализации преимущественного права заявителя с учетом необходимости одновременного отчуждения земельного участка и расположенного на нем здания.

«При этом, возможно, ВС укажет на необходимость установить, принимал ли истец меры, чтобы инициировать процедуру образования земельного участка», — полагает Алена.

Решения по делу пока нет, но скоро мы о нем обязательно расскажем.

Дело № А40-52577/2024

Сообщение ПРАВО.RU: МОЖНО ЛИ ВЫКУПИТЬ ЗДАНИЕ БЕЗ ЗЕМЛИ ПОД НИМ появились сначала на Land Law Firm.

Теперь опыт строительства участник подтверждает по площади того этапа, право на который выставляют на торги, а не по площади всего проекта. Раньше застройщик доказывал опыт строительства объектов общей площадью не менее 10% от масштаба всего проекта КРТ. Из-за этого даже при участии в торгах по одному этапу действовали требования, рассчитанные из всего проекта целиком.

Денисова отмечает: поправка приводит регулирование в соответствие с тем, как проекты КРТ реализуют на практике. Такие проекты требуют значительных финансовых и организационных ресурсов, поэтому их нередко распределяют между несколькими участниками — каждый отвечает за свой этап.

«Реализация КРТ, как правило, представляет собой дорогой и организационно сложный проект, который одному участнику может быть трудно реализовать», — говорит Денисова.

Прежнее регулирование, обращает внимание юрист, фактически требовало от участника подтвердить опыт, сопоставимый не с реальным объемом строительства на конкретном этапе, а с масштабом всего проекта. Это ограничивало доступ к торгам для некрупных застройщиков, которые способны реализовать отдельный этап, но не строили объекты, сопоставимые по площади со всем проектом.

По оценке Денисовой, новый подход расширит круг участников торгов, повысит конкуренцию, ускорит выбор застройщика и в целом сделает реализацию проектов КРТ более гибкой. Вместе с тем растут риски задержки: к торгам допустят менее крупных девелоперов, которые могут оказаться недостаточно устойчивыми к изменению рыночных условий, росту стоимости строительства, проблемам с финансированием или организационным сбоям.

Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ

Сообщение ПРАВО.RU: НОВЫЕ ПРАВИЛА ТОРГОВ ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

Предпринимательница владела участком площадью 23 000 кв. метров в Брянской области, но в ЕГРН отсутствовали сведения о его четких границах. Собственница заказала межевание. В ходе процедуры выяснилось, что ее участок частично пересекается с землями двух соседей — эти границы реестр уже зафиксировал.

Истица потребовала удалить ошибочные координаты соседних участков из ЕГРН и установить границы ее земли по первоначальному плану. Соседи заявили встречное требование и попросили признать за ними спорные территории в порядке приобретательной давности.

Районный суд удовлетворил требование собственницы и исключил из ЕГРН координаты границ участков соседей. Во встречном иске суд отказал. Апелляция отменила это решение и указала, что границы участка истца не значились ни в реестре, ни на местности, а эксперт определил их с недопустимой погрешностью. Кассация оставила акт апелляции в силе.

Дело дошло до Верховного суда, который встал на сторону собственницы.

Что говорит эксперт

Межевые споры нужно решать так, чтобы итогом разбирательства стало определение действительного местоположения границ участков, а не лишение одной из сторон возможности осуществлять право собственности, отмечает Дурнева. Вывод суда о невозможности определить точное местоположение границ участка истца не означает, что он не расположен на спорной территории. Это говорит лишь о недостаточности доказательств, но не опровергает сам факт существования участка и его возможного расположения в спорных пределах.

По мнению эксперта, апелляция должна была поставить вопрос о назначении повторной экспертизы, истребовании дополнительных документов и землеустроительных материалов, а также запросить необходимые сведения у уполномоченных органов. Но инстанция этого не сделала, хотя именно это стало ключевым обстоятельством для правильного разрешения спора.

Дурнева подчеркивает, что для истца в таких делах критично заранее собрать полную доказательственную базу.

«Истец оказался в ситуации, при которой вывод суда о невозможности установить границы земельного участка может привести к необходимости определения его местоположения на иной территории», — поясняет она.

Иначе возникает риск повторить опыт этого дела, где нехватка доказательств привела к выводу о необоснованности требований.

Дело № 83-КГ26-5-К1

Сообщение ПРАВО.RU: О МЕЖЕВЫХ СПОРАХ И ДОКАЗАТЕЛЬСТВАХ ГРАНИЦ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

О чем спор

В 2010 году краевой департамент лесного хозяйства передал участок в аренду на 49 лет. Девять лет спустя территорию перевели из земель лесного фонда в земли населенных пунктов. Арендатор решил, что платить больше не обязан, и перестал это делать.

Тем временем полномочия департамента перешли региональному министерству природных ресурсов, а арендатор заключил отдельное соглашение с Росимуществом. Он принял на себя функции арендодателя. Поскольку соглашение вступило в силу позже, министерство потребовало через суд взыскать накопившийся долг и пени, расторгнуть договор и вернуть участок.

Три инстанции встали на сторону арендатора: раз министерство утратило статус арендодателя, оно не вправе предъявлять финансовые претензии. Ведомство обратилось в Верховный суд, указав: смена категории земли не меняет собственника участка — им по-прежнему остается государство, а значит, обязанность платить аренду никуда не исчезла. ВС счел доводы достаточно весомыми и назначил заседание.

Что говорит эксперт

По мнению Дурневой, нижестоящие суды применили не те нормы. Правила, на которые они опирались, регулируют ситуацию, когда земля переходит к новому собственнику. Тогда прежний владелец действительно теряет право на арендные платежи. Здесь же собственник не менялся: участок как принадлежал государству, так и принадлежит ему. Изменился лишь орган, уполномоченный распоряжаться землей, отмечает юрист. Это принципиальное различие, которое суды не приняли во внимание.

Дурнева также обращает внимание на поведение арендатора: четыре года он не платил, хотя о своих обязательствах знал. Уполномоченные органы направляли ему письма с требованием привести договор в соответствие изменившемуся правовому режиму — он оставил их без ответа.

«С высокой долей вероятности это дело станет еще одним примером применения принципа эстоппеля, согласно которому лицо утрачивает право ссылаться на определенные обстоятельства либо оспаривать их, если его собственное поведение противоречило этим доводам и свидетельствовало об обратном», — заключила Алена.

Мотивировка по делу № А32-27243/2022 еще не опубликована.

Сообщение ПРАВО.RU: АРЕНДАТОР ОБЯЗАН ПЛАТИТЬ ЗА УЧАСТОК ДАЖЕ ПОСЛЕ СМЕНЫ КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

О чем был спор

Спор начался в 1995 году, когда предприниматель купила у частной компании незавершенный объект во Владивостоке. Она достроила его и впоследствии через суд оформила право собственности. Это произошло в 2007 году.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила это решение. Проверка архивов показала, что власти не выдавали разрешение на строительство на муниципальной земле. Апелляция встала на сторону администрации и отменила решение 2007 года. Но кассация отказала муниципалитету в праве на жалобу.

Верховный суд с кассацией не согласился и оставил в силе решение апелляции. Администрация распоряжается участками и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение, легализующее самострой. Без согласия собственника земли приобрести право собственности на постройку нельзя, иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Права на землю и постройку неразрывны

Софья обратила внимание читателей на ключевой вывод экономколлегии о неразрывной связи права на земельный участок и права на возведенный на нем объект. Если публичный собственник участка не давал согласия на строительство, это исключает саму возможность возникновения права частной собственности на постройку.

Коллегия прямо назвала стороны, которые инициируют подобные иски, недобросовестными. Таким образом ВС пресек попытку использовать судебные механизмы, чтобы искусственно придать незаконному объекту правомерный вид, поясняет юрист.

«Верховный суд и нижестоящие инстанции последовательно исходят из того, что добиваться признания права собственности через судебные механизмы нельзя. Они не подменяют собой административный порядок получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особенно если затронута публичная земля», — говорит Бабушкина.

По ее оценке, риски существенно возрастают для объектов, чей правовой статус основан на старых судебных решениях начала 2000-х. Если объект изначально построили или ввели в оборот с нарушениями, многолетний стаж записи в ЕГРН больше не служит гарантией стабильности права.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ВС ПРЕСЕК ЛЕГАЛИЗАЦИЮ САМОСТРОЯ НА ПУБЛИЧНОЙ ЗЕМЛЕ появились сначала на Land Law Firm.