Юридический справочник землепользователя
Главная

Оглавление

1.5. Оборотоспособность земельных участков

В соответствии с п. 5 ст. 129 ГК РФ оборот земли иных природных ресурсов допускается в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами (ЗК РФ, ЛК РФ, ВК РФ и иные федеральные законы). Таким образом, ГК РФ устанавливает общие правила оборотоспособности земельных участков, однако приоритет имеют специальные нормы в виде профильных федеральных законов, центральное место среди которых занимает ЗК РФ.

В зависимости от возможности отчуждения прав и перехода к другому лицу земельные участки делятся на:

  1. свободные в обороте;
  2. изъятые из оборота;
  3. ограниченные в обороте.

Главное отличие земельных участков, изъятых из оборота, от земельных участков, ограниченных в обороте, заключается в том, что последние могут являться предметом гражданско-правовых сделок (аренда, купля-продажа и т. д.).

Приведённая выше классификация имеет важное практическое значение. К примеру, НК РФ нормативно разграничен порядок налогообложения земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Земельные участки первой категории исключены из объектов налогообложения земельным налогом, в отношении земельных участков второй категории для целей налогообложения предусмотрено применение пониженной налоговой ставки[1].

Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены по разным правовым основаниям и критериям. Случаи ограничения оборотоспособности можно классифицировать следующим образом:

1. В зависимости от правового режима земельного участка

1.1. Изъятые из оборота земельные участки:

  • земельные участки из категории ООПТ, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, за исключением земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов, включённых в состав национальных парков (пп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельные участки, на которых находятся пруды, обводнённые карьеры, в границах территорий общего пользования.

1.2. Ограниченные в обороте земельные участки:

  • земельные участки в пределах ООПТ, не относящиеся к изъятым из оборота (пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств (пп. 11 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки из состава земель лесного фонда (пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (пп. 5 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

2. В зависимости от расположенного на земельном участке объекта

2.1. Изъятые из оборота земельные участки:

  • земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооружённые Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы (пп. 2 п. 4 ст. 27 ЗК РФ)[2];
  • земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, в которых размещены военные суды (пп. 3 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены объекты организаций федеральной службы безопасности (пп. 4 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены объекты организаций органов государственной охраны безопасности (пп. 5 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ (пп. 6 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования (пп. 7 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний (пп. 8 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены воинские и гражданские захоронения (пп. 9 п. 4 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, на которых расположены инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведённые в интересах защиты и охраны государственной границы РФ (пп. 10 п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

2.2. Ограниченные в обороте земельные участки:

  • земельные участки, на которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включёнными в Список Всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками (пп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, занятые объектами космической инфраструктуры (пп. 9 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений (пп. 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

3. В зависимости от субъектного состава правоотношений, связанных с владением и распоряжением земельными участками

3.1. Изъятые из оборота земельные участки:

  • ст. 11 Федерального закона от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает запрет на совершение сделок с иностранными субъектами[3], предметом которых является земельный участок, предоставленный на основании данного федерального закона (и земельных участков, образованных из него), подразумевающих переход права собственности/владения/пользования;
  • по смыслу п. 9 ст. 6 закона № 101-ФЗ юридические лица, учредителем (участником) которых является собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого принято решение об изъятии такого земельного участка, члены семьи собственника такого земельного участка, организации, на которые возложена оценка такого земельного участка, работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чьё участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, члены семей соответствующих физических лиц не могут участвовать в публичных торгах, в том числе посредством публичного предложения, по продаже такого земельного участка. Сделки, совершённые с нарушением данного правила, являются недействительными.

4. Для иных целей, предусмотренных законодательством

4.1. Ограниченные в обороте земельные участки:

  • земельные участки, загрязнённые опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (пп. 12 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
  • земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (пп. 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Таким образом, нормативное регулирование оборотоспособности земельных участков крайне обширно, и в каждом отдельном случае необходимо уточнять оборотоспособность земельного участка с учётом особенностей его правового статуса.

Далее рассмотрим представленные в таблице 3 особенности правового регулирования земельных участков, ограниченных в обороте.

Таблица 3. Статус ограниченных в обороте участков

1.5. Оборотоспособность земельных участков

1) Согласно Письму Минэкономразвития РФ от 11.05.2011 № Д23-1976.

2) Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон №119-ФЗ).1) Согласно Письму Минэкономразвития РФ от 11.05.2011 № Д23-1976.

3) Письмо Минэкономразвития РФ от 23.12.2009 № Д23-4373; п. 2 ст. 9 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».

4) Определение ВАС РФ от 09.03.2010 № ВАС-17842/09 по делу № А35-6469-С12.

5) Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2015 № 305-ЭС15-4893 по делу № А41-34563/2013.

6) Письмо ФНС России от 04.09.2017 № БС-4-21/17557.

7) Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 3199/10 по делу № А57-1017/09-5.

8) Определение ВАС РФ от 22.08.2013 № ВАС-10995/13 по делу № А60-35971/2012.

9) П. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017); п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

10) Федеральный закон от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

11) Постановление Правительства РФ от 29.12.2007 № 964 «Об утверждении списков сильнодействующих и ядовитых веществ для целей статьи 234 и других статей Уголовного кодекса Российской Федерации, а также крупного размера сильнодействующих веществ для целей статьи 234 Уголовного кодекса Российской Федерации».

12) Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 681 «Об утверждении перечня наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации».

13) Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 № 01АП-4453/2019 по делу № А43-46379/2018.

14) Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2017 № 304-ЭС17-14195 по делу № А27-13244/2014; Росприроднадзора от 23.05.2012 № ВК-03-03-36/6231 «Об актуализации Методических рекомендаций, направленных письмом Росприроднадзора от 14.11.2011 № ВК-03-03-36/14757».

15) Постановление Правительства РФ от 27.02.2004 № 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов».

16) Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.09.2014 по делу № А12-25337/2012.

17) См., например, Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Федеральный закон от 09.01.1996 № 3-ФЗ «О радиационной безопасности населения».

18) П. 3 ст. 28 закона № 178-ФЗ.

19) Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 17.08.2018 № 18-КГ18-121.

[1] В решении Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-51103/2018 от 25.12.2020 было отменено решение налоговой инспекции в части, поскольку судом было установлено, что земельные участки являются изъятыми из оборота, так как они используются для транспортирования радиационных установок предприятия, для хранения специальной продукции (ст. 27 ЗК РФ).

Отметим, что для освобождения налогоплательщика от уплаты налога суд должен установить, что земельный участок фактически используется для целей, определённых ст. 27 ЗК РФ (то есть действительно изъят из оборота). Так, к примеру, в решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А59-7866/2019 от 25.12.2019 суд не признал земельный участок изъятым их оборота и не освободил налогоплательщика от уплаты налога, поскольку при проведении административного обследования налоговым органом земельный участок фактически представлял собой пустырь, на котором отсутствовали воинские объекты.

[2] См. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2014 № Ф03-3461/2014 по делу № А51-24320/2013.

 

[3] Прим. По смыслу данной статьи под иностранными субъектами понимаются: иностранные граждане; лица без гражданства; международные организации; иностранные государства; иностранные юридические лица, а также российские юридические лица с иностранным участием, за исключением случаев, когда перечисленные субъекты имеют полученный в установленном порядке сертификат участника Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом, и членов их семей, совместно переселяющихся на постоянное место жительства в РФ.

 

arrow