На Право.ru подвели итоги года. В один из отраслевых текстов вошел комментарий старшего юриста Land Law Firm Алены Дурневой, которая рассказала о ключевых событиях 2025-го в сфере земельного права (и немного заглянула в 2026-й).
Новые законы усилили контроль за земельными участками
1 марта 2025 года вступили в силу два закона, которые вызвали наибольшее количество обсуждений в отрасли. ФЗ от 26.12.2024 № 487 закрепил правило: если Единый государственный реестр недвижимости не содержит информации о границах земельного участка, Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав. Норма применяется при переходе прав на участок или на здания, которые на нем расположены.
Дурнева отмечает: нововведение приведет к новым спорам, поскольку уточнение границ может выявить реестровые ошибки, которые допустили кадастровые инженеры. При этом покупатель получает гарантию — он приобретает земельный участок без сомнительной истории, связанной с границами. Продавец должен решить все проблемы, провести межевание и кадастровые работы до регистрации и перехода права собственности на участок.
ФЗ от 08.08.2024 № 307 закрепил новые правила освоения земельных участков. Обязанность осваивать земли теперь лежит на собственниках, которые владеют участками в границах земель населенных пунктов. Срок освоения — три года. Полноценно изменения заработают в 2028 году, когда начнет действовать ответственность за неосвоение земельных участков и появятся риски их изъятия.
Механизм изъятия в целом повторяет тот, который действовал ранее для изъятия земель сельскохозяйственного назначения и земель под застройку в случае их неиспользования. Власти сначала направляют предостережение, затем предписание, после чего проверяют его исполнение. «Если нарушитель не устранил нарушения и не начал освоение земельного участка, то возможно судебное изъятие как крайняя мера», — предупреждает юрист.
КС разграничил подходы к истребованию земли
Конституционный суд обратил внимание на добросовестность приобретателей. В деле сочинских садоводов КС разграничил возможность истребования земельного участка в зависимости от категории земель. Суд установил: если приобретатель участка действовал добросовестно, но его земля подлежит конфискации, государство должно предоставить возмещение (постановление № 3-П).
«Сейчас подход к истребованию земельных участков зависит от срока исковой давности, добросовестности приобретателя и категории земель. Это не позволяет привести судебную практику по деприватизационным искам к единообразию, но при этом обязывает приобретателей земельных участков соблюдать повышенный стандарт добросовестности, анализируя при приобретении всю документацию на земельные участки и их состояние», — считает Дурнева.
В 2026 году изменится регулирование ВРИ и усложнится перевод сельхозземель
В 2026 году в сфере земельного права произойдет несколько значимых изменений, которые касаются видов разрешенного использования земельных участков. Власти расширят перечень документов, где установят ВРИ. Бизнесу и собственникам придется отслеживать данные и изменения, чтобы точно понимать, в каких источниках содержится информация о возможном использовании земельных участков.
Кроме этого, изменятся правила образования земельных участков: власти разрешат объединять и перераспределять земельные участки с разными видами разрешенного использования. В то же время государство усложнит процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения. «Государство нацелено на сохранение земель сельскохозяйственных угодий, поэтому им уделяют особое внимание», — говорит эксперт.
Подробнее о том, какие важные изменения ждут отрасль в 2026-м, мы рассказывали здесь.
