Инвестиции в коммерческую недвижимость – один из наиболее популярных способов сохранения и увеличения капитала, главное преимущество которого – стабильность и вариативность использования. Даже в период кризиса недвижимость можно продать или сдать на выгодных условиях. Однако инвесторам крайне важно иметь полное представление о рисках вложений в объекты недвижимого имущества. Для того чтобы выявить и снизить такие риски, нужно провести тщательный анализ во избежание приобретения неликвидных объектов.
На что обратить внимание при покупке недвижимости, какие документы об объекте запросить у продавца, а также как выявить и нивелировать риски – в статье управляющего партнера Land Law Firm, адвоката Дениса Литвинова и юриста Татьяны Кустовой для издания Commercial Real Estate:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость – ликвидный актив или магнит для привлечения к ответственности?
Недвижимость на протяжении последних лет, в том числе в первой половине 2022 г., оставалась лидером среди объектов для инвестирования, продемонстрировав рост на 46 % по сравнению с 2021 г. При этом стоит отметить важную особенность инвестиций именно в коммерческую недвижимость. Зачастую с площадками для извлечения прибыли от сдачи в аренду, инвестор:
- получает «ошибки прошлых собственников» в виде самовольных построек, судебных тяжб, финансовых потерь;
- совершает собственные ошибки, не оценивая соответствие планируемой деятельности разрешенному использованию участка.
Дать универсальный совет, который бы исключил все риски невозможно, вместе с тем их можно предотвратить и минимизировать, проверив судьбу приобретаемых объектов недвижимости.
2. Как не получить «кота в мешке»: на что обратить внимание на объекте и какие документы запросить у продавца.
Перед сделкой у контрагента важно запросить максимум информации об объекте. Начиная с корпоративного блока и заканчивая техническим. К таким документам относятся:
- Документы, подтверждающие полномочия подписанта предоставляемых документов, письма об актуальном составе исполнительного органа, об одобрении сделки;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и каждый из расположенных на нем объектов;
- Кадастровые паспорта БТИ/РТИ на все объекты;
- Технические паспорта БТИ/РТИ (с экспликацией и поэтажными планами с отображением цвета графической части документа);
- План земельного участка БТИ/РТИ;
- Технический паспорт домовладения;
- Свидетельства о праве собственности на объекты (при оформлении права до 15.07.2016);
- Документы на снятые с кадастрового учета/ снесенные объекты, в том числе акты осмотра кадастрового инженера о сносе объектов (при наличии таких объектов);
- Исходно – разрешительная документация на объекты (в т.ч. разрешения на строительство, разрешения на реконструкцию/перепланировку, ввод в эксплуатацию);
- Балансовая ведомость с указанием на адрес/кадастровый номер объекта/площадь;
- Акты органов земельного надзора на предмет выявления правонарушений действующего законодательства;
- Письма, обращения, ответы на обращения и др. от органов власти и местного самоуправления.
Рекомендуем также обратиться к открытым, общедоступным источникам. Основной и самый надежный из них – сведения ЕГРН. Необходимы 2 виды выписок: об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. До 2023 г. заказать выписки из ЕГРН возможно на сайте Росреестра или в любом центре госуслуг «Мои документы».
Уточнить сведения в более короткий срок возможно в общедоступных сервисах: «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Проверьте информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объектов и продавца на сайтах федеральных судов и на сайтах региональных судов общей юрисдикции.
Отдельно проверьте отсутствие инициированных или начатых процедур банкротства в отношении продавца, связанных с ним лиц (при наличии), в едином федеральном реестре сведений о банкротстве, журнале «Вестник государственной регистрации».
Убедитесь в отсутствии исполнительных производств в «Банке данных» в отношении продавца и связанных с ним лиц (при наличии).
Оцените стоимость аналогичных объектов на рынке недвижимости или закажите заключение об оценке рыночной стоимости объекта инвестирования.
Изучите судьбу приобретаемых объектов, их фактическое расположение в разные периоды времени, а также текущую деятельность, осуществляемую на объектах инвестирования с помощью онлайн карт «Яндекс.Карты», «Google Maps», «2ГИС» и спутникового сервиса Google Earth.
Сопоставьте собранные факты с данными утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования, документации по планировке той территории, на которой расположен объект инвестирования. Такой анализ позволит выявить допустимость осуществляемой и планируемой к реализации деятельности на земельном участке, предельные параметры строительства/реконструкции объектов и их допустимость в целом, ограничения и условия деятельности.
В итоге еще до изучения документов продавца у инвестора будет сформировано понимание проблематичности площадки. Однако, если не осуществить проверку объекта до приобретения, инвестора ждет ряд рисков.
3. Матрица рисков.
Наиболее высоки риски обусловленные использованием объектов с нарушением цели предоставления/ ВРИ участка.
За нецелевую деятельность возможны как предусмотренные договором санкции: неустойка (штраф, часто исчисляемый в размере годовой арендной платы), расторжение договора, так и административная ответственность в форме административного штрафа как по федеральному законодательству (ст. 8.8 КоАП РФ), так и на основании КоАП субъекта (например, по ст. 6.7 КоАП г. Москвы), исчисляемого в процентах от кадастровой стоимости участка.
Что делать? Расторгните договоры аренды с арендаторами, использующими помещения под деятельность, не соответствующую основным ВРИ участка и не предусмотренную правилами землепользования и застройки в качестве вспомогательной. В отношении деятельности, соответствующей вспомогательным ВРИ:
– Либо реализуйте такую деятельность в соответствии с требованиями градостроительного регламента, в Москве, например, к ним относятся:
1) выбор вспомогательных ВРИ из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных;
2) невозможность реализации вспомогательного ВРИ без реализации основного вида и его осуществления только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами;
3) наличие иных (основных/условно разрешенных) фактически реализуемых ВРИ участков/объектов на них расположенных;
4) использование под вспомогательный ВРИ не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка. В случае возникновения споров землепользователю необходимо будет доказать соответствие вспомогательной деятельности требованиям градостроительного регламента. Если привести в соответствие требованиям невозможно – расторгните договоры аренды с арендаторами, использующими помещения под соответствующую деятельность;
– Либо измените существующий ВРИ земельного участка, включив в него ВРИ с соответствующими кодами, учитывая, что для этого может потребоваться внести изменения в документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Один из негативных результатов таких изменений – увеличение кадастровой стоимости участка и, следовательно, арендных/налоговых платежей за его использование.
На практике наблюдается отсутствие единообразия среди судей при квалификации деятельности как нецелевой:
- если наименование ВРИ соответствует устаревшему понятию;
- если наименование ВРИ не конкретизировано.
Так одни судьи допускают использование участка с ВРИ «для эксплуатации автобазы» под автомобильные мойки и ремонт автомобилей. Другие судьи признают использование участка с ВРИ «эксплуатация автостоянки и зданий и сооружений автобазы» под автосервис и шиномонтаж нарушением разрешенного использования, сформулированного в договоре аренды как «для эксплуатации автостоянки, зданий и сооружений автобазы».
Не менее распространены риски, обусловленные самовольными строительством, реконструкцией объектов капитального строительства. За самовольное строительство/реконструкцию также предусмотрена административная ответственность в форме административного штрафа (ст. 9.5 КоАП РФ, ч. 1.2 ст. 6.7 КоАП г. Москвы) и указанные в договорах санкции: неустойка (штраф), расторжение.
Что делать? На практике в таких спорах суды при оценке произведенных работ в первую очередь обращают внимание на изменение технико-экономических показателей и влияние изменений на безопасность объекта.
В отношении изменений, потенциально влияющих на безопасность объектов, рекомендуем проводить строительно-техническую экспертизу. Если эксперт установит, что изменения объектов, не повлияли на безопасность зданий, потребуется подготовить актуальные технические планы таких зданий. На основе данных планов необходимо внести указанные изменения в ЕГРН, приложив к ним заключения эксперта. Если по результатам экспертизы будет выявлено негативное воздействие перечисленных работ на безопасность зданий, то в технические планы потребуется включить разрешение на строительство/реконструкцию, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, проектную документацию.
Отдельный риск – нахождение на участке аварийных объектов. Его опасность – предъявление третьим лицом иска о возмещении вреда и прекращении деятельности, создающей опасность такого причинения вреда. Рекомендации аналогичны предыдущим.
Помимо самовольно размещенных капитальных объектов на участке чаще всего размещены контейнеры, бытовки, иные сооружения и очаги захламления. Так как за их размещение также предусмотрена административная ответственность в форме штрафа (ст. 6.9, 8.3 КоАП г. Москвы), то необходимо очистить площадку от перечисленных объектов.
Если коммерческая недвижимость приобретена в собственность, а земельный участок оформлен на ином праве, то важно проследить неразрывность связи приобретенных объектов с участком. За самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ, ст. 6.11 КоАП г. Москвы). Инициируйте процедуру оформления прав на земельный участок, предварительно проверив, отсутствует ли ранее перечисленные риски. Их выявление уполномоченным органом может стать основанием для отказа в предоставлении участка.
4. Открытые вопросы.
В последнее время набирают обороты еще малоизученные риски, связанные с масштабной реализацией КРТ. Выявление всех ранее перечисленных рисков на участке – сигнал, что его включат в такие проекты и проведут редевелопмент, изъяв участок и/или демонтировав расположенные на нем объекты. Для инвесторов, чья недвижимость включена в зону КРТ, Land Law Firm подготовила и опубликовала в свободном доступе «Справочник по комплексному развитию территорий».
Не менее остро обозначены риски, обусловленные статусом продавца (юридического лица) – нерезидент РФ из страны/территории, совершающей недружественные действия. Несоблюдение новых правил согласования и заключения таких сделок влечет признание сделки недействительной, а также приостановление, а впоследствии – отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
Действие моратория на проведение проверок в земельно-имущественной сфере и, соответственно, составление протоколов с начислением штрафов в рамках таких проверок, – идеальное время для проверки объектов недвижимости и реализации перечисленных советов. Несмотря на поправки в КоАП РФ, позволяющие оплатить лишь 50 % от суммы штрафа в течение 20 дней с даты вынесения постановления или получить отсрочку по его оплате длинной в 6 месяцев вместо допустимого ранее 1 месяца, рост административной нагрузки на бизнес по окончанию моратория очевиден. Собранная в процессе проведения профилактических мероприятий база, вероятно, послужит основой для плана проверок на следующий год.
Подробнее: https://www.cre.ru/analytics/88992