Право пользования земельным участком собственником недвижимости
На практике порой возникают ситуации, когда здание, сооружение принадлежит на праве собственности лицу, которое не является собственником земельного участка, на котором расположена такая недвижимость.
В таком случае ст. 271 ГК РФ закрепляет за собственником здания, сооружения право пользования земельным участком, предоставленным под размещение такой недвижимости.
При этом в силу ст.ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ собственнику здания, сооружения следует учитывать, что он приобретает право пользования лишь в отношении части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, а не в отношении всего земельного участка. Если такой собственник по факту использует больше земли, чем необходимо для эксплуатации недвижимости, то его могут оштрафовать за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)[1].
При наличии спора между собственником недвижимости и собственником земельного участка об определении размера части земельного участка, необходимого для использования недвижимости, бремя доказывания возлагается на собственника недвижимости по аналогии с тем, как этот вопрос урегулирован при выкупе земельного участка под объектами недвижимости[2]. Чтобы определить нужную часть участка, собственнику здания, сооружения необходимо получить заключение землеустроительной экспертизы, в котором эксперт укажет размер этой части с учётом зоны застройки и градостроительных правил.
Собственник здания, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению, в том числе вправе свободно продать такую недвижимость, что будет влечь следующие правовые последствия.
Так, при переходе права собственности, находящейся на чужом земельном участке, за новым собственником недвижимости сохраняется право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что существовали для прежнего собственника.
Если здание, сооружение находилось на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, то покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования, может оформить своё право на земельный участок путём заключения договора аренды либо выкупить земельный участок в собственность в порядке, предусмотренном законом № 137-ФЗ.
При этом, если новый собственник недвижимости не приобрёл земельный участок ни в собственность, ни в аренду, то собственник земельного участка может взыскать с фактического пользователя земельного участка сумму неосновательно сбережённых таким пользователем денежных средств (земельный налог, арендная плата) на основании ст. 1102 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ[3].
Если здание, сооружение находилось на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка[4].
Также в силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, собственник недвижимости имеет преимущественное право перед всеми третьими лицами приобрести у собственника соответствующий земельный участок под недвижимостью при наличии обязанности у такого собственника заключить такой договор в силу закона (например, при выкупе земельного участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ) или добровольно принятого обязательства.
Поскольку в рассматриваемом разделе собственники здания, сооружения и собственник земельного участка являются разными лицами, то в случае утраты права пользования земельным участком собственник недвижимости рискует потерять такую недвижимость. По общему правилу земельный участок должен быть возвращён его собственнику в первоначальном состоянии, то есть в котором он передавался пользователю. На этот счёт собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привёл участок в первоначальное состояние (абз. 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ). Однако из этого правила предусмотрен ряд исключений:
- при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, судьба права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества;
- если такое соглашение между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества не достигнуто, то правовые последствия прекращения права пользования земельным участком определяет суд по иску любой из сторон;
- в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нём недвижимости;
- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
При этом в п. 3 ст. 272 ГК РФ закреплены случаи, в отношении которых вышеуказанные правила не действуют, а именно:
- при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства (ст. 239.1 ГК РФ);
- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ);
- при прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ.
[1] Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 № 303-АД16-13561 по делу № А04-10184/2015.
[2] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2.
[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 241/10 по делу № А43-5234/2009-17-117, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12790/13 по делу № А41-44318/12.
[4] Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2018 № 310-ЭС18-1409 по делу № А14-14987/2016.