Объектом права собственности на землю является земельный участок, понятие которого закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.
Следует отметить, что ранее понятие «земельного участка» ограничивало возможности индивидуализации исключительно наличием кадастрового учёта, что вызывало многочисленные споры о правах на переформированные участки. Например, в исках по спорам о признании права собственности на участок, который был переформирован после отчуждения, у истца возникали сложности с индивидуализацией участка в связи с прекращением ранее существовавшего кадастрового учёта.
Отметим, что в соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Это связано с необходимостью осуществления действий по государственной регистрации возникновения права и его последующего перехода, что не может быть осуществлено без внесения сведений в ЕГРН.
Все сведения о земельном участке как объекте права подлежат внесению в кадастр недвижимости, являющийся частью ЕГРН, представляющий собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме об объектах недвижимости.
Индивидуализация земельного участка и его границ важна для установления границ распространения права собственности. Так, право собственности на земельный участок распространяется в пределах установленных границ на поверхностный (почвенный) слой и на то, что находится над и под поверхностью участка в пределах границ, установленных законодательством о недрах и об использовании воздушного пространства.
В соответствии с действующим законодательством недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью (ст. 1.2 Закона о недрах[1]). При этом собственникам земельных участков предоставлено право осуществлять в границах данных земельных участков без необходимости получать лицензию на недропользование следующие действия:
- в связи с использованием для собственных нужд общераспространённых полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе;
- работы по добыче подземных вод, объём извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения;
- строительство подземных сооружений на глубину до 5 метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Региональные перечни полезных ископаемых, относимых к общераспространённым, определяются отдельно по каждому субъекту РФ, и такие перечни определяются МПР России совместно с органами исполнительной власти субъектов РФ и федеральным органом исполнительной власти в области горного надзора[2].
В судебной практике возникал вопрос, нужна ли лицензия на осуществление собственниками земельных участков деятельности по добыче общераспространённых полезных ископаемых, эксплуатацию скважин и т. п. В ст. 19 Закона о недрах об этом прямо не говорится, однако слова «по своему усмотрению» означают, что в указанных случаях лицензия не требуется.
Из этого же исходил и ВАС РФ, указывая в одном из определений, что собственники, землевладельцы, землепользователи в силу ст. 19 Закона РФ «О недрах» вправе без лицензии осуществлять добычу полезных ископаемых в границах своего земельного участка[3].
Воздушное пространство над земельным участком не признаётся его частью и не рассматривается как особый объект права собственности. Однако эксплуатация земельного участка, возведение на нём определённых строений и сооружений, выращивание растений и т. п. предполагают использование определённого воздушного пространства.
Таким образом, использование воздушного пространства собственником земельного участка возможно в тех пределах, которые необходимы для надлежащего использования земельного участка с учётом его целевого назначения и допустимых предельных параметров строительства, установленных градостроительным законодательством, например, налагаемые ограничения на использование земельных участков при осуществлении высотного строительства в границах приаэродромной территории.
Многоконтурный земельный участок
Под многоконтурным земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой представляют собой несколько замкнутых контуров, отделённых друг от друга иными земельными участками или землями (т. е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ). При этом часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком или частью многоконтурного земельного участка[4], т. е. не является самостоятельным объектом земельных отношений (и кадастрового учёта). В свою очередь, границы частей многоконтурного земельного участка (многоконтурных частей) представляют собой совокупность контуров, не имеющих между собой общих характерных точек.
До 01.03.2008, в соответствии с ФЗ от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»[5], Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района, утв. Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119, при осуществлении государственного кадастрового учёта многоконтурному земельному участку присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным участкам – «обособленные» или «условные» земельные участки[6]. При этом государственный кадастровый учёт с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав.
Согласно п. 9 ст. 22 закона № 218-ФЗ[7] площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Соответственно, площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров границ такого участка на горизонтальную плоскость.
[1] Ст. 19 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах».
[2] Распоряжение МПР РФ от 07.02.2003 № 47-р «Об утверждении «Временных методических рекомендаций по подготовке и рассмотрению материалов, связанных с формированием, согласованием и утверждением региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространённым».
[3] Определение ВАС РФ от 03.08.2009 № ВАС-9787/09 по делу № А44-3570/2008.
[4]Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка (многоконтурной части).
[5] Утратил силу с 17.05.2008.
[6] Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках», от 22.12.2009 № 22409-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках».
[7] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ).