Сегодня механизм комплексного развития территория является одним из ключевым направлений градостроительной деятельности, цель которого – создать благоприятные условия проживания гражданам за счёт обновления неэффективно используемых территорий по всей России. Учитывая особую активность в направлении КРТ со стороны властей – правообладателям объектов недвижимости важно знать о своих правах, а также механизмах их защиты.
В связи с этим управляющий партнер Land Law Firm, адвокат Денис Литвинов рассказал изданию Business FM о том, с какими основными проблемами сталкиваются участники процедуры КРТ и владельцы объектов недвижимости, попавших в зону КРТ, а также поделился экспертными советами по определению размера возмещения за изъятие земельного участка.
BFM: В принципе, попасть в зону КРТ может каждый участок?
Денис Литвинов: В принципе — да, и я поясню, почему. В качестве основных признаков отнесения земельных участков к зоне КРТ Градостроительный кодекс РФ выделяет: текущее нецелевое использование участка (к нему также относится использование участка в противоречии с правилами землепользования и застройки населенного пункта); наличие на земельном участке самовольных построек (признанных таковыми судебным решением), аварийных объектов недвижимости, объектов недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ. Данные признаки логично вытекают из главных целей КРТ — борьбы с «депрессивными» городскими территориями. Однако законодатель установил еще один признак, соответствие которому может стать основанием для включения земельного участка в зону КРТ — нахождение в пределах элемента планировочной инфраструктуры с участком, подпадающим под один из вышеназванных основных принципов. Для населенных пунктов такими элементами являются район, микрорайон и квартал. И в подавляющем большинстве населенных пунктов практически в каждом районе/микрорайоне/квартале есть хотя бы один участок, отягощенный вышеназванными признаками. Таким образом в КРТ может попасть практически каждый земельный участок в населенных пунктах, даже если он является «недепрессивным», используется в соответствии с установленным целевым назначением и градостроительными регламентами и не занят самовольными постройками и аварийными объектами.
BFM: По вашим наблюдениям, где сегодня реализуются самые серьезные проекты КРТ и есть ли в этом смысле какие-то принципиальные различия между Москвой и другими регионами?
Денис Литвинов: Наиболее масштабные примеры проектов КРТ нежилой застройки сейчас реализуются в регионах. Например, в Кузбассе начато масштабное развитие всесезонного горнолыжного курорта «Шерегеш»: общая площадь запланированной к освоению территории — 427 гектаров. В рамках КРТ предусмотрено строительство 37 апарт-комплексов, шести канатных дорог и шести горнолыжных трасс, термальных бассейнов, наземных парковок, магазинов, ресторанов, spa-центров. А в Таганроге будет осуществлено строительство туристско-рекреационного кластера «Приазовье». На семи земельных участках планируется строительство малоэтажных гостиниц и сопутствующей туристской инфраструктуры, а также обустройство общедоступных объектов городского значения: маяка с обзорной площадкой, пляжной зоны и спортивных площадок.
В Москве на сегодняшний день все масштабные проекты КРТ осуществляются либо в целях жилищного строительства (включая строительство необходимых объектов социальной и инженерной инфраструктуры), либо в целях строительства современных промышленных кластеров, продолжает эксперт. Крупные проекты культурного, спортивного или рекреационного назначения при помощи КРТ в Москве пока не реализуются. По данным официального портала мэра Москвы, на начало четвертого квартала 2022 года в Москве запущено семь проектов КРТ (Южный порт, Зюзино, Грайвороново, Варшавское Шоссе, Кунцево, проспект Маршала Жукова, Хорошево-Мневники) общей площадью 72,6 гектара с предполагаемым объемом инвестиций 190 млрд рублей. При этом планируется создать 22 тысячи новых рабочих мест в концепции «работа рядом с домом».
BFM: Какую из существующих проблем развития КРТ вы назвали бы в первую очередь?
Денис Литвинов: Невозможность самостоятельной реализации проекта. Для реализации КРТ силами правообладателей участков, попавших в зону КРТ, необходимо получить согласие от всех собственников земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах КРТ, в том числе от лиц, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду или безвозмездное пользование. Срок получения такого согласия — не более 45 дней с момента получения от местной администрации проекта решения о КРТ. Нередко речь идет о внушительном числе подписантов такого согласия, что делает уже на первом этапе самостоятельную реализацию проекта КРТ невозможной.
Если же всем потенциальным подписантам удается договориться по самому факту реализации проекта КРТ своими силами, то следующий шаг — договориться по условиям реализации, в первую очередь, финансовым. И это следующая существенная сложность для зон с большим числом правообладателей. Они должны единогласно решить, как будут распределяться между правообладателями расходы на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории, что представляется крайне затруднительным. В случае же, если правообладатели не договариваются, процедура переходит на уровень реализации КРТ по решению властей, то есть, без участия и контроля со стороны правообладателей. И тогда право на заключение договора о КРТ переходит на торги, а правообладателям остается ожидать процедуры изъятия их объектов недвижимости с выплатой компенсации.
BFM: То есть риск лишиться своей собственности весьма и весьма велик?
Денис Литвинов: Да, с учетом всего вышеизложенного даже у добросовестных собственников земельных участков и объектов недвижимости возрос риск лишиться своей собственности в связи с попаданием в зону КРТ: невозможность самостоятельной реализации проекта КРТ влечет за собой изъятие. Изъятие производится на основании ходатайства лица, с которым заключен договор о КРТ. Копия решения об изъятии должна быть направлена правообладателю. Информация об изъятии также должна быть размещена в ЕГРН и на официальном сайте органа власти, принявшего решение об изъятии.
Если соблюдена вся процедура до решения об изъятии участка и расположенных на нем объектов, то само по себе такое решение оспорить нельзя. Вы можете отказаться подписать проект соглашения об изъятии и оспорить в судебном порядке размер компенсационной выплаты — в суде он будет определяться путем проведения судебной оценочной экспертизы. С учетом того, что процедура изъятия может стать весьма вероятным финалом истории с попаданием в зону КРТ для большинства правообладателей земельных участков, важно понимать, какие факторы влияют на определение размера возмещения и каких рекомендаций правообладателю лучше придерживаться с учетом потенциальной в будущем процедуры изъятия.
BFM: И какие же факторы влияют? Ну и, конечно же, ваши профессиональные советы правообладателям недвижимости, которая может попасть под такое изъятие?
Денис Литвинов: В соответствии с п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, при определении размера возмещения за изъятие земельного участка, находящегося у правообладателя в аренде, в него включаются: рыночная стоимость права аренды на земельный участок; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости (например, неполученная в будущем арендная плата от расторгнутых в связи с изъятием договоров аренды).
В то же время, в соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, при определении размера возмещения не подлежат учету: объекты недвижимости и/или их неотделимые улучшения (в том числе в результате реконструкции), созданные вопреки разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земли (объекты самовольного строительства); объекты недвижимости и/или их неотделимые улучшения, улучшения земельного участка, созданные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии (исключение — произведенные в целях обеспечения безопасности в процессе эксплуатации такого имущества); сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Получив информацию о включении участка в зону КРТ, то есть, и о весьма вероятном в будущем старте процедуры изъятия, правообладателю следует учитывать все вышеназванные факторы в своей текущей хозяйственной, а иногда и инвестиционной деятельности.
Кстати, на уже упоминавшемся заседании комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое, руководитель комиссии, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева выступила с дополнительными предложениями, направленными на обеспечение жилищных прав россиян при реализации КРТ.
В частности, предлагается предусмотреть возможность предоставления земельного участка без торгов в аренду за пределами территории КРТ для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, как считает Надежда Косарева, следует подписать соглашение между публично-правовым образованием, от имени которого заключает договор КРТ, и тем, кто уполномочен выполнять некоторые обязательства по договору о КРТ. Еще одно предложение — указать в договоре о КРТ основные случаи существенного изменения обстоятельств, условия изменения и расторжения договора. Теперь слово за Минстроем, на рассмотрение которого направлены КРТ-инициативы.
Подробнее: https://www.bfm.ru/news/515374