Резонансное дело о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Ларисы Долиной, заключенного певицей якобы под влиянием мошенников, в рекордные сроки дошло до Верховного суда. Общественный резонанс вокруг этой ситуации обострил профессиональную дискуссию о том, как применять ст. 177-179 ГК, когда добросовестный покупатель приобретает недвижимость у продавца, попавшего под влияние преступников.
Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов и юрист компании Дарья Плотникова на страницах декабрьского номера журнала Legal Insight рассказали, как меняется судебная практика по таким делам и какие риски это создает для участников рынка. Разбор поможет лучше понять, как дело Долиной — Лурье и ему подобные уже сказываются на всех.
Три основания для оспаривания сделок
Гражданский кодекс допускает возможность признавать недействительными сделки с пороком воли, напомнили эксперты. Основными группами оснований являются три ситуации: когда сторона не понимала значение своих действий (ст. 177 ГК), находилась под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК) или под влиянием обмана, угроз и насилия (ст. 179 ГК).
«Сейчас мы наблюдаем изменение практики применения этих оснований недействительности в обстоятельствах совершения сделок под различными формами влияния мошенников», — отметили юристы.
Устойчивая практика по 177-й ГК
Раньше устойчивая позиция судов относительно необходимости признавать сделку недействительной наблюдалась только при установлении основания по ст. 177 ГК. По таким делам назначали судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая устанавливала наличие психического расстройства или состояния, при котором сторона не могла отдавать отчет своим действиям.
При этом ВС РФ обращал внимание, что совершение сделки под психологическим принуждением мошенников само по себе не означает, что лицо не понимало значение своих действий.
«Поэтому статья всегда применялась для ситуаций, когда имели место быть не просто обман или психологическое давление, а какое-либо психическое состояние, при котором сторона не понимала значение и последствия своих действий», — подчеркнул Денис Литвинов.
Строгие требования к доказыванию обмана
Практика применения ст. 178 и 179 ГК не была столь однозначна до 2025 года. Законодатель и правоприменитель достаточно строго относились к доказыванию обмана или заблуждения. При применении ст. 179 ГК сделка могла быть признана недействительной только если другая сторона знала или должна была знать об обмане третьим лицом.
«Обстоятельство, что полученные по сделке денежные средства были впоследствии по заблуждению переданы мошенникам, не образует порок воли именно на совершение сделки, поэтому она не может быть признана недействительной», — пояснили эксперты.
Для установления осведомленности покупателя использовались стандартные критерии разумности и осмотрительности: насколько последовательны были действия продавца, не возражал ли он против условий договора. Как правило, суды вставали на сторону покупателей.
Примеры отказов в защите обманутых продавцов
По одному из таких оснований отказал в признании недействительной сделки Московский городской суд в начале 2025 года. Истец утверждал, что совершил продажу квартиры под влиянием мошенников, представившихся сотрудниками правоохранительных органов. Суд указал, что покупатель никак не участвовал в обмане и не знал об этом. А факт передачи денег мошенникам не влияет на законность сделки.
К аналогичным выводам пришел и Седьмой кассационный суд в ноябре 2024 года. Кассация отменила решения нижестоящих судов, указав, что сделка не может быть признана недействительной, если покупатель не знал о заблуждении продавца относительно цели сделки.
Особый подход к кредитным договорам
Немного иначе складывалась практика по кредитным договорам, заключенным под влиянием мошенников. В таких случаях суды, в том числе ВС, как правило, вставали на защиту обманутого заемщика.
«ВС указывал, что банки должны проявлять повышенную осмотрительность, особенно при дистанционном оформлении кредитов. Например, банк должен обратить внимание, если кредитные средства переводятся на счет карты, которая не принадлежит клиенту, или если используется устройство с нехарактерными для клиента параметрами», — пояснил Денис Литвинов.
Изменение практики в 2025 году
Сейчас суды начали налагать повышенные стандарты проверки и на покупателей недвижимости. Наличие справки об отсутствии у продавца психических расстройств и заключения судебной экспертизы больше не гарантируют защиты недвижимости от возврата продавцу, обманутому мошенниками.
Особенно строго суды стали относиться к риелторам и агентствам. «Даже если продавец при сделке обманул контрагента, указав, что продает квартиру из-за переезда, а на самом деле находился под влиянием мошенников, риелтор или агент, как профессиональные участники рынка, должны были усомниться в воле продавца при срочности продажи или заниженной цене», — отметила Дарья Плотникова.
16 декабря гражданская коллегия ВС рассмотрит дело Долиной — Лурье, которое, вне зависимости от его исхода, неизбежно повлияет на практику по подобным спорам.
