История
В 2004 году Министерство имущественных отношений Московской области заключило договор аренды земельного участка с ООО «Римэка» сроком на 49 лет для многоэтажного строительства. Позднее права арендодателя перешли к администрации городского округа Балашиха. В 2015-2022 годах фирма передала право аренды земельных участков в залог нескольким банкам и компаниям. В 2021 году суд расторг договор аренды из-за нарушений со стороны «Римэка».
Суть иска
Администрация обратилась в суд с требованием признать отсутствующими обременения в виде ипотеки на 21 земельный участок и исключить из ЕГРН 92 записи об обременениях, ссылаясь на прекращение залога в связи с расторжением аренды.
Позиция судов
Суды трех инстанций удовлетворили иск администрации. Они руководствовались нормами Гражданского и Земельного кодексов, законом об ипотеке и пришли к выводу, что залог прекратился в связи с расторжением договора аренды земельных участков.
Позиция верховного суда
Верховный суд не согласился с решениями нижестоящих судов. Они не учли особенности прекращения залога по договорам участия в долевом строительстве. Согласно закону о долевом строительстве, такой залог имеет приоритет перед общими положениями о залоге и не прекращается автоматически при расторжении договора аренды земельного участка.
Итог
Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он поручил исследовать обстоятельства исполнения договоров долевого участия и установить законные основания для прекращения обременений земельных участков по этим договорам.
Определение № 305-ЭС24-7798 от 10 июля 2024 года по делу № А41-91013/2022