Верховный суд расторг договор купли-продажи объекта культурного наследия до окончания семилетнего срока на выполнение условий конкурса. Экономколлегия сочла существенным нарушением срыв промежуточного срока: покупатель за год не подготовил проект работ по сохранению здания.
Спор еще до заседания ВС прокомментировала для Право.ru советник Land Law Firm Алена Дурнева.
О чем спорили
В 2023 году ДОМ.РФ по итогам конкурса продал предпринимателю Дмитрию Морозову здание-памятник за 73,3 млн руб. и сдал ему в аренду земельный участок. Договор обязывал покупателя за 12 месяцев подготовить проект работ по сохранению объекта, а все условия конкурса выполнить за семь лет. Если покупатель не уложится в этот срок, договор расторгают, а он платит штраф в размере цены объекта.
Морозов продал часть помещений третьим лицам и не уведомил об этом ДОМ.РФ. Еще он провел в здании незаконную перепланировку. В 2025 году суд признал предпринимателя виновным в повреждении объекта культурного наследия. По данным прокуратуры, ущерб памятнику составил 397,1 млн руб.
ДОМ.РФ потребовал расторгнуть договор, вернуть имущество и взыскать штраф. Три инстанции взыскали с Морозова только пени. Расторгать договор суды отказались: семилетний срок не истек, а органы охраны памятников не установили угрозу разрушения объекта.
Почему ВС расторг договор
Перед заседанием Дурнева отмечала, что ВС стоит четко определить, какие нарушения позволяют досрочно расторгнуть такие договоры. Без этого покупатели госимущества остаются в неопределенности, и поводом забрать объект может стать даже незначительное промежуточное нарушение. Эксперт предлагала учитывать характер и системность нарушений, их связь с невозможностью вовремя исполнить основное обязательство и объем выполненных работ.
Экономколлегия выстроила позицию вокруг конкретного срока, который стороны сами закрепили в договоре. ВС напомнил: суд может расторгнуть договор не только при существенном нарушении, но и в случаях, которые прямо называет сам договор. Если стороны указали определенное нарушение как основание для расторжения, его существенность суд презюмирует. Коллегия провела аналогию с арендой объектов культурного наследия: закон позволяет расторгнуть такую аренду, если арендатор за два года не подготовил и не согласовал проект работ. ВС не нашел причин не применять этот подход к купле-продаже.
Морозов с 2023 года так и не получил согласованный проект, не провел работы и причинил зданию значительный ущерб. Системность нарушений коллегия тоже учла: нижестоящие суды сами подтвердили ее, когда взыскали пени. Поэтому семилетний срок в этом деле значения не имеет. ВС сам расторг договор, а требования о возврате имущества и штрафе направил на новое рассмотрение. Часть помещений уже принадлежит третьим лицам, а суду еще предстоит определить объем взаимных предоставлений сторон.
Что это значит для покупателей
ВС привязал досрочное расторжение к конкретному нарушенному сроку, а не к прогнозу поведения покупателя. До заседания Дурнева допускала и более жесткий сценарий: «Если ВС допустит возможность досрочного расторжения договора в ситуации, когда из поведения собственника уже следует высокая вероятность будущего неисполнения, цена ошибки при такой оценке существенно возрастет». До этого коллегия не дошла.
Но и нынешняя позиция ВС повышает ставки для участников торгов. Промежуточные сроки из договора и охранного обязательства могут стать самостоятельным основанием для расторжения, даже если основной срок еще не истек. «Участник конкурсной процедуры должен еще до приобретения объекта реалистично оценивать объем предусмотренных договором и охранным обязательством работ, сроки и необходимые для их выполнения ресурсы», — говорит эксперт. В спорном договоре цена ошибки особенно высока: при расторжении покупатель возвращает объект без компенсации вложений и платит штраф в размере его цены.
Определение ВС от 20 октября № 305-ЭС26-2119 по делу № А40-217637/2024
