3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут)

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учётом особенностей, предусмотренных главой 5.3 ЗК РФ.

Частный сервитут – это ограниченное вещное право, в соответствии с которым собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Объекты частного сервитута

Объектом сервитута (обременяемым объектом) может выступать:

земельный участок (п. 1 ст. 274 ГК РФ);
лесной участок (ст. 9 ЛК РФ);
здание, сооружение и другое недвижимое имущество (ст. 277 ГК РФ)^[1].

Закон позволяет использовать не только смежный земельный участок, но и не граничащий с ним земельный участок, поэтому один и тот же сервитут может быть установлен на несколько земельных участков одновременно. Смежные и иные земельные участки обозначены в ГК РФ как «соседние участки».

Субъекты частного сервитута

Субъектами сервитута являются сервитуарий (лицо, требующее установления сервитута / лицо, в пользу которого устанавливается сервитут) и сервитутодатель (лицо, предоставляющее объект недвижимости).

Исходя из буквального содержания п.п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ, сервитуарием может выступать:

собственник соседнего участка;
лицо, которому соседний участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования;
иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В свою очередь, сервитутодателем может выступать исключительно собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Любой иной правообладатель земельного участка, кроме указанных в ст. 274 ГК РФ, не может выступать в качестве сервитуария, т. е. не имеет возможности обратиться в суд с требованием об установлении сервитута, поскольку не обладает вещным правом на земельный участок. Этот вывод подтверждается соответствующей судебной практикой^[2].

Однако не исключено, что, например, у арендатора земельного участка может возникнуть интерес в установлении сервитута для обеспечения беспрепятственного владения земельным участком. Полагаем, что при необходимости установить сервитут в пользу арендуемого земельного участка арендатор имеет возможность требовать у арендодателя выполнения обязанности обеспечить владение земельным участком путём установления сервитута^[3] на основании ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ) либо обращаться с иском к собственнику соседнего участка об устранении препятствий, не связанных с лишением владения (как негаторный иск в соответствии со ст.ст. 304, 305 ГК РФ).

Стоит отметить, что высшие суды не высказывали своего мнения относительно того, могут ли иные лица, кроме собственника, выступать в качестве сервитуария. Судебная коллегия по гражданским делам не дала однозначного ответа на вопрос о том, может ли арендатор частного земельного участка требовать установления сервитута^[4], а отдала решение этого вопроса нижестоящим судам, указав, что суду надлежит установить, может ли право собственности быть ограничено по требованию арендатора смежного земельного участка.

Однозначно не может выступать в качестве сервитуария лицо, которое возвело самовольную постройку, или лицо, которое числится «собственником» самовольной постройки в ЕГРН, поскольку не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества (п. 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам об установлении сервитута на земельный участок»^[5]).

Сервитутодателем может выступать исключительно собственник земельного участка^[6], если речь идёт о частном земельном участке. В частности, Минэкономразвития отмечает, что «соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т. п.) таким правом не наделены»^[7].

В исключительных случаях, предусмотренных законом, сервитутодателем может выступать лицо, не являющееся собственником земельного участка. Так, сервитут может быть установлен по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 274–276 ГК РФ для собственника такого земельного участка (п. 6 ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.23 ЗК РФ, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если ЗК РФ или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

В таком случае именно землепользователь, землевладелец, арендатор выступает в качестве надлежащей стороны по соглашению о сервитуте. В частности, судебная практика придерживается позиции о том, что при необходимости установить сервитут в судебном порядке надлежащим ответчиком будет являться землепользователь, землевладелец либо арендатор, а не публично-правовое образование^[8].

Цели установления частного сервитута

Целями установления частного сервитута, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, являются:

обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;
строительство, реконструкция (или) эксплуатация линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешённым использованием;
обеспечение других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Стоит учитывать, что в соответствии со ст. 39.23 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, ЗК РФ, другими федеральными законами, и, в частности, в случаях:

размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешённому использованию земельного участка;
проведения изыскательских работ;
ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Несмотря на возможное разнообразие целей, сервитут может быть установлен только в том случае, если обеспечить нужды сервитуария невозможно в каком-либо ином порядке. Таким образом, «другие нужды» ограничены критерием объективной необходимости.

Из этого вывода следуют серьёзные практические последствия:

1. Сервитут не может быть установлен в договорном порядке, если отсутствует объективная необходимость в его установлении

Критерий объективной необходимости в значительной степени ограничивает свободу усмотрения правообладателей объектов недвижимости в отношении заключения соглашения о сервитуте. Законодательство не признаёт существования «добровольных» сервитутов, т. е. таких сервитутов, которые могут быть установлены в отсутствие объективной необходимости. Из этого следует, что даже при согласии всех правообладателей установить сервитут, к примеру, проезда к земельному участку, окружённому со всех сторон дорогами общего пользования, существует риск отказа в государственной регистрации сервитута.

2. Сервитут должен восполнять объективные недостатки недвижимой вещи (объективная необходимость), а не облегчать конкретную деятельность, связанную с объектом недвижимости

В п. 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам об установлении сервитута на земельный участок»^[9] (далее – Обзор ВС РФ) сказано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Именно объективная необходимость является условием, позволяющим установить сервитут в принудительном порядке.

Важное значение для судебной практики имеет Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012^[10], в котором была сформулирована позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Однако следует различать объективную необходимость в установлении сервитута и исключительность его установления. Последнее характеризуется тем, что у лица, требующего установления сервитута, отсутствует даже потенциальная возможность восполнить недостатки своего участка. Такая «жёсткая» позиция представляется не совсем разумным решением, но, к сожалению, она воспринята судебной практикой, и её необходимо учитывать при обращении в суд с требованием об установлении сервитута.

Наличие потенциальной возможности обеспечить потребности без установления сервитута не должно свидетельствовать об отсутствии необходимости в его установлении. В некоторых ситуациях альтернативный вариант установлению сервитута может быть связан с расходами, несопоставимыми с теми, которые правообладатель мог бы понести при установлении сервитута. В таких ситуациях критерий исключительности не обеспечивает интересы лица, имеющего право на установление сервитута.

Поскольку критерий необходимости должен выступать основным при решении вопроса об установлении сервитута, то необходимость сервитуария в использовании соседнего участка должна быть постоянной. Аналогично этому соседний участок должен постоянно обеспечивать необходимые нужды сервитуария.

Исходя из п. 7 Обзора, объективная необходимость отсутствует в случае:

если подтверждено, что проход и проезд к земельному участку истца возможен без использования земельного участка ответчика;
если судом установлено, что невозможность использовать земельный участок истца не связана с объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца (действия по строительству ОКС на своём земельном участке);
если судом установлено, что доступ к участку можно обеспечить через дорогу общего пользования.

Для подтверждения объективной необходимости в установлении сервитута суд может назначить землеустроительную экспертизу^[11], поставив перед экспертами вопрос о возможности доступа к земельному участку с ближайших улиц (дорог) общего пользования.

3. Установление сервитута должно быть наименее обременительным для сервитутодателя

Согласно п. 9 Обзора при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

На практике вопрос о наименее обременительном варианте установления сервитута решается на основании землеустроительной экспертизы, в которой эксперт определяет несколько вариантов размещения сервитута на земельном участке. Из всех представленных вариантов суд должен выбрать наиболее подходящий.

В Обзоре Верховный Суд РФ приводит примеры того, какой вариант сервитута является наиболее обременительным. К таковому, например, относится вариант установления сервитута, при котором сервитутодатель будет обязан демонтировать объект на участке, будет ограничен в праве застройки других объектов. При этом лицо, требующее установления сервитута, не может ссылаться на необходимость в несении дополнительных затрат в обоснование другого варианта установления сервитута.

Отметим, что правило установления сервитута на наименее обременительных условиях было обозначено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012. В соответствии с его текстом сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как указано в п. 2 ст. 274 ГК РФ, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут по своей природе направлен на ограничение/«стеснение» права, но не на полное лишение прав владения, пользования и распоряжения. Согласно п. 8 Обзора ВС РФ не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием.

Содержание частного сервитута

Содержание сервитута в законодательстве сводится к предоставлению сервитуарию возможности совершать определённые действия по использованию соседнего участка (проход, проезд, прокладка линейных объектов, мелиоративных сооружений и пр.) – сервитут с положительным содержанием. При этом содержание сервитута не может сводиться к обязанности сервитутодателя воздерживаться от определённых действий (запрет строительства, запрет размещения каких-либо объектов или осуществления деятельности), т. е. сервитут с отрицательным содержанием, поскольку это противоречило бы положениям п. 1 ст. 274 ГК РФ.

Положительные сервитуты наделяют сервитуария правом оказывать физическое воздействие на соседний участок. Отрицательные сервитуты позволяют сервитуарию запретить сервитутодателю совершать те или иные действия в отношении имущества сервитутодателя.

ГК РФ не предоставляет возможность устанавливать отрицательный сервитут, потому что перечень п. 1 ст. 274 ГК РФ указывает только на положительные разновидности действий.

Однако в некоторых ситуациях может возникнуть необходимость ограничить право соседа на определённые действия, например, запретить строительство. Такие ситуации условно можно разделить на две группы:

связанные с нарушением земельного законодательства, градостроительных и строительных норм и правил;
не связанные с нарушением земельного законодательства, градостроительных и строительных норм и правил.

Каждая группа обладает своими способами защиты права.

Если собственник возводит на своём земельном участке ОКС с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то собственник соседнего земельного участка вправе обратиться в суд для защиты от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если при возведении ОКС не нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, то интересы соседа не могут быть защищены в судебном порядке, потому что согласно п. 46 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22 несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска только при нарушении права истца.

Таким образом, в отсутствие нарушения соответствующих градостроительных и строительных правил отрицательный сервитут помог бы соседу, чьи интересы нарушаются соответствующим строительством, предотвратить нарушение. Однако, как уже было сказано ранее, закон не допускает отрицательных сервитутов. Кроме того, перспективы установления отрицательного сервитута через суд достаточно туманны. Суд должен будет выявить объективную необходимость в его существовании. В случае с требованием об установлении отрицательного сервитута определить объективную необходимость крайне затруднительно, потому что такое требование будет связано не с восполнением объективных недостатков вещи, а с созданием более благоприятных условий использования вещи (желание сохранить вид из окна либо сохранение солнечного света в окна).

Помимо установления обязанности совершать определённые действия в отношении чужой вещи соглашение о сервитуте / судебное решение может содержать обязанность по оплате за его предоставление. Стоит учитывать, что обязательство по оплате и иные обязательства, установленные в соглашении о сервитуте, например, обязанность строительства на земельном участке дороги, не входят в содержание сервитута, а являются самостоятельными обязательствами, которые «сопутствуют» сервитуту. Данное разделение связано с тем, что сервитут – это не обязательство в смысле ст. 307 ГК РФ, а ограниченное вещное право, предоставляющее возможность оказывать воздействие на чужую вещь как на свою собственную.

Плата за частный сервитут

По общему правилу сервитут является возмездным. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В соответствии с п. 12 ст. 23 ЗК РФ правообладатель земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральным законом.

При установлении сервитута во внесудебном порядке сервитуарий и сервитутодатель вправе определить размер платы за сервитут по своему усмотрению, а также вправе в силу положений п. 4 ст. 421 ГК РФ^[12] установить сервитут на безвозмездной основе.

Стоит учитывать, что безвозмездный сервитут не является дарением с точки зрения п. 1 ст. 572 ГК РФ. Сервитут – это право на чужую вещь, но не право требования. В связи с этим полагаем, что коммерческие организации имеют возможность установить безвозмездный сервитут.

Если размер платы за сервитут определяется в судебном порядке, то, согласно п. 12 Обзора ВС РФ, на истца возлагается обязанность по предоставлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путём назначения экспертизы. При наличии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, сервитут может быть установлен судом на безвозмездной основе.

Плата за сервитут может быть единовременной или периодической. Впоследствии стороны могут изменить размер оплаты по соглашению либо через суд в случае увеличения/уменьшения объёма ограничений (п. 13 Обзора ВС РФ)^[13].

Соразмерная плата за сервитут может быть определена сервитуарием и сервитутодателем во внесудебном порядке. Специальных правил определения платы за установление сервитута на земельные участки, находящиеся в частной собственности, нет. Сервитутодатель и сервитуарий свободны в определении её размера. Как правило, соразмерной считается плата, которая соответствует той сумме, которую мог бы получить собственник обременяемого участка, если бы участок не был обременён сервитутом. То есть плата за сервитут включает в себя компенсацию за убытки, причиняемые установлением сервитута (реальный ущерб и упущенная выгода). При определении убытков следует учитывать срок установления сервитута, его площадь, интенсивность использования и др. Помимо убытков стороны могут предусмотреть дополнительное вознаграждение сервитутодателя за предоставление сервитута. В такой ситуации убытки выступают минимумом компенсации. Нередко для установления размера платы за сервитут привлекают независимого оценщика, который подготовит отчёт о рыночной величине платы за сервитут. Кроме того, стороны могут прибегнуть к определению размера платы в размере процентов от кадастровой стоимости или на основании средних арифметических арендных ставок.

При установлении сервитута в судебном порядке суд обязан определить условие о плате (п. 10 Обзора ВС РФ). Размер платы за сервитут, в соответствии с п. 12 Обзора ВС РФ, должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

Некоторое время назад соразмерность платы за сервитут была равна размеру убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами), причинённых собственнику обременённого сервитутом имущества в связи с ограничением его права в результате установления сервитута^[14]. Их общий размер определялся путём суммирования реального ущерба и упущенной выгоды, возникших у собственника в результате установления сервитута, а также иных убытков, причинённых ему досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Так было определено в Методических рекомендациях Федеральной службы земельного кадастра^[15], которые использовались оценщиками при определении соразмерной платы. Однако Решением ВС РФ^[16] Методические рекомендации были признаны недействующими, и до принятия Обзора ВС РФ не было однозначной позиции о том, какую плату считать соразмерной.

В уже упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 сказано, что в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обременённого участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Однако в 2015 году в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ^[17] была сформирована достаточно противоречивая позиция, согласно которой законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком, а не как убытки от снижения стоимости участка в связи с возникновением ограничения. При этом плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы он не был обременён сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). Следует определить размер платы за сервитут с учётом срока и площади установления сервитута, характера и интенсивности использования земельного участка собственником, выводов о размере реального ущерба.

Существующую позицию, указанную в п. 12 Обзора ВС РФ, можно назвать более однозначной. С одной стороны, ВС РФ предлагает учитывать материальную выгоду за использование чужого земельного участка. Материальная выгода сервитуария может быть выражена как в виде увеличения дохода от использования чужого земельного участка (новый проезд увеличит поток покупателей в торговую сеть), так и в виде увеличения стоимости имущества (увеличение рыночной стоимости в связи с новым проездом к земельному участку). С другой стороны, ВС РФ указывает, что соразмерность платы определяется с учётом компенсации ограничений. Поскольку ВС РФ не сказано иного, то такая компенсация может быть выражена в виде реального ущерба и упущенной выгоды от установления сервитута. Таким образом, при определении соразмерной платы в суде сервитутодатель может доказывать неизбежную материальную выгоду сервитуария, а также доказать убытки от установления сервитута, что должно быть учтено в итоговом решении суда.

Главное преимущество этой материально-компенсационной позиции – размер платы за сервитут учитывает возникающие убытки, а не сам факт пользования земельным участком. Установление платы за сервитут через аналог средних арендных ставок (плата за пользование) можно допустить во внесудебном (договорном) порядке, но при определении соразмерной платы в суде необходимо руководствоваться только критериями убытков и материальной выгоды. Мы полагаем, что установление соразмерной платы в зависимости от средних арендных ставок не учитывает объективной необходимости в установлении обременения и, как следствие, не учитывает интересы сервитуария и сервитутодателя.

Если сервитут устанавливается в судебном порядке, то, согласно п. 12 Обзора ВС РФ, в размер платы включаются:

разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии);
разумные затраты, возникшие в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обременённого сервитутом, перед третьими лицами.

При определении размера платы суд должен учитывать:

долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка;
срок установления сервитута;
объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования;
характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом;
степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Таким образом, под соразмерностью платы подразумевается прежде всего то, что она должна компенсировать собственнику служащего земельного участка минимально возможный размер убытков от установления сервитута, включая реальный ущерб и упущенную выгоду, при этом соразмерность платы определяется с учётом материальной выгоды сервитуария.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объёме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика суду необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия и объём сервитута. Учитывая это, суд может установить порядок оплаты, сочетающий в себе элементы единовременной выплаты, необходимой, например, для подготовки земельного участка к установлению сервитута, а также элементы периодической выплаты соразмерно материальной выгоде сервитуария и затратам сервитутодателя.

В п. 13 Обзора ВС РФ предусмотрено, что стороны имеют возможность изменить плату за сервитут в связи с изменением объёма ограничений права (например, увеличены интенсивность движения и грузоподъёмность автотранспортных средств сервитуария). Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы.

Отметим, что ни ГК РФ, ни ЗК РФ не устанавливают, что плата за сервитут должна быть определена исключительно в денежной форме. Поскольку плата за сервитут – самостоятельный вид обязательства, то определить форму оплаты стороны свободны в тех же пределах, что и при определении размера этой самой оплаты. Не исключено, что при установлении сервитута во внесудебном порядке стороны решат определить соразмерную плату в форме получения какой-либо вещи (запчасти, материалы, оборудование, сельскохозяйственная продукция и пр.).

Особенности платы за частный сервитут, устанавливаемый в отношении государственного/муниципального земельного участка

Плата за сервитут, устанавливаемый в отношении государственного/муниципального земельного участка, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случая, если соглашение об установлении сервитута заключено с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением. Несмотря на формальное право заключать соглашение о сервитуте и получать плату за сервитут в отношении земельного участка из состава государственного/муниципального имущества, землепользователь, землевладелец и арендатор не обладают свободой в определении размера платы за сервитут. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:

в порядке, установленном Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Это означает, что при установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, орган власти также ограничен в определении размера платы за сервитут и не может отступать от принятых порядков её определения.

Так, в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 (далее – Постановление № 1461)^[18] размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключённому в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определён как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности^[19].

В случае, если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с указанным Постановлением (п. 5 Постановления № 1461).

Смена правообладателя земельного участка не является основанием для пересмотра размера платы по соглашению об установлении сервитута (п. 4 Постановления № 1461).

Соответствующие правила определения платы за сервитут установлены, в частности, в Санкт-Петербурге^[20], Ленинградской области^[21], Москве^[22] и Московской области^[23]. По общему правилу плата за сервитут определяется исходя из процента от кадастровой стоимости.

К примеру, в п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП (далее – Постановление № 328) указано, что ежегодная плата за установление сервитута в отношении земельных участков по соглашению об установлении сервитута определяется в отношении земельных участков, переданных в аренду одним из трёх способов, включая 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка в случае, если размер ежегодной арендной платы, подлежащей уплате лицом, являющимся арендатором земельного участка, не превышает 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Срок частного сервитута

Срок сервитута определяется по соглашению сторон (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В случае, если стороны не смогли договориться о сроке, то этот вопрос, по аналогии с установлением размера платы, должен решить суд.

Закон не запрещает устанавливать сервитут бессрочно, по крайней мере стороны имеют право решить этот вопрос самостоятельно. Заключение соглашения о бессрочном сервитуте не противоречит положениям ГК РФ или ЗК РФ.

Выбор срока действия сервитута во многом зависит от целей его установления и возможностей сервитутодателя. К примеру, сервитут для строительства ОКС целесообразно устанавливать на срок проведения соответствующих работ.

Если участок, обременяемый сервитутом, передан государством, органом власти субъекта или органом муниципальной власти в аренду или в безвозмездное пользование, то этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования)^[24].

Порядок установления сервитута

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут, как уже было сказано выше, может быть установлен во внесудебном и судебном порядке. Два порядка установления сервитута объединяет одно императивное правило – сервитут возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН. С учётом этой особенности подробно рассмотрим два порядка установления сервитута.

1. По соглашению сторон

Соглашение об установлении сервитута – это сделка, на основании которой происходит установление сервитута. Закон прямо не устанавливает существенных условий соглашения о сервитуте, однако при заключении такого соглашения мы рекомендуем указывать следующую информацию:

указать лицо, обладающее правами на заключение соглашения о сервитуте (см. выше), с полными данными о нём;
характеристики объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается сервитут, и земельного участка, обременяемого сервитутом (кадастровый номер, учётный номер части земельного участка (по необходимости), адрес расположения, категория земель, вид разрешённого использования земельного участка);
цели установления сервитута с описанием объективной необходимости в пользовании (см. выше);
срок действия сервитута;
размер платы за сервитут.

В соглашении о сервитуте, помимо обязанности вносить плату, могут быть установлены иные обязанности, такие как поддержание проезда или иного объекта в хорошем состоянии, обязанность поставить шлагбаум и т. п. Эти обязанности, как уже было сказано, «сопутствуют» сервитуту.

Порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении частного земельного участка принципиально не отличается от заключения любой иной гражданско-правовой сделки. Лицо, которое считает, что имеет право на установление сервитута, должно направить в адрес собственника соседнего участка оферту (ст. 435 ГК РФ)^[25] с предложением заключить соглашение о сервитуте, предварительно указав в ней информацию, указанную выше. Собственник соседнего участка вправе предложить свои условия установления сервитута или направить в отношении другой стороны акцепт (ст. 438 ГК РФ)^[26]. Не стоит забывать о том, что при вступлении в переговоры о заключении соглашения о сервитуте в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Сторона, которая ведёт или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки^[27].

По достижении соглашения стороны должны пройти процедуру государственной регистрации сервитута. Именно с момента государственной регистрации в ЕГРН сервитут считается установленным. Она регулируется законом № 218-ФЗ, а также Порядком ведения ЕГРН^[28].

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 52 закона № 218-ФЗ государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута. В случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В случае обращения с заявлением о государственной регистрации сервитута лица, в пользу которого установлен сервитут, или собственника объекта недвижимого имущества, обременённого сервитутом, в реестр прав на недвижимость вносятся:

запись о вещном праве – государственной регистрации сервитута как вещного права;
запись об ограничении (обременении) – государственной регистрации сервитута как ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Согласно п. 144 Порядка ведения ЕГРН при внесении записей об ограничении (обременении) указываются:

вид ограничения: слово «сервитут»;
предмет сервитута: если сервитут относится ко всему объекту недвижимости, указываются слова «весь объект», если сервитут относится к части объекта недвижимости, также указывается учётный номер такой части;
срок, который указывается посредством внесения даты начала и окончания сервитута или даты начала сервитута и его продолжительности либо слов «срок не определён», когда срок сервитута не определён;
условия сервитута;
лицо (объект), в пользу которого установлен сервитут.

Отметим, что в ЕГРН отражаются сведения об обременении права, его вид («сервитут»), номер, срок, однако при этом записи об иных условиях соглашения о сервитуте не включаются в сведения ЕГРН, т. е. не все сведения об условиях установления сервитута доступны третьим лицам.

Специальный порядок заключения соглашений о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности, установлен в ст.ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:

кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
учётный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка;
сведения о сторонах соглашения;
цели и основания установления сервитута;
срок действия сервитута;
размер платы;
права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;
обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешённым использованием.

Процедура государственной регистрации сервитута существует постольку, поскольку сервитут как ограниченное вещное право обладает свойством следования за вещью. Свойство следования означает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременён этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено ГК РФ (п. 1 ст. 275 ГК РФ)^[29]. Государственная регистрация сервитута обеспечивает публичную достоверность, т. е. любая запись в ЕГРН известна любому третьему лицу. Следовательно, новый собственник земельного участка, обременённого сервитутом, не вправе ссылаться на отсутствие знания о существовании сервитута, если соответствующая запись есть в реестре.

Также сервитут сохраняет действие в отношении образованных из земельных участков при разделе, объединении, перераспределении или выделе иных земельных участков (ст. 11.8 ЗК РФ).

Сервитут нельзя переуступить каким-либо способом иным лицам. Кроме того, его нельзя передать в залог. Он может перейти лишь к тому лицу, которое станет собственником недвижимости, в пользу которой установлен (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

В силу того, что сервитуту могут сопутствовать иные обязательства, они, по всей логике, также должны быть внесены в ЕГРН. Однако публикации иных обязательств, кроме платности сервитута, не происходит, в силу чего такие обязательства не обладают свойством следования за вещью. Таким образом, лицо, которое не знало о существовании иных «сопутствующих» обязательств, не связано ими, и они не переходят к новому собственнику при передаче права собственности на вещь.

Незарегистрированный сервитут не должен обременять нового собственника земельного участка, однако, если о существовании такого соглашения было известно покупателю, то риск предъявления требований об исполнении соглашения существует. На наш взгляд, «незарегистрированный сервитут» не является сервитутом в смысле ст. 274 ГК РФ, что подтверждается судебной практикой^[30]. Это личное обязательство (ст. 307 ГК РФ), в некоторых случаях очень похожее на арендные правоотношения, в силу чего к такому соглашению могут быть применены правила об аренде по аналогии закона (п. 2 ст. 421 ГК РФ^[31]).

Сервитут как ограниченное вещное право и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества, и законом по общему правилу не установлена обязанность поставить на кадастровый учёт часть земельного участка, фактически обременяемую сервитутом (п. 11 Обзора ВС РФ). Однако такая часть земельного участка может быть поставлена на кадастровый учёт по инициативе сторон, причём как заранее, так и одновременно с государственной регистрацией сервитута.

Исключение из данного правила предусмотрено п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ. Так, допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без осуществления кадастрового учёта соответствующей части земельного участка и без государственной регистрации обременения, возникающего в связи с установлением данного сервитута. Какое-либо обоснование данного законодательного решения отсутствует, данная норма создаёт риск предоставления земельного участка, обременённого сервитутом, информацию о котором приобретатель земельного участка получить заранее не может.

Также стоит учитывать, что сервитуты, установленные в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог, подлежат регистрации только в случаях, если они установлены на срок более 1 года (п. 4.14 ст. 25 закона № 257-ФЗ).

Сервитут может быть прекращён по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 48 ЗК РФ). По требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, сервитут может быть прекращён ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Внесудебный порядок прекращения сервитута или его изменения возможен путём заключения соответствующего соглашения о прекращении сервитута (ст.ст. 450, 451 ГК РФ)^[32], то есть в том случае, когда каждая из сторон не возражает против прекращения либо изменения.

Государственная регистрация прекращения сервитута осуществляется посредством погашения записи об ограничении (обременении) (п. 125 Порядка ведения ЕГРН). Сервитут будет считаться прекращённым с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Момент изменения условий сервитута зависит от того, значатся ли они в ЕГРН или нет. Так, условие о сроке сервитута или о его платности/безвозмездности будет считаться изменённым только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Иные условия сервитута будут считаться изменёнными с момента заключения соответствующего соглашения.

2. В судебном порядке

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута.

Потенциальному сервитуарию стоит учитывать, что конкуренция иска об установлении сервитута и негаторного иска не допускается, поэтому у правообладателя существует риск выбора неправильного способа защиты. Одно из основных отличий сервитута от иска об устранении препятствий, не связанных с лишением владения (негаторного иска), – отсутствие нарушенного права у лица, которое требует установления сервитута. Поэтому при рассмотрении дела об установлении сервитута истец не должен обосновывать нарушение своего права собственности.

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях^[33].

Таким образом, исходя из п. 3 ст. 274 ГК РФ, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

С учётом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу п. 5 ст. 4 АПК РФ, направление претензии не требуется. Однако мы рекомендуем озаботиться формальным предложением заключить соглашение о сервитуте. Если потенциальный сервитутодатель откажется, то к иску необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обращение к ответчику с просьбой заключить соглашение об установлении сервитута.

Обратиться с требованием об установлении сервитута можно в суд общей юрисдикции либо в арбитражный суд. Однако при решении вопроса, какому суду надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса предпринимателей, или возникновение спора между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности, не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом^[34].

В исковом заявлении об установлении сервитута рекомендуем указывать цели установления сервитута с обоснованием объективной необходимости в его установлении, срок установления сервитута и размер предполагаемой платы за него. Также рекомендуем указывать сведения, доказывающие исключительность установления сервитута – является ли предоставление сервитута единственным способом обеспечения основных потребностей собственников недвижимости.

Суд решит, действительно ли существует объективная необходимость в установлении сервитута и какие варианты его установления наименее обременительны для сервитутодателя. Для этих целей стороной может быть заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Стоит учитывать, что суд, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременён сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ (п. 10 Обзора ВС РФ). Недопустима ситуация, при которой суд примет решение об установлении сервитута, но не определит размер платы за него. Направление в другой процесс в таком случае будет противоречить правовой позиции ВС РФ.

Если сервитут должен быть установлен на земельный участок, находящийся в государственной/муниципальной собственности и переданный в аренду, то требование об установлении сервитута должно быть предъявлено непосредственно к арендатору такого земельного участка (п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ). Публичное образование, являющееся собственником земельного участка, привлекается в судебное разбирательство в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Этот вывод сделан из сложившийся судебной практики^[35].

Также при составлении искового заявления в суд об установлении сервитута необходимо учитывать, что согласно позиции Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ^[36] по иску об установлении сервитута все арендаторы обременяемого участка должны быть привлечены ответчиками по делу.

При рассмотрении спора в суде основаниями для отказа в удовлетворении иска могут, в частности, стать такие обстоятельства, как наличие возможности защитить интересы истца иным образом, создание собственнику подчинённого участка существенных препятствий в его использовании^[37].

Прекращение сервитута в судебном порядке возможно в следующих случаях:

отпали основания, по которым установлен сервитут;
в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка.

Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обременённого сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут (п. 6 Обзора ВС РФ).

Прекращение сервитута подлежит государственной регистрации^[38]. Сервитут считается прекращённым с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Изменение условий сервитута в судебном порядке допустимо в следующих ситуациях:

изменение размера платы за сервитут в случае изменения объёма ограничений прав собственника земельного участка, обременённого сервитутом;
существенное нарушение условий соглашения о сервитуте одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора^[39] (ст. 451 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

С требованием об изменении сервитута может обратиться как сервитутодатель, так и сервитуарий.

Способы защиты сервитута

Достаточно часто на практике сервитуариям приходится прибегать к защите своего права на чужой земельный участок. Защита права на сервитут может быть связана:

с защитой права пользования чужой вещью от всех третьих лиц, включая собственника;
с защитой «сопутствующих» сервитуту прав.

Защита «сопутствующих» сервитуту прав не относится к защите самого права пользования чужой вещью, она связана исключительно с защитой иных прав, вытекающих из соглашения о сервитуте. К примеру, в соглашении о сервитуте может быть установлена обязанность сервитутодателя совершить действия по монтажу шлагбаума на земельном участке. В случае, если сервитутодатель не выполнит свою обязанность, сервитуарий имеет право обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательства (ст. 308.3 ГК РФ). Поскольку нарушить «сопутствующие» права может только сторона соглашения о сервитуте, то защита прав возможна только против действий стороны соглашения.

Защита права от всех третьих лиц, включая собственника чужой вещи, необходима в случае посягательства таких лиц на само ограниченное вещное право. В ситуации с сервитутом такая защита необходима в случае совершения любых действий, препятствующих сервитуарию пользоваться чужой вещью (земельным участком или иным объектом недвижимости). Возможность защиты сервитута от всех третьих лиц следует из п. 4 ст. 216 ГК РФ, в соответствии с которым вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

В ст. 305 ГК РФ указано, что права, предусмотренные ст.ст. 301–304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Исходя из этого, к возможным способам защиты сервитута относят:

истребование имущества в порядке ст.ст. 301, 302 ГК РФ (виндикационный иск);
защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, в порядке ст. 304 ГК РФ (негаторный иск).

Однако ст. 216 ГК РФ указывает на возможность применения виндикацинного и негаторного исков к ограниченным вещным правам в целом, не указывая на исключение из этого правила. Виндикационный иск и негаторный иск предполагают, что у истца есть правомочие владения, но по каким-то причинам он его лишён или реализация правомочия владения затруднена. В этом заключается ещё одно отличие сервитута от иных вещных прав – сервитуарий не наделён правомочием владения. Возможности сервитуария ограничены правомочием пользования. Это означает, что с точки зрения закона сервитуарий не обладает физическим господством над вещью, и в случае нарушения своего права он не сможет прибегнуть к виндикационному или негаторному иску.

Таким образом, специальных способов защиты сервитута в законодательстве РФ нет. При этом очень часто сервитуарии нуждаются в этом. Нередки случаи лишения сервитуария правомочия пользования, к примеру, путём складирования на земельном участке отходов, отвалов, установки шлагбаума, забора и т. п. Непосредственно собственник вещи не всегда готов пойти на защиту сервитута, поэтому в судебной практике сформировался подход, согласно которому сервитуарий может прибегнуть к защите своего права с помощью негаторного иска по аналогии.

Это правило закреплено в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153^[40] (далее – Письмо ВАС РФ № 153), в соответствии с которым собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, вправе предъявить иск об устранении препятствий проезду по служащему земельному участку (ст. 304 ГК РФ) в том числе к арендатору этого участка, создающему такие препятствия. Судебная практика активно использует данные положения.

В практике имеются примеры как положительной судебной практики по негаторным искам сервитуария к лицам, ограничивающим доступ к сервитуту^[41], так и прямо противоположной отрицательной практики^[42].

Перед предъявлением негаторного иска, сервитуарий должен учитывать риски отказа в удовлетворении заявленных требований, поэтому предварительно необходимо оценить условия его удовлетворения.

Исходя из положений ГК РФ, судебной практики и Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22^[43], к условиям удовлетворения негаторного иска сервитуария относятся:

1) существование права пользования земельным участком, в отношении которого ответчик совершает ограничивающие действия;

2) нарушение права пользования чужим земельным участком или наличие реальной угрозы нарушения такого права (противоправность действий ответчика, они совершаются самовольно, произвольно и без достаточных правовых оснований);

3) противоправные действия совершаются именно ответчиком;

4) причинно-следственная связь между действиями ответчика и нарушением права пользования.

В качестве необходимых доказательств следует приложить:

документ, подтверждающий существование сервитута (соглашение о сервитуте или судебное решение и выписка из ЕГРН)^[44];
документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости, для пользования которым установлен сервитут (правоподтверждающие документы, выписка из ЕГРН);
документы, подтверждающие наличие препятствий в пользовании чужим земельным участком (как правило, заключение специалиста, судебная экспертиза).

Следует помнить, что риск отказа в удовлетворении иска высок в случае, если сервитуарий не смог доказать существование нарушения или реальной угрозы нарушения его права пользования чужим земельным участком. Так, нарушение права пользования отсутствует в случае, если сервитутодатель или иное лицо устанавливает шлагбаум с заранее определённым пропускным режимом, известным сервитуарию^[45].

В судебной практике часто встречаются негаторные иски, опосредованно направленные на защиту сервитута. В таких делах сервитуарии обращаются с требованием о защите права собственности на объект, в отношении которого установлен сервитут. В качестве основания такого иска лежит тезис о том, что ответчик нарушает право собственности на объект недвижимости путём установления препятствий в пользовании сервитутом, необходимым для доступа к такому объекту^[46].

^[1] Здание, сооружение и другое недвижимое имущество могут выступать объектом сервитута исходя из текста ст. 277 ГК РФ, в соответствии с которым сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

^[2] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.04.2019 № Ф01-1149/2019 по делу № А29-10746/2017, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2018 № Ф09-1593/18 по делу № А76-16906/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2014 по делу № А53-22912/2013, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.05.2015 № Ф03-1591/2015 по делу № А73-13978/2014, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.12.2017 № Ф03-4841/2017 по делу № А24-330/2017, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.05.2011 № Ф03-1991/2011 по делу № А24-4157/2010, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2014 по делу № А53-22912/2013.

^[3] См. Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 306-ЭС17-1831 по делу № А55-8502/2016.

^[4] Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26.03.2019 № 14-КГ19-3.

^[5] «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам об установлении сервитута на земельный участок», утверждённый Президиумом ВС РФ 26.04.2016.

^[6] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2018 № Ф06-31821/2018 по делу № А72-15579/2016, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 № Ф01-5633/2014 по делу № А79-9661/2013.

^[7] Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № Д23-3607 «Об установлении сервитута на земельный участок».

^[8] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2020 № Ф06-59317/2020 по делу № А57-13071/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2020 № Ф07-1448/2020 по делу № А56-28182/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2020 № Ф08-12460/2019 по делу № А32-21123/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2019 № Ф07-13914/2019 по делу № А56-93601/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2019 № Ф07-17543/2018 по делу № А13-10853/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.05.2016 № Ф06-9233/2016 по делу № А72-3637/2015.

^[9] «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам об установлении сервитута на земельный участок», утверждённый Президиумом ВС РФ 26.04.2016.

^[10] Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010.

^[11] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2019 № Ф10-1503/2019 по делу № А09-14901/2015, Определение Московского городского суда от 14.03.2019 № 4г-2601/2019 по делу № 2-463/2018.

^[12] Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

^[13] Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объёма ограничений прав собственника земельного участка, обременённого сервитутом.

^[14] Определения ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11, от 27.03.2013 № ВАС-3154/13; Московского областного суда от 15.12.2014 по делу № 33-6535/2014; Верховного Суда Республики Бурятия от 02.03.2015 по делу № 33-389; Ставропольского краевого суда от 07.04.2015 по делу № 33-1462/15; Постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 № Ф09-11344/13.

^[15] Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут от 17.03.2004 (утверждены Федеральной службой земельного кадастра).

^[16] Решение Верховного Суда РФ от 18.12.2014 № АКПИ14-1093.

^[17] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021.

^[18] Постановление Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности».

^[19] П. 3 Постановления № 1461.

^[20] Закон Санкт-Петербурга от 11.11.2015 № 673-130 «О мерах по реализации Федерального закона от 23 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

^[21] Постановление Правительства Ленинградской области от 06.07.2015 № 255 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена».

^[22] Постановление Правительства Москвы от 09.06.2015 № 328-ПП «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

^[23] Постановление Правительства МО от 08.06.2015 № 407/21 «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

^[24] П. 4 ст. 39.24 ЗК РФ.

^[25] Офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее её лицо с момента её получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной.

^[26] Акцептом признаётся ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

^[27] П.п 2, 3 ст. 431.1 ГК РФ.

^[28] Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к её заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

^[29] Исключение из принципа следования – изъятие участка для публичных нужд. Однако сервитут сохраняется, если использование земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

^[30] Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 306-ЭС17-1831 по делу № А55-8502/2016, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 № 13АП-23059/2017 по делу № А56-33956/2017, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 № 13АП-466/2017 по делу № А56-43244/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017 № Ф10-1971/2017 по делу № А84-1827/2015.

^[31] Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

^[32] Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

^[33] П. 1 Обзора ВС РФ, а также Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 14-КГ17-33.

^[34] П. 2 Обзора ВС РФ.

^[35] Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2019 № 307-ЭС19-19738 по делу № А56-49429/2018; Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2019 № 309-ЭС19-2958 по делу № А71-13506/2016; Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2018 № 308-КГ18-21886 по делу № А32-22542/20; Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2017 № 305-ЭС17-4463 по делу № А40-52765/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2019 № Ф07-13914/2019 по делу № А56-93601/2018.

^[36] Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 № 308-ЭС18-17080 по делу № А32-41458/2015.

^[37] Судебные акты об отказе в удовлетворении требований об установлении сервитута: Определение ВАС РФ от 12.09.2012 № ВАС-11578/12 по делу № А17-5688/2010, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2014 по делу № А10-718/2013, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2014 № Ф05-13068/2014 по делу № А41-66098/13, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.2015 № Ф01-1766/2015 по делу № А43-24447/2014, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2017 № Ф04-6796/2016 по делу № А46-7995/2016.

^[38] П. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п.п. 3, 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ.

^[39] П. 13 Обзора ВС РФ, Постановление 15 Арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу № А32-55610/2017.

^[40] «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» от 15.01.2013 № 153.

^[41] Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2015 № 308-ЭС15-9063 по делу № А63-9067/2014; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2015 № Ф08-2188/2015 по делу № А63-9067/2014; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 № 06АП-6893/2014 по делу № А04-794/2014; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 № 09АП-66254/2017-ГК по делу № А40-91684/17; Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 № 16АП-2476/2016 по делу № А63-10480/2013.

^[42] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.10.2014 по делу № А14-2998/2014, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2016 № 15АП-17237/2016 по делу № А32-14374/2016; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014 № 18АП-13702/2013 по делу № А34-4625/2012; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу № А14-2998/2014.

^[43] Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

^[44] Отсутствие государственной регистрации сервитута лишает истца возможности защиты, например, Определение ВС РФ от 22.04.2016 № 308-ЭС16-2942 по делу № А32-3808/2015.

^[45] Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2016 № 15АП-17237/2016 по делу № А32-14374/2016.

^[46] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 № 09АП-58534/2019 по делу № А40-45763/2019.