История
Фирма занималась сельхозпроизводством на земле, которую арендовала по договорам с многочисленными физлицами-собственниками земельных долей на 10 лет. Согласно условиям сделок, аренда прекращалась, если собственник менялся. Через несколько лет так и произошло. В 2018–2019 годах один ИП скупил доли физлиц и потребовал от арендатора вернуть участки. Но тот поначалу тянул время и продолжал использовать их сам. Арендатор передал участки лишь летом 2020-го.
Суть иска
ИП потребовал арендную плату за период с дня регистрации права собственности до дня возврата имущества, а также прибыль от урожая 2019 года — всего около 61 млн руб.
Фирма предъявила встречный иск на 107 млн руб. Она настаивала, что, добросовестно владея участками, потратилась на выращивание урожая в 2020 году, а снял его ИП. Поэтому он должен компенсировать затраты на сельскохозяйственные работы.
Позиция судов
Удовлетворила первоначальный и встречный иски в части исходя из периодов добросовестного владения участками. За период добросовестного владения ИП вправе требовать взыскания арендной платы. За период недобросовестного владения фирма не имеет право получать доход от использования участков и требовать возмещения затрат.
Апелляция удовлетворила первоначальный иск в части, во встречном отказала. Фирма пользовалась участками незаконно с того дня, когда за ИП зарегистрировали право собственности на землю. Кассация это решение отменила.
Позиция верховного суда
Нижестоящие инстанции не учли, что в договорах было не только условие о прекращении аренды при смене собственника, но и приоритетное право фирмы на покупку и аренду долей. Это давало фирме основания ожидать, что она сможет продолжать пользоваться землёй.
А подп. 1 п. 3 ст. 46 Земельного кодекса запрещает прекращать аренду участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
Итог
Дело направили на пересмотр с указанием определить объём прав и обязанностей ИП и фирмы в отношении участков и выращенного урожая.
Определение № 308-ЭС23-24297 от 27 апреля 2024 года по делу № А53-17503/2020