В российском земельном законодательстве реализована модель признания земельного участка и объекта, возведённого на нём, двумя обособленными недвижимыми вещами. Вследствие подобного раздельного правового регулирования двух юридически связанных вещей к основным началам земельного законодательства отнесён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённый в ст. 1 ЗК РФ: все объекты, прочно связанные с землёй, следуют судьбе земельных участков[1].
Реализация принципа единства судьбы участка и объектов на нём
1. Судьба прав на землю при приобретении объекта недвижимости:
1.1. При создании новой недвижимой вещи
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае, если такой объект правомерно возведён на чужом земельном участке, правообладатель строения обладает исключительным правом на использование части земельного участка под объектом в силу принципа единства[2]. Исключение составляют объекты, возведённые на чужой земле, находящейся в публичной собственности, без оформленных арендных отношений – в силу ст. 222 ГК РФ такой объект может быть признан самовольной постройкой, а его возведение не наделяет правами на землю.
Также данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершённого строительства.
1.2. При приватизации зданий или сооружений
Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлена универсальная формула, согласно которой собственники приватизированных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в собственность (общую долевую собственность после приватизации всех частей зданий и сооружений) земельный участок, на котором расположен такой объект. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением[3].
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующего здания или сооружения или его части к общей площади всех зданий или сооружений на участке.
1.3. При приобретении помещений в многоквартирном доме
Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Конституционный Суд РФ, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П[4] указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме.
Таким образом, к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. При регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у такого собственника автоматически возникает право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.
Следует отметить, что судебная практика сформировала устойчивую позицию о том, что возникновение права на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона только с момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома[5]. Например, при строительстве нескольких многоквартирных домов на участке до его раздела и формирования участков для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома право собственности на участок не возникает.
При этом даже в отсутствие такого права собственности у собственников таких объектов недвижимости всегда существует право на доступ к объекту недвижимости и пользование им в объёме, необходимом для его эксплуатации (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Исходя из разъяснения Департамента недвижимости Министерства экономического развития[6], если за всеми участниками долевого строительства зарегистрированы права на все объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.
1.4. При приобретении прав на вторичные объекты недвижимости (помещения)
Реализация принципа единства относительно помещений в нежилых зданиях отличается от реализации этого же принципа относительно жилых. При продаже помещений в нежилом здании у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности возникает то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.
Таким образом, если земельный участок находился в собственности у застройщика, то аналогичное право возникает и у покупателя, в случае если у застройщика земля на праве аренды – с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора автоматически возникает множественность лиц[7].
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44–48 ЖК РФ. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании[8].
1.5. При приобретении прав на первичный объект недвижимости (здание или сооружение) по договору купли-продажи
В соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
При этом если участок находится у продавца в собственности, то покупатель в силу прямого указания закона получает право собственности на участок, необходимый для эксплуатации приобретённого объекта недвижимости.
В ситуации, когда продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок и несколько зданий, расположенных на нём, для продажи одного из зданий ему необходимо выделить под ним самостоятельный земельный участок.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу А56-33380/2016 отмечено, что в случае, когда под зданием (частью здания) возможно выделить часть земельного участка, такие объекты подлежат совместной продаже.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными[9].
Возникновение права на земельный участок является следствием возникновения права на объект недвижимости, и необходимость отдельной государственной регистрации прав на земельный участок отсутствует. Требование регистрирующего органа о предоставлении в общем порядке документов на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельный участок не может быть признано правомерным[10].
При отсутствии препятствий для раздела исходного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации[11].
2. Судьба прав на участок при приобретении прав на объект недвижимости
2.1. Исключительное право на выкуп или аренду участка из государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
Ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан, юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность или в аренду при условии, что такие лица являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках.
Исходя из этого, правообладатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке в силу закона, обладает правомочиями пользования и распоряжения земельным участком. В дальнейшем эти правомочия подлежат оформлению в виде права аренды или собственности[12].
Следует отметить, что это право не является абсолютным, так как ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований для отказа в реализации этого права.
2.2. При передаче объекта недвижимости в ипотеку
Согласно ст. 62 Закона об ипотеке[13], по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Однако земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога только при условии, что такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. По общему правилу ипотека распространяется и на эти вновь возведённые здания и сооружения.
В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. Право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды[14].
2.3. При мене земельного участка
Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при условии, что здания и сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также являются предметом договора мены.
Согласно п. 4 ст. 39.22 ЗК РФ при заключении договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
При обмене земельными участками между частными субъектами установлены аналогичные требования. Так, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2.4. При утрате прав собственности на земельный участок
2.4.1. При утрате прав в случае реквизиции земельного участка
Ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ установлено, что в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причинённых убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Исходя из принципа единства, при реквизиции изъятию подлежит как земельный участок, так и объекты недвижимости, расположенные на нём.
Реквизиция подразумевает временный характер изъятия. В случае, если изъятый земельный участок невозможно вернуть правообладателю, собственнику предлагается на выбор либо выплата рыночной стоимости изъятых объектов, либо предоставление равноценного участка в другом месте.
2.4.2. При утрате прав в результате конфискации земельного участка, объектов, расположенных на нём
Конфискация является единственным безвозмездным способом изъятия земельного участка. Земельный участок совместно с постройками на нём может быть безвозмездно изъят у его собственника исключительно по решению суда и/или в виде санкции за совершение преступления[15]. Не допускается раздельная конфискация указанных объектов. Конфискованное имущество обращается в собственность государства.
Основания конфискации установлены гражданским (ст. 243 ГК РФ), земельным (ст. 50 ЗК РФ) и уголовным законодательством. Так, согласно ст. 104.1 УК РФ, конфисковано может быть имущество (в том числе земельный участок), которое:
а) получено в результате совершения преступлений, перечень которых приведён в уголовном законе (за исключением имущества, подлежащего возвращению законному владельцу);
б) получено в результате совершения преступления, а доходы от этого имущества были частично или полностью превращены, или преобразованы;
в) используется или предназначено для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооружённого формирования, преступного сообщества (преступной организации).
Конституционным Судом РФ отмечается специальный характер конфискации как публично-правовой меры, содержание которой заключается в осуществляемом в судебном порядке принудительном лишении правонарушителя, т. е. вопреки его воле, права собственности на имущество, определённым образом связанное с совершением правонарушения, и безвозмездном его обращении в собственность государства[16].
В случае конфискации земельного участка либо здания, расположенного на нём, должен соблюдаться принцип единства. Это означает, что при конфискации земельного участка конфискуется и здание (сооружение), расположенное на нём, аналогично конфискуется и земельный участок, если взыскание обращено на здание (сооружение) на нём[17].
2.4.3. При утрате прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия регламентирован главой VII.1 ЗК РФ, а также ст. 279 ГК РФ. Под государственными (муниципальными) нуждами обычно понимают общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов[18].
Изъятие земельных участков для таких нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъекта РФ либо органов местного самоуправления. Земельные участки изымаются совместно с расположенными на них объектами недвижимого имущества за плату, определяемую в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[19].
2.4.4. В случае изъятия земельных участков, находящихся в приграничных территориях
Федеральным законодательством введены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования. Установлены изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.
В соответствии с Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» утверждён перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками[20].
В случае, если земельный участок, находящийся на такой приграничной территории, принадлежит на праве собственности иностранному физическому или юридическому лицу, то такой земельный участок подлежит отчуждению в соответствии со ст. 238 ГК РФ.
Таким образом, если в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в законе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
2.4.5. При утрате прав при виндикации земельного участка
Виндикация земельного участка невозможна без разрешения судьбы расположенных на нём объектов недвижимости, поскольку такое истребование противоречит закреплённому в земельном законодательстве принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[21].
Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки (при её самовольности), либо с иском о признании права собственности на такую постройку.
3. Исключения из принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости
П. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрены исключения из рассматриваемого принципа: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
3.1. Отчуждение части здания, сооружения, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка
В ситуациях, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится такая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом[22].
3.2. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ
Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
По общему правилу отчуждение здания, сооружения вместе с ограниченным в обороте земельным участком не допускается, однако в случае, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и (или) юридических лиц, то отдельное отчуждение здания не допускается.
3.3. Отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута
4. Последствия нарушения принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости
Нарушение принципа единства допускается в исключительных случаях, строго установленных законом.
П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» регламентированы последствия его нарушения. Так, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными[23].
Застроенный земельный участок либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение – место расположения здания или сооружения, в связи с чем невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним[24].
Рассматриваемый принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости. Вместе с тем указанное общее правило не исключает ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества – другим. Возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством (п.п. 3 и 5 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 и п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
[1] Более подробно см. Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нём // Введение в российское право недвижимости. Вып. 2, Москва: М-Логос, 2020.
[2] Ст. 35 ЗК РФ.
[3] П. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[4] Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова».
[5] Например, Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2021 по делу № 2-220/2021; Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2020 по делу № 2-4676/2019.
[6] Письмо Росреестра от 11.12.2018 № 14-12405-ГЕ/18 «О рассмотрении обращения».
[7] Определение ВАС РФ от 21.04.2014 № ВАС-4099/14 по делу № А55-23231/2012; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2012 по делу № А82-1806/2011; Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2014 по делу № А55-1486/2013.
[8] Например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2020 № Ф05-1248/2019 по делу № А41-10902/2018.
[9] Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[10] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.04.2019 № Ф02-1359/2019 по делу № А19-20408/2018.
[11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 305-КГ17-18472 по делу № А41-55816/2016.
[12] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 24.03.2021 № 56-КАД21-3-К9, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.01.2021 № 305-ЭС20-15655 по делу № А40-287158/2019.
[13] Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
[14] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 № Ф08-2134/2018 по делу № А32-9115/2017.
[15] Например, Приговор Московского городского суда от 13.10.2017 по делу № 2-53/2017, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.07.2020 № 22-415/2020 по делу № 1-393/2019.
[16] Постановление Конституционного Суда РФ от 07.03.2017 № 5-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части третьей статьи 81 и статьи 401.6 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданина А.Е. Певзнера».
[17] П. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
[18] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 № 09АП-7705/2021-ГК по делу № А40-72481/2020.
[19] Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2019 № 303-ЭС19-18134 по делу № А51-10399/2018.
[20] Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 08.10.2019 по делу № 33-33605/2019; Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2017 по делу № 33-9074/2017.
[21] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731 по делу № А32-8510/2012, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.03.2017 № 308-ЭС15-18307 по делу № А32-29074/2013.
[22] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.2014 по делу № А70-10846/2013; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу № А70-8200/2013.
[23] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.03.2017 по делу № 301-ЭС16-13752, А38-3075/2014; Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 306-ЭС18-8108 по делу № А55-30191/2015.
[24] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2020 № Ф05-9472/2020 по делу № А41-74181/2019.