недострой Archives | Land Law Firm

Когда отказ в признании права на самовольную постройку создает больше проблем

Мария — Sun, 30 Mar 2025 05:39:33 +0000

История

«Красноярскпромстрой» построил на своем участке секцию 14-этажного дома без разрешения на строительство. С 2014 года общество неоднократно обращалось за разрешением, но получало отказы. В сносе этого дома департаменту ранее отказали, поскольку это технически невозможно без ущерба соседним зданиям.

Суть иска

Общество попросило признать право собственности на самовольную постройку. Участок принадлежит застройщику, имеет соответствующее назначение для многоэтажного строительства.

Позиции судов

Три инстанции отказали, посчитав застройщика недобросовестным из-за его статуса профессионального участника рынка, систематических обращений за разрешениями и привлечения к административной ответственности.

Позиция верховного суда

Сам по себе статус профессионального участника и попытки получить разрешение не говорят о недобросовестности. Суды не установили, что застройщик обращался за разрешениями формально. При этом отказ в признании права на часть многоквартирного дома, который нельзя снести, создает угрозу для граждан и нарушает баланс интересов.

Итог

Направили дело на новое рассмотрение. Суду следует оценить реальную добросовестность застройщика и последствия отказа в признании права.

Определение № 302-ЭС24-9662 от 7 октября 2024 года по делу № А33-18699/2022

Сообщение Когда отказ в признании права на самовольную постройку создает больше проблем появились сначала на Land Law Firm.

Когда старый вид использования здания можно сохранить после смены правил застройки

Мария — Fri, 28 Mar 2025 17:14:00 +0000

История

Компания получила участок в 2012 году для строительства спортивно-развлекательного комплекса. Построила здание на 85% к 2017 году. В 2018 году в ПЗЗ внесли изменения – такое использование участка стало недопустимым. Администрация отказала в разрешении на завершение строительства.

Суть иска

Компания оспорила отказ, требуя разрешить достроить спорткомплекс, так как начала строительство до изменения ПЗЗ. Пыталась также изменить назначение здания под магазин в соответствии с новыми правилами, но получила отказ.

Позиция судов

Три инстанции отказали, посчитав, что раз новые ПЗЗ не допускают спорткомплекс в этой зоне, стройку нельзя завершить. Предложили компании добиваться изменения ПЗЗ.

Позиция верховного суда

По закону, если здание начали строить законно до изменения ПЗЗ, его можно достроить и использовать по старому назначению. Исключение — только если такое использование опасно для людей или окружающей среды. Суды должны были проверить этот вопрос.

Итог

Дело направлено на новое рассмотрение. Суд должен выяснить, не создает ли спорткомплекс опасности для людей и среды. Если нет — разрешить достройку.

Определение № 307-ЭС24-9661 от 22 октября 2024 года по делу № А56-58911/2023

Сообщение Когда старый вид использования здания можно сохранить после смены правил застройки появились сначала на Land Law Firm.

Правомерно ли требовать оплату за аренду недостроя

Мария — Fri, 28 Mar 2025 08:58:39 +0000

История

В 2010 году одна компания получила разрешение возвести небольшое офисное здание над тепловым пунктом, который был пристроен к многоэтажному жилому дому в подмосковных Химках. Строительство велось с нарушениями и так и не было закончено. Позже объект степенью готовности 80% приобрёл ИП.

Власти подавали иск о сносе самостроя, но суд отказал, поскольку у здания были общие несущие конструкции с тепловым пунктом, отапливающим многоэтажку. Дело закончилось мировым соглашением: ИП обязался закончить здание. Но вместо этого он решил заработать и предложил управляющей компании дома заключить договор аренды подвала недостроя, где располагался тепловой пункт.

Суть иска

Получив отказ, предприниматель обратился в суд. Он потребовал у УК неосновательное обогащение за три года. Как указал истец, в подвале недостроенного офиса располагается тепловой пункт, который отапливает дом, но УК отказалась платить за его аренду. Ответчик не признал исковые требования и утверждал, что тепловой пункт вводился в эксплуатацию вместе с домом и относится к общему имуществу собственников жилья.

Позиция судов

Три инстанции удовлетворили иск предпринимателя.

Позиция верховного суда

Нижестоящие суды не выяснили ряд обстоятельств, которые важны для правильного разрешения дела:

возводился ли тепловой пункт вместе с многоквартирным домом или с офисным зданием (УК утверждала, что вместе с многоэтажкой);
что говорится в документах о строительстве жилого дома (проектно-сметной документации, распоряжении о вводе в эксплуатацию);
предназначался ли тепловой пункт лишь для обслуживания многоэтажки или также для других объектов, включая офисное здание;
сформирован ли участок для эксплуатации многоквартирного дома или для использования других сооружений.

Итог

Дело направили на пересмотр для выяснения этих обстоятельств.

Определение № 305-ЭС23-26836 от 18 апреля 2024 года по делу № А41-68848/2022

Сообщение Правомерно ли требовать оплату за аренду недостроя появились сначала на Land Law Firm.

Получит ли дольщик-юрлицо квартиру, а не деньги после банкротства застройщика

Мария — Thu, 22 Feb 2024 22:38:02 +0000

История

В 2017 году застройщик заключил с одной из компаний договор участия в долевом строительстве. Меньше, чем через год суд признал застройщика несостоятельным. В 2019-м компанию включили в реестр требований о передаче жилых помещений. Но когда правопреемник застройщика, «Фонд развития территорий», наконец, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, он отказался передавать компании квартиру.

Суть иска

Компания-участник долевого строительства потребовала передачи квартиры, поскольку ее включили в реестр требований о передаче жилых помещений.

Позиция кассационной инстанции

Отказала в передаче квартиры, ведь закон от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ исключил юридических лиц из числа участников строительства. А значит, компании полагается не квартира, а компенсация.

Позиция Верховного суда

ВС не согласился коллегами из суда округа в части действия закона по времени. П. 16 ст. 16 закона № 151-ФЗ устанавливает, что норма об исключении юрлиц из числа участников строительства действует ретроспективно, если расчеты с кредиторами третьей очереди не начались до дня вступления закона в силу. В случае с банкротством застройщика такие расчеты начинаются, когда недострой передают от банкрота инвестору (новому застройщику). Фонд получил объект 8 апреля 2019, а закон вступил в силу только 27 июня 2019 года. Значит, согласно прежнему регулированию юрлицо имеет право на передачу квартиры в натуре. Более того, и сам фонд подтвердил, что считал так же. Ранее он принимал у компании оплату за дополнительные квадратные метры и документально урегулировал с ней вопрос отделочных работ. С такими аргументами Верховный суд оставил в силе акты первой и второй инстанций.

Итог

За компанией признали право требовать квартиру.

Определение № 305-ЭС22-29387 от 22 мая 2023 года по делу № А41-73238/2021

Сообщение Получит ли дольщик-юрлицо квартиру, а не деньги после банкротства застройщика появились сначала на Land Law Firm.

Когда выкуп земли без торгов признают недействительным

Мария — Thu, 22 Feb 2024 19:00:10 +0000

История

В 2018 году администрация города выделила гражданину участок размером 24 400 кв м. под автостоянку на шесть лет. Арендатор возвел два маленьких контрольно-пропускных пункта готовностью 90% площадью по 16,2 кв. м. В апреле 2019 года городские власти заключили с ним договор купли-продажи земли как с владельцем объектов недвижимости. В мае он снес КПП, а в июне разделил один участок на шесть и продал шести покупателям.

Суть иска

Прокуратура потребовала признать недействительными все семь договоров купли-продажи. Ведь арендатор получил землю в собственность как владелец КПП. Но они были недостроены, значит, их нельзя было использовать. Заявитель снес их через месяц с лишним после того, как получил землю — это подтверждает, что у него не было намерения использовать участок для эксплуатации КПП под стоянку.

Позиция судов

Не увидели оснований аннулировать сделки. Ведь администрация города активно содействовала заключению и исполнению договора купли-продажи. А шесть покупателей участков добросовестны. Ведь на момент сделок в ЕГРН не было отметок о судебных спорах, обременениях или возражениях собственника, иных запретов.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства, пусть даже зарегистрированные в ЕГРН, не дают права их собственнику получить землю без торгов (ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса). Особенно учитывая, что вскоре после оформления прав на землю объекты были снесены. Границы и площадь участка должны быть соразмерны площади здания или сооружения. Здесь участок был 24 400 кв. м, а два КПП по по 16,2 кв. м. При этом земля выделялась для строительства автостоянки, а не КПП как отдельных объектов.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 26-КГПР23-4-К5 от 14 ноября 2023 года

Сообщение Когда выкуп земли без торгов признают недействительным появились сначала на Land Law Firm.

Продлевать ли договор аренды участка под постройку, если на нем только фундамент

Мария — Thu, 22 Feb 2024 16:54:38 +0000

История

В 2010 году житель получил участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сроком на 10 лет. В начале 2020 года он попросил комитет по управлению госимуществом области продлить ему аренду на три года. Заявитель рассказал, что начал строительство и даже зарегистрировал в ЕГРН право собственности на недострой степенью готовности 12%. Но чиновники отказали: по их мнению, на день окончания срока аренды на участке нет объектов недвижимости.

Суть иска

Региональный комитет по управлению госимуществом потребовал признать отсутствующим право собственности на недострой, освободить и вернуть земельный участок. Житель подал встречный иск о понуждении властей заключить договор аренды еще на три года для достройки дома.

Позиция апелляционной и кассационной инстанции

Приняли решение в пользу чиновников на основании ряда аргументов. В том числе, они отметили, что фактическая площадь застройки меньше 10% — то есть меньше минимального процента согласно местным правилам землепользования и застройки. Кроме того, суды решили, что объект имеет признаки самовольной постройки, ведь в разрешении на строительство одни параметры, а по факту совсем другие, как показала проверка.

Позиция Верховного суда

Гражданская коллегия раскритиковала выводы нижестоящих судов и отметила следующее:

Вывод о несоответствии фактической площади застройки преждевременный, потому что владелец может возвести еще и другие пристройки (гараж, беседку и так далее).
Вывод о признаках самовольного строительства не основан на законе, потому что уполномоченный орган проводит проверочные действия только с целью проверить возможность строительства объекта ИЖС согласно планируемым параметрам.
Суд удовлетворил иск о признании права собственности отсутствующим, но это исключительный способ защиты, который применяется, только когда невозможно защитить права специальными гражданскими исками.
Ст. 622 ГК о возврате арендованного имущества арендодателю не может применяться, поскольку на земельном участке находится объект незавершенного строительства.
Наконец, удовлетворяя требования чиновников, суд не дал оценки добросовестности арендатора, который строит дом сам для семьи, получал разрешительную документацию, платил за аренду и хотел воспользоваться законным правом продлить ее срок для окончания строительства.

Итог

Дело направили на пересмотр.

Определение № 16-КГ23-9-К4 от 2 мая 2023 года.

Сообщение Продлевать ли договор аренды участка под постройку, если на нем только фундамент появились сначала на Land Law Firm.