История
В 2010 году житель получил участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сроком на 10 лет. В начале 2020 года он попросил комитет по управлению госимуществом области продлить ему аренду на три года. Заявитель рассказал, что начал строительство и даже зарегистрировал в ЕГРН право собственности на недострой степенью готовности 12%. Но чиновники отказали: по их мнению, на день окончания срока аренды на участке нет объектов недвижимости.
Суть иска
Региональный комитет по управлению госимуществом потребовал признать отсутствующим право собственности на недострой, освободить и вернуть земельный участок. Житель подал встречный иск о понуждении властей заключить договор аренды еще на три года для достройки дома.
Позиция апелляционной и кассационной инстанции
Приняли решение в пользу чиновников на основании ряда аргументов. В том числе, они отметили, что фактическая площадь застройки меньше 10% — то есть меньше минимального процента согласно местным правилам землепользования и застройки. Кроме того, суды решили, что объект имеет признаки самовольной постройки, ведь в разрешении на строительство одни параметры, а по факту совсем другие, как показала проверка.
Позиция Верховного суда
Гражданская коллегия раскритиковала выводы нижестоящих судов и отметила следующее:
- Вывод о несоответствии фактической площади застройки преждевременный, потому что владелец может возвести еще и другие пристройки (гараж, беседку и так далее).
- Вывод о признаках самовольного строительства не основан на законе, потому что уполномоченный орган проводит проверочные действия только с целью проверить возможность строительства объекта ИЖС согласно планируемым параметрам.
- Суд удовлетворил иск о признании права собственности отсутствующим, но это исключительный способ защиты, который применяется, только когда невозможно защитить права специальными гражданскими исками.
- Ст. 622 ГК о возврате арендованного имущества арендодателю не может применяться, поскольку на земельном участке находится объект незавершенного строительства.
- Наконец, удовлетворяя требования чиновников, суд не дал оценки добросовестности арендатора, который строит дом сам для семьи, получал разрешительную документацию, платил за аренду и хотел воспользоваться законным правом продлить ее срок для окончания строительства.
Итог
Дело направили на пересмотр.
Определение № 16-КГ23-9-К4 от 2 мая 2023 года.