В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства (далее – ОНС) являются объектами недвижимого имущества и выделяются в отдельную группу наравне со зданиями, строениями и сооружениями.
В отличие от указанных выше объектов ОНС нельзя использовать по целевому назначению, так как в отношении него не закончены строительные работы, и он не введён в эксплуатацию.
При строительстве на участке в частной собственности правообладатель вправе зарегистрировать права на ОНС в любое время. Однако в ситуации со строительством на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, возможность государственной регистрации права собственности на ОНС прямо зависит от договора, которым оформлено право застройщика на участок. Как правило, это договор аренды, и регистрация ОНС допускается только если это прямо предусмотрено в нём либо уполномоченным органом утверждена процедура дачи согласия собственника участка на такую государственную регистрацию прав собственности на ОНС[1].
Особенности статуса ОНС выражаются и в установлении особых правил на оформление прав на участки под уже существующими ОНС. Общий принцип работы государства с ОНС сводится к стимулированию собственника к завершению строительства либо передаче путём продажи с публичных торгов такого объекта иным лицам для достройки, если правообладатель не укладывается в жёсткие сроки для достройки.
Выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества без торгов в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ возможен только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений, в связи с чем по общему правилу нельзя приобрести в собственность без торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства[2].
К земельным участкам под ОНС также не подлежат применению положения пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающие возможность собственнику здания, сооружения оформить земельный участок в аренду на срок до 49 (сорока девяти) лет.
По прямому указанию п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ земельный участок под ОНС может быть предоставлен в аренду однократно без торгов исключительно на следующих условиях:
А. Срок аренды земельного участка – до 3 (трёх) лет либо на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды, досрочно прекращённого в связи с изъятием такого земельного участка для государственных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен тому, который был изъят.
Б. Целевое использование земельного участка – завершение строительства ОНС.
В. Субъект:
- лицо, которое приобрело право собственности на ОНС по результатам публичных торгов по продаже ОНС, изъятого у собственника, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- собственник ОНС в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев с момента прекращения ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлено в суд требование об изъятии ОНС, или суд отказал в удовлетворении данного требования, либо объект был не продан с публичных торгов по причине отсутствия участников в торгах.
При этом предоставление земельного участка в аренду в указанном случае допускается, если ранее земельный участок не был предоставлен в аренду предыдущим собственникам ОНС.
Также в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) земельный участок под ОНС может быть предоставлен собственнику ОНС однократно в аренду сроком на три года без торгов в целях завершения строительства ОНС при соблюдении следующих условий:
- собственность на ОНС возникла до 01.03.2015 или соответствующий земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015;
- ранее земельный участок не предоставлялся в аренду предыдущим собственникам в соответствии с указанным основанием.
В судебной практике сложился подход, согласно которому в прямо предусмотренных законом случаях допускается выкуп земельного участка под ОНС и предоставление его в аренду без торгов[3].
К ним относятся следующие ситуации:
- Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который перешёл в частную собственность в порядке приватизации
В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации).
Отметим, что единственным основанием отказа оформить земельный участок под приватизируемым объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду является факт признания соответствующего объекта самовольной постройкой.
ВС РФ в своём Определении[4] указал на то, что право выкупа земельных участков под приватизированными ОНС признаётся в т. ч. за лицом, к которому право на указанные объекты перешло на основании договора купли-продажи или в порядке правопреемства.
- Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который находится в постоянном бессрочном пользовании собственника ОНС
В силу п. 2 ст. 3 Вводного закона постоянное бессрочное пользование должно быть переоформлено правообладателем на собственность либо аренду.
Необходимо отметить, что в этом случае возможность приобрести земельный участок, на котором расположен ОНС, в собственность или в аренду не связана с преимущественным правом собственника недвижимости выкупить земельный участок и не связана с особым правовым статусом ОНС.
Переоформление земельного участка из постоянного бессрочного пользования обусловлено изменениями, внесёнными в земельное законодательство. До введения в действие ЗК РФ земельные участки могли находиться в постоянном бессрочном пользовании разных юридических лиц и граждан. После введения в действие ЗК РФ законодатель ограничил субъектный состав лиц, которые имеют право владеть земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, при этом соответствующее право, возникшее у данных лиц до введения в действие ЗК РФ, сохранялось.
В настоящее время субъектный состав определён п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, а все остальные лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо приобрести его в собственность (п. 2 ст. 3 Вводного закона).
Соответствующее предоставление в собственность или в аренду производится по отдельному основанию, указанному в пп. 7 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Отметим, что и в этом случае право на выкуп земельного участка либо оформление земельного участка в аренду, которое принадлежит первоначальному собственнику земельного участка, переходит при его отчуждении к новому правообладателю и переоформлении им права постоянного бессрочного пользования согласно Вводному закону[5].
[1] Например, Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.04.2020 № 53-р «О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершённого строительства».
[2] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015.
[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007; Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42.
[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015; Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2019 № 303-ЭС19-13566 по делу № А73-12871/2018; Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2021 по делу № А56-63689/2021.
[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, А35-10888/2013.