Конституционный суд установил новые правила налогообложения мены недвижимости. Суд запретил автоматически применять к договорам обмена нормы о купле-продаже и начислять НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчужденного объекта. Теперь налог можно взимать только при опровержении эквивалентности сделки — с разницы стоимостей полученного и переданного имущества.
История вопроса
Заявительница в июне 2021 года обменяла земельный участок сельхозназначения с кадастровой стоимостью 2,95 млн руб. на участок той же категории стоимостью 421 000 руб. По условиям договора участки признавались равноценными — по 500 000 руб. каждый, обмен прошел без доплат.
Налоговая начислила НДФЛ в размере 138 794 руб. Инспекция определила доход исходя из кадастровой стоимости отчужденного участка, умноженной на коэффициент 0,7.
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали налогоплательщика, но кассация отменила решения. Суды при пересмотре согласились с налоговой — применили к мене правила о купле-продаже.
Позиция Конституционного суда
КС установил: нормы о налогообложении продажи недвижимости нельзя механически переносить на обмен, поскольку эти договоры предполагают разное содержание. При продаже продавец получает деньги, при мене стороны обмениваются товарами. К тому же граждане часто прибегают к мене из-за недостатка средств или по личным причинам: переезд, увеличение площади жилья за счет менее престижного района.
Конституционный суд подчеркнул: различие в стоимости обмениваемых объектов само по себе не влечет негативных последствий, налогоплательщики добросовестны при согласовании цен сделок.
НДФЛ можно взимать только после опровержения эквивалентности обмена. Налоговая должна установить существенное превышение кадастровой стоимости полученного объекта над стоимостью отчужденного при отсутствии разумных мотивов для совершения сделки, в том числе внеэкономических — бытовых причин. В этом случае налог взимают с разницы кадастровых стоимостей плюс денежные выплаты по договору, если мена неравноценная. Когда кадастровая стоимость не определена, налоговая обязана установить рыночную стоимость через оценку.
КС констатировал противоречивость практики. До 2015 года Верховный суд считал, что при равноценной мене налоговая база равна нулю. Позже подход изменили — стали взимать налог со стоимости полученного имущества. Затем появилась практика начисления НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчужденного объекта.
Суд указал: такая непредсказуемость лишает граждан возможности разумно предвидеть последствия своих действий. Граждане, обменивающие недвижимость, не должны оказаться в худшем положении по сравнению с продавцами — за ними сохраняется право на имущественные вычеты и освобождения от налогообложения.
Законодателю поручили внести изменения в Налоговый кодекс с учетом правовых позиций суда. При этом признание нормы НК неконституционной не дает оснований для пересмотра налоговых обязательств граждан, которые уплатили НДФЛ за предыдущие периоды и не оспорили начисления в установленном порядке. Также нельзя пересматривать вступившие в силу судебные акты по другим делам. Исключение — дело самой заявительницы.
Постановление Конституционного суда от 15 января 2026 года № 1-П