Продолжаем разбирать свежий обзор судебной практики Верховного суда. В этот раз разбираем позиции коллегии по гражданским делам, а также позицию ВС по вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
О позициях экономколлегии по земельным вопросам и спорам о недвижимости мы рассказывали здесь.
Арендную плату ограничили размером земельного налога
ВС защитил арендаторов от завышенных платежей при нарушении их права на приобретение земли. Если администрация незаконно отказала в продаже участка по статье 39.20 ЗК, арендную плату взыскивают только в размере земельного налога, который гражданин платил бы как собственник.
Суд подчеркнул: незаконный отказ не может быть выгоднее для органа власти, чем соблюдение закона. При этом имеет значение сам факт незаконного отказа, а не дата судебного решения об этом. Когда получатель арендной платы и земельного налога совпадают, взыскание арендной платы сверх налога неправомерно (дело № 5-КГ24-146-К2).
Членов СНТ не лишают права на бесплатную землю
ВС разъяснил применение пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ о бесплатном предоставлении садовых участков. Если товарищество фактически существовало с момента предоставления земли до 2001 года, а формально зарегистрировалось позже, члены СНТ сохраняют право на бесплатное приобретение участков. Администрация отказывала гражданину, ссылаясь на то, что СНТ создали в 2008 году — после вступления в силу ЗК. Однако суд установил: земля заводу предоставили в 1982 году, садоводы фактически объединились тогда же, а юридическое оформление в 2008-м лишь придало форму существующему сообществу. Бездействие товарищества по регистрации не может ограничивать права его членов (дело № 41-КГ24-49-К4).
Раздел жилого дома на блокированную застройку
С марта 2022 года для признания дома блокированной застройкой не требуют размещение каждого блока на отдельном земельном участке. Достаточно общей боковой стены без проемов и отдельного выхода. Собственники долей в доме вправе прекратить общую собственность и оформить блоки как самостоятельные объекты, даже если земля находится в аренде у администрации.
В деле-примере нижестоящие суды отказали в иске, не применив новые нормы ГрК и не назначив экспертизу для проверки соответствия дома признакам блокированной застройки, хотя заключение кадастрового инженера подтверждало эти признаки (дело № 16-КГ24-1-К4).
Дарение долей требует нотариального удостоверения во всех случаях
ВС разъяснил порядок применения ст. 574 ГК о форме договора дарения после изменений от декабря 2024 года. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению без исключений — в том числе при дарении долей.
Исключение из закона о регистрации, когда все участники отчуждают доли по одной сделке, применяют только к сделкам купли-продажи и ипотеке, но не к дарению. Нормы специальных законов должны соответствовать ГК, где установлено общее правило о нотариальной форме дарения недвижимости.
Росреестр приостанавливает регистрацию и отказывает в ней, если договор дарения доли не удостоверен нотариально.
Источник: пункты 1, 2, 3, а также рубрика «Вопрос-ответ» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025)