Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов проанализировал события с юридической точки зрения в большой колонке для Forbes. По его мнению, происходящее нельзя назвать национализацией. Национализация происходит с обязательным возмещением стоимости имущества и других убытков, чего сейчас не происходит.

Вообще компенсация собственникам спорных активов возможна только с использованием механизма так называемой двусторонней реституции, когда при признании сделки недействительной стороны возвращают друг другу все полученное по ней, уточняет Денис Литвинов. Но, по его мнению, в рассматриваемых судебных спорах государство чаще всего предъявляет иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски). А по ним двусторонняя реституция уже неприменима, поэтому о компенсации от государства речь вообще не идет.

Сроки исковой давности тоже нарушаются. «Мы часто сталкивались с утверждениями государственных органов-истцов о том, что сроки исковой давности якобы не начали течь, — пишет Денис в своей колонке. — Они якобы провели инвентаризацию и только 10, а иногда и 20 лет спустя обнаружили, что объекты недвижимости, которые должны были быть в их собственности, оказывается, находятся в частной собственности и были отчуждены неправомерно».

В то же время, Литвинов обращает внимание на новую норму, которая может помочь некоторым предпринимателям. 1 сентября 2023 года вступили в силу нормы Гражданского кодекса о так называемой объективной исковой давности: этот срок теперь не может превысить 10 лет даже в случае его продления или восстановления (этим правом всегда крайне активно пытались воспользоваться стороны подобных споров). Как полагает Денис, большое количество исков в этом году было подано именно в преддверии 1 сентября.

А поменяется ли правоприменение и как именно, увидим в ближайшее время.

Полностью читайте в колонке: https://www.forbes.ru/mneniya/499413-sansy-est-cto-mozet-ostanovit-nacionalizaciu-castnoj-sobstvennosti

Сообщение FORBES: ЧТО ОСТАНОВИТ «НАЦИОНАЛИЗАЦИЮ» появились сначала на Land Law Firm.

В 2020-м компания направила повторное письмо о намерении выкупить объекты. Чиновники на это ответили, что «проводятся мероприятия о подготовке отчетов о рыночной стоимости объектов». Наконец, в начале 2021-го департамент направил проект договора, согласно которому здание и гараж стоили 4,2 млн, а участок — 19,9 млн руб. Компания сочла, что стоимость участка завышена, и предложила цену в два раза меньше, городские власти отказались. В итоге правоту фирмы подтвердил Арбитражный суд Омской области, который в конце 2021 года установил цену земли по результатам судебной оценочной экспертизы в 6,2 млн руб. А экспертизу департамента признали не соответствующей федеральным стандартам оценки.

Следом компания подала новый иск — о взыскании убытков. Она указала, что переплатила арендную плату за то время, когда департамент уклонялся от заключения договора. Первая инстанция удовлетворила иск частично (с учетом срока исковой давности) и взыскала 3,4 млн руб. за три последних года.

Апелляционная инстанция с этим не согласилась. Она указала, что общество само содействовало увеличению размера убытков, поскольку не обжаловало бездействие департамента по первому заявлению о выкупе. Представители компании в заседании не смогли объяснить, почему долго ничего не предпринимали по этому поводу. 8 Арбитражный апелляционный суд объяснил это тем, что истец в определенный период (2018-2019 годы) утратил интерес к выкупу имущества. Что касается короткого периода со дня второго обращения до направления проекта договора, здесь компания не подтвердила свои расходы на аренду. А в последующем, с момента направления проекта, город уже не уклонялся от заключения договора купли-продажи, следует из апелляционного постановления.

Кассационный суд оставил его без изменений.

Решение Верховного суда

Но Верховный суд обнаружил упущения в решениях всех трех инстанций. Он напомнил: арендатору необходимо компенсировать оплату аренды, которой бы не было, если бы публичное образование надлежаще исполняло свои обязанности, в том числе, связанные с приватизацией арендованного имущества. За вычетом, конечно, налоговых платежей, которые платил бы арендатор, если бы стал собственником. «Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества, а необходимость оспаривать эти решения означает длинный срок аренды и большие расходы за пользование имуществом», — напомнила экономколлегия свою позицию.

Таким образом, чтобы рассчитать размер убытков, нужно определить:

• дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи;
• общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений;
• сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Кроме того, ВС РФ обратил внимание на разумные ожидания участника оборота. Направляя заявление о выкупе, компания вправе рассчитывать, что органы публичного образования выполнят свои обязанности по закону. Она не обязана обжаловать в судебном порядке бездействие чиновников или иным образом побуждать их к действию. Отсутствие подобных исков не освобождает публичное образование от имущественной ответственности за вред и не уменьшает размер ущерба, следует из определения экономколлегии.

Здесь она сослалась на п. 4 Обзора Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 мая 2011 года № 145). Позиция сохраняет актуальность, но нижестоящие суды ее не применили, отметил ВС РФ.

Отдельно он коснулся спора о цене имущества. Сам по себе он не дает оснований для взыскания убытков. Но существенное расхождение цен (а департамент заявил стоимость земли в три раза выше рыночной) говорит о том, что имущество предлагалось на заведомо невыгодных условиях. Это вынуждает разумного участника оборота обратиться в суд за урегулированием разногласий.

С такими указаниями дело направили на пересмотр в первую инстанцию.

Подробнее: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2296298

Сообщение ВС ЗАЩИТИЛ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ БОЛЬШЕ ТРЕХ ЛЕТ НЕ МОГЛА ВЫКУПИТЬ ЗДАНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Юрист Алена Дурнева и младший юрист Виктория Бразевич изложили и прокомментировали такие позиции Верховного суда:

• Субъект РФ вправе установить сроки приватизации земель сельхозназначения.
• Закон о смягчении ответственности за нецелевое использование земель не применяется ретроспективно, если штрафы за нарушения уже были оплачены до вступления закона в силу.  
• Отказ суда признать постройку самовольной нельзя считать разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
• Застройщик не обязан формировать участок под каждым из домов, построенных на одном участке.
• При выявлении недостатков объектов долевого строительства в гарантийный срок застройщик в споре должен доказывать свою невиновность.
• Помещение считается офисным для налоговых целей, даже если офисы принадлежат самому собственнику и используются для его основной коммерческой деятельности.

Подробнее: https://e.arbitr-praktika.ru/1026940

Сообщение АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ДЛЯ ЮРИСТОВ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗА I КВАРТАЛ 2023 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Юрист Land Law Firm Зинаида Слепцова в комментарии для издания «Право.ru» отмечает, что в рассматриваемом деле истец фактически пыталась приобрести квартиру взамен аварийной «в обход» законодательно закрепленной процедуры изъятия аварийного жилья – и такой способ приобретения жилья популярен, поскольку позволяет быстро получить равноценное жилье.

По словам Зинаиды, в случае реализации процедуры изъятия аварийного жилья, возмещение, в силу п. 6-7 ст. 32 ЖК РФ, подлежит выплате в денежной форме, состоит из рыночной стоимости изымаемого имущества, а также иного ущерба, возникшего в связи с изъятием. «Учитывая, что изымаемое жилье находится в аварийном состоянии, его стоимость низкая, как результат, размер возмещения, предлагаемый государством – не позволяет приобрести равноценное жилье. Во избежание длительного и рискового судебного спора, граждане в такой ситуации соглашаются на вариант приобретения нового жилья путем возврата приватизированной квартиры и получения новой по договору социального найма», – добавляет она.

Юрист заметила, что в судебной практике не была сформирована однозначная позиция по вопросу о том, является ли возврат приватизированного жилья депреватизацией, т.е. возникает ли у гражданина в такой ситуации вновь право на приобретение жилья в собственность бесплатно. Слепцова также поделилась примером: «Третий кассационный суд общей юрисдикции указал, что после возврата приватизированного жилья в муниципальную собственность право на повторную приватизацию у гражданина возникает, в то время как Седьмой кассационный суд общей юрисдикции при аналогичных обстоятельствах дела пришел к обратному выводу».

По ее мнению, позиция Верховного Суда представляется вполне логичной исходя из буквального толкования закона, к тому же сформированная Верховным Судом позиция позволит привести практику к единообразию.
«С точки зрения справедливости позиция Верховного Суда также представляется разумной, поскольку актуальным законодательством предусмотрена процедура получения возмещения за изымаемое аварийное жилье. В случае, если государство предлагает заниженный размер возмещения, собственник изымаемой квартиры может защитить свое право в суде, подтвердив убытки, понесенные в связи с приобретением нового равноценного жилья», – резюмировала Зинаида.

Подробнее: https://pravo.ru/story/242685/

Сообщение ПРАВО.RU: БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДОПУСКАЕТСЯ ТОЛЬКО ОДИН РАЗ появились сначала на Land Law Firm.

Комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении законопроект, направленный на расширение круга потенциальных покупателей приватизируемого государственного и муниципального имущества. Документ был инициирован Правительством РФ.

Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/15739111

Сообщение КОМИТЕТ ГОСДУМЫ ОДОБРИЛ УПРОЩЕНИЕ УЧАСТИЯ В ПРИВАТИЗАЦИОННЫХ ТОРГАХ ПО ГОСИМУЩЕСТВУ появились сначала на Land Law Firm.

На данный момент в соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Поправки, предполагающие передавать в частную собственность участки второго пояса ЗСО, в начале 2021 года разработал Росреестр по поручению правительства в связи с обращением властей Московской области. По оценке ведомства, снятие запрета на приватизацию таких участков позволит пополнять один только подмосковный бюджет на 4,5 млрд руб. ежегодно.

Источники:
1. https://sozd.duma.gov.ru/bill/1260569-7;
2. https://realty.rbc.ru/news/61c1ef889a79478e512cafc1?from=newsfeed.

Сообщение ГОСДУМА ПРОГОЛОСОВАЛА ЗА ЧАСТИЧНУЮ ЗАСТРОЙКУ ОХРАННОЙ ЗОНЫ ВОДОЕМОВ появились сначала на Land Law Firm.

Данный Приказ принят в соответствии Федеральными законами от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Кроме объектов, непосредственно содержащихся в указанном Перечне объектов недвижимого (движимого) имущества, планируемых к приватизации в 2022 год, включенными в данный список будут считаться объекты, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, подавшими заявление о реализации преимущественного права выкупа, при соблюдении определенных условий.

Источник: https://www.mos.ru/dgi/documents/normativnye-dokumenty/view/262065220/.

Сообщение В МОСКВЕ УТВЕРЖДЕН ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО (ДВИЖИМОГО) ИМУЩЕСТВА, ПЛАНИРУЕМЫХ К ПРИВАТИЗАЦИИ В 2022 ГОДУ появились сначала на Land Law Firm.

В ноябрьском дайджесте вы узнаете о:

• Принятии Госдумой закона об упрощении госрегистрации новостроек;
• Утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями;
• Принятии Госдумой в первом чтении законопроекта, приравнивающего каждый блок таунхауса к отдельному жилому дому;
• Внесении в Госдуму законопроекта о создании Роскадастра;
• Принятии Госдумой в первом чтении законопроекта, упрощающего проведение приватизации;
• Разработке законопроекта о переходе на электронный документооборот между Росреестром и МФЦ при кадастровом учете и регистрации прав;
• Отправлении Госдумой на доработку законопроекта о статусе апартаментов;
• Утверждении в Москве перечня объектов недвижимости на 2022 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость;
• Уточнении положений закона о налоге на имущество организаций;
• Запуске в Москве нового проекта по контролю за объектами недвижимости;
• Утверждении в Москве результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г.

Сообщение ДАЙДЖЕСТ НОЯБРЬСКИХ ИЗМЕНЕНИЙ 2021 ГОДА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Действующий порядок включения имущества в прогнозный план приватизации федерального имущества, а также внесения изменений в программу приватизации носит довольно длительный характер и не позволяет оперативно принимать решения в отношении недвижимого и движимого имущества, что приводит в том числе к дополнительным расходам на его содержание, говорится в пояснительной записке.

Проведение приватизация без включения в программу будет возможно в случаях отчуждения объектов недвижимого имущества, кадастровая и балансовая стоимость, либо балансовая стоимость (если кадастровая стоимость не определена) которых составляет менее 100 млн рублей, при отчуждении с земельными участками, на которых они расположены, с учетом кадастровой стоимости этих земельных участков. Также такая возможность коснется отчуждения объектов движимого имущества, балансовая стоимость которых менее 100 млн рублей (за исключением акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ).

Правительство получит полномочия по утверждению перечня таких объектов, а также право на его изменение. Кроме того, предлагается регламентировать правила проведения аукционов для такого типа госимущества: предлагается в случае признания аукциона несостоявшимся по причине одного участника установить возможность заключения договора с лицом, признанным единственным участником аукциона, по начальной цене продажи имущества, при продаже посредством публичного предложения, в которой принял участие один участник, установить возможность заключения договора с единственным участником по цене первоначального предложения или цене предложения, сложившейся на соответствующем «шаге понижения».

Источник: https://tass.ru/ekonomika/12950961.

Сообщение ГОСДУМА ПРИНЯЛА В ПЕРВОМ ЧТЕНИИ ЗАКОНОПРОЕКТ, УПРОЩАЮЩИЙ ПРОВЕДЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ появились сначала на Land Law Firm.

В октябрьском дайджесте вы узнаете о:

• Введении положения о типовой проектной документации.
• Уточнении порядка регистрации недвижимости.
• Принятии Госдумой законопроекта о продлении дачной амнистии до 2031 года.
• Внесении Госдумой законопроекта о приватизации земель около водоемов.
• Установлении размера платы за использование федеральных земельных участков для возведения гражданами некапитальных гаражей.
• Дополнении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.
• Проекте перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными экспертами.
• Обновленных результатах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Москвы с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях.
• Предварительном перечне нежилой недвижимости на 2022 год, облагаемой налогом на имущество от кадастровой стоимости.
• Увеличении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества.
• Уточнении порядка принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества в Московской области.

Сообщение ДАЙДЖЕСТ ОКТЯБРЬСКИХ ИЗМЕНЕНИЙ 2021 ГОДА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.