История
Согласно инвестконтракту 2004 года застройщик возвел микрорайон из десяти домов в Подмосковье и в 2012 году безвозмездно передал администрации 10% общей жилой площади, школу, детский сад и спортивную площадку. За застройщиком остались 90% жилой площади и 100% инженерных сооружений и коммуникаций.
Суть иска
Правительство Москвы, к которому перешли права требования администрации, предложило передать ему 50% построенных нежилых помещений микрорайона. Раз в инвестконтракте не написано, как передаются нежилые помещения, это неурегулированный результат инвестиционной деятельности, который надо поделить поровну, как вклады в простом товариществе (ст. 1042, 245 ГК). Поскольку инвестор уже продал положенные Москве площади, власти потребовали 574,5 млн руб. компенсации по рыночной цене.
Позиция судов
Арбитражный суд города Москвы удовлетворил этот иск, апелляционная и кассационная инстанции с этим согласились. Они учли также и то, что в другом судебном деле спорный инвестконтракт квалифицировался как договор простого товарищества.
Позиция Верховного суда
В части передачи помещений инвестконтракт следует оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а вовсе не договор простого товарищества. На это указывает п. 4 п. Пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54. В конкретном инвестконтракте есть пункт, по которому дополнительные площади распределяются в тех же соотношениях, что и основные. То есть 90 на 10, а не 50 на 50. Но, прежде чем применить это условие, судам следовало установить, предусматривал ли инвестконтракт создание нежилых помещений или они были дополнительно созданы в результате строительства. Что касается выводов в другом деле, то правовая квалификация не образует преюдиции.
Итог
Дело передали на новое рассмотрение.
Определение № 305-ЭС23-1573 от 16 июня 2023 года по делу № А40-24848/2022