Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, в который вошла 31 правовая позиция. Учитывая отсутствие единообразия в подходах судов к спорам о самовольном строительстве, обобщенная судебная практика ВС РФ поможет разобраться в сложных аспектах законодательства и разрешить дела о сносе самовольных построек или признании права собственности на них.
В связи с этим команда Land Law Firm подготовила статью для издания Commercial Real Estate, в котором проанализировала тенденции подхода Верховного Суда к спорному объекту, рассмотрела наиболее интересные позиции ВС с точки зрения дополнительных возможностей для легализации самовольных построек для добросовестных участников, а также рассказала, как выводы могут повлиять на оборот недвижимости в целом:
Президиум Верховного Суда РФ обобщил практику по самовольному строительству, выделив ключевые правила рассмотрения судами данной категории дел. Некоторые позиции, Обзора не являются принципиально новыми – многие из них дублируют известные и давно применяемые на практике положения Постановления Пленума № 10/22 (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
- Правила ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке применяются только в отношении объектов недвижимого имущества (пункт 29 Постановления № 10/22);
- Регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 Постановления № 10/22);
- Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для признания постройки самовольной(пункт 26 Постановления № 10/22);
- Если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью, исковая давность не применяется (пункт 22 Постановления № 10/22);
- Право собственности на недвижимость можно признать по истечении срока приобретательской давности (пункт 20 Постановления № 10/22).
Свежий обзор от 2022 г. также напомнил уже сформулированные ранее в 2014 г. Верховным Судом правила (Обзор судебной практики, связанной с самовольным строительством от 2014 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014):
- приобретательная давность не распространяется на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке;
- при оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав;
- помимо титула на земельный участок судам также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Среди наиболее интересных позиций Обзора необходимо выделить следующие.
Использование строения не по целевому назначению не делает его самовольной постройкой
Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 ГК РФ не предусмотрен (п. 6).
Критерии оценки объекта на признаки самовольного строительства четко прописаны в ст. 222 ГК РФ, на практике же суды зачастую выходят за рамки проверки необходимых обстоятельств, признавая самовольной постройкой объект по признаку фактического использования. Разъяснения п. 6 возвращают внимание судов к обстоятельствам, которые действительно должны быть установлены и проверены.
Ряд позиций, включенных в Обзор, объединены общей задачей минимизации негативных последствий для собственников «проблемного» объекта и поиска разумного баланса между совершенным правонарушением (по сути, разрешение вопроса о том, насколько критичны нарушения всех установленных требований при создании объекта и создает ли постройка угрозу жизни и здоровья) и санкциями.
Очевидно, в каждом конкретном случае судам необходимо разрешать вопрос либо о сохранении объекта при условии возможности приведения его в соответствие с нормативами и устранения нарушений для его безопасной эксплуатации, либо демонтажа в случае, если сохранение невозможно при угрозе жизни и здоровью. ВС в нескольких пунктах Обзора сформировал указание учитывать и внимательно оценивать все факторы, при которых объект может быть сохранен, а снос рассматривать как исключительно крайнюю меру решения судьбы постройки.
Снос объекта – крайняя мера
Возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки (п. 10). С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п. 7).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. А нарушение и последующая за ним санкция должны быть соразмерны друг другу. ВС РФ рекомендует принимать решение о сносе лишь при неустранимости допущенных при строительстве нарушений (п. 8). Тем не менее конкретных критериев оценки незначительности и неустранимости нарушений для оценки соразмерности санкции ВС РФ не приводит. В зависимости от фактических обстоятельств дела суда наделены дискрецией оценивания значительности нарушения строительных норм и возможности сохранения самовольной постройки. В качестве примера незначительных нарушений Президиум ВС РФ приводит превышение площади застройки здания на 4 кв. м.
При этом Президиум ВС РФ рекомендует судам, как и в Обзоре 2014 года, года руководствоваться положениями ст. 10 ГК РФ о добросовестности застройщика или злоупотреблении правом. По-видимому, для оценки существенности нарушений при возведении построек суды также будут руководствоваться Обзором 2014 года, где существенными рекомендуется признавать те нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Возможность предъявления исков собственниками земельных участков к арендаторам о сносе самовольных построек
Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка (п. 12).
Президиум ВС РФ разъяснил, какую связь имеют требование о сносе самовольной постройки и требование о возврате арендованного участка с расторжением договора аренды. В рассматриваемом примере арендатор земельного участка в качестве довода против удовлетворения требования арендодателя о сносе самовольной постройки заявил, что до окончания срока договора аренды он вправе пользоваться занимаемым участком, а иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен лишь вместе с требованием о расторжении ДАЗУ. Согласно разъяснениям Президиума ВС РФ, решение о сносе самовольно размещенного объекта не зависит от требования о возврате арендованного участка. А вот невыполнение обязанности по сносу самовольной постройки или ее приведения в соответствии с требованиями дает арендатору право на односторонний отказ от договора аренды с требованием о возврате земельного участка (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).
Правила исчисления исковой давности
ВС напомнил о правилах исчисления срока исковой давности по требованиям о признании объекта самовольной постройкой и его сносе.
Общий срок исковой давности по требованию о признании постройки самовольной и её сносе составляет 3 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о постройке.
Исключения:
- Если самовольные постройки создают угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц (п. 14). В таком случае срок исковой давности на требование о сносе не распространяется, и собственник земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, будучи не связанным ограничением.
- Исковая давность не распространяется на негаторное требование – в случае, если земельным участком фактически владеет истец, и на части участка без его согласия создана самовольная постройка (п. 16).
- Если арендодатель потребовал возврата участка, на котором возведена самовольная постройка, в первоначальном состоянии, а арендатор отказался – срок исковой давности начинает течь с момента такого отказа. Срок исковой давности по иску о возврате участка начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ, пункт 82 постановления № 25).
Такой подход вызывает вопросы в части соотнесения с общим правилом исчисления срока исковой давности – с момента, когда публичный орган узнал или должен был у знать о самовольной постройке. На практике гос.орган знает о проблемном объекте на протяжении длительного времени, но момент обращения в суд обосновывает официальным актом о выявлении постройки. Разъяснения п. 17 могут значительно усложнить положение дел собственника объекта – арендодатель земельного участка сможет обращаться в суд практически в любой момент, предварительно направив уведомление о расторжении и получив отказ.
4. Вместе с истечением срока исковой давности по виндикационному иску земельного участка исковая давность по иску о признании построек на нем самовольными также считается истекшей (п. 15). ВС РФ привел пример, когда истец заявил виндикационное требование о возврате, по его мнению, неправомерно занимаемой земли – а вместе с тем и требование о сносе построек, расположенных на этом земельном участке. Согласно правовой позиции Президиума ВС РФ, в таком случае истечение срока исковой давности по виндикации земли означает и истечение срока на предъявление требования о признании построек на нем самовольными.
Формула признания права собственности на самовольную постройку: соблюдение всех указанных в п. 3 ст. 222 требований + соответствие условиям договора аренды земельного участка.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ:
- права на земельный участок, допускающие строительство;
- соответствие постройки установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 18).
Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. Если участок передан в аренду без права на строительство – основания для признания права собственности отсутствуют. Суд в первую очередь обращает внимание на правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду (п. 20).
Размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку (п. 19).
Президиум ВС ответил на наиболее распространенные вопросы по разрешению споров о самовольных постройках на современном этапе развития гражданских правоотношений. В новом Обзоре ВС РФ стремился найти баланс частных и публичных интересов в правоприменительной практике – многие из положений обзора действительно дают дополнительные возможности для легализации самовольных построек для добросовестных участников гражданского оборота. На другой чаше весов – недопустимость нарушения публичного интереса, выраженного в обходе законодательного порядка строительства и регистрации объекта недвижимости. Апеллируя множеством оценочных категорий, Верховный суд РФ наделил суды свободой в оценке «значительности», «неустранимости» допущенных при строительстве нарушений и «соразмерности» применяемых санкций.
Подробнее: https://www.cre.ru/analytics/89231