Клиент обратился к Land Law Firm для проработки юридической стратегии реконструкции офисного здания в центре Москвы. Объект приобрели недавно, и дальнейшие планы развития упирались в сложную регуляторную среду. Все дело в том, что здание находилось на территории с особыми режимами охраны культурного слоя, в зонах регулирования застройки, рядом с объектами транспортной инфраструктуры.
Первым делом мы провели комплексный правовой аудит. Выяснилось, что в ЕГРН содержались противоречивые сведения о расположении здания — по документам оно якобы стояло сразу на двух земельных участках, один из которых принадлежал РФ и предназначался для эксплуатации железных дорог. При этом фактически здание находилось только на арендованном участке клиента. Проанализировав техническую документацию за несколько лет, мы также обнаружили признаки незаконной реконструкции — изменились площади, появились новые перегородки и проемы без соответствующих разрешений.
Дальше начался детальный разбор градостроительных ограничений. Земельный участок находился в археологической зоне, что требовало проведения полевых работ перед началом реконструкции. Действующий договор аренды предусматривал только эксплуатацию здания, а для получения разрешения на строительство нужно было менять цель аренды. Старая проектная документация оказалась непригодной — градостроительный план давно утратил силу.
Наши юристы разработали пошаговую дорожную карту с четкими сроками и последовательностью действий. Они описали процедуру исправления реестровой ошибки о местоположении здания, порядок получения нового ГПЗУ, технических условий, прохождения археологических и историко-культурных согласований. Отдельно прописали механизм внесения изменений в договор аренды и объяснили, как это повлияет на арендные платежи.
Особое внимание мы уделили рискам. Выявленная самовольная реконструкция могла привести к включению объекта в реестр проблемных зданий с запретом регистрационных действий. Нецелевое использование помещений арендаторами грозило проверками и отказами в госуслугах. Мы порекомендовали сначала освободить часть площадей от торговых арендаторов, чтобы снизить долю вспомогательных видов использования до допустимых 25%.
