Итоги и значение этого спора для практики обсудили в эфире «Вести FM» c управляющим партнером Land Law Firm Денисом Литвиновым.

Коротко о споре

Покупатель столичной квартиры обратился в суд с требованием к бывшей собственнице освободить жилое помещение. Ответчица предъявила встречный иск о признании сделки недействительной. Она заявила, что в период заключения договора страдала психическим расстройством. Диагноз она подтвердила еще в уголовном деле, на результаты которого и сослалась.

Суды поддержали ответчицу, но обязали ее вернуть полученные деньги.

Покупатель пожаловался в Верховный суд и нашел в нем поддержку (дело № 5-КГ26-69-К2). Гражданская коллегия напомнила: суду необходимо исследовать доказательства для определения действительной воли продавца на заключение договора, а не ограничиваться обстоятельствами, установленными в рамках уголовного дела.

Красные флаги сделки с квартирой

Денис Литвинов в эфире радиостанции подчеркнул, что решение проводит четкую границу между двумя разными обстоятельствами. Первое — наличие у продавца психического заболевания как диагноза. Второе — неспособность продавца в момент конкретной сделки осознавать значение своих действий. Для оспаривания сделки недостаточно сослаться только на диагноз, следует из позиции ВС — нужно доказать, что именно при заключении этого договора лицо не понимало, какую сделку заключает.

«Недостаточно в качестве доказательства представить заключение психиатрической экспертизы, которую провели в уголовном деле. Покупатель в уголовном деле не участвовал, поэтому он должен иметь возможность в гражданском процессе ставить свои вопросы эксперту, участвовать в выборе экспертной организации», — отметил Литвинов.

Денис признал, что ппоследствия оспаривания сделки для покупателя крайне тяжелые: он возвращает квартиру, а продавец обязан вернуть деньги. Ну а если денег у продавца уже нет, покупатель теряет и жилье, и средства. Именно поэтому юрист рекомендовал покупателям обращать внимание на «красные флаги» при заключении сделки:

• Во-первых, всегда общаться непосредственно с продавцом. Квартира, которую продают через посредников по доверенности, — это всегда повышенный риск. Нужно выяснять, почему продавец продает жилье, куда планирует переехать и как распорядится деньгами. Настораживать должны срочность, путаные объяснения, постоянные звонки третьим лицам и нежелание отвечать на вопросы.
• Во-вторых, обращать внимание на цену. Скидка в 5–10% за срочность — обычная рыночная ситуация. Но цена ниже аналогов на десятки процентов без убедительного объяснения — это сигнал, что сделку нужно проверять тщательнее, и повод запросить справки из психоневрологического диспансера.
• В-третьих, контролировать формат оплаты. Деньги должен получать именно продавец через прозрачные банковские инструменты — никаких ячеек и переводов на счета родственников. Банковский след позволит доказать, что продавец получил всю сумму.

Литвинов резюмировал: если покупатель выполнит эти рекомендации и сохранит подтверждающие документы, шансы на признание его добросовестным приобретателем значительно вырастут — даже если впоследствии сделку попытаются оспорить.

Сообщение «ВЕСТИ FM»: О ЗАЩИТЕ ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ ОТ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ появились сначала на Land Law Firm.

• Арендатор выкупает здание у государства — но под зданием нет сформированного земельного участка. Можно ли продать объект отдельно от земли, и кто заплатит за разницу в цене?
• Муниципалитет продал предпринимателю бывший кинотеатр, а тот сдал здание под магазин. Прокурор требует вернуть — но районный суд считает, что срок давности пропущен.
• Компания арендовала участок в центре Москвы на 49 лет под строительство, но так и не построила. Когда город ввел «нулевые» параметры застройки, арендодатель заявил, что договор прекратился, — при этом годами взыскивал арендную плату по тому же договору.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за июль в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ИЮЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас изменить площадь в ЕГРН можно только в результате реконструкции. Законопроект снимает это ограничение для случаев, когда расхождение вызвано сменой методики расчета, а не строительными работами. Собственнику не придется предоставлять разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.

«Законопроект разработан в соответствии с многочисленными запросами предпринимательского сообщества о необходимости упрощения порядка изменения площади ранее учтенных зданий и сооружений», — сказал руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Для уточнения площади собственник подает заявление о кадастровом учете с техническим планом. Разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не нужны. Достаточно совпадения поэтажного плана ранее учтенного объекта с техническим планом кадастрового инженера.

Законопроект также упрощает внесение в ЕГРН сведений, необходимых для кадастровой оценки — год ввода в эксплуатацию или завершения строительства и данные о материалах наружных стен. В пояснительной записке кабмин пишет, что сведения о годе постройки отсутствуют у более чем 6 млн зданий и сооружений, о материале стен — у более чем 700 000 зданий. Эти данные собственник сможет внести без подготовки технического плана. Росреестр также сможет вносить их самостоятельно на основании документов от региональных бюджетных учреждений, которые определяют кадастровую стоимость.

Законопроект № 1336436-8

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО УПРОЩАЕТ ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЙ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Новые правила пересмотра кадастровой стоимости

Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.

Сейчас собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной, и скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты рыночной оценки. В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (мы рассказывали о позиции суда здесь).

Поправки предлагают: актуальные сведения по-прежнему можно оспорить в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости срок увеличат до трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивную кадастровую стоимость установят в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который провели рыночную оценку.

Бабушкина отмечает: внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.

«Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности», — говорит Софья.

Изъятие земли у бизнеса под госнужды

С начала года владелец сервиса «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять земельные участки общей площадью 4,9 гектара для строительства высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает овощи. Истец также просит установить размер возмещения: например, за участок площадью 2466 кв. м компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026).

Сейчас спор находится в первой инстанции, ближайшее заседание назначено на 1 октября.

Алена Дурнева отмечает: по ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость участка, но и убытки, в том числе упущенную выгоду. Эксперт напомнила: подготовленный истцом отчет об оценке обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из недавнего постановления Конституционного суда (о котором мы тоже рассказывали). Собственник вправе доказывать иной размер возмещения, например посредством судебной экспертизы, объяснила юрист LLF.

Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений

Собственники участка в Анапе построили дом и стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по назначению, потому что вид разрешенного использования не предполагал эксплуатацию дома как гостевого. Муниципалитет потребовал запретить коммерческое использование объекта, указав на ущерб окружающей среде и нарушение публичных интересов.

Первая инстанция отказала в иске, но апелляция и кассация встали на сторону администрации.

Верховный суд разъяснил: закон не предусматривает специального порядка ввода гостевого дома в эксплуатацию. Первая инстанция назначила экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Но апелляция безосновательно отвергла выводы эксперта. Отдельно ГК ВС указала: администрация узнала о коммерческом использовании еще в 2014–2015 годах, но апелляция проигнорировала довод ответчиков о пропуске срока давности (дело № 18-КГ26-78-К4).

Бабушкина поясняет: само по себе коммерческое использование жилого дома для временного размещения граждан — не основание для запрета эксплуатации.

«Позиция ВС ограничивает возможность запрета эксплуатации недвижимости исключительно по формальным основаниям. Публичному органу необходимо доказать не только несоответствие документации или заявленного ВРИ фактическому использованию, но и наличие предусмотренных законом оснований для вмешательства в право собственности», — подчеркивает Бабушкина.

Сообщение ПРАВО.RU: ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ И ГОСТЕВЫЕ ДОМА появились сначала на Land Law Firm.

Хронология событий

Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.

• 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
• 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
• Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
• Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
• Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
• Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
• Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
• Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
• Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.

Позиция нижестоящих судов

Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.

Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.

ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.

Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.

Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024

Сообщение ВС ОБЪЯСНИЛ, КОГДА У МОСКВЫ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСТРЕБОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас для образования земельного участка, как правило, нужен утвержденный проект планировки территории. Законопроект вводит исключения: без проекта планировки можно образовать участок для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, для многоквартирного дома, а также для предоставления собственникам расположенных на нем зданий и сооружений.

Действующая редакция запрещает предоставлять участки в границах КРТ, если с другим лицом уже заключен договор о комплексном развитии. Законопроект смягчает этот запрет. Получить участок смогут собственники зданий, сооружений и помещений на нем. А также — лица, уполномоченные на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, и еще стороны договора КРТ, которые обязались строить такие объекты.

Еще проект расширяет перечень оснований для мены земельных участков. Гос- или муниципальный участок в границах КРТ можно будет обменять на участок в частной собственности. В Росреестре поясняют: это позволит строить административные здания, суды и МФЦ в новых районах жилой застройки без изъятия земли и без привлечения бюджетных средств.

Законопроект также исключает дублирование процедур при изъятии объектов федеральной собственности в границах КРТ. Сейчас их сначала согласовывают для включения в границы территории, а затем — для изъятия. Поправки убирают первый этап. После изъятия участки и расположенные на них объекты переходят в собственность соответствующего публичного образования и предоставляются в аренду без торгов.

Закон должен вступить в силу 1 марта 2027 года.

Сообщение РОСРЕЕСТР СОКРАЩАЕТ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ В ГРАНИЦАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова помогла разобраться в новых правилах учета сельскохозяйственных угодий. Эксперт объяснила, зачем государство вносит сведения об их границах в ЕГРН, как это встраивается в аграрную стратегию и что меняется для участников оборота.

Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН

С 1 июля заработал закон о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.

Русскова напоминает: такие данные передавали и раньше — в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения. Но доступ к ней ограничен. Из-за этого участки использовали без учета их особого правового статуса.

Сельхозугодья — наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, напоминает Анастасия. Внесение сведений о них в ЕГРН повышает прозрачность и закрывает часть возможностей для неправомерного использования.

Русскова помещает изменения в более широкий контекст. Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая станет базовым источником сведений обо всех землях России. ЕГРН постепенно интегрируется с региональными системами и с базами профильных федеральных органов.

По оценке эксперта, поправки полностью отвечают стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач отрасли власти назвали совершенствование правового механизма охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота.

«Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений», — говорит Анастасия Русскова.

Сообщение ПРАВО.RU: СВЕДЕНИЯ О ГРАНИЦАХ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ НАЧАЛИ ВНОСИТЬ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Градостроительный потенциал опубликованных проектов — свыше 7,5 млн квадратных метров. Жилье займет 48,5% объема, оставшиеся 51,5% придутся на инфраструктуру.

Проекты охватили 64 района во всех административных округах кроме Троицкого.

Крупнейшие площадки редевелопмента — территории свыше 20 гектаров в четырех районах:

• Нижегородский — квартал на улице Талалихина с 540 000 квадратных метров жилья и общественно-деловой застройки, самый масштабный проект по потенциалу;
• Печатники — 328 500 «квадратов» промышленно-производственных объектов почти на 22 гектарах бывшей промзоны «Южный порт»;
• Щербинка;
• Братеево.

До конца года город рассчитывает опубликовать 150 проектов с потенциалом 8 млн квадратных метров.

Сейчас в столице на разных стадиях проработки и реализации находится более 470 проектов КРТ общей площадью свыше 4,7 тысячи гектаров. Всего на Москву приходится 23% всех проектов КРТ в стране и такая же доля строительного объема по программе.

Ранее мы разбирали, почему регионы не повторяют московскую динамику: управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов объяснял, что в столице проект тормозит слишком сильный город, а в регионах — слишком слабый, поэтому одинаковые нормы ГрК РФ работают по-разному.

Частично решить проблему должен новый закон, который в начале августа подписал Владимир Путин. Поправки упрощают запуск КРТ на федеральных землях, закрепляют заключение договоров о КРТ без торгов и расширил полномочия Москвы по выдаче ГПЗУ и разрешений на строительство.

Сообщение МОСКВА БЬЕТ РЕКОРДЫ ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Эту дату указывают в отчете об оценке, который прикладывают к заявлению. Заявление касается только тех сведений о кадастровой стоимости, которые ЕГРН показывает как «актуальные». Оспорить стоимость, которую реестр уже погасил, но которая формировала налоговую базу прошлых периодов, заявитель не может.

Законопроект сохраняет шестимесячный срок для актуальной кадастровой стоимости и добавляет новое правило для погашенной. Заявитель сможет подать заявление в отношении сведений, которые содержались в ЕГРН до внесения актуальных, не позднее трех лет со дня внесения таких сведений в реестр. Рыночную оценку он проводит по состоянию на дату, соответствующую этому сроку.

Авторы поправок пишут, что новое положение «позволит реализовать право заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <…> в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления».

Проект меняет и правила применения новой стоимости. Если бюджетное учреждение устанавливает рыночную стоимость в период действия актуальной кадастровой, сведения применяют с 1 января года подачи заявления. Если речь идет о погашенных сведениях — с 1 января года, по состоянию на который определили рыночную стоимость.

В обоих случаях новая стоимость не действует раньше даты кадастрового учета объекта и раньше дня начала применения изменяемой стоимости. Дополнительно законопроект уточняет основания, по которым бюджетное учреждение возвращает заявление без рассмотрения.

Сейчас поправки проходят общественное обсуждение, оно продлится до 13 августа. Затем законопроект поступит в правительство, которое сможет внести его в Госдуму.

Сообщение РОСРЕЕСТР МЕНЯЕТ ПРАВИЛА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

• Садовое товарищество в Сочи через суд добилось права на участок под садоводство, но экономколлегия обнаружила деталь, которую суды упустили при смене генплана.
• Водное управление попыталось забрать у предпринимателя участок с прудом, который тот приватизировал еще в 2003 году. Исход спора решил один нюанс в происхождении водоема.
• Победитель аукциона на аренду участка выкупил его через месяц и потребовал вернуть почти весь задаток. Экономколлегия объяснила, почему логика заявителя не сработала.
• Пять лет госорганы не могли поделить между собой полномочия арендодателя лесного участка, а расплачиваться за эту неразбериху предложили арендатору.
• Малый бизнес попытался взыскать с департамента убытки за месяцы судебного спора о цене выкупа помещения. Экономколлегия оценила, кто на самом деле затянул сделку — и кто будет оплачивать этот спор.

Скачать обзор практики Верховного суда за май и июнь 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАЙ И ИЮНЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Регионы сами исключат памятники из реестра

Сейчас памятник любого уровня — федерального, регионального или муниципального — покидает реестр только по решению федерального правительства. Федеральный закон от 26.07.2026 № 262-ФЗ меняет этот порядок и вводит три отдельных механизма.

Объект федерального значения по-прежнему исключит правительство. Основанием станет представление Минкультуры, подготовленное на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Памятник регионального значения исключит высший исполнительный орган субъекта — по представлению регионального органа охраны объектов культурного наследия. Тот выдаст заключение на основании экспертизы и по согласованию с Минкультуры. Почти так же закон описывает муниципальный уровень. Решение примут региональные власти, но им дополнительно потребуется обращение органа местного самоуправления.

Согласование с федеральным центром закон оформляет в письменном виде и отводит на него не более 30 рабочих дней со дня поступления обращения. Порядок процедуры и перечень необходимых документов установит Правительство.

После принятия акта об исключении памятника регион в течение пяти рабочих дней направит его копию в Минкультуры. Органы охраны в срок не более 15 рабочих дней передадут документы в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Поправки уточняют и предмет экспертизы. Раньше эксперты оценивали историко-культурное значение объекта. Теперь они будут устанавливать наличие историко-культурной ценности либо ее отсутствие.

Часть объектов уберут с публичной кадастровой карты

Сейчас на публичной кадастровой карте показывают общедоступные сведения из ЕГРН. Эти данные не относят к государственной или иной охраняемой законом тайне, поэтому убрать их с карты нельзя — таких оснований в законе нет. Новый Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ эту возможность создает.

Скрыть можно данные о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, а также связанные с ними сведения из ЕГРН. Речь идет о важных государственных, особо важных, режимных, критически важных и потенциально опасных объектах. В их числе — объекты топливно-энергетического комплекса и транспортной инфраструктуры. Убрать можно и сведения об участках, на которых стоят такие объекты. Границы самих участков и зон с особыми условиями использования территорий остаются на карте.

Заявления правообладателей рассмотрит специальная оценочная комиссия. В нее войдут представители Росреестра и публично-правовой компании «Роскадастр». По итогам заседания комиссии Росреестр решит, убирать сведения с карты или отказать. В таком же порядке рассмотрят и вопрос о возврате данных на карту.

Исчезновение объекта с публичной кадастровой карты не означает, что сведения о нем убрали из ЕГРН. Данные в реестре сохранятся, и получить их можно будет в обычном порядке.

Сообщение ПОДПИСАНЫ ЗАКОНЫ О СОХРАНЕНИИ ПАМЯТНИКОВ И ЗАСЕКРЕЧИВАНИИ КАДАСТРОВЫХ КАРТ появились сначала на Land Law Firm.

На возврат береговой полосы срок давности не распространяется

ВС разъяснил, как применять срок исковой давности в спорах о береговой полосе. Собственник оформил в частную собственность участок, который частично захватил акваторию и береговую полосу реки. Прокурор потребовал вернуть эту часть земли государству и снести здание на берегу.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция и кассация — отказали из-за пропуска срока давности. ВС отменил их решения и поддержал первую инстанцию. Береговая полоса и водные объекты остаются в публичной собственности и открыты для общего пользования. Участок сформировали за счет реки, которая не выбывала из владения государства, поэтому срок давности к таким требованиям не применяется (дело № 4-КГПР25-80-К1).

Этажность дома на склоне считают от нижней точки земли

ВС указал, как определять этажность дома в споре о сносе самостроя. Администрация потребовала признать недостроенный дом самовольной постройкой и снести его. Все три инстанции встали на сторону администрации, и ВС с ними согласился. Этажность жилого дома определяют по числу надземных этажей. Если дом стоит на склоне, первый надземный этаж считают от нижней планировочной отметки земли.

Экспертиза установила у здания пять этажей — это превышает предел в три этажа для индивидуальной жилой застройки. Подпорная стена высотой более семи метров не исключает надземный этаж из подсчета. Нарушение предельной этажности суд признал существенным, поэтому снос правомерен (дело № 18-КГ25-396-К4).

Долю в сельхозземле банкрота оспорит любой совладелец

ВС разъяснил права совладельцев при продаже доли в сельхозземле банкрота. Гражданка обанкротилась, и финансовый управляющий продал ее долю в общей собственности на сельхозучастки. Покупатель не был совладельцем и не использовал землю под сельское хозяйство. Другой участник долевой собственности — арендатор и совладелец тех же участков — оспорил сделку.

Первая инстанция усмотрела злоупотребление правом, апелляция и кассация не нашли у него защищаемого интереса.

ВС отменил их решения и вернул дело на новое рассмотрение. Особый порядок оборота долей в сельхозземле действует и при банкротстве собственника. Если порядок продажи доли нарушили, оспорить договор вправе любой участник общей собственности. Прежний отказ истцу по другому иску не лишает его права оспаривать сделку (дело № 32-КГ26-4-К1).

Землю без торгов продадут только добросовестному арендатору

ВС разъяснил условия льготного выкупа арендованной публичной земли. В 2022-2024 годах арендаторы получили право выкупить участок без торгов — это антикризисная мера поддержки. Общество арендовало землю под индивидуальную усадебную застройку, но попросило Росимущество продать участок для отдыха и рекреации. Ведомство отказало, и общество обратилось в суд.

Апелляция и кассация поддержали арендатора, но ВС встал на сторону первой инстанции и Росимущества. Льгота работает только для добросовестных арендаторов. Они должны использовать участок по назначению, указанному в постановлении Правительства, и не нарушать закон. Спорную землю никто не осваивал: она стоит без ограждения и построек, а за аренду накопился долг. Арендатор не вправе в одностороннем порядке менять цель использования участка, поэтому выкупить его без торгов он не может (дело № А40-223880/2024).

Источник: пункты 1, 2, 3 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2026)

Сообщение ЗЕМЛЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО В НОВОМ ОБЗОРЕ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Ниже — ключевые новеллы.

Согласование проектной документации заменит разрешение

Раньше орган охраны согласовывал проектную документацию на работы по сохранению памятника. Закон убирает это согласование. Теперь орган охраны предоставляет разрешение на работы — в течение десяти рабочих дней со дня подачи документов.

Параллельно законодатель исключает из Градостроительного кодекса историко-культурную экспертизу проектной документации на такие работы.

Работы по сохранению свяжут с разрешением на строительство

Закон делит работы на две группы. Если работы затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, проектная документация и разрешение идут по правилам Градостроительного кодекса.

Разрешение на строительство теперь подтверждает и соответствие проекта требованиям об охране наследия, и дает право вести работы по сохранению. Если работы конструктив не затрагивают, состав документации определяет федеральный орган охраны, и разрешение предоставляет он же.

«Органы охраны памятников будут проверять проектную документацию на предмет сохранения историко-культурной ценности, а органо-строительной экспертизы – на предмет обеспечения надежности и безопасности конструкций здания», — объясняла первый заместитель председателя комитета ГД по культуре Елена Драпеко.

Собственников обяжут обследовать памятники раз в пять лет

Закон вводит регулярный цикл контроля состояния. Орган охраны раз в пять лет — и дополнительно при угрозе ценности объекта — обследует памятник и составляет акт технического состояния. На основании акта собственник организует и финансирует научно-исследовательские работы по оценке сохранности. По их результатам орган охраны за 15 рабочих дней готовит задание на работы по сохранению.

Работы по сохранению начнут по уведомлению

Перед стартом работ собственник направляет в орган охраны уведомление — не позднее чем за десять рабочих дней. К нему прикладывает договоры на работы, технический и авторский надзор, научное руководство.

Орган охраны вправе за семь рабочих дней сообщить о недопущении работ. Основанием для этого могут стать несоответствие уведомления форме, договоры с неуполномоченными лицами, изменение предмета охраны или ухудшение состояния объекта. В двух последних случаях разрешение на работы прекращает действие.

Задания и разрешения внесут в два реестра

Закон создает два новых реестра — реестр заданий и реестр разрешений. В первый орган охраны вносит задания на работы по сохранению. Во второй — разрешения на исследования и на сами работы. Теперь именно запись в реестре подтверждает, что орган охраны предоставил задание или разрешение.

Реестр заданий показывает объект, его собственника, состав работ и предельный срок их проведения. Реестр разрешений шире: он отражает реквизиты проектной документации, ее разработчика, а также подрядчиков по работам, надзору и научному руководству.

Заявитель сможет запросить выписку из реестра и получить ее в электронной форме или на бумаге. В выписку попадают те сведения, которые заявитель указал в обращении.

Особые памятники пройдут через научно-методические советы

Для ценных категорий объектов закон вводит дополнительную ступень. Региональные и муниципальные органы охраны создают научно-методические советы. Эти советы рассматривают проектную документацию по памятникам, возведенным до 1800 года, и по памятникам деревянного зодчества. Норма о советах вступает в силу сразу — со дня опубликования закона.

Основные положения закона вступают в силу 1 марта 2027 года.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 180-ФЗ

Сообщение ПОДПИСАН ЗАКОН О РАБОТАХ ПО СОХРАНЕНИЮ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Составители рейтинга отметили вклад Дениса в развитие российского правового поля: его правовые позиции уже четверть века формируют судебную практику в сфере земли и недвижимости.

За отчетный период команда под его руководством сопроводила свыше 180 проектов общей стоимостью более 700 млрд рублей. Land Law Firm — единственная в стране бутиковая фирма в сфере недвижимости и строительства, она объединяет 12 практик и работает в 68 регионах.

О рейтинге CRE 100

Рейтинг CRE 100 — один из самых престижных ежегодных отраслевых рейтингов в России. С его помощью редакция журнала CRE оценивает вклад претендентов в развитие рынка. Рейтинг 2025 года юбилейный, 20-ый по счету: первое издание CRE100+ вышло в 2007 году.

В CRE 100 включают собственников или генеральных директоров компаний. Исключения допускают в случаях, когда номинант формально не является ни тем, ни другим, но де-факто осуществляет руководство бизнесом. Места или попадание в рейтинг основаны на конкретных достижениях в рассматриваемый период (введённые объекты, сделки, контракты на  управление и так далее).

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ УКРЕПИЛ ПОЗИЦИИ В РЕЙТИНГЕ ЮРИСТОВ CRE 100 появились сначала на Land Law Firm.

История вопроса

Товарищество просило предварительно согласовать предоставление образуемого участка в безвозмездное пользование на пять лет и утвердить схему его расположения. Департамент архитектуры Сочи отказал, сославшись на расположение участка в зоне зеленых насаждений общего пользования, попадание в зону охраны автодорог — дублера Курортного проспекта, а также на смежность с участками, арестованными в рамках уголовного дела о хищении земель Сочинского национального парка.

Общее собрание товарищества в составе 37 человек решило обратиться в администрацию за участком для 13 участников. Товарищество подало заявление в Департамент архитектуры с приложением схемы расположения. Департамент отказал, указав на несоответствие участка функциональной зоне и нарушение требований к образуемым участкам.

Позиция нижестоящих судов

АС Краснодарского края, а затем апелляция и кассация поддержали товарищество. Суды установили, что по Генеральному плану Сочи 2009 года участок находился в территориальной зоне «Ж-2». Это малоэтажная жилая застройка, где ведение садоводства относится к основным видам разрешенного использования. Суды признали отказ департамента незаконным и обязали администрацию согласовать предоставление участка и утвердить схему.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия направила дело на новое рассмотрение.

ВС указал, что в декабре 2023 года Городское собрание Сочи утвердило новый генплан. По действующему документу территориального планирования спорный участок большей частью расположен в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов, бульваров. Такая зона предназначена для отдыха и рекреации и не допускает ведение садоводства.

Суд напомнил, что Генеральный план обязателен для органов власти при принятии решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки. Несоответствие ПЗЗ генплану — основание привести их в соответствие, а не игнорировать актуальный документ территориального планирования.

ВС подчеркнул: решение о восстановлении прав должно соответствовать действующему законодательству и быть исполнимым на дату его принятия. Суды обязаны оценивать обстоятельства как на момент обращения с заявлением, так и на момент рассмотрения спора. Простая ссылка на устаревший генплан не позволяет обязать администрацию согласовать предоставление участка, который по актуальному документу не предназначен для садоводства.

Отдельно ВС обратил внимание на природу безвозмездного предоставления участков садоводческим товариществам. Это мера социальной поддержки граждан, направленная на создание условий для труда и отдыха. Такая мера не может превращаться в инструмент систематического получения публичных земель без торгов.

Суд указал на признаки злоупотребления: товарищество ведет ряд аналогичных споров по разным районам Сочи, при этом в каждом деле представляет документы с различной информацией о численности своих членов. ВС поручил при новом рассмотрении проверить соответствие товарищества требованиям закона о садоводстве и реальные цели его многочисленных обращений за публичными участками.

Определение № 308-ЭС25-13078 от 22 мая по делу № А32-23519/2022

Сообщение ВС ЗАСТАВИЛ ПРОВЕРЯТЬ АКТУАЛЬНЫЙ ГЕНПЛАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКОВ ПОД САДОВОДСТВО появились сначала на Land Law Firm.