В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Особенности аренды земельных участков могут быть установлены отдельными законами. Такие особенности установлены ЗК РФ, законом № 101-ФЗ.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора. Таким образом, основными признаками данной разновидности договора является временный и возмездный характер пользования имуществом.
Объект аренды
Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако не все земельные участки могут быть объектом аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды. Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такими данными, определяющими земельный участок в качестве индивидуально-определённой вещи, закон называет: кадастровый номер земельного участка и дату его присвоения, описание местоположения и границ земельного участка, площадь и прочие данные (п. 4 ст. 8 закона № 218-ФЗ[1]). Из Определения Верховного Суда РФ от 14.01.2014 № АПЛ13-566 следует: наличие кадастровых сведений о земельном участке представляет собой требование к описанию местоположения его границ, которое позволяет определить земельный участок в качестве индивидуально-определённой вещи.
При этом следует учитывать, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключённость или недействительность[2].
Однако не только целые участки могут выступать объектом аренды, положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть[3].
Отметим, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учёта названной части участка (выделав самостоятельный участок) не допускается[4].
При этом последующая передача в субаренду таких арендованных у государства/муниципалитета участков возможна как в целом, так и с выделением части участка.
Таким образом, договор аренды части земельного участка должен содержать в себе характеристики, позволяющие определять часть земельного участка в качестве индивидуально-определённой вещи, при этом достигается такая индивидуализация разными способами, на что влияют в том числе такие условия, как срок аренды, а также вид правообладателя соответствующего участка.
Если договор аренды части земельного участка заключён на срок не менее 1 (одного) года, то государственная регистрация договора аренды допустима только в отношении части земельного участка, учтённой в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учётом такой части (п. 3 ст. 44 закона № 218-ФЗ).
Если аналогичный договор аренды заключён на срок до года, то, поскольку такой договор не подлежит государственной регистрации[5], соответствующая часть земельного участка, являющаяся предметом договора, не подлежит обязательному учёту в ЕГРН. В таком случае стороны, заключая договор аренды части земельного участка, вправе ограничиться описанием части земельного участка путём подготовки самостоятельной схемы с указанием необходимых ориентиров на местности[6].
Изменение вида разрешённого использования земельного участка и цели аренды
Зачастую собственники объектов недвижимости владеют землёй под ней на правах аренды с целевым назначением «для эксплуатации», в определённый момент решают реализовать девелоперский проект и построить на месте прежней недвижимости что-то новое – возникает вопрос, как соотносится новая цель использования земельного участка с той, с которой земельный участок был предоставлен первоначально.
Действующее законодательство не содержит легального определения термина «цель предоставления земельного участка». Между тем, исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что цель предоставления характеризует более узкие, по сравнению с установленным видом разрешённого использования, требования к возможному виду деятельности на соответствующем земельном участке.
Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012 высказана позиция, что арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Аналогично в Постановлении ФАС Московского округа от 23.05.2013 по делу № А40-13202/12-9-123 отмечается, что «цель предоставления земельного участка указывается в обязательном порядке как существенное условие в договоре аренды земельного участка и определяет, для осуществления какой деятельности фактически предоставляется участок», и далее «указание в договоре аренды вида разрешённого использования земельного участка: размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания само по себе не предоставляет земельный участок для строительства и не предопределяет выдачу разрешения на строительство».
Из сказанного следует, что предоставление земельного участка для определённых целей или изменение ранее установленных целей на такие, которые будут противоречить установленному виду разрешённого использования, недопустимо. В частности, это будет противоречить п. 2 ст. 7, пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 и ст. 42 ЗК РФ, п. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ[7].
Таким образом, возможность арендатору земельного участка осуществлять строительство на арендуемом участке должна оговариваться прописанной в договоре аренды целью предоставления земельного участка именно под строительство[8].
В частности, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2014 по делу № А21-5309/2013 приводится следующая аргументация: «По смыслу положений названной статьи приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Согласно п. 3 ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Общество как собственник объекта недвижимости, который по причине значительного износа не может использоваться по назначению, вправе осуществить реконструкцию данного объекта, для чего необходимо привести документацию на земельный участок в соответствие с его фактическим использованием».
Для обеспечения возможности осуществлять строительство в соответствии с видом разрешённого использования, предусмотренным документацией градостроительного зонирования, необходимо не только изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды с «для эксплуатации» на «для строительства (реконструкции)», но и изменить вид разрешённого использования земельного участка в ЕГРН (при необходимости).
В последнем случае необходимо отметить два важных аспекта.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. При этом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешённого использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды[9].
Указанный вывод косвенно подтверждают также практикой, согласно которой изначально земельные участки были предоставлены для целей строительства объектов в соответствии с ВРИ, определённым при предоставлении земельных участков, однако впоследствии ВРИ земельных участков изменился, что сделало невозможным использование переданных в аренду земельных участков в соответствии с теми целями, которые прописаны в договоре. По мнению судов, подобная ситуация предполагает внесение изменений в договор аренды в части изменения ВРИ (при необходимости) и цели предоставления, а если императивные нормы законодательства этого не допускают или стороны не достигли согласия, то расторжение договора аренды[10].
В ряде регионов недопустимо внесение в договор аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности без торгов для целей, не связанных со строительством, изменений в части его вида разрешённого использования, допускающего строительство объектов недвижимости, в том числе жилого назначения. В частности, действия по изменению вида разрешённого использования рассматриваются как направленные на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учёт земельных участков[11]. Ранее сложившийся подход актуален и после изменений ЗК РФ, вступивших в силу с 01.03.2015.
Кроме этого, в действиях по изменению вида разрешённого использования арендованного земельного участка могут быть усмотрены признаки нарушений п. 1 ст. 15 и ст. 16 закона № 135-ФЗ[12], то есть признаки согласованных действий, направленных на ограничение (устранение) конкуренции[13].
Отметим, что из указанного правила есть исключения, прямо предусмотренные законами отдельных субъектов РФ. Так, например, в соответствии с законом г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» на основании правового акта уполномоченного органа допустима возможность изменения вида разрешённого использования участка. На территории Москвы порядок принятия таких решений установлен административными регламентами, утверждёнными Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».
Особенности регулирования вопросов выбора ВРИ в Москве и Московской области нашли своё отражение в ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – решение об изменении одного вида разрешённого использования земельного участка, расположенного в границах субъекта РФ – города федерального значения Москвы, в границах Московской области и находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается на основании заявления этого лица при условии внесения им платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка[14].
Между тем по общему правилу недопустимость изменения цели предоставления или вида разрешённого использования в соответствующих случаях признаётся применительно к незастроенным участкам, которые:
- изначально предоставлены не для целей строительства;
- предоставлены для строительства в соответствии с одним видом разрешённого использования, тогда как впоследствии стороны решили изменить вид разрешённого использования, хотя такое изменение требовало нового соблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства уже в соответствии с этим другим видом разрешённого использования.
Риск оспаривания изменения уполномоченным органом вида разрешённого использования или цели на допускающую строительство в отношении застроенных участков, ранее предоставленных «для эксплуатации», можно признать незначительным, поскольку, во-первых, только собственник недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, а во-вторых, ряд субъектов имеет соответствующую нормативную базу, которая допускает изменение вида разрешённого использования, допускающего застройку земельного участка (например, в г. Москве[15]).
Сохранение аренды при разделе земельного участка
Важным условием о предмете аренды является норма о том, что в случае изменения земельного участка или образования земельных участков из земельного участка, находящегося в аренде, арендатор сохраняет право аренды или имеет право на заключение с ним договоров образуемых или изменённых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ).
Данное правило касается и сохранения в прежних границах действия (публичных) сервитутов, а также иных обременений (ограничений) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, то применяются правила о заключении договоров, об изменении договоров, которые действуют при аренде.
Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, изменённых земельных участков, если иное не предусмотрено особыми правилами п. 4.1 ст. 11.8 ЗК РФ, федеральным законом[16] в отношении земельных участков, предоставленных для строительства многоквартирного дома.
Определение арендной платы
Арендная плата является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), при этом если в отношениях между частными лицами размер арендной платы определяется по соглашению сторон, то по смыслу ст. 424 ГК РФ, п.п. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73[17] арендная плата за публичные земли является регулируемой, за исключением тех случаев, когда такая плата определяется по результатам торгов.
В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ[18], основным из которых является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования.
Верховный Суд РФ в деле об оспаривании нормативного акта субъекта РФ, устанавливающего ставки и порядок уплаты арендной платы, указал следующее: «Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов. Таким образом, при принятии нормативного правового акта… помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков, необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности»[19].
Как правило, размер арендной платы определяется с учётом данных кадастровой стоимости земельного участка, ставок арендной платы и коэффициентов, зависящих от вида использования земельного участка. При рассмотрении споров о применении ставок арендной платы и коэффициентов в конкретных ситуациях суды учитывают вид разрешённого использования участка, определённый на основании данных ЕГРН, технической документации, правоустанавливающих и иных документов.
Изменение арендной платы в одностороннем порядке
На практике встаёт вопрос, правомерно ли применение ответственности в виде повышения арендной платы за несвоевременное освоение земельного участка, предоставленного для использования в целях строительства.
При разрешении споров относительно размера арендной платы суды неоднократно отмечали, что нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учёта принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство[20].
В то же время в п.п. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу ЗК РФ, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Федеральный законодатель, предоставив соответствующим органам государственной власти субъектов РФ полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, права субъектов РФ в этом вопросе не ограничил. Таким образом, субъекты РФ вправе предусматривать возможность применения повышающего коэффициента в случае просрочки арендатором сроков строительства при наличии соответствующей нормативной основы, регулирующей порядок определения арендной платы[21].
Особенности продления срока аренды
По общему правилу если договоры аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключаются на торгах, то сделки, совершённые с целью продления срока аренды или перезаключения договоров на новый срок в обход торгов, являются ничтожными[22]. При этом согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ).
Однако следует учитывать, что особенностью аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, является ограничение максимальных (предельных) сроков договора аренды (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Таким образом, можно прийти к выводу о том, что по истечении срока аренды договоры аренды подлежат прекращению, а правило о максимальном (предельном) сроке аренды не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора[23].
Однако п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды в отношении публичного имущества без торгов. Право на заключение договора аренды на новый срок без торгов имеет гражданин или юридическое лицо, которому земельный участок предоставлен без торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, которые связаны с признанием торгов несостоявшимися и связанными с заключением договора аренды с единственным лицом, подавшим заявку), а также гражданин, которому земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.
[1] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
[2] П. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[3] Там же п. 9.
[4] Там же; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2021 № Ф08-12355/2020 по делу № А63-15573/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2020 № Ф08-976/2020 по делу № А32-33882/2018.
[5] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[6] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу № А33-14502/2013.
[7] Постановление ФАС Поволжского округа от 25.08.2011 по делу № А55-19490/ 2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 31.03.2014 по делу № А06-1895/2013.
[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2014 по делу № А21-5309/2013.
[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 № Ф02-4894/2015 по делу № А19-20310/2014, Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.
[10] Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 (А40-129910/2014), Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 № Ф05-105/2016 по делу № А40-62489/2015.
[11] Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 № 18-КГ15-117, Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2015 № 18-КГ14-182, Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2015 № 307-ЭС15-10627 по делу № А05-10890/2014, Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2014 № 18-КГ14-95, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012.
[12] Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
[13] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.07.2013 по делу № А28-6317/2012.
[14] Размер платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка в Москве определяется Департаментом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 19.11.2020 № 2018-ПП, а в Московской области – Министерством имущественных отношений Московской области в соответствии с Постановлением Правительства МО от 31.12.2013 № 1190/57.
[15] Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Изменение разрешённого использования земельного участка» (регламент 9), Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке» (регламент 16), утверждённые Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».
[16] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[17] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[18] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
[19] Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7.
[20] Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2017 по делу № А19-10085/2016, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13.07.2017 № 10-АПГ17-6, Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 01.03.2018 № 46-АПГ18-2.
[21] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.12.2015 № 301-ЭС15-10449 по делу А82-16782/2013.
[22] Пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[23] Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 № Д23и-389 «О разъяснении законодательства».