В основу позиции легли пять ключевых аргументов. Юристы доказали, что на момент принятия решения об изъятии договор аренды являлся действующим. А попытка ДГИ расторгнуть его задним числом нарушает права арендатора. Важным элементом стала правовая оценка договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Юристы обосновали, что к такому договору нельзя применять упрощенный порядок прекращения, предусмотренный для краткосрочной аренды до 5 лет.

Наша команда успешно доказала, что действия ДГИ противоречат конституционному принципу равноценного возмещения при изъятии имущества. Ведомство попыталось обойти закон – сначала приняло решение об изъятии зданий, а только потом направило уведомление о расторжении договора аренды. Такая схема могла привести к потере клиентом более 702 млн руб. Ведь при определении компенсации учитывалась бы только земля под пятном застройки, а не весь необходимый для эксплуатации участок.

Особую сложность представляло обоснование того, что исключительное право собственника зданий на земельный участок существует независимо от оформления прав на землю. Юристы применили комплексный подход. Они связали принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов с нормами об исключительном праве на приобретение публичной земли.

Арбитражный суд Московского округа полностью поддержал позицию клиента и обязал ДГИ издать новое распоряжение, включив в перечень изымаемых объектов весь земельный участок. Суд указал: действующее законодательство прямо определяет основания и порядок прекращения не только права собственности, но и прав аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, при его изъятии для государственных нужд. Кассация особо подчеркнула: на дату принятия оспариваемого распоряжения договор аренды действовал, поэтому Департамент должен был включить данный земельный участок в распоряжение об изъятии.

Кассационная инстанция также разъяснила, что суд признает ненормативный правовой акт недействительным, а действия (бездействие) незаконными только при одновременном несоответствии оспариваемого акта закону и нарушении прав организации в сфере предпринимательской деятельности. Компания доказала наличие обоих обстоятельств, поэтому суд поддержал требования общества и вынес новое решение в его пользу.

Такое решение суда — важный прецедент защиты прав арендаторов государственной земли при изъятии недвижимости для публичных нужд. Оно обеспечивает получение справедливой компенсации за все имущественные потери.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF ДОБИЛИСЬ ПРЕЦЕДЕНТНОГО РЕШЕНИЯ ПО СПОРУ О КОМПЕНСАЦИИ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЛИ появились сначала на Land Law Firm.

Департамент постановил изъять у нашего клиента участок площадью 4626 кв.м. Стороны не согласовали размер возмещения, и чиновники обратились в суд. Нижестоящие инстанции утвердили компенсацию в 28 млн руб. на основе экспертизы.

Город в своем отчете рассчитывал компенсацию, исходя из использования земли «под благоустройство территории», судебный эксперт – исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли «для иных видов жилой застройки», как наиболее эффективного вида использования и текущего предназначения. Однако мы доказали, что необходимо использовать ВРИ «эксплуатация территории завода по производству цветных металлов». На основании мнений нескольких экспертов-оценщиков ошибка вела к снижению размера компенсации более чем на 50 млн руб.

Наши юристы на протяжении всего спора указывали на нарушение и настаивали на проведении повторной экспертизы. Наконец, нам удалось убедить кассационный суд в том, что такое судебное заключение не может служить доказательством рыночной стоимости земли. Окружной суд согласился с нашими доводами, отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Суд подтвердил: при определении компенсации нужно руководствоваться ВРИ, установленным в ЕГРН на день, предшествующий решению об изъятии.

Таким образом, Land Law Firm добилась в кассации отмены несправедливого решения и защитила интересы клиента в споре о многомиллионной компенсации за изъятие земельного участка.

Сообщение LLF ДОБИЛАСЬ ПЕРЕСМОТРА СПОРА О КОМПЕНСАЦИИ ЗА ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

Юристы пришли к выводу, что процедурно решение Росреестра не соответствует законодательству из-за неоплаты, хотя технически могло быть возможно с учетом несовершенного механизма межведомственного взаимодействия. Кроме того, актуальный ВРИ свидетельствует не о приведении ВРИ в соответствие классификатору, а об изменении ВРИ в рамках градостроительного регламента. Юристы LLF оценили риск взыскания оплаты как высокий. В то же время, вероятность взыскания неустойки/процентов или оспаривания решения Росреестра не так велика.

Мы дали клиенту рекомендации, на каких условиях лучше продавать участки. Так, предлагать компенсацию платежа или «скидку» бессмысленно: по судебной практике надлежащим ответчиком по иску о взыскании платы за смену ВРИ будет прежний собственник. Кроме того, мы рассказали клиенту, каким образом защититься от перспективы признания договора недействительным на основании 431.1 ГК РФ, и что еще внести в договор, чтобы защитить свои интересы.

Сообщение LLF КОНСУЛЬТИРОВАЛА ЗПИФ В СДЕЛКЕ С УЧАСТКАМИ ПОД СТРОЙКУ С НЕОПЛАЧЕННОЙ СМЕНОЙ ВРИ появились сначала на Land Law Firm.

• Вид разрешенного использования участка (ВРИ) не подходит для строительства склада, но местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) позволяют его изменить;
• Строительство склада надо согласовать с соответствующим органом Росавиации, иначе клиент рискует не получить разрешение на строительство (земельный участок входит в границы приаэродромной территории, но они не установлены в надлежащем порядке);
• Если клиент решит приобрести часть земли, которая пересекается с зоной инженерных коммуникаций, потребуется еще одно разрешение;
• Из-за линий электропередач (ЛЭП) на участок наложен сервитут. Мы рассказали клиенту, какие ограничения это означает для собственника.

Еще юристы Land Law Firm проанализировали договор купли-продажи и дали рекомендации, как потенциальному покупателю защитить свои права, например:

• в каком порядке производить оплату, чтобы избежать риска потери денежных средств до регистрации перехода права собственности на земельный участок;
• как закрепить юридически обязательные заверения продавца о том, что участок свободен от притязаний третьих лиц и пригоден для строительства склада;
• и т. д.

Благодаря развернутой правовой справке от Land Law Firm клиент больше узнал о градостроительном потенциале участка и его ограничениях, а также получил рекомендации, как защитить себя при составлении договора купли-продажи. Теперь он сможет принять взвешенное решение, покупать участок или нет, учитывая временные и финансовые затраты на получение согласований, смену ВРИ и другие действия.

Сообщение LAND LAW FIRM ПОМОГЛА КЛИЕНТУ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ ЗЕМЛИ ПОД СКЛАД появились сначала на Land Law Firm.

В процессе спора оппонент настаивал на выборе юристами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, но LLF удалось убедить суд в необходимости квалификации требования о признании права на оплату аренды от сниженной КС как иска о пресечении действий, создающих угрозу нарушения прав. Также было доказано право арендатора на пересчет платежей по рассрочке арендной платы за первый год срока аренды после изменения ВРИ и всех ранее произведенных платежей. Три инстанции арбитража приняли сторону застройщика, указав на необоснованность отказа города в пересчете – требования удовлетворены в полном объеме, город обязали пересчитать платежи на основании расчетов, представленных юристами Land Law Frim.

Заказ услуги

Сообщение LLF ВЫИГРАЛА СПОР О ПЕРЕСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Юристы Land Law Firm подготовили правовое заключение по вопросу изменения категории земли и смены ВРИ на допускающее строительство жилья и инфраструктуры, в рамках которого исследовали все возможные механизмы снижения размера платы за смену ВРИ. По итогу LLF предложили наиболее рациональный по срокам и рискам способ, который позволил сократить траты на 74%.

Сложность проведенного исследования заключалась в многофункциональном планируемом использовании территории, что требовало проработки значительного количества вариантов по «нарезке» массива с учетом минимальных/максимальных значений текущего и предполагаемого назначения для образуемых земельных участков. Данный фактор потребовал от юристов корректного использования правовых и оценочных допущений, чтобы наиболее точно сформировать свои рекомендации, которые далее легли в финансовую модель и бюджет будущего строительства. В качестве одного из предложений, позволивших сократить расходы, было выделение земли, занятой лесным массивом и не предполагающей застройки, в отдельный земельный участок.

Заказ услуги

Сообщение ПРАВОВОЕ КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ПО ВОПРОСУ ОПТИМИЗАЦИИ ПЛАТЕЖА ЗА СМЕНУ ВРИ В РАМКАХ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА появились сначала на Land Law Firm.