О чем был спор

Районная администрация в Брянской области в 2001 году передала собственнице участок площадью 23 000 кв. метров для личного подсобного хозяйства. К постановлению приложили план расположения земли, но координаты в ЕГРН не внесли. В 2022-м собственница заказала межевание и обнаружила наложение на земли двух соседей. Те купили свои участки позже, но границы уже зафиксировали в реестре. Собственница потребовала исключить эти сведения из ЕГРН, соседи подали встречный иск о признании права в реестровых границах по приобретательной давности.

Райсуд назначил экспертизу, определил расположение участка истицы по старым планам и подтвердил наложение. Он удовлетворил иск и отказал во встречном требовании. Апелляция решение отменила: границы участка истицы не определены ни в реестре, ни на местности, а эксперт установил их с недопустимой погрешностью. Первый КСОЮ оставил этот вывод в силе.

Гражданская коллегия ВС напомнила, что границы земли определяют прежде всего по документам, которыми фиксировали ее местоположение при образовании. Участок истицы обозначен и на плане 2001 года, и на более поздних планах соседних земель, а экспертиза подтвердила пересечение. Апелляция эти обстоятельства проигнорировала, поэтому ВС вернул спор в Брянский областной суд (дело № 83-КГ26-5-К1).

Позиция эксперта

Откладывать уточнение границ нельзя, предупреждает Денисова. Если координат участка нет в ЕГРН, собственнику стоит запросить сведения о соседних участках, проверить пересечения и согласовать границы с правообладателями в предусмотренном законом порядке.

Отдельно эксперт советует сохранять документы, которые связаны с возникновением права на землю. К ним относятся постановления органов власти, планы-приложения, схемы, землеустроительное дело, старые кадастровые и технические документы. В случае разногласий с соседями такие документы могут стать основным способом доказать первоначальное местоположение земли.

Также собеседники издания рекомендуют сопоставить предложенное кадастровым инженером местоположение участка с документами о предоставлении земли, старыми планами и схемами, а также с реальными границами землепользования. Если документов нет на руках, их можно получить в государственном фонде данных землеустройства или в архиве. Проверять границы стоит и до покупки участка, и в процессе использования, независимо от даты постановки на кадастровый учет. Юристы советуют отслеживать кадастровые работы соседей и извещения о согласовании границ, а возражения подавать письменно и с мотивировкой.

Сообщение ПРАВО.RU: КАК ОТСТОЯТЬ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА, КООРДИНАТ КОТОРОГО НЕТ В ЕГРН появились сначала на Land Law Firm.

Для издания «Шортрид» ведущий юрист Land Law Firm Алена Дурнева объяснила все тонкости новых законодательных правил, которые существенно изменят процедуры оформления недвижимости.

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ

Законодатель запретил регистрационные действия с земельными участками, не имеющими установленных границ. Как отмечает Дурнева, ранее учтенные земельные участки (учтенные до 1 марта 2008 года) ставили на кадастровый учет без межевого плана, и сейчас их границы могут отсутствовать или не соответствовать требованиям.

«Покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на участок без межевания. Росреестр приостановит регистрацию по причине отсутствия установленных границ и впоследствии откажет в ней», — указывает эксперт.

Кроме того, нельзя будет осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на здания и сооружения, расположенные на земельных участках без установленных границ. Исключение составляют лишь линейные объекты и случаи установления сервитута.

ЭЛЕКТРОННАЯ ФОРМА ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЙ

Юридические лица теперь обязаны подавать заявления в Росреестр в электронной форме. Предусмотрены лишь некоторые исключения:

• Если второй стороной сделки выступает физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).
• В случае технического сбоя на сайте Росреестра.

При этом до 1 января 2026 года право на подачу бумажных заявлений сохраняется за крестьянскими хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.

ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Важное изменение коснулось застройщиков. Теперь они обязаны подавать документы для регистрации прав дольщиков в течение 30 рабочих дней с момента подписания передаточного акта. Документы должны подаваться в электронном виде, без доверенности от дольщика.

«Застройщик должен направить дольщику выписку из ЕГРН после регистрации. Эта обязанность касается и случаев, когда передаточный акт был подписан застройщиком в одностороннем порядке», — поясняет юрист LLF.

Кроме того, если помещения и машино-места строились без привлечения средств дольщиков, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности в течение шести месяцев с даты кадастрового учета многоквартирного дома.

ЗАПРЕТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ БЕЗ ДОКУМЕНТОВ

Законодатель ввел прямой запрет на эксплуатацию зданий и сооружений, не прошедших кадастровый учет и регистрацию прав. Это особенно актуально для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.

Также закреплен момент, с которого строительство считается завершенным. Это момент:

• Получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если оно необходимо;
• Получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
• Кадастрового учета (если не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию или уведомление).

Эксплуатация объектов без кадастрового учета и регистрации прав может повлечь административную ответственность в виде штрафа по ч. 1 ст. 19.21 КоАП, напоминает Алена:

• От 1500 до 2000 руб. — для граждан.
• От 3000 до 4000 руб. — для должностных лиц.
• От 30 000 до 40 000 руб. — для юридических лиц.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Собственники зданий, сооружений, помещений и машино-мест теперь обязаны приобрести право собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены эти объекты.

Неоформление прав может повлечь взыскание неосновательного обогащения, признание объекта самовольной постройкой или административную ответственность, предупреждает Дурнева.

Эти изменения направлены на защиту прав всех участников сделок с недвижимостью и повышение прозрачности процедур регистрации. Бизнесу и гражданам необходимо учитывать новые требования при планировании сделок с недвижимостью с 1 марта 2025 года.

Оригинал колонки Алены Дурневой доступен на сайте издания «Шортрид».

Сообщение ШОРТРИД: ИЗМЕНЕНИЯ В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ С 1 МАРТА появились сначала на Land Law Firm.

Подробнее об этих поправках и их значении изданию рассказала ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.

Неприятные сюрпризы…

Неприятным сюрпризом при покупке вторичного жилья могут стать члены семьи прошлого собственника, которые из этого жилья не собираются выезжать, признала Русскова. «Причем действия таких жильцов будут вполне законными, если, например, жилое помещение было ранее приватизировано, а члены семьи собственника, также имеющие право на приватизацию, отказались от своей доли», – пояснила эксперт.

Узнать о таких вынужденных соседях до покупки жилья сейчас проблематично. Из-за этого судебная практика полна споров по искам новых собственников о выселении и снятии нежелательных жильцов с регистрационного учета, пояснила Анастасия.

В целях защиты интересов добросовестных приобретателей вносятся изменения в ст. 19 Закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Эта норма закрепляет право бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения пользоваться этим помещением даже после смены собственника. Новая редакция статьи включает положения не только о правах членов семьи лиц, участвующих в приватизации, но и лиц, получивших право на жилое помещение в результате выплаты паевого взноса.

Еще в 2015 году изменяемую сейчас статью проверил Конституционный суд. Тогда судьи постановили: если покупатель при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника, то статья не должна препятствовать эффективной судебной защите прав и законных интересов приобретателя.

…и защита от них

Отражение сведений в ЕГРН должно упростить процесс определения добросовестности приобретателя. «Если сведения о таких лицах есть в реестре, то покупатель о них мог и должен был знать, а значит согласился на приобретение недвижимости с имеющимися обременениями. Будут ли суды так же однозначно трактовать презумпцию незнания покупателя при отсутствии сведений в ЕГРН, говорить пока рано», – поясняет Русскова.

По словам юриста, в результате изменений получает официальное закрепление в государственном реестре статус лиц, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание в помещении независимо от смены собственника.

При этом отражение сведений о членах семьи прошлого собственника в ЕГРН не закрепляет за новым собственником права принудительного выселения жильцов из приобретенного объекта недвижимости. Ведь их право на проживание установлено в силу закона, заключила Русскова.

Что еще изменится в 2025 году:

Земельные вопросы

• Роскадастр будет бесплатно уточнять границы участков и объектов за счет федерального бюджета
• Запускается сервис «Земля просто» для электронной подготовки документов по образованию земельных участков
• С 1 марта вводится закон об изъятии неиспользуемых земель после 3 лет бездействия

Налоги и пошлины

• Повышение налога на дорогую недвижимость (стоимостью более 300 млн руб.) до 2,5%
• Рост ставки земельного налога с 0,3% до 1,5% для определенных категорий участков
• Увеличение госпошлин за регистрацию прав на недвижимость для физлиц (до 4000 руб.) и организаций (до 44 000 руб.)

Строительство и ЖКХ

• Введение эскроу-счетов при строительстве индивидуальных жилых домов
• Сокращение гарантийного срока на отделочные работы в новостройках с 3 лет до 1 года
• Изменение порядка расчета платы за отопление с учетом показаний за 12 месяцев

Подробнее об изменениях читайте в материале «РИА Новости».

Сообщение РИА НОВОСТИ: ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ НАПОЛНЕНИЯ ЕГРН В 2025 ГОДУ появились сначала на Land Law Firm.