Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов на страницах декабрьского номера CRE рассказал о ключевых вызовах для рынка коммерческой недвижимости на 2026 год.
«В 2026 году застройщики окончательно застрянут в треугольнике между финансовыми, операционными и рыночными рисками. Это создаст серьезное давление на отрасль», — отметил Денис.
По его словам, наибольшее влияние на рынок недвижимости окажут налоговые изменения и регуляторные реформы. При этом многие из них уже запущены и начнут действовать с первых месяцев года.
ТРОЙНОЙ УДАР ПО ЗАСТРОЙЩИКАМ
Финансовые риски по-прежнему формируют высокие процентные ставки. Дорогие кредиты на строительство продолжат снижать рентабельность проектов. Операционные риски связаны со срывами сроков строительства из-за перебоев поставок импортных материалов и оборудования, а также с ростом его себестоимости.
«Рыночные риски — это микс из перенасыщения ряда сегментов рынка, что вызовет стагнацию спроса и цен, и рост банкротных рисков. Особенно это касается небольших и средних девелоперов, а также региональных застройщиков», — подчеркивает Литвинов.
Увеличение кейсов банкротств застройщиков повлечет за собой рост количества недостроев и концентрацию рынка в руках крупных игроков, ожидает эксперт.
НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА
Среди ключевых изменений — потенциальное увеличение ставки НДС с 20 до 22% и снижение порога для применения режима упрощенной системы налогообложения с усилением обязанностей перехода на общую систему.
Менее заметные планы также могут оказать значимое влияние на отрасль. В Налоговом кодексе планируют закрепить правило: если в составе единого недвижимого комплекса есть хотя бы один объект для торговли или офисов, то налог на весь комплекс могут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.
«Также планируют ужесточить условия освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Теперь недвижимость для получения льготы должна находиться в собственности непрерывно в течение всего срока владения», — комментирует эксперт.
НОВАЯ СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
С 1 января 2026 года государственную кадастровую оценку в субъектах РФ (за исключением городов федерального значения) будут проводить с использованием Национальной системы пространственных данных. В 2026 и 2027 годах наряду с НСПД могут использовать государственные информационные системы органов власти субъектов РФ.
«Государство ожидает от новой системы большей точности и прозрачности, снижения числа необоснованных завышений кадастровой стоимости. В то же время в переходный период можно ожидать рост ошибок», — предупреждает Литвинов.
Это может произойти из-за организационно-технических проблем (ошибки при переносе данных объектов, рассинхрон в данных) и методологических ошибок.
ЗЕМЛИ И АРЕНДА
С 1 марта 2026 года ужесточится регулирование перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Перечень оснований для перевода сократили, установили запрет на изъятие сельхозугодий для государственных или муниципальных нужд в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых.
В 2026 году государство унифицирует регулирование арендных платежей для государственных и муниципальных земель. По общему правилу размер арендной платы будут определять исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
«Сложную систему расчета арендной платы с использованием региональных и муниципальных коэффициентов уберут. Для договоров, которые заключат с 1 января 2026 года, можно прогнозировать рост арендной платы — особенно в крупных городах и для земель с офисной и торговой недвижимостью», — отмечает эксперт.
РЕФОРМА ЗОНИРОВАНИЯ
С марта 2026 года начнется реализация реформы территориального зонирования. Упростят порядок определения и изменения вида разрешенного использования земельных участков. При наличии на участке легального здания установят ВРИ под назначение здания. Также станет возможным объединение участков с разным ВРИ.
С 1 марта 2026 года прекратит действие система ориентировочных санитарно-защитных зон. Потребуется либо четко установить координаты зон, либо зоны аннулируют.
«Для тех, кого зоны обременяют, ее исчезновение освободит участок от ограничений и повысит его кадастровую и рыночную стоимость. Те же, кого зона защищает — промышленные и коммунальные объекты, объекты энергетики и связи — в кратчайшие сроки должны оформить ее координаты», — подчеркивает Литвинов.
РИСКИ ИЗЪЯТИЯ
Наряду с уже привычными основаниями принудительного изъятия для государственных нужд и КРТ, а также разгоняющимся маховиком деприватизации объектов недвижимости, в 2026 году стоит ожидать появления новых оснований для изъятий: неиспользование участка по назначению, длительное его неосвоение.
«В 2026 году девелоперам следует провести аудит правового режима земель, приобретенных под дальнейшую застройку, соотнести его с фактическим использованием, документировать освоение и благоустройство участка», — рекомендует эксперт.
Основными проблемами останутся занижение размера компенсации, односторонний разрыв договоров аренды перед изъятием для исключения стоимости из компенсации, ограничения после включения в КРТ.
СУДЬБА АПАРТАМЕНТОВ
На федеральном уровне апартаменты по-прежнему не имеют четко урегулированного правового режима. Законопроект, который предлагал присвоить апартаментам статус жилья или гибридного «жилого-нежилого» объекта, отклонили.
«От законодателя в 2026 году в этом направлении можно ждать позитивных шагов, так как вопрос уже перезрел», — считает Литвинов.
Сейчас рассматривают две основных модели легализации апартаментов. Первая модель предполагает гибридный статус — введение в Жилищный кодекс нового понятия «жилое помещение апартаментного типа». Вторая модель приравнивает апартаменты к нежилому фонду, давая собственнику возможность сдачи их в аренду в качестве места размещения.
«Велика вероятность того, что в 2026 году в вопросе все-таки поставят все точки над i и апартаменты получат более четкий правовой режим», — заключает эксперт.
